星级酒店租金状况及经营状况

星级酒店租金状况及经营状况一星级酒店的定义与划分:1星级酒店的定义2星级酒店的划分酒店的等级标准是以星级划分的，分为一星级到五星级5个标准，五星级为最高•中华人民共与国星级酒店评定标准酒店星级，即通过国家旅游局的星级评定并获得相应称号的酒店星级越高，表示旅游饭店的档次越高五星酒店这是旅游酒店的最高等级设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全各类各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受三星酒店设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎，数量较多二星酒店设备通常，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于通常旅行等级一星酒店设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要3星级酒店的进展酒店业是中国对外开放最早与开放程度最高的行业之一，也是政府确定的外商投资优由于五星级酒店的投资者要么本身就是房地产开发商，要么与开发商是裙带关系，他们在修建五星级酒店时，往往同时在周边规划建设一批住宅，以高档酒店配套拉升住宅价值特别是在房地产市场空间相对较大的三线城市，五星级酒店往往是当地城市的名片，不仅能够享受到诸多税收等政策优惠，借机拿地开发也较容易现实的意义是，关于城市进展而言，五星级酒店带来的最直接好处是提升服务业、改善旅游市场等同时，一些国际品牌酒店的进驻，对提升城市国际影响力、城市地位，促进其他有关产业进展等都大有益处而对开发商而言，建造酒店更大的收益在于附加价值五星级酒店能够直接起到拉动物业品质、提升物业价值，同时带动周边地产升值的作用势产业，具备良好的投资与进展环境，在投资、管理与服务方面都已对外开放，酒店业已经实现了国内竞争的国际化全球要紧大型国际酒店集团都已进入中国市场中国酒店业的形成与进展本身就是改革开放的产物，而酒店业的进展对我国的改革开放又起到了十分重要的推动作用酒店业的进展不仅带来了新的文化与新的生活方式，而且酒店在经营过程中的创新与进展更带来了新的管理观念与管理制度所有这些对各地改革开放都起到了重要的推动作用一个地区、一个城市的酒店业构成了当地投资环境的重要构成部分，其进展水平在一定程度上标志着该地改革开放的水平，直接影响客商对当地投资环境的认可程度，因而也是各地经济进展的窗口正是由于中国酒店业从一开始就是改革开放的窗口行业，因此在一定意义上能够说，我国的酒店业是国民经济中管理制度最严密、管理标准与国际水平基本同步、管理手段最先进的产业之一二酒店的收入来源；餐饮与客房占酒店收入的80%以上，而客房的投资回报是餐饮的

3.1倍，因此更多的酒店重视客房的进展以五星级五星级酒店为例，收入来源要紧分为6个方面；1酒店自身的营运收入按照通常说法在正常房价下千分之一定价法酒店盈亏平衡点的入住率大约在60%左右，平衡点能够根据管理水平而浮动但是实际上这个数字可能不准确重庆的五星级酒店房价曾跌破400元拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不可能亏，由于常住客户的房价比这还要低常住客户的房价水平至少在赢利水平点上而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元2五星级品牌效应，带来衍生性收益在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度能够带来各类衍生性收益比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广与营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于通常酒店能够迅速地获得市场认可.3酒店采购中的高折扣通常来说，高星级酒店的房间数量都比较多，关于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中能够获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算甚至低于三星级酒店4向上、下游产业扩展，形成产业集群向上能够进展酒店易耗品制造业，向下，能够向旅游业、餐饮业、娱乐广告业进展.……形成产业集群5管理扩张，向饭店管理集团进展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性与示范性，因此在向饭店管理集团方向进展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势通过管理其它酒店，能够获得丰厚的管理收入，同时进一步提升酒店品牌与形象6土地储备的升值效益五星级酒店通常除要紧客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升五星级酒店能够在土地价值的升值中获得巨大收益这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的要紧收益点之一三星级酒店的运营成本运营成本大致分为；营业费用、管理费用、固定资产折旧等几大项1营业费用营业费用是指酒店各个营业部门在其经营过程中发生的各项费用开支，根据新制度规定，酒店的营业费用内容大致包含下列几个方面1运输费指酒店购入存货，商品的各项运输费用，燃料费等2保险费指酒店向保险公司投保所支付的财产保险费用

