房地产司法鉴定评估报告

房地产司法鉴定评估报告估价报告编号川诚信房评字

[2018]040136号估价项目名称自贡市自流井区汇川大厦、大安区新马大厦商业用房房地产司法鉴定评估估价委托人成都市中级人民法院房地产估价机构四川诚信房地产土地估价有限公司注册房地产估价师于艳注册房地产估价师黄沁磊估价报告出具日期二一八年四月十六日联系电话:作出价值评估，不负责实体范围的确认，本案件当事人应承诺并保证估价对象的实体范围的真实、可靠性

4.本报告中所采用的租赁合同由本案件的被执行人提供，本案件的被执行人对租赁合同的真实性负责

六、估价限制条件.本估价报告估价结果为司法鉴定评估结果，按照既定目的提供给估价委托人使用若用于其他估价目的，估价报告无效.本估价报告使用者为估价委托人及案件双方当事人任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者.未经本估价机构同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内容在任何公开的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表.估价机构不承担上述以外的任何单位和个人对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任.本估价报告应用的有效期自完成估价报告日二一八年四月十六日起为壹年，即使用期限到二一九年四月十一日为止.本估价报告需经本公司盖章及至少两名注册房地产估价师签字后有效.估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非房地产估价师执业水平和能力所能评定估算的情况，房地产估价师和估价机构对此类事项不承担任何责任.本报告全部数据采用电子化表格进行计算，其累加结果可能因小数位的取舍而与报告中合计结果略有出入，但最终以合计结果为准.本报告书由“致估价委托人函”、“估价师声明、“估价假设与限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的《房地产司法鉴定估价报告》报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地使用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责否则由此引起的后果与本公司和房地产估价师无关.本报告对估价对象所作文字性描述是评估人员根据现场查看和本项目相关各方提供的资料所作的陈述，并不代表对估价对象合法用途和相关特性的认定，评估机构仅对在满足估价的假设和限制条件下的估价结果的合法性和有效性负责.本估价机构和人员仅就委估房地产的市场价值给出专业意见，对委估房地产的权属不发表具有法律效力的意见房地产司法鉴定评估结果报告

一、估价委托人名称成都市中级人民法院

二、房地产估价机构名称四川诚信房地产土地估价有限公司法定代表人于艳住所成都市青羊区大墙西街33号鼓楼国际1栋23楼1号统一社会信用代码备案等级壹级证书编号川建房估备字

[2017]0001号有效期限2017年06月30日至2020年06月30日

三、估价对象及其概况

（一）估价对象范围界定.财产范围

（1）建筑物《房屋所有权证》登记之面积，包含按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积，以及所在建筑物的电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室（配电间）设备间、公共门厅和过道，门卫室等以及其它功能为整幢建筑或某一层建筑及某一部位建筑服务的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面积包含室内装修和不可移动资产

（2）国有出让土地使用权《国有土地使用证》登记之面积，包含建筑物所占有的土地面积和公共区域所分摊的土地面积

（3）不包含室内可移动资产，没有附带入学指标，户口指标等；没有附带债权债务;也不包含交易税费及物业服务费.基本情况详见结表3结表3估价对象基本情况表

（二）估价对象概况.建筑物实物状况根据注册房地产估价师现场查勘，估价对象的实物状况见结表

4.土地实物状况土地使用权人、座落、使用权面积、用地、使用权性质、开发程度，土地四至见结表5因估价对象所分摊的土地使用权无界址点坐标，上述“土地四至”为所在小区宗地四至，而非估价对象所分摊的土地四至

（2）地形、地势、地质、土壤

①地形该宗地大致呈较规则的多边形

②地势低山丘陵，地势存在落差，有一定坡度，但对施工影响不大，增加建设成本

③地质适宜建设用地

④土壤主要为黄土，土壤土质一般，有少量污染

（三）区域概述估价对象位置包含房屋的坐落、方位、距离、楼层和临街状况或楼栋位置，描述详见结表6结表6估价对象位置描述一览表2交通描述估价对象交通描述包含道路状况、共同交通、交通管制、停车场地详见结表73周围环境

