房地产估价报告模板9.14

房地产估价报告估价项目名称XX市XX区XX广场X号的XX大厦市场价格评估委托方北京市朝阳区财政局估价方北京XX房地产土地评估有限公司估价人员XXXXXX估价作业日期XXXX年X月X日至XXXX年X月X日估价报告编号XXXXXXXXXXXX北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话***♦传真****

1、估价对象现场勘察记录；

2、本估价机构掌握的房地产市场相关资料

八、估价原则

1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值独立一要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预，客观一要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见，公正一要求估价师要公平朴重地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方

2、合法原则房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或者合法处分为前提进行

3、最高最佳使用原则最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每一个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果

4、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致

5、估价时点原则房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话***♦传真****能发生变化，例如建造物会变得陈旧过时因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间价值也就失去了意义

九、估价方法根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开辟法、成本法等有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法在无市场根据或者市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开辟法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察，并遵循房地产估价方法的确定原则，认为近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易较为频繁，市场交易案例较多；且根据调查，附近区域有不少类似的房屋作出租使用，故适宜用市场比较法与收益法对该房地产进行评估市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理”即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理根据这一原理，在房地产估价中，选择一定数量的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格，计算公式如下估价对象市场价格二市场可比实例交易价格X交易情况因素修正系数X交易日期因素修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数收益法是以“预期原理”为基础的预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素具体的说，房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或者过去的市10XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估10北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦场状况，而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或者得到的满足、乐趣等的预期求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值，这种估价方法，称之谓“收益法”从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，计算公式如下V=a/rx[l-式中V=估价对象现值a=估价对象年净收益厂估价对象年净收益（资本化）率n=估价对象有效收益年期（假设估价对象在有限收益年期内资本化率、年净收益均保持不变）成本法求取估价对象房地产在估价时点的重谿价格或者重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法，其计算公式如下估价对象房地产市场价格二房地产重建价格-折旧其中房地产重建价格=土地取得费用+开辟成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开辟利润

十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过精密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为评估单价¥xx元/平方米评估总价¥xx元大写人民币金额xx元整

十一、估价人员11XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估11北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦

十二、估价作业日期XXXX年X月X日至XXXX年X月X日

十三、估价报告应用的有效期限本报告估价结果有效期自估价报告完成之日起壹年北京XXX房地产土地评估有限公司XXXX年义月X日XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址****电话****传真****估价技术报告

一、个别因素分析（同结果报告中的实物因素、权益因素）

二、区域因素分析（同结果报告中的区位因素）

三、市场背景分析［详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来］根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开辟法、成本法等有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法在无市场根据或者市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开辟法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察，并遵循房地产估价方法的确定原则，认为近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易较为频繁，市场交易案例较多；且根据调查，附近区域有不少类似的房屋作出租使用，故适宜用市场比较法与收益法对该房地产进行评估市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理”即同一市XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估13北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理根据这一原理，在房地产估价中，选择一定数量的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格，计算公式如下估价对象市场价格二市场可比实例交易价格X交易情况因素修正系数X交易日期因素修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数收益法是以“预期原理”为基础的预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素具体的说，房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或者得到的满足、乐趣等的预期求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值，这种估价方法，称之谓“收益法”从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，计算公式如下V=a/rx[l-l/（l+r）n]式中V二估价对象现值a二估价对象年净收益厂估价对象年净收益（资本化）率n=估价对象有效收益年期（假设估价对象在有限收益年期内资本化率、年净收益均保持不变）成本法求取估价对象房地产在估价时点的重谿价格或者重建价格扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法，其计算公式如下估价对象房地产市场价格=房地产重建价格-折旧其中房地产重建价格=土地取得费用+开辟成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开辟利润XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估14北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话***♦传真****

五、估价测算过程

（一）市场比较法市场比较法的计算公式如下估价对象市场价格=市场可比实例交易价格X交易情况因素修正系数X交易日期因素修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数⑴选择交易案例通过对估价对象周边商业房地产市场销售情况的调查，我们选择了与估价对象条件类似的3个比较案例，项目概况如下案例情况说明表⑵比较因素的选择根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等⑶确定开辟完成后的销售价格对选取的案例与估价对象进行对照分析，以估价对象开辟完成后的销售价格为基数100综合得出各项比较因素系数，详见下表比较因素修正系数表XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估15北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，其简单算术平均值为*****元/平方米

（二）收益法收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法[

1.采用租赁方式获取收益的如下]假设年租金收益为等额不变，则v-Ni1]计算公式7V（1+Y）njl其中V房地产的收益价格A房地产的年租赁净收益Y房地产的报酬率（折现率）n房地产的收益年限年租赁净收益=潜在毛租金收入一空貉和收租损失一运营费用=有效毛收入一运营费用经过估价人员对周边同类物业租金水平的调查，估价对象的日租金标准确定为*.**元/平方米〃日开辟完成后的房地产价格测算过程如下收益法测算房地产销售价格测算表北京****房地产土地评估有限公司地址****电话♦♦**传真****目录致委托方函2估价师声明3估价的假设条件和限制条件4估价结果报告5

