物业公司工程维修管理制度

物业公司工程维修管理制度

1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修；

2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作；

3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延；

4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作；

5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外；

6、每年汛期期间（6—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞；

7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为；

8、工程部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告维修材料管理制度

1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定；

2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求；

3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查;

4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录；

5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库；

6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理；

7、工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向主任及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理;

8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部上门维修服务的规范要求

1、敲门有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃按铃时间加长没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内

2、介绍主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍“对不起，打扰了，我是邦溢物业公司维修人员XXX前来为您服务”

3、进门如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件.不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上

4、维修维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼

5、整理修理完毕，做到工完场清收费按规定标准收费

7、填单如实填写《邦溢物业有限公司维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名

8、辞别向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说:“今后有问题，请随时联系，再见”

9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等维修回访工作制度

1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任其中办公室回访率不低于一5%工程维修部负责人回访率不低于10%维修责任人回访率不低于20%并做好相关登记；

2、回访时间安排在维修后一星期之内其中:安全设施维修两天内回访:漏水项目维修三天内回访；

3、回访内容

①实地查看维修项目；

②向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况；

③征询改进意见；

④核对收费情况；

⑤请被回访人签名

4、对回访中发现的问题24小时内书面通知维修人员进行整改第六部分清卫、绿化类制度清洁卫生实施细则

1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水；

2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰；

3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每周至少一次用抹布擦洗干净，确保简外观清洁、内无异味；

4、清运垃圾每天至少1次，上、下午至少各一次；

5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物；

6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石；

7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水；

8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石；

9、喷水池、人工湖每月至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀;应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味；

10、楼道楼梯每周拖洗一次，确保无杂物、明显积灰、污清、明显纸屑；

11、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴；

12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴；

13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部每三个月清刷一次，确保无蜘蛛网、积灰；

14、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴；

15、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好；

16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴;

17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；

18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况如台风、梅雨季节可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通；

19、消杀工作1灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业；B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识；C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；2灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒；B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响3消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录在《消杀记录表》上病虫害防治规范

1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括A、年度及季度的病虫害预防计划；B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划;C、病虫害防治的费用预算计划

2、应坚持预防为主防治结合的原则当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散；

3、绿化负责人应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌；

4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；

5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故；

6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录见《病虫害防治登记表》，并上交档案科管理；

7、质监部应每月一次检查小区内植物病虫害防治情况，并对防治结果作相应评价，见《病虫害防治检查表》花木养护规范

1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换以保护整个花坛的整体效果;对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草；

2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外;室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次；

3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去的花要注意巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害时，花坛要求每周喷一次药；

4、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化负责人定；

5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换；

6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿草坪养护规范草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则；

2、当草坪需要改良时，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水；

3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料；

4、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录；

5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化化视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故；

6、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草;

7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣；

8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹；

9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品乔灌木养护规范

1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修剪剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形；

2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作;对造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观；

3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次;观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥；

4、小区内乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全；

5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西即压垮树枝又影响小区的容貌。