①自然环境委估对象位于自贡市市区内，空气质量较好，环境较为整洁，区域内无辐射、废物等污染源

②人文环境居委估对象位于自贡市市区内，区域内治安环境较好，人文环境较好

③景观无特殊自然景观4基础设施

①道路估价对象所在区域内均为城市干道和支路，道路等级较高

②供水估价对象区域内有自来水公司供水管网

③供电估价对象区域内有市政供电系统

④管道天然气估价对象所在区域有天然气管道网

⑤通讯估价对象区域内中国移动、中国联通、中国电信讯号均能覆盖该区域，通讯设施能满足使用要求5外部配套设施估价对象外部配套设施包含医疗、教育、商业、生活服务详见结表8四房地产权益状况1土地权益状况

①土地所有权在价值时点，估价对象所分摊的土地为国有建设用地，其土地所有权属于国家，估价对象范围内的地下资源、埋藏物、市政公用设施不属房屋所有权人所有土地所有权包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务；不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务；禁止交易

②宗地使用权:估价对象所分摊的土地是国有建设土地，自贡双兴商务酒店有限公司、四川吉泰龙食品集团有限公司拥有估价对象所分摊的土地使用权，享有转让土地使用权权益，可依法进行转让、出租、抵押、作价出资，其权益受法律保护详见结表9

③规划条件符合规划

④宗地权益状况主要包含用益物权、担保物权、拖欠税费情况和司法查封等情况如下结表10

（2）建筑物权益状况

①建筑物权益状况包含建筑物所有权使用权、利用现状详见下结表11

②建筑物权益状况主要包含用益物权、担保物权、拖欠税费情况和司法查封等情况详见下结表12U!、估价目的;因估价委托人处置资产之需要，依据《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）川建房发

（2011）89号之规定，本评估项目的估价目的确定为“为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据而评估房地产市场价值”

五、价值时点依据《房地产司法鉴定评估指导意见》第十条之规定，“房地产司法鉴定评估时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定除外”，本次评估以估价对象实地查勘完成之日为价值时点，即二一八年三月二十九日

六、价值类型.价值类型市场价值.价值定义房地产拍卖（变卖）鉴定评估，鉴定评估价值定义为估价对象在本次评估目的下，根据公开市场原则对估价对象法定用途使用时确定的在价值时点上的市场价格，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担对价值的影响，同时也未考虑抵押权及其他担保物权对其价值的影响市场价值，即在交易双方自愿进行交易，都追求各自最大利益、都了解交易对象、熟知市场行情、有较充裕的时间进行磋商谈判、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价的情况下最可能实现的价格.价值内涵

（1）土地使用权性质、土地用途、建筑物用途详见结表13

（2）本估价结果包含了建筑物所有权价值及其所分摊的土地使用权价值不包含房屋内可移动实物资产，同时也不附带入学指标、户口指标和债权债务等

（3）本估价结果为不含交易税费和物业服务费

（4）货币单位人民币元因此，本次评估的估价结果为估价对象在价值时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房地产市场价值

七、估价依据

1.法律、法规和政策性文件

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；

（2）《中华人民共和国城市土地管理法》（中华人民共和国主席令第8号）；

（3）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；

（4）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；

（5）《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）；

（6）《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）；

（7）《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第600号）；

（8）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法

[1995]6号）；

（9）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释估价师声明错误!未定义书签估价假设和限制条件错误!未定义书签房地产司法鉴定评估结果报告错误!未定义书签

