某地产项目管理

某地产项目管理学习要点

1、熟悉项目与工程项目的定义及分类，掌握工程项目的特点，熟悉工程项目管理理论的产生与进展

2、熟悉工程项目管理的内容、类型，熟悉工程项目管理的任务

3、熟悉项目目标操纵的概念、原理，懂得目标操纵的过程与方法，熟悉工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性

4、熟悉工程建设监理制度

5、熟悉工程项目招投标制度

6、懂得项目策划与风险管理的意义本章结构第一节工程项目管理概述第二节工程项目管理的内容与任务第三节工程项目目标操纵第四节工程管理与建设监理第五节工程项目的招投标第六节项目策划与风险操纵本章内容第一节工程项目管理概述通常而言，工程项目管理是一种具有特定目标、资源及时间限制与复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业，是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动具体地，工程项目管理是以工程项目为对象，在既定的约束条件下，为最令人满意地工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从项目构思到项目完成（指工程项目竣工并交付使用）的全过程进行的计划、组织、协调、操纵等一系列活动，以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标与质量目标完成

一、项目与工程项目

1、项目概述项目具有明确的开始与接收点、由某个人或者某个组织所从事的具有一次性特征的一

（3）决定对潜在投标人的资格审查方式；

（4）结合拟招标工程的特点，编制并公布招标文件；

（5）组织投标人察看现场，召集标前答疑会；

（6）在招标投标行政监督部门的监督下，组织开标、评标与定标；

（7）确定中标人；

（8）与依法产生的中标人进行合同谈判，并订立建设工程承发包合同

三、工程建设项目的投标投标是投标人同意招标人的要约邀请，编制投标文件，实质性响应招标人，向招标人做出要约的经济行为投标人的要紧工作内容与工作程序有

（1）决定是否同意招标人的要约

（2）领取招标文件，参加标前答疑会与现场察看

（3）决定建设工程投标方式

（4）及时编制并送达投标文件

（5）参与公开开标，澄清投标书

（6）订立工程承发包合同

四、工程建设项目的评标与定标工程建设项目的评标与定标的过程就是评标委员会根据事先确定的评标条件对投标人的投标书进行评价，评估投标书对招标文件中提出的实质性要求与条件满足的程度，继而推荐中标人，招标人根据评标委员会的推荐，结合与投标人合同前谈判的情况，最后确定中标人的行为评标过程有两点是特别重要的，一是评标条件的事先性与公开性；二是评标条件的科学性与合理性工程建设项目中标条件，《招标投标法》规定应符合下列条件之一

1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准

2、能够满足招标文件的实质性要求，同时经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外通常评标条件使用的评比办法有三种综合评价法（百分制评分法）、评标价法与合理最低标第六节项目策划与风险管理

一、项目策划概述工程项目策划是把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智利系统活动

1、项目决策策划

（1）建设环境与条件的调查与分析

（2）项目建设目标论证与项目定义

（3）项目结构分析

（4）与项目决策有关的组织管理与经济方面的论证与策划

（5）与项目决策有关的技术方面的论证与策划

（6）项目决策的风险分析

2、项目实施决策

（1）项目实施环境条件的调查与分析

（2）项目目标分析与再论证

（3）项目实施的组织策划

（4）项目实施的管理策划

（5）项目实施的合同策划

（6）项目实施的经济策划

（7）项目实施的技术策划

（8）项目实施的风险策划

二、项目策划的构成项目策划的核心思想是通过对项目的多次性的分析与策划，逐步实现对项目有目标、有计划、有步骤地全面全过程操纵

三、风险概述

1、风险的定义风险是指由于一定条件下与一定时期内可能出现的各类结果的变动，而发生关于项目目标有利或者不利影响的机遇分析定义大致分两类一是强调风险的不确定性；二是强调风险缺失的不确定性人们通常把风险看成是不利事件发生的可能性

2、风险的属性

（1）风险事件的随机性2风险的相对性3风险的可变性4风险的多样性

3、风险的分类

四、风险管理概述

1、风险管理概述风险管理是关于实现组织的公众利益、人员安全、环境、法律方面目标的过程中遇到的风险进行管理，是一个系统管理过程风险管理包含未提供有效的缺失预防方案而进行的规划、组织、领导、协调及操纵活动，目的就是将风险引起的对组织资源、收益及现金流出的不利影响最小化

