装修管理

装修管理商业楼宇的租赁通常以整个层面向外出租，出租后的楼层由承租商户依据自己的经营要求提出装修申请；也有楼宇的业主把一个层面装修完毕之后，出租铺面，承租商户对铺面只能通过申请认定后作些小的变动装修整个层面的装修工程大，涉及面广，必须有效地管理整层楼宇的装修管理可以考虑以下几个方面

（1）建立周全、详细、操作可行的管理制度、

（2）专人负责、对工程实行严格的监管

（3）选定资质高、信誉好的工程承包商、装修管理过程中可分以下几个环节进行操作:

①在租赁合同签订后的规定日期内递交装修申请装修申请须随附装修的设计图纸、工程预算表、工程期限等

②在物业管理公司对其申请审定前，不得进行装修如装修的设计图纸涉及到楼宇的结构更改、增建，或装修的时间过长、则需获物业管理公司及业主的两方审核认可后，商户方可按认可后的设计图纸进行装修施工

③大的装修工程在承租商户的装修申请得到认可后、须与物业管理公司签订装修协议、规定物业管理公司的权利、义务和承租方的义务和承担的责任等

④装修完毕后，物业管理公司根据装修前承租商户提交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理反之、即允其开张营I匕楼宇是业主的楼宇，为了保证承租商户在装修过程中不损及楼宇结构等重要部位，装修工程承包商是由物业管理公司选定还是由承租商户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分两种情况1）凡涉及电力设备（由铺外的电犁板至铺内的终端隔绝器、多线断路板）进行增建、改装的；为该层楼层进行的中央空气调节设备（包括风机盘管、空气调节的管道等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防花洒、喉管、警钟等）进行增建或改造的；为该层而设的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等的增建或改装的，都由物业管理公司选定工程承包商承租商户则按工程费用的一定比例支付给物业管理公司作为工程监督管理费2）凡涉及铺面、商号招牌、天花板、地面、墙壁装饰、内部间隔，装修（小规模）水管、排水道、电力装置、通风设备、电话等可由承租商户自行选定工程承办商，但工程的图纸等须经物业管理公司的审定，但也可由物业管理公司选定工程承办商关于承租商户在递交装修申请时所附的图纸，应包括:清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图（附铺图、商号招牌的细节）；排水系统的分布图水管分布图；防火设备分布图及消防花洒系统；电视监控探头的分布图通风或空气调节分布图（附有关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附各种有特别安装电力设备的敷设电线资料负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理公司或业主要求提供的建设细节关于装修施工现场的监督管理装修承办商在施工过程中，物业管理公司应派专人在现场进行管理管理的内容主要包括两大方面即对施工人员的管理和对工程建筑施工进行监督一般建筑施工队的人员成份杂，大多是临时工，承办商本身对他们也缺乏有效的控制；再者，装修施工与整个楼宇的建筑不同，它通常局限于一个或二个楼层内施工，而其他层面则照常办公或营业，如对•施工人员无有效管理，势必会影响其他商户的营业活动对于施工的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按照经认可的设计图纸和内容进行施工，有否违反已签订的装修管理协议上的条款，有否违反物业管理公司的其他管理规定等，并做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考施工期间，物业管理公司还应要求工程承办商办理必要的保险，如火险、第三责任险等以便在装修期间一旦有财物损失或有人员受伤时可提供保障另外，装修时若损及业主的装饰、装置或公用部位，则由商户负责将其修复，直至业主满意为止当然、也可由物业管理公司修理，但有关费用则由商户支付。