沐足会所营销策划方案

沐足会所营销策划方案会所SPA主题休闲中心项目可行性分析报告

一、项目名称SPA主题休闲中心

二、项目内容XX会所是XX一高档住宅群落位于XX市中心城区，面对景色优美的公园，其中央会所外观典雅气派，内部二层，近四千平方的使用面积，为更好服务于小区业主及为XX市城区增添一高层次的休闲、游玩、康乐的好去处，将以会所为基础，建设SPA主题休闲中心以SPA为主题诉求，兼顾运动休闲、美容健身、咖啡语茶、商务中心、会所服务等

三、项目环境分析

1、xx市消费环境分析XX市为XX省仅次于XX市的第二大城市，八县一市近400百万人口，而中心城区则有近50万人口，随着xx大坝的建成，新xx景区的日趋火爆，XX市作为xx旅游的立足点，其知名度日趋上升，将会迎来更多的旅游流动人口xx市随之而来的旅游消费潜力会得以拓展，而xx市本身的消费能力将会得到进一步的提升目前虽有众多宾馆酒店及相关娱乐场所，但是在娱乐休闲的理念和设施上较为落后总体上仍欠缺与中大型城市，旅游热点城市相适应的新型的、高品味的娱乐场所和项目面对新xx所吸引而来的人潮无法进一步有效截流流经xx市的消费欲望和消费潜力我们对目前xx市内各项娱乐场所和设施进行了初步调查和统计A、宾馆类Xx酒店，一般都提供客户中、西餐饮、咖啡厅、商务中心等服务盈亏平衡分析根据前述数据计算以营运能力表示盈亏平衡点年固定总成本盈亏平衡点二年营业额一年可变成本一营业税金440360014600000-2872477-2482000=

47.2%达到会所年经营能力的

47.6%时盈亏平衡详见附图盈亏平衡图经济评论的结论本项目财务指标投资利润率为

35.6%投资利税率

53.2%项目盈亏平衡点为第一年测算营运能力的

47.6%即年人流量达到86870（174天）时保本投资收回期为9100000/（

3720528.4+

1067800.0）=

1.9年，即两年不到即可收回所有成本（

3720528.4为三年平均净利润）结论本项目在经济上具有可行性，随着xx市地区经济的进一步繁荣会所营销活动的展开，经营的相关数据会有进一步的提高同时进行合理避税，科学管理，投资收回期将会缩短，本项目将在自身盈利和提升XX城的价值两方面都会取得良好的成效盈亏平衡图:成本少数提供洗浴、美容、网球、台球、乒乓等服务，但大多数在休闲项目方面缺乏规模性和专业性B、运动类青少年宫、体育馆等有保龄、沙壶、台球、网球、羽毛球、舞蹈健身等，但一般档次较低，且有些地方收费偏高目前xx市没有形成消费热点C、咖啡茶座类好百年、花样年华、流金岁月、老街、梦巴黎、世纪欧典等一般经营较为专业，有较为良好的环境氛围，并多附带提供餐饮，经营位置较多集中在市中心目前拥有较多的消费人群D、专业洗浴类燕子、青儿、足浴、健康休闲事业机构等，提供足疗、桑拿市场较为但一般规模不大，层次较低，仍是传统的经营设施和操作理念E、女子美容、美体女子会所、美颜创造中心、鹏美容、国际美容连锁机构等，一般经营女子美容，美体、减肥等，装修较为一般，规模一般为小至中等基本上没有男士美容项目，但有些店铺经营较为火爆F、综合分类x花园、x娱乐城、x水上世界等，综合经营咖啡、茶座、足浴、餐厅、桑拿等表现有好有差，天街娱乐城较为成功，并有进一步扩展计划综合初步调查的结果，xx市城区娱乐康乐场所设施在总体上在层次、在规模上都有一定局限，经营内容趋同，各自特色不突出，经营手法较为单调（具体情况见附表一）