2、风险管理特点1项目风险管理的综合性、2项目风险管理的主动性3项目风险管理的目标性

3、风险管理过程风险管理过程包含风险管理规划、风险识别、风险估计、分析评价、风险应对与风险监控，如图1-2所示T风险规划1——风险管理的计划一।「风险事件的后果有多严重风匿估计I一P项目那些部分会遭受风险L风险发生的可能性有多大图1-2风险管理过程图系列活动，以实现所需求的进度、费用与各功能要素等特定目标

2、项目的分类1按项目规模分类大型项目、中型项目、小型项目2按项目的复杂程度分类复杂项目、简单项目3按项目的结果分类产品、服务4按行业分类农业、工业、投资、建设、科研项目等5按项目用户状况分类有明确用户项目、无明确用户项目

3、工程项目概述工程项目为达到预期的目标，投入一定量的资本，在一定的约束条件下，通过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业工程项目具有如下特点1目标的约束性2周期长风险大3特殊的组织与法律条件4复杂性与系统性

4、工程项目分类1按投资的再生产性质划分基本建设项目新建、扩建、改建、迁建、重建项目等更新改造项目技术改造、技术引进、设备更新项目等2按建设规模划分基本建设项目大型项目、中型项目、小型项目技术改造项目限额以上项目、限额下列项目3按建设阶段划分预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等4按投资建设的用途划分生产性建设项目工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目非生产性建设项目经营性项目、非经营性项目5按资金的来源划分国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项目

二、工程项目管理理论的产生与进展随着人类的进步工程项目由来已久，有工程项目必定有工程项目管理目前，工程项目管理的形式如下工程项目管理（ProjectManagement简称PM）建设工程管理（ConstructionManagement简称CM）数量估算（QuantitySurveying简称QS）其他方式（如Build-Operate-Transfer简称B0T还有BT等）第二节工程项目管理的内容与任务

一、工程项目管理的基本内容为了实现项目管理目标，务必对项目进行全过程的多方面的管理不一致角度对项目管理有不一致的描述

1、管理学角度通过计划、组织、人事、领导与操纵等职能，设计与保持一种良好的环境，使项目参加者在项目组织中高效率地完成既定的项目任务

2、按通常管理工作过程预测、决策、计划、操纵、反馈等工作

3、系统工程方法确定目标、制定方案、实施方案、跟踪检查等工作

4、按项目实施过程

（1）工程项目目标设计，项目定义及可行性研究

（2）工程项目系统分析，包含外部系统（环境）调查分析及内部系统（项目结构）分析等

（3）工程项目计划管理，包含实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划与它们的优化

（4）项目的组织管理，包含组织机构设置、人员构成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程制定

（5）项目的合同管理，包含招标、投标管理，合同实施操纵，合同变更管理，索赔管理

（6）项目的信息管理，包含信息系统的建立、文档管理等

（7）项目的实施操纵，包含进度操纵、成本（投资）操纵、质量操纵、风险操纵、变更管理

（8）项目后工作，包含项目验收、移交、运行准备、项目后评估、对项目进行总结，研究目标实现的程度、存在的问题等

二、工程项目管理的类型在工程建设的不一致阶段，参建各方的管理内容及重点不一致工程项目管理的类型要紧有下列几种

1、业主（建设单位）的项目管理

（1）前期阶段筹集资金、项目建议书、可行性研究、项目决策、厂址选择、落实外部配套条件

（2）设计阶段设计竞赛或者设计招标、资质审查评标定标、签设计合同提供资料、设计三控、组织设计审查上报设计文件与概算文件、审查资金筹措计划与用款计划等

（3）施工招标阶段施工与设备招标、资质审查评标定标、签订施工与设备合同、落实开工前准备工作

（4）施工阶段编制并组织实施各类计划、组织工程实施、建立报告制度定期向主管部门报告建设情况、做好各项运营生产准备、及时与验收并提出项目竣工验收申请报告、编制竣工决算报告以上各阶段，若委托监理，其职责还应包含监理招标、签订合同、合同管理等，同时监理承担的职责由合同明确

（5）生产运营阶段组织管理机构、生产运营管理、按时报送生产信息与统计资料、制定债务偿还计划按时偿还、资产保值按法人章程分配利润、组织后评价提出项目后评价报告业主的项目管理是在投资立场上对工程项目建设的全过程进行的科学、有效与必要的管理通常委托给监理公司，偏重于重大问题的决策