一、估价委托人错误!未定义书签

二、房地产估价机构错误!未定义书签

三、估价对象及其概况错误!未定义书签

四、估价目的；错误!未定义书签

五、价值时点错误!未定义书签

六、价值类型错误!未定义书签

七、估价依据错误!未定义书签

八、估价原则错误!未定义书签

九、估价方法错误!未定义书签

十、估价结果错误!未定义书签

十一、注册房地产估价师错误!未定义书签

十二、实地查勘期错误!未定义书签

十三、估价作业期错误!未定义书签

十四、估价报告使用期限错误!未定义书签附件错误!未定义书签司法评估委托书错误!未定义书签委托评估书附表错误!未定义书签估价对象位置示意图错误!未定义书签估价对象实地查勘情况错误!未定义书签估价对象照片错误!未定义书签房屋所有权证错误!未定义书签国有土地使用证错误!未定义书签自贡市国土资源局不动产登记查询结果通知书错误!未定义书签房屋租赁合同复印件错误!未定义书签可比实例位置图和外观照片错误!未定义书签注册房地产估价师资质证书错误!未定义书签营业执照错误!未定义书签备案证书错误!未定义书签致估价委托人函成都市中级人民法院我公司受贵方的委托，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估[200916号；10《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》；11《司法鉴定程序通则》中华人民共和国司法部令第132号；12《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》川高法2011177号；13《四川省高级人民法院委托评估拍卖和变卖管理办法》川高法2012720号；14四川省关于贯彻《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的补充规定;15其他相关法律法规.技术标准、规程、规范GB/T50291-2015《房地产估价规范》；GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；GB/T50899-2013《房地产估价基本术语》；4《四川省房地产司法鉴定评估指导意见》试行川建房发201189号.估价委托人提供的相关资料1《司法评估委托书》；2《委托评估书附表》2018成都中院法技委字第00062号.由委托人转交经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料估价委托人未提供.估价当事人提供的评估资料1《房屋所有权证》复印件；2《国有土地使用证》复印件；3《自贡市国土资源局不动产登记查询结果通知书》复印件；4《房屋租赁合同》复印件.注册房地产估价师调查搜集的相关资料1房地产估价机构建立的房地产交易实例库；2注册房地产估价师现场实地查勘记录和拍摄的现状利用照片；3注册房地产估价师实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料

八、估价原则本次估价除严格遵循“独立、客观、公正”的房地产估价基本原则外，还严格遵守以下房地产估价的技术性原则合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师本着中立的立场，做出对各方当事人来说均是公平合理的价值判断具体地说，“独立”的要求是房地产估价不受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价“客观”的要求是不应带着评估人员个人的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映估价对象的本来面目“公正”的要求是估价中应公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为估价前提所谓法不仅包括宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规、缔结或者参加的相关国际条约，还包括国务院及其相关部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值最高最佳利用是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的使用价值时点原则要求估价结果应是由估价目的决定的某个特定时间的价值替代原则根据经济学原理，估价对象的价格不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格

九、估价方法.比较法比较法是根据房地产价格形成的替代原理，通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法首先选取一定数量的与估价对象在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例作为可比案例，然后将各个可比案例分别与估价对象的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正，得出估价对象在价值时点的市场价值.收益法收益法是根据预期原理，通过测算估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法较具体地说，就是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化将其转换为价值来求取估价对象价值的方法.成本法成本法是根据生产费用价值论（即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的），通过测算估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格扣减去折旧金额来求取估价对象价值的方法所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损.假设开发法假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法

十、估价结果估价对象在满足本报告中“估价的假设和限制条件”下，于价值时点二一八年三月二十九日的房地产总价值为

5817.26万元，大写伍仟捌佰壹拾柒万贰仟陆佰元整详见结表141＞上述估价结果内涵.

（1）上述估价结果为房地合一价，即包含了房屋所应分摊的土地使用权价值，但不包含附着在估价对象实体范围内可移动资产，附带的入学指标、户口指标及债权债务等

（2）上述估价结果为估价对象建筑结构均为钢混，房屋用途分别为营业用房、商业服务用房、权属状况清晰合法，无他项权利及司法限制状态下于价值时点2018年3月29日的市场价值⑶评估结果为委估对象“净价”，即不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担

2、其他需要说明的事项⑴本次评估以估价对象在价值时点保持现状、持续使用为估价前提⑵报告中使用的各参数均以价值时点的国家、地方颁布的有关标准执行

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期自二一八年三月二十九日起至二一八年三月二十九日止o

十三、估价作业期自二一八年三月二十九日起至二一八年四月十六日止

十四、估价报告使用期限本估价报告应用的有效期自完成估价报告日二一八年四月十六日起为壹年.《司法评估委托书》；.《委托评估书附表》；.估价对象位置示意图；.估价对象实地查勘情况；.估价对象照片；.《房屋所有权证》复印件；.《国有土地使用证》复印件；.《自贡市国土资源局不动产登记查询结果通知书》复印件；.《房屋租赁合同》复印件；.可比实例位置图和外观照片；.注册房地产估价师资格证书复印件；.四川诚信房地产土地估价有限公司营业执照和房地产价格评估机构备案证书复印件价规范》、《司法鉴定程序通则》、《房地产司法鉴定评估指导意见》试行川建房发201189号、《资产评估法》等有关房地产估价的规定，遵循“独立、客观、公正、合法”的房地产评估原则，对贵院受理的上海银行股份有限公司成都分行申请执行自贡市创兴投资有限公司、梁世增、林国芬、自贡双兴商务酒店有限公司、成都凯昌隆贸易有限公司、四川创兴房地产开发集团有限公司、梁燕、四川吉泰龙食品集团有限公司、李末坤公证债权文书一案中所涉及的位于自贡市自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢营业用房、大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层商业服务用房及其所分摊的国有出让土地使用权进行了评估

