南开23春学期（高起专1903、专升本1903）《房地产估价》在线作业一

南开大学23春学期高起专

1903、专升本1903《房地产估价》在线作业.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为选项A快速变现值价值选项B谨慎价值选项C在用价值选项D残余价值参考答案B.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是选项A朝向选项B保温选项C隔声选项D户型参考答案A.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为40年，单价为4000元/m2乙房地产的收益期限为50年，单价为4200元/m2假设报酬率均为8%则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是选项A甲高于乙选项B甲低于乙选项C甲等于乙选项D不能确定参考答案B.比较法估价中，要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的范围内选项A

0.5-

1.5选项B

1.0-

1.5选项C

0.5-

2.0参考答案:BCD.遵循合法原则，具体包括依法判定的选项A所有权选项B权利类型及归属选项C使用权利选项D处分权利参考答案BCD.运用基准地价修正法估价，一般要进行调整选项A交易情况选项B市场状况选项C土地状况选项D标定地价参考答案BC.按经营使用方式划分，房地产的类型主要有选项A出售的房地产选项B出租的房地产选项C自营的房地产选项D自用的房地产参考答案ABCD.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是0的结合体选项A实物选项B权益选项C价值选项D区位参考答案ABD.下列属于房地产估价原则的是选项A替代原则选项B合法原则选项C最高最佳利用原则选项D价值时点原则参考答案ABCD.在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后选项A对选项B错参考答案B.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金选项A对选项B错参考答案A.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价选项A对选项B错参考答案B.根据替代原理，如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格选项A对选项B错参考答案A.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产选项A错误选项B正确参考答案B.房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分是依附于房地产实物上的权利义务选项A对选项B错参考答案A.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象选项A对选项B错参考答案B.专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任选项A对选项B错参考答案A.一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势选项A错误选项B正确参考答案B.在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价选项A错误选项B正确参考答案B选项D

1.5-

2.0参考答案C.某宗房地产每年的有效毛收入为50万元，毛租金乘数为

12.5潜在毛收入乘数为12有效毛收入乘数为13净收益乘数为

13.5则该宗房地产的价值为（）万元选项A600选项B625选项C650选项D675参考答案C.某房屋的建筑面积为100m2单位建筑面积的重置价格为1000元/m2建筑物自然寿命为45年，残值率为

2.5%经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为

7.5万元假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等该建筑物的经济寿命为（）年选项A29选项B39选项C40选项D45参考答案B.收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值选项A市场交易价格选项B未来收益选项C现在收益选项D重新开发建设成本参考答案B.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元，从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元，该类房地产的报酬率为10%o则该宗房地产的收益价格为（）选项A266选项B264选项C262选项D260参考答案D.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为0选项A物质折旧选项B外部性折旧选项C经济折旧选项D功能折旧参考答案D.估价时点为过去的情形，多出现在（）中选项A保险理赔案件中选项B期房估价选项C拆迁估价选项D房地产纠纷案件中参考答案D.市场提取法是利用与估价对象建筑物具有（）的可比实例来求取建筑物折旧的方法选项A类似用途选项B类似折旧程度选项C相同建筑结构选项D相同建成年代参考答案B.房地产所有权包含单独所有、共有和（）三种选项A建筑物区分所有权选项B建筑物共同共有权选项C建筑物按份共有权选项D私有权参考答案A.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价选项A比较法选项B成本法选项C收益法选项D假设开发法参考答案B.某工业厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权年限为50年建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命为（）年选项A55选项B50选项C45选项D40参考答案D.房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是（）选项A本国房地产总的供求状况选项B地区房地产总的供求状况选项C本国同类房地产的供求状况选项D本地区同类房地产的供求状况参考答案D.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8%则该宗房地产2007年的收益价格为万元选项A125选项B

126.42选项C

123.77选项D

124.43参考答案C.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整选项A供水、排水、电力、电信选项B给水、排水、燃气、热力选项C排水、电力、通信、燃气选项D排水、电力、通信、热力参考答案A.某建筑物的重新购建价格为100万元，建筑物的经济寿命为40年，剩余经济寿命为32年净残值3万元，则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为万元选项A

19.4选项B20选项C

24.3选项D

29.1参考答案A.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价选项A维持现状前提选项B装修改造前提选项C转换用途前提选项D重新利用前提参考答案A.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的范围之内选项A

0.5〜

2.0选项B

1.5〜

2.0选项C

0.5~

1.5选项D

1.0~

1.5参考答案A.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的的“倒算法”选项A市场法选项B成本法选项C收益法选项D长期趋势法参考答案B.收益法适用的条件是房地产的选项A收益能够量化选项B风险能够量化选项C收益或风险其一可以量化选项D收益和风险均能量化参考答案D.目前，我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为年选项A70选项B50选项C40选项D30参考答案C.是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用选项A收益递增递减原理选项B均衡原理选项C适合原理选项D供求原理参考答案C.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造建造期3年建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是年选项A37选项B40选项C50选项D43参考答案A.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是选项A金融制度政策选项B利率选项C经济发展选项D汇率参考答案A.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为

80.

4、

83.

5、

85.

0、

89.

2、

94.

6、

96.

1、

92.8以2003年1月为100现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为元/m2选项A4367选项B4617选项C4446选项D4161参考答案A.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价选项A保持现状前提选项B装修改造前提选项C转换用途前提选项D重新利用前提参考答案A.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%则该宗房地产的价值为万元选项A600选项B625选项C650选项D675参考答案B.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是年选项A37选项B40选项C50选项D43参考答案A.下面属于构筑物的是0选项A烟囱选项B水塔选项C道路选项D商店参考答案:ABC.市场法适用的对象有选项A标准厂房选项B在建工程选项C高档公寓选项D房地产开发用地参考答案ACD.假设开发法中，按静态分析法需要计算利息的项目有选项A待开发房地产价值及取得税费选项B后续开发的建设成本选项C后续开发的管理费用选项D后续开发的销售费用参考答案ABCD.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权，其中共有可分为选项A按份共有选项B按权共有选项C共同共有选项D共享共有参考答案AC.按经营使用方式划分房地产的类型主要有选项A现房选项B销售选项C出租选项D自用。