（3）燃料费指酒店餐饮部门在加工饮食制品过程中所耗用的燃料费用

（4）水电费指酒店各营业部门在其经营过程中所耗用的水费与电费

（5）广告宣传费指酒店进行广告宣传而应该支付的广告费与宣传费用

（6）差旅费指酒店各营业部门的人员因出差所需的各项开支

（7）洗涤费指酒店各个营业部门为员工洗涤工作服而发生的洗涤费开支

（8）低值易耗品摊销指酒店各营业部门在领用低值易耗品分别进行的费用摊销

（9）物料消耗指酒店营业部门领用物料用品而发生的费用物料用品包含客房、餐厅的一些日常用品（如针棉织品、餐具、塑料制品、卫生用品、印刷品等）办公用品（如办公用文具、纸张等）包装物品，日常维修用材料、零配件等各营业部门发生的修理费用也记入此

（10）经营人员工资及福利费，指酒店各营业部门直接从事经营服务活动的人员的工资及福利费，包含工资、奖金、津贴、补贴等

（11）工作餐费指旅游饭店按规定为各营业部人员提供的工作餐费

（12）服装费指旅游饭店按规定为各营业部人员制作工作服而发生的费用

（13）其他与各营业部门有关的费用

（2）管理费用管理费用是指酒店为组织与管理经营活动而发生的费用与不便于分摊，应由酒店统一认定负担的费用，包含

（1）公司经费指酒店行政管理部门的行政人员工资，福利费、工作餐费、服装费、办公费、会议费、差旅费、物料消耗低耗品摊销，与其他行政经费

（2）工会经费指按职工工资总额的2%提取，在成本中列支的费用

（3）职工教育经费指按职工工资总额的2%提取，在成本中列支的费用

（4）董事会经费指酒店最高权力机构---董事会与董事为执行各项职能而发生的各类费用，包含差旅费、会议费等

（5）税金指酒店按规定在成本费用中列支的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税

（6）燃料费指管理部门耗用的各类燃料费用

（7）水电费指管理部门办公用水、电费

（8）折旧费指酒店全部固定资产折旧费用

（9）修理费指酒店除营业部门以外的一切修理费用

（10）开办费摊销指酒店在筹建期间发生的费用，按规定摊销期摊销

（11）交际应酬费指酒店在业务交往过程中开支的各项业务招待费，按全年营业收入净额的一定比例操纵使用按实列支

（12）存货盘亏与毁损指存货在盘亏与毁损中的净利缺失部分不包含非缺失部分

（13）其他一切为组织与管理酒店经营业员活动而发生的费用行政成本费用包含律师咨询、电脑系统保护、信用卡佣金、经理培训、保险、市场推广、能源消耗等管理费用为国际酒店管理品牌的收费项目，包含基本管理费、奖励管理费等

（3）酒店固定资产折旧；.固定资产折旧的范围除下列情况外，企业应对所有固定资产计提折旧

（1）已提足折旧仍继续使用的固定资产；

（2）按照规定单独估价作为固定资产入账的土地企业固定资产应当按月计提折旧当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍提折旧，从下月起停止计提折旧；关于提早报废的固定资产，不再补提折旧企业新建或者改扩建的固定资产，已达到可使用状态的，假如尚未办理竣工决算，应当按照估计价值暂估入账，并计提折旧，待办理了竣工决算手续后，将原先暂估价值调整为实际成本，同时调整原已计提的折旧额固定资产折旧的方法企业应当根据固定资产所含经济利益的预期实现方式，选择折旧方法可选择的折旧方法包含平均年限法（直线法）、工作量法、年数总与法与双倍余额递减法折旧方法一经选定，不得随意变更，假如企业在对折旧方法定期的复核中，发现固定资产包含经济利益的预期实现方式有重大改变，则应当相应改变固定资产折旧方法变更时应报有关部门进行备案并在财务报表附注中予以说明我认为酒店餐饮业的固定资产要紧使用平均年限法计提折IHo平均年限法又称直线法，是指按固定资产使用年限平均计算折旧的方法使用这种方法固定资产的应计提折旧总额是均匀地分摊到估计使用年限的各个会计期间计算公式如下年折旧额=［固定资产原值一（估计残值收入一估计清理费用）］:估计使用年限=固定资产应计提折旧总额古计使用年限年折旧率二年折旧额♦固定资产原值xlOO%年折旧率=（1—估计净残值率）・估计使用年限xlOO%月折旧率二年折旧率+12月折旧额=固定资产原值x月折旧率固定资产折旧率有三种，即个别折旧率、分类折旧率与综合折旧率在实际工作中，企业大多按分类折旧率计算固定资产折旧，只有个别特殊的资产（如价值较高、使用年限较长）使用个别折旧率计提折旧星级酒店的模式