一、估价对象.财产范围1建筑物《房屋所有权证》登记之面积，包含按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积，以及所在建筑物的电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室配电间设备间、公共门厅和过道，门卫室等以及其它功能为整幢建筑或某一层建筑及某一部位建筑服务的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面积包含室内装修和不可移动资产2国有出让土地使用权《国有土地使用证》登记之面积，包含建筑物所占有的土地面积和公共区域所分摊的土地面积3不包含室内可移动资产，没有附带入学指标，户口指标等；没有附带债权债务;也不包含交易税费及物业服务费.基本情况详见结表1结表1估价对象基本情况表

二、估价目的因估价委托人处置资产之需要，依据《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）川建房发

（2011）89号之规定，本评估项目的估价目的确定为“为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据而评估房地产市场价值”

三、价值时点依据《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）川建房发

（2011）89号之规定，本估价项目价值时点确定为实地查勘完成之日，即二一八年三月二十九日

四、价值类型市场价值

五、估价方法收益法

六、估价结果估价对象在满足本报告中“估价的假设和限制条件”下，于价值时点二一八年三月二十九日的房地产总价值为

5817.26万元，大写伍仟捌佰壹拾柒万贰仟陆佰元整详见结表

21、上述估价结果内涵:

（1）上述估价结果为房地合一价，即包含了房屋所应分摊的土地使用权价值，但不包含附着在估价对象实体范围内可移动资产，附带的入学指标、户口指标及债权债务等

（2）上述估价结果为估价对象建筑结构均为钢混，房屋用途分别为营业用房、商业服务用房，权属状况清晰合法，无他项权利及司法限制状态下于价值时点2018年3月29日的市场价值

（3）评估结果为委估对象“净价”，即不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担

2、其他需要说明的事项

（1）本次评估以估价对象在价值时点保持现状、持续使用为估价前提

（2）报告中使用的各参数均以价值时点的国家、地方颁布的有关标准执行

七、特别提示.本报告中估价结果依据《房屋所有权证》登记之面积计算得到.估价对象《房屋所有权证》（自房权证市交字第号、第号、第号）登记的地址为“自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层号、-2号、1-3号”，注册房地产估价师现场查勘时未见房号标牌.估价对象自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1T号、1-2号、1-3号《房屋所有权证》（自房权证市交字第号、第号、第号）登记的所在楼层为3层，估价对象所在宗地地势存在落差，注册房地产估价师实际查勘如果以宗地地势最高点，估价对象则位于第1层，如果以宗地地势最低点观测，估价对象则位于第3层；估价对象大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层（自房权证2012字第号）登记的楼层位于2层，估价对象所在宗地地势存在落差，注册房地产估价师实际查勘如果以宗地地势最高点，估价对象则位于第1层，如果以宗地地势最低点观测，估价对象则位于第2层提醒报告使用人注意.估价对象“自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层号、1-2号、1-3号”在价值时点利用现状为出租作为“青花瓷酒店”，租赁期限从2013年7月1日起至2023年6月30日至；“大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层”在价值时点利用现状为一部分出租作为“三汇绮茶府，租赁期限从2016年6月23日起至2021年6月22日至，另一部分为空置详情见附件租赁合同复印件.估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响报告所称“市场价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持价值时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格该价格并不代表具体资产在涉及产权或资产形态转变时的实际交易价格上述结论摘自川诚信房评字

[2018]040136号“自贡市自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢营业用房、大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层商业服务用房司法鉴定评估”报告书，应用时必须认真阅读本估价报告书全文四川诚信房地产土地估价有限公司法人代表于艳二一八年四月十六日估价师声明我们郑重声明.我们在川诚信房评字

[2018]040136号“自贡市自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢营业用房、大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层商业服务用房司法鉴定评估”报告中陈述的事实是真实和准确的.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的“估价的假设和限制条件”的限制.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有个人利害关系和偏见.我们依照《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》、《司法鉴定程序通则》、《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）川建房发