2、施工单位的项目管理施工企业的项目管理简称施工项目管理，即施工企业（承包商）站在自身的角度，从其利益出发，按与业主签订工程承包合同界定的工程范围，所进行的管理内容是对施工全过程进行计划、组织、指挥、协调与操纵

3、监理单位或者咨询公司代业主的项目管理同意授权，根据批准的建设文件、有关法规、有关合同对工程项目进行监督管理，即实施业主方的工程项目管理内容包含三大目标操纵、合同管理、信息管理与项目协调工作

4、设计单位的项目管理设计单位是将业主或者建设法人的建设意图、住房建设法律法规要求、建设条件作为输入，通过智力的投入进行建设项目技术经济方案的综合创作，编制出用以指导建设项目施工安装活动的设计文件

5、政府建设管理政府建设主管部门务必对建设项目的决策立项、规划、设计方案进行审批，对项目实施过程的各个环节实行建设程序监督

三、工程项目管理的任务工程项目管理的任务概括地说就是最优的实现项目的质量、投资/成本、工期、安全四大目标工程项目管理有四个基本环节构成，这四个环节就是管理职能的具体化，即

1、确定目标

2、制定方案与措施

3、实施方案

4、跟踪检查第三节工程项目目标操纵

一、基本概念目标就是人们对所需进行工作或者活动结果的希望值可分为定性指标与定量指标定性指标通常是比较直观的形象的结果表达定量指标是通过一系列具体的数值指标明确地表示结果建设项目的目标要紧包含三个投资目标、进度目标、质量目标操纵是工程项目管理的重要职能之一操纵通常是指管理人员按照事先制定的计划与标准，检查与衡量被控对象在实施过程中所取得的成果，并采取有效措施纠正所发生的偏差以保证计划目标得以实现的管理活动

二、工程项目目标操纵根据原理工程项目的成功来自于对项H有创建性的科学化管理工程项目科学化管理的要紧方法是“目标管理方法”ManagementByObjective，其精髓是“以目标指导行动”实施目标操纵的方法很多，但其基本原理是一致的下面通过自动操纵原理中的几个概念来说明项目目标操纵原理由于操纵方式与方法不一致，操纵可分为多种类型比如，按照事物进展过程，操纵可分为事前操纵、事中操纵、事后操纵；按照是否形成闭合回路，操纵可分为开环操纵与闭环操纵；按照纠正措施或者操纵信息的来源，操纵可分为前馈操纵与反馈操纵归纳起来，操纵可分为两大类，即主动操纵与被动操纵

1、主动操纵主动操纵就是预先分析目标偏离的可能性，并拟订与采取各项防御措施，以使计划目标得以实施主动操纵是一种面向未来的操纵主动操纵是一种前馈操纵主动操纵是一种事前操纵实施主动操纵能够采取下列措施1全面调查并分析研究外部环境条件，以确定影响目标实现与计划实施的各类有利与不利因素，并将这些因素考虑到计划与其他管理职能之中2识别风险，努力将各类影响目标实现的因素找出来，为风险分析与管理提供根据并在计划实施中做好风险管理3用科学的方法制定计划4高质量地做好组织工作5制定必要的备用方案6计划要有适当的松弛度，即计划要留有余地7沟通信息流通渠道，加强信息收集、整理与研究工作，为预测工程未来进展状况提供全面、及时、可靠的信息

2、被动操纵被动操纵是指当系统按计划运行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，将系统输出的信息进行加工、整理，再传递给操纵部门，使操纵人员从中发现问题，找出偏差，寻求并确定解决问题与纠正偏差的方案，然后再送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏差就能得以纠正被动操纵是一种反馈操纵，是一种经常使用的操纵方式被动操纵能够采取下列措施1应用现代化管理方法与手段跟踪、测试、检查工程实施过程，发现特殊情况，及时采取纠偏措施2明确项目管理组织中过程操纵人员的职责，发现情况及时采取措施进行处理3建立有效的信息反馈系统，及时反馈偏离计划目标值的情况，以便及时采取措施予以纠正

3、主动操纵与被动操纵的关系主动操纵与被动操纵都是实现项目目标所务必使用的操纵方式有效的操纵是将主动操纵与被动操纵紧密地结合起来，力求加大主动操纵在过程操纵中的比例，同时进行定期、连续的被动操纵