2、项目区域环境分析xx城为xx市地区高档次住宅群落，入住对象应是xx市地区高收入阶层，具有较强的消费能力和潜力且小区位于xx市人口最为集中的xx区面对环境优美的公园，得临江之利，交通方便，拥有方便的停车场所，营业辐射范围广阔可以说虽是繁荣之场所，却得周边清静、美雅之氛围这正是高层次会所追求的环境目标将会所建成以SPA时尚休闲、咖啡语茶为主题的综合性会所，一方面是投资方实现了开盘时对于会所功能承诺，为xx城业主提供了一个高档次休闲服务、商务交流的场所，另一方面高贵、时尚的会所将会成为xx城又一个闪亮的卖点，促进现有楼盘的发售和价值的提升，并会促进相关楼盘的开发同时着眼于整个xx市地区，将会为xx市地区提供一个良好的休闲旅游项目为xx市商务活动提供一个相得益彰的好去处，提升xx市娱乐休闲的整体层次

四、项目设置及需求预测1）项目设置根据对xx市目前休闲娱乐市场的分析，及对会所功能的分析，建议在中央会所设置以下项目A、SPA主题休闲中心以目前已成为旅游时尚的SPA水疗休闲为主题之诉求，建立20个左右不同形式，不同内容的景观式SPA包房，建立一台公共SPA设施，含过道式SPA公共冲浪水池，干湿桑拿房，洗浴房等，与此配套设施有20个床位左右的美容中心，休息足疗中心形体健身中心等（均设男、女项目）B、信息化咖啡茶座在会所一楼，设置可提供宽带上网服务的咖啡语茶，并在就餐时间提供特色鲜明的快餐服务，以多区间，包房形式形成相对隔断以形成相应功能区域，部分区域并配以简单的商务服务中心以利商务活动的开展C、休闲运动中心在一楼设置小型室内休闲运动场所如乒乓球、台球、沙壶等2）需求预测根据对xx市地区相关项目的初步调查，我们认为xx市娱乐场所目前总体上每综合性单位平均日客流量、人均消费水平如下为求对比我们对武汉相关项目亦做了相应的简单了解对比可以看到XX市在桑拿洗浴及运动健身方面的消费状况明显弱于XX市，这一方面反映出XX市与XX市在消费能力及消费总量上的差异，另一方面表明XX市在这两类娱乐项目方面设施与引导消费能力的落后但调查结果也表明，带有品牌效应的大型、豪华、多项目的娱乐会所其人流，人均消费高于平均水平，特别是人均消费大大高于平均水平如武汉帝豪大酒店晚7:45--8:451小时内有173人次的流入量，日均在1000人次左右，其消费水平在80—700元之间如黄河女子健身中心虽要2000元入会费，但已有3000左右的会员数因而在xx市引入SPA主题休闲、运动休闲等新的娱乐概念，施以良好的娱乐设施，规范的多品类服务，崭新的经营理念，将会很快在xx市地区造就娱乐休闲的集聚中心、商务交流的集聚中心，将会很容易地超过目前日均300人次，单次消费

64.5元的xx市平均水平考虑到xx市目前八县一市400百万的总人口，xx市城区50万总人口，xx市年均70万的旅游流动人口总量，针对xx市的消费层次的评估，我们取350万的千分之一，50万的百分之一，70万的百分之一，则有能力进行高端娱乐消费的将有15500人的的消费对象总量按人均每周一次消费则有744000人次的消费次数总量，则日消费流量应在744000/365=

2038.4人次/日再考虑xx市一万多家企事业单位的存在，作为805户高层次业主集聚中心的中央会所我们预估试营运期间日均客流量即可在400人次左右，消费水平人均在70元左右进入营运正常期日均客流量应在500人次以上消费水平人均在80元左右并会随着xx市的发展而应有每年10%左右的递增

五、投资额度估算（单位元）

1、固定资产价值构成中央空调及锅炉1200000安全监控及计算机中央管理监控系统400000SPA休闲及附属设施装修及设备4500000咖啡厅装修及设施800000小型运动休闲中心400000前期工作准备费、推广费及不可预见费用400000总额度

77000002、流动资金估算按一个月（原料+人工+水、电、燃料）+场租+不可预见费用估算为:（见经营成本估算）916800/12+1200000/12+

2005857.5/12+1000000+

56445.21=1400000元投资合计7700000+1400000=9100000

六、经营成本估算及分析

1、成本构成A.人员工资成本人员工资合计600X109+1000X5+3000X2=76400元年人员工资成本76400X12=916800元B.经营原料成本（单位元）计算方法分项比例平均日客流量洗浴类100人次（

