2022中经黄金考点串讲《建筑与房地产经济》8

2022年全国经济专业技术资格考试（中级）建筑与房地产〃黄金考点主讲入徐老师C

3.工程项目可行性研究的投资机会研究阶段投资估算误差为o±10%±20%±30%±40%【答案】C考点3国民经济评价影子价格非现行的市场价格和计划价格，而是反映投入物与产出物真实经济价值的价格，反映市场供求状况和资源稀缺程度，使资源得到合理配置的价格以社会目标为依据确定影子工资三至项目使用劳动力二耗费劳动力资源而使社会付幽代货_社会折现率通常将经济净现值计算中的折现率和经济内部收益率判据的基准收益率统一起来影子5匚率是指单位外汇的经济价值，区别于外汇的财务价格和市场价格转移支付税收；国内银行借款利息；国家和地方政府给予项目的补贴财务评价与国民经济评价的区别.下列关于财务评价与国民经济评价的主要区别，说法不正确的是（）A.国民经济评价是从国家经济整体利益角度出发B.财务评价只计算项目引起的间接效益与费用C.国民经济评价对项目引起的间接效益与费用，即外部效果，也要进行计算和分析D.国民经济评价采用现行价格E.财务评价对投入物和产出物采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格【答案】BDE考点4环境影响评价环境影响年价的分类管理对可能造成重大环境影响的项目I编制环境影响报告书，进行全面评价对可能造成轻度环境影响的项目编制环境影响报告表，专项讦价对环境影响彳艮小，不需进行环境影响评价的项目填报环境影响登记表环境影响报告书、报告表经批准后，项目发生重大变动小辛卡应重新报批相关要求自批准之日满5年，建设项目方可开工建设的，报原审批部门重新审核局风险大部分群众对项目有意见，反应特别强烈、可能引发大规模群体性事件中风险部分群众对项目有意见，反应强烈、可能引发1矛盾冲突低风险I少部分人对项目有意见，可以防范和化解矛盾项目所在地人民政府或其有关部门指定的评估主体组织评估报告认为项目存在图风险或中风险的，不予审批、核准和核报存在低风险，但有可靠防控措施的，可以审批、核准或核报.评估主体作出的社会稳定风险评估报告是国家发展改革委审批、核准或者核报国务院审批、核准项目的重要依据A.中风险的B.局风险的C.低风险的D.高风险或者中风险的【答案】D第四章考点1:建筑工程造价构成生产性项目总投资建设投资；建设期利息；流动资金工程费用设备及工器具购置费用建筑安装工程费用土地使用费建设投资工程建设其他费用与项目建设有关的其他费用未来经营有关其他的费用预备费基本预备费涨价预备费建设期利息cl.建设工程造价中的工程费用是指（）A.预备费和建设期利息之和B.设备工器具购置费用与建筑安装工程费用之和C设备工器具购置费用、建筑安装工程费用与工程建设其他费用之和D.基本预备费与涨价预备费之和.答案BT考点1房地产开发项目市场定位客户定位；项目定位；.客户定位1市场细分；2目标市场选择；3目标客户选定；4目标客户特征分析考点2建筑安装工程费用的构成.人工费包括计时工资或计件工资；奖金；津贴补贴；加班加点工资；特殊情况下支付的工资等.材料费包括材料原价；运杂费；运输损耗费；采购及保管费.施工机具使用费施工机械台班单价由下列7项费用组成

①折旧费；

②大修理费；

③经常修理费；

④安拆费及场外运费；

⑤人工费；

⑥燃料动力费；

⑦税费.企业管理费管理人员工资；劳动保险和职工福利费；劳动保护费；检验试验费；工会经费；职工教育经费；财产保险费；财务费；税金.利润.规费社会保险费养老保险费；失业保险费；医疗保险费；生育保险费；工伤保险费；住房公积金.税金1采用一般计税方式时，增值税税率为9%2采用简易计税方法时，增值税税率为3%习题演练1•下列建筑安装工程费用中，应计入人工费用的是A.工会经费B.职工教育经费C.养老保险费D.津贴补贴【答案】D考点3进口设备原价构成进口设备原价二货价FOB+国际运费+国际运输保险费+银行财务费+进口代理手续费+关税+消费税+进口增值税+车辆购置税国际运费（海、陆、空）二原币货（FOB价）X运费CIF=FOB+国际运费+国际运输保险费消费税应纳消费税二（关税完税价格+关税+消费税）X消费税税率（关税完税价格+关税）M消费税税率1-消费税税率x消费税税率进口增值税进口增值税额二组成计税价格X增值税税率=（关税完税价格+关税+消费税）X增值税税率车辆购置税进口车辆购置税二（关税完税价格+关税+消费税）X车辆购置税税率习题演练厂

2.某建设项目从美国进口的设备重100吨，装运港船上交、货价为1000万美元，海运费为300美元/吨，海运保险费为2万美元，美元兑人民币汇率按1:7计算该设备的到岸价格为人民币万元7000701470217035【答案】DC

3.某进口设备FOB价为100万美元，国外运费为10万美元\运输保险费率为1-5%则该进口设备的运输保险费为万美元

1.