（2011）89号、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告估价假设和限制条件

一、一般假设L估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让.估价当事人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查和核实，估价当事人提供的资料合法、真实、准确、完整.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下假定估价对象能正常安全使用.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件1交易双方是自愿地进行交易；2交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；3交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；4交易双方掌握必要的市场信息；5交易双方有较充裕的时间进行交易；6不存在特殊买家的附加出价.估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据委估对象已办理《房屋所有权证》，无理由怀疑其拖欠增值税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费，本次估价以估价对象无拖欠国家税费为假设前提.本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是政策稳定的前提进行估价本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的异常变动.本次评估以估价对象在价值时点保持现状、按法定用途整体持续使用、未与任何一方签订针对估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为估价前提

二、未定事项假设.估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，本次估价建筑物的建成年份以注册房地产估价师实际调查为准，仅在本报告使用，不作其他任何用途使用.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减.根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的规划设计条件指标注册房地产估价师现场查勘，估价对象所在小区为完工建筑并已交付使用；故本次估价假设委估对象的规划设计条件指标符合相关规定.本估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响若上述条件发生变化时，估价结果也需做相应调整或委托估价机构重新估价

三、背离事实假设.在价值时点，估价对象已被人民法院查封并存在担保物权等他项权利，本次估价不考虑上述因素对估价价对象价值的影响.本次评估结果不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担对价值的影响

四、不相一致假设

1.估价对象《房屋所有权证》（自房权证市交字第号、第号、第号）登记的地址为“自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层「1号、『2号1-3号”，注册房地产估价师现场查勘时未见房号标牌，由于本次评估由案件申请方、被执行方确认房地产权属证书所记载位置与实地查勘估价对象位置是一致（并愿意承担由此所引起的任何责任）的前提下本次估价以证载坐落与案件申请方、被执行方指认坐落相一致的前提下进行估价若坐落不一致，则该报告及结果不成立；提醒报告应用人注意该事项

五、依据不足假设.注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当，并以此为估价前提.估价对象为单元套房，属于整栋大楼的一部分，本次评估设定估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权.由于估价对象登记地址和现场均无具体的门牌号标识，注册房地产估价师现场查勘时估价对象的实体范围由本案件当事人现场指认，我们仅对估价对象权属证书证载范围-序号.房屋地址建筑物名称结构用途建筑面积（m2）所有权类型规模权属1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层号汇川大厦钢混营业用房

838.28单独所有小型自房权证市交字第号2自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-2号汇川大厦钢混营业用房

831.19单独所有小型自房权证巾交字第号3自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-3号汇川大厦钢混营业用房

425.51单独所有小型自房权证市交字第号4大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层新马大厦钢混商业服务用房

1339.28单独所有小型自房权证2012字第号合计建筑面积（nf）

3434.26一序号.土地座落使用权性质用途使用权终止日期面积m2土地级别权属1汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）出让综合2048年12月19日

143.42/自国用

（2007）第111127号2汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）出让综合2048年12月19日

280.15/自国用

（2007）第111126号3汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）出让综合2048年12月19日

282.58/自国用

（2007）第111125号4自贡市大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层出让城镇混合住宅（商服）2050年9月10日

273.88商服III级自国用

（2012）第041521号合计土地面积（of）

980.03结表4估价对象建筑物实物状况一览表序号委估对象坐落建筑物名称规模实际用途层数、层高、总高外观建筑结构设施设备室内装饰装修平面布置和空间布局建成年代和建筑物新旧程度建筑功能1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-1号汇川大厦小型商业总层数为15层，层高约

3.5米，总高度约为55米规则矩形单体建筑，外墙玻璃幕墙钢混电梯、消防喷淋系统、地上停车场地室内地面玻化地砖墙面贴瓷砖天棚矿棉板吊顶；里生间地面及墙面瓷砖，天棚矿棉板吊顶平层设计委估对象无不良地基下沉现象2005年交付使用，其房屋成新率为87%包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等房地产估价师现场查勘，委估对象建筑功能基本齐备，无不良因素影响2自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-2号汇川大厦小型商业总层数为15层，层高约