三、目标操纵的过程与方法

1、操纵过程在操纵过程中，都要通过投入、转换、反馈、对比、纠正等基本环节缺乏任何环节都不是完整、有效的操纵

2、工程项目目标操纵的方法1网络计划法2S曲线法3香蕉曲线法

四、工程项目目标协调

1、三大目标之间的关系工程项目的质量、进度与投资三大目标是一个相互关联的整体，三大目标之间既存在着矛盾，又存在着统一三大目标的对立关系相互排斥、相互对立三大目标的统一关系协调合理存在统一

2、工程项目的协调1组织关系协调2供求关系协调3配合关系协调4约束关系协调第四节工程管理与建设监理

一、建设监理

1、建设监理概念工程监理是对工程建设有关活动的“监理”，这是一项目标性很明确的具体行为，它包含视察、检查、评价、操纵等从旁纠偏，督促目标实现等一系列活动建设监理单位是在业主授予的责权范围内，具有计划、组织、指挥、协调、操纵等方面职能的单位，公正地监督施工单位承包合同实施，解决合同实施过程中出现的各类情况，保证按合同正常进展建设监理是业主唯一的现场施工管理者，业主的决策与意见应通过监理单位来贯彻执行，以避免现场指挥系统的混乱为保证监理单位责权统一，充分发挥监理单位的作用，使之能够在施工现场及时、有效、公正地监理，监理单位还应有质量否决权，签发付款凭证权与开工、停工、返工、复工权

2、建设监理的工作内容建设监理受聘于业主，代表业主对工程施工全过程进行监督管理，具体工作内容如下

（1）审查施工单位的施工组织设计、施工方案、施工总进度计划

（2）全面贯彻设计意图，严格监督施工单位按设计文件及施工图纸施工对施工单位提出的设计图纸问题与建议及时反馈业主，并通过业主向施工单位反映，由设计者做出相应的修改

（3）按工程进度核实工程量，做好进度款签证工作，严格操纵投资额度

（4）检查各阶段的进度及计划的执行情况，发现问题及时分析原因，督促施工单位及时调整或者采取补救措施

（5）严格操纵工程质量，严格操纵工程质量，把好原材料与中间产品质量检验关，严格执行见证取样及送检制度，做好旁站监理工作，及时验收单元过程及隐蔽工程

二、建设监理的性质

1、服务性监理单位是知识密集型的高智能服务性组织，以自己的科学知识与专业经验为业主提供工程建设服务

2、公正性与独立性监理单位在工程建设中具有组织有关各方协作、配合的职能，同时是合同管理的要紧承担者具有调节有关各方之间权益矛盾，保护合同双方合法权益的职能为了使这些职能得以实施它务必坚持其公正性，而为了保护其公正性，又务必在人事上与经济上保持独立，以独立性为公正性的前提

3、科学性科学性是监理单位区别于其他通常服务机构的重耍特征，也是其赖以生存的重要条件它的科学性来源于它所拥有的监理人员的高素养在工程建设领域，建设监理制度的推行，使工程建设管理成为在政府有关部门的监督管理之下，由项目业主、承包商、监理单位直接参加的“三方”管理体制第五节工程项目的招投标

一、招投标概述

1、招（投）标概念招标、投标是市场经济竞争的产物所谓招标、通报制度是指招标人事先提出工程施工、货物采购或者服务项目的条件与要求，邀请众多的投标人参加投标，并按照规定条件与程序从中择优选择中标对象的一种市场交易行为

2、使用招标、投标方式的特点

（1）程序规范

（2）全方位开放，透明度高

（3）公平、客观原则

（4）交易双方一次成交

二、工程建设项目的招标

1、业主自行招标应具备的条件

（1）是法人或者依法成立的组织；

（2）有与招标工程相习惯的经济、技术管理人员；

（3）有组织编制招标文件的能力；

（4）有审查招标资质的能力；

（5）有组织开标、评标、定标的能力

2、项目招标具备的条件

（1）概算已批准；

（2）工程建设项目已列入国家部门或者地方的年固定资产投资计划；

（3）建设用地的征用已经完成，并取得建设规划许可证；

（4）有能力满足施工要求的施工图纸与技术资料；

（5）建设资金与要紧建设材料、设备来源已落实；

（6）已向建设项目所在地规划部门办理报建手续，施工现场的“三通一平”已经完成或者列入施工招标范围

3、业主招标时要紧工作内容与工作程序

（1）确定业主是否具有自行招标条件；

（2）确定招标方式；。