6751.

6551.523D.

1.575答案A考点4工程建设其他费用|土地使用费和其他补偿费工程建设与项目建设有关的其他费用建设管理费、专项评价费、可行其他费用性研究费、研究试验费、勘察设计费、场地准备费和临时设施费等与未来企业生产经营有关的费用联合试运转费、生产准备费

2.项目定位1项目开发战略选择1SWOT分析S代表企业内部资源和能力的优势；W代表劣势；代表企业外部环境中的机会；T代表威胁

4.下列费用中，属于工程建设其他费用的有A.设备运杂费B.土地使用费C.基本预备费D.涨价预备费E.建设单位管理费【答案】BE知识点5预备费又称不可预见费，是指在工程实施中可能发生的难以预料、需要预留的费用，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费基本预备费田F14基本预备费二（工程费用+工程建设其他费用）X基本预备费率

2.涨价预备费t=i投资额二工程费用+工程:1+fU1+f.5-1]建设其他费用+基本预备费C

5.某建设项目建筑安装工程费为5000万元，设备购置费为3000万元，工程建设其他费用为2000万元，基本预备费费率为5%则该建设项目的基本预备费为万元250350400500【答案】D

6.某建设项目第一年计划投资额为1000万元，第二年计划、投资额为500万元，建设期价格上涨指数为5%则涨价预备费是万元

80.

0091.25C.

101.25D.

140.79【答案】D知识点6建设期利息建设期利息公式（分年分次发放的）Qj=（Pj-i+2Ai）第j年应计利息二（第j-1年末累计贷款余额与利息之和+第j年贷款数额/2）X年利率对于贷款总额一次性贷出且利息固定的贷款，采用复利公式计息C

7.某建设项目的建设期为2年，第一年贷款400万元，第

二、年贷款200万元，贷款年利率为5%假设贷款是分年均衡发放，则建设期的贷款利息为万元

25.

53035.5D.51【答案】C2项目开发战略

①SO战略依靠房地产开发企业及项目内部优势，利用外部机会的发展型战略

②W0战略利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略

③ST战略利用企业或项目的内部优势，避开较大威胁的开发领域的多元化战略

④WT战略是指以退为进的战略

3.产品定位1核心产品功能组合策划、户型设计策划、配套设施策划2有形产品是核心产品的基本载体；3附加产品体现在房地产销售阶段和使用阶段习题演练L下列房地产开发项目前期策划的内容中，不属于项目客户定位的内容是（）A.项目设计B.市场细分C.目标市场选择D.目标客户选定答案A习题演练[

2.当房地产开发项目受到外部市场威胁而内部状况又不好时，可以考虑采用OA.So战略WO战略ST战略D.WT战略答案D考点2可行性研究的阶段和内容区别国民经济评价财务评价评价角度不同从国家整体角度出发从财务角度考虑效益和费用含义及划分范围不同还需计算间接效益和费用但税金、国内贷款利息和补贴不计入只计算直接发生的效益与费用采用的价格不同影子价格现行价格主要参数不同影子汇率、社会折现率官方汇率银行财务费银行财务费=（FOB价+货价外需用外汇支付的款项）X银行财务费率进口代理手续费进口代理手续费=到岸价格（外币）X对外付汇当日外汇牌价X手续费率关税关税二关税完税价格X税率其中关税完税价格二到岸价格（CIF）投资机会研究一般投资机会研究地区研究、分部门研究、以资源为基础的研究具体项目投资机会研究确定拟建项目的投资机会初步可行性研究也称预可行性研究或前可行性研究，在投资机会研究基础上，更深入的分析论证详细可行性研究也称最终可行性研究是投资项目决策的基础项目评估决策在详细可行性研究的基础上进行坚持“先评估，后决策”的原则可行性研究阶段研究要求估算精度投资机会研究编制项目建议书±30%初步可行性研究编制初步可行性研究报告±20%详细可行性研究编制可行性研究报告±10%。