3.5米，总高度约为55米规则矩形单体建筑，外墙玻璃幕墙钢混电梯、消防喷淋系统、地上停车场地室内地面玻化地砖墙面贴瓷砖，天棚矿棉板吊顶；卫生间地面及墙面瓷砖，天棚矿棉板吊顶平层设计委估对象无不良地基下沉现象2005年交付使用，其房屋成新率为87%包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等房地产估价师现场查勘，委估对象建筑功能基本齐备，无不良因素影响3自流井区汇川路东段北侧汇川大原1幢3层1-3号汇川大厦小型商业总层数为15层，层高约

3.5米，总高度约为55米规则矩形单体建筑，外墙玻璃幕墙钢混电梯、消防喷淋系统、地上停车场地室内地面玻化地砖墙面贴瓷砖，天棚矿棉板吊顶；卫生间地面及墙面瓷石专，天棚矿棉板吊顶平层设计委估对象无不良地基下沉现象2005年交付使用，其房屋成新率为87%包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等房地产估价师现场杳勘，委估对象建筑功能基本齐备，无不良因素影响4大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层新马大厦小型商业总层数为8层，层高约

3.5米，总高度约为30米规则矩形单体建筑，外墙面砖钢混消防喷淋系统、地上停车场地三汇绮茶府大厅地面为地毯、包间地面为强化木地板，墙面均贴墙纸，天棚为石膏板吊顶面刷乳胶漆，卫生间地面及墙面为瓷砖，天棚为石膏板吊顶；其余部分地面为地砖，墙面及天棚均刷乳胶漆平层设计委估对象无不良地基下沉现象2012年交付使用，其房屋成新率为90%包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等房地产估价师现场查勘，委估对象建筑功能基本齐备，无不良因素影响结表5土地实物状况一览表宗地使用权人宗地座落宗地使用权面积宗地用途宗地使用权性质土地四至开发程度自贡双兴商务酒店有限公司汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）

868.60综合用地出让北邻东兴.汇川家园，南临汇川路西临兴川街、东邻学堂宗地外“六通”宗地内“六通一平，，四川吉泰龙食品集团有限公司自贝巾大女区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层

273.88城镇混合住宅（商服）用地出让北临远达花园，南临马吃水路，西邻省道205线、东邻自贡市第三人民医院济慈分院-急诊宗地外“六通”宗地内“六通一平，，序号房屋坐落方位距离楼层临街状况或楼栋1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-1号、1-2号、1-3号委估对象位于汇川路北侧，兴川街东侧距离自贡市政府直线距离约

1.5km距离自贡汽车客运总站直线距离约

0.8km距离自廊占的直线距离约

3.2km位于第3层临街2大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层委估对象位于远达花园南侧，马吃水路北侧距离自贡市大安区政府直线距离约5km距离自贡汽车客运总站直线距离约

3.8km距离自贡站的直线距离约

5.7km位于第2层不临街结关7估价对象交通描述一览表序号房屋坐落道路状况公共交通交通管制停车场地1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-1号、1-2号、1-3号委估对象附近由汇川路、兴川街、兴川支路等城市干道和支路组成了该区域的交通网络，路面平坦，车流量大附近有

26、

33、

61、

92、306路等多条公交路线，平均每隔1分钟有一辆公交车通过无附近100米范围内有停车场地2大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层汇川路、兴川街、兴川支路等城市干道和支路组成了该区域的交通网络，路面平坦，车流量大附近有

2、

11、

16、

17、

18、

26、

31、

34、

36、

40、203路等多条公交路线，平均每隔1分钟有一辆公交车通过无附近100米范围内停车场地结表8估价对象外部配套设施一览表序号房屋坐落医疗、教育配套设施商业配套设施生活服务配套设施1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1T号、1-2号、1-3号天一堂医院、东方外国语学校檀木林小学分校、蜀光绿盛实验学校等乐山巾商业银行、千百汇生活超市等绿盛农贸市场、优食超市、军容汽车保养、南湖体育中心等2大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层自贡市第三人民医院济慈分院-急诊、自贡巾第六人民医院、自贡汇东幼儿园盐都园区、山水名苑塘坎上小学等农村信用合作联社、中国工商银行、中国邮政储蓄银行等农贸市场、芭夯兔、蜀江春中餐馆、中国石油、爱尔眼科等结表9宗地使用权一览表项目汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）自贡市大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层宗地使用权人自贡双兴商务酒店有限公司四川吉泰龙食品集团有限公司宗地共有权人//使用权类型单独所有单独所有宗地性质国有出让国有出让宗地用途综合用地城镇混合住宅（商服）用地宗地使用权面积（nf）

868.