（1）租赁模式一个高星级酒店酒店的投资回收期为15年，投资回报率为

7.2%星级酒店本来已经很低的投资回报率，假如再通过自有资本投资营运，其成本压力将会非常大，自建的话还什么都没有干，就有70%的资金扔到了地上使用“租赁模式”，既不需要买土地与建房，还可同时在多个城市扩张因此租赁方式经营高星级酒店正成为业者追捧的经营模式

（2）自建模式

（1）一种是开发商自己开发经营，这是众多品牌开发企业在进展战略中谋求多元化进展的一种手段

（2）第二种模式，是自建物业，再聘请国际酒店集团进行合作，后者纯粹管理，不涉及酒店投资五•国内星级酒店状况分析全国12092家星级饭店二季度的营业收入总计为

5576501.61万元，其中一星级占

0.17%二星级占

7.01%三星级占

29.00%四星级占

33.05%五星级占

30.77%客房收入为

2502129.18万元，占营业收入的

44.87%餐饮收入为

2488265.56万元占营业收入的

44.62%六总结时下兴建的高星级酒店，已不再是一家单纯的酒店物业很多成为开发商提升物业价值、销售开发项目与商业运营定位的手段五星级酒店作为酒店行业的领航者，近两年正成为城市资金流向最火热的市场之一翻开报纸，经常能够看到高星级酒店新项目落地、五星级、白金五星酒店开建的消息星瓢、东部地区a中各地区西各地区）被星（家）詈业收入，（千元）*餐饮收AHAX0客扇收人比重（X）被量保）詈业收入“（千元）售饮收入比重（X）a客扇收人比重仅）a（家）营业收入（千元）/售饮收入比重客席收人比重（X）a台计，5744^

37988404.49i

44.294233a2155K

6905711.05^

46.30P

44.2W3210*

8769723.50^

41.974653a一星级P

8051467.

78044.

03046.11^29P

10854.16^

31.

4668.07P

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12139.

23056.38注二星级a1526+

2128864.

3142.

23044.35771P

830633.

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999027.10^

42.

5846.42三星如2688d

10276500.58+

46.23P

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1106012882597.60*

44.97P

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45.660378P

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45.24P85P

2159278.

5240.884462d目，星饭店数量一营业收入〃（千元）♦餐饮收入比重〃（JOP客房收入比重-（JO口［合计口1110953663-

839.

03244.17*

43.262二星级*211~

92304.06〃

40.99^

52.06〃二星级Q3548c395525・05Q

51.69P

44.92^三星级一5041-

15877911.29^

45.

73341.70^四星级口

1817017713559.79口

44.

37342.55〃五星级4492r

16021538.85Q

42.50r

45.14Q项目星级卜、数量（家）不平均房价P阮健欣）平均a®率」（%）0每间可供a陶^收入阮湎夜）收\（元洞）p合计「11109Q

312.91*

61.

58192.68P

36401.812二星级“21”

110.06⑪

50.

5755.

6609499.23^二星级3548口

149.85^

57.17Q

85.

6713742.21*三星级504”

216.

80760.68^

131.

55225317.32d四星级a

18173357.76P

64.70*

231.

447925.52r五星级「492P

696.87P

64.32Q

448.23Q

89170.54—。