33.3%）餐饮类100人次（

33.3%）美容类50人次（

16.7%）健身类50人次（

16.7%）综合统计300人次（100%）第一年分项日营业额预估洗浴类

33.3%X500X

48.4%*80X4=

25787.5餐饮类

33.3%X500X

15.5%X80X4=

8258.4美容类

16.7%X500X

23.3%X80X4=

6225.8健身类

16.7%X500X

12.8%X80X4=

3420.2第一年分项日经营原料成本预估（按洗浴类15%餐饮类20%美容类35%健身类5%测算）洗浴类

25787.5X15%=

3868.1餐饮类

8258.4X20%=

1651.7美容类

6225.8X35%=2179健身类

3420.2X5%=171综合统计

7869.8第一年经营原料成本预估

7869.8X365=2872477C、水、电、燃料费用根据同等规模经营机构状况估算为月耗100000年费用为1200000D、场地租金年费用为1000000E、管理费按年经营额的

1.5%计算为14600000X

1.5%=219000

七、固定资产折旧采用直线折旧法，设备类按10年残值率5%计算装修及其他按5年残值率2%计算单位万元中央空调及锅炉120X1-5%/10=

11.4安全监控及计算机中央管理监控系统40X1-5%/10=

3.8SPA休闲及附属设施装修及设备300X1-2%/5+100X1-5%/10=

68.3咖啡厅装修及设施70X1-2%/5+10X1-5%/10=

14.67小型运动休闲中心10X1-2%/5+30X1-5%/10=

4.81前期工作准备费及不可预见费用40X1-5%/10=

3.8合计

106.

782、成本分析由以上分析结果加总可计算得出该项目年经营总成本为7516077元，其中固定成本为4643600元，占经营总成本的

61.8%可变成本为2872477元占经营成本的

38.2%可以看出固定成本在总成本中所占比例较大在建设初期应注意控制相关项目投入的资金成本

八、营业额分析首年按客流量500人/天消费额80元/每人以后三年客流量按年递增10%测算则首年营业额500X80X365=14600000元第二年的营业额550X80X365=16060000第二年的营业额605X80X365=17666000会所总体日接待饱和量大致为1500人次

九、财务分析经营状况分析进入营运正常期日均客流量在500人次左右，消费水平人均在80元左右以后三年客流量按年递增10%测算原料成本、人工成本、水电燃料成本亦按年10%递增税费营业税娱乐、桑拿类20%健身美容、餐饮5%根据经营权重比综合税率为70%X20%+30%X5%=

15.5%另外城市建设税7%教育附加3%地方教育税1%，平价基金2%合并按营业额的

1.5%计算二项合计为营业额的17%所得税率按33%计算利润计算及分析经营利润估算表单位元（表一）平均日客流量人均单次消费水平均值洗浴类100人次50—500元125元餐饮类100人次20—60元40元美容类50人次20—100元60元健身类50人次5—60兀33元综合统计300人次26—105元

64.5元（表二）平均日客流量人均单次消费水平均值洗浴类300人次50一500元275元餐饮类100人次20—60元40元美容类50人次20—150元85元健身类100人次30—100元65元综合统计550人次26—105元

116.3元人工定员一般员工管理人员高管SPA中心1SPA包房服务员工10足疗服务员工10公共区域服务员工8美容部16茶座1饮品部服务员工6餐品部服务员工10公共区域服务服务员工（含茶艺师）15运动休闲中心101行政部221（司机1人、保安

6、水电2人、清洁4人、大厅接待4人、信息管理2人、采购1人、财会2人）总经理室212（司机1人文秘1人大堂经理1人、副总1人、总经理1人）合计10952人员工资60010003000序号项目第一年第二年第三年

1.营业额500X80X365=

1460000016060000.

017666000.

02.税金14600000X17%=

24820002730200.

03003220.

03.1-

212118000.

013329800.

014662780.0营业成本原料成本

2872477.

03159710.

13484412.3房租

1000000.

01000000.

01000000.

04.人工

916800.

01008480.

01109328.0水电燃料

1200000.

01320000.

01452000.0固定资产折旧

1067800.

01067800.

01067800.0管理费

1.5%

219000.

0240900.

0264990.

05.成本合计

7276077.

07796890.

18378530.

36.税前利润3-

54841923.

05532909.

96284249.

77.所得税33%

1597834.

61825860.

32073802.

48.净利润6-

73244088.

43707049.

64210447.3。