60273.88宗地使用权终止日期2048年12月19日2050年9月10日土地使用权剩余使用年限（年）

30.

7332.45权属自国用

（2007）第11H27号自国用

（2007）第111126号自国用

（2007）第111125号自国用

（2012）第041521号结表10宗地权益状况情况表项目汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）自贡巾大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层用益物权设立设立担保物权设立设立租赁或占用情况出租出租拖欠税费情况无无司法查封有有权属清晰清晰、完整清晰、完整结表11建筑物权益状况一览表序号房屋坐落建筑物所有权建筑物使用权利用现状1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-1号、1-2号、1-3号《房屋所有权证》（自房权证市交字第号、第号、第号）登记委估房屋所有权人为自贡双兴商务酒店有限公司，用途为营业，所有权类型为单独所有，即其比例为100%o建筑物所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利委估房屋使用权人为自贡双兴商务酒店有限公司，但委估对象所有权人让渡其使用权除外建筑物使有权人享有占有、使用、收益的权利截止价值时点，委估对象利用现状出租2大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层《房屋所有权证》（自房权证2012字第号）登记委估房屋所有权人为四川吉泰龙食品集团有限公司，用途为营业，所有权类型为单独所有，即其比例为100%建筑物所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利委估房屋使用权人为四川吉泰龙食品集团有限公司，但委估对象所有权人让渡其使用权除外建筑物使有权人享有占有、使用、收益的权利截止价值时点，委估对象利用现状邛分为出租，一部分为空置结表12建筑物权益状况表项目自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1T号、1-2号、1-3号大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层用益物权设立设立担保物权设立设立租赁或占用情况出租出租、空置拖欠税费情况无无司法查封有有权属清晰清晰、完整清晰、完整结表13价值内涵项..目汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）自贡市大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层土地使用权性质国有出让国有出让土地用途综合用地城镇混合住宅（商服）用地土地使用权终止日期2048年12月19日2050年9月10日建筑物用途营业用房商业服务用房估价结果汇总表结表14币种人民币序号估价对象坐落用途估价方法建筑面积（rtf）评估单价（元/皿）评估总价（万元）1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1T号营业用房收益法

838.

28221101853.442自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-2号营业用房收益法

831.

19221101837.763自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-3号营业用房收益法

425.

5122110940.84自贡市大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层商业服务用房收益法

1339.

2888501185.265合计

3434.26/

5817.26姓名注册号签名签名日期于艳2018年4月16日黄沁磊2018年4月16日-序号.房屋地址建筑物名称结构用途建筑面积m2所有权类型规模权属1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层号汇川大厦钢混营业用房

838.28单独所有小型自房权证巾交字第号2自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层汇川大厦钢混营业用房

831.19单独所有小型自房权证巾交字第号1-2号3自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1~3号汇川大厦钢混营业用房

425.51单独所有小型自房权证巾交字第号4大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层新马大厦钢混商业服务用房

1339.28单独所有小型自房权证2012字第号合计建筑面积（nV）

3434.26序.土地座落使用权性质用途使用权终止日期面积ID2土地级别权属1汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）出让综合2048年12月19日

143.42/自国用

（2007）第111127号2汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）出让综合2048年12月19日

280.15/自国用

（2007）第111126号3汇东新区汇川路东段北侧一栋（汇川大厦）出让综合2048年12月19日

282.58/自国用

（2007）第111125号4自贡市大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层出让城镇混合住宅（商服）2050年9月10日

273.88商服III级自国用

（2012）第041521号合计土地面积（Itf）

980.03估价结果汇总表结表2币种人民币序号估价对象坐落用途估价方法建筑面积（nf）评估单价（元/Itf）评估总价（万元）1自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层号营业用房收益法

838.

28221101853.442自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3营业用房收益法

831.

19221101837.76层1-2号3自流井区汇川路东段北侧汇川大厦1幢3层1-3号营业用房收益法

425.

5122110940.84自贡市大安区凤凰乡远达花园社区新马大厦2层商业服务用房收益法

1339.

2888501185.265合计

3434.26/

5817.26。