一、委托方5

二、估价方5

三、估价对象5

四、估价目的8

五、估价时点8

六、价值定义8

七、估价依据8

八、估价原则9

九、估价方法10

十、估价结果11

十一、估价人员11

十二、估价作业日期12

十三、估价报告应用的有效期限12估价技术报告13附件22XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦故取开辟完成后的房地产售价为*****元/平方米[

2.采用经营方式获取收益的如下]假设年经营净收益为等额不变，则:计算公式V-y（^~（1+Y）njl其中V房地产的收益价格A房地产的年经营净收益Y房地产的报酬率（折现率）n房地产的收益年限XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估17北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦房地产的年经营净收益二商品年销售总收入-商品年销售成本-年经营费用-商品年销售税金及附加-管理费用-财务费用-年商业利润二年有效毛收益-年经营成本-年经营总费用-年经营利润估价人员通过对周边的同类经营项目［如酒店、会馆（含娱乐、餐饮、KTV、洗浴等）］收入情况进行调查，结合本项目的具体情况计算本项目的收入情况如下［酒店客房数x客房平均价格x入住率％x365］［餐饮可就餐人数x人均消费额x就餐率％、翻台次数X365］［其他娱乐可容纳消费人数x人均消费额x上座率％x365］收益法测算房地产销售价格测算表XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估18北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦房地产总价万元V=A/Y[l/1+Yn]房地产单价二房地产总价总建造面积=****元/平方米三成本法成本法求取估价对象房地产在估价时点的重辂价格或者重建价格扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法，其计算公式如下估价对象房地产市场价格二房地产重建价格-折旧其中房地产重建价格二开辟成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开辟利润成本法计算过程如下

1、求取重新建造成本

①求取建安综合成本，根据规定及市场调查计算结果如下A、建安费用取****元/平方米B、红线内市政费，取建安费用的*%****x*%=***用平方米

②不可预见费，取建安费用的*%****X*%=***用平方米

③专业人士费，取建安综合费用*%A+Bx*%=****+****x*%=***元/平方米

④重新建造成本总计

①+

②+

③=***元/平方米

2、求取正常利息、利润和销售费用

①求取利息项目开辟周期定为*年，土地开辟费用一次投入，建安费用于半年后均匀投入，利率取*.**%按单利计****.**%X*-*/2=***寿平方米

②求取利润，项目开辟周期为2年，利润率取20%******%=***用平方米

③销售费用XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估19北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦两税一费取销售价格的*.*%代理费取*%（***+***+****.*%+*%）=***元/平方米

3、求取估价对象总值总价=3443元/平方米

4、建造物折旧根据现场勘查，委估对象成新为*.*成新****义**%=****元/平方米^

5、成本法估价结果建造物价值=****万元

（四）假设开辟法（普通合用于在建工程）

1、完工后的房地产价值（售价）采用市场法和收益法进行求取，具体过程参照市场法和收益法完工后的房地产价值=****元

2、估价对象续建成本根据专业人士分析，该在建工程的完工率为*.*%该类工程的建安成本为****元/平方米，则续建成本为****元/平方米x*.*%x（规划总建造面积）=****元

3、管理费用管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必须的费用，包括开辟商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等，估价中该项费用取续建成本的*.*%则为****元*.*%=****元

4、销售费用销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，估价中该项费用取售价的*.*%则为****元X**%=****元

5、销售税金销售税金指销售改造完成的估价对象时，应由开辟商缴纳的税费，包括**、**、**等，约为售价的*.*%则为****x*.*%=****元

6、买方购买估价对象时的税费XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估20北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦买方购买估价对象时的税费主要为契税，取值为售价的*.*%则为****x**%=****元

7、利润禾嗨取值为售价的*.*%则为****x*.*%=****元

8、利息该在建工程若按照正常的施工进度，从估价时点计起，约需*个月，贝4为**+**+****■*%=***元

9、估价对象的价值估价对象的价值=1-2-3-4-567-8二***元

六、估价结果*种方法计算的结果从各个角度反映了房地产的市场价值，故最终结果取**法、**法的算术平均值，最终结果如下评估单价¥xx元/平方米评估总价¥xx元大写人民币金额xx元整XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估21北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦附件

1、委托书

2、估价对象地理位路示意图

3、估价对象现状照片

4、调查房产收取的其它资料

5、估价机构企业法人营业执照（复印件）

6、估价机构资质证书（复印件）

7、估价人员执业资格证书（复印件）XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估22北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦致委托方函北京市朝阳区财政局受贵局的委托，我们对XX市XX区XX广场X号的XX大厦进行房地产市场价格评估，评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2022年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产市场价值参考依据评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过精密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为评估单价¥xx元/平方米评估总价¥xx万元大写人民币金额xx元整北京xx房地产土地评估有限公司二0一一年五月一日XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦估价师声明我们郑重声明

1.我们在估价报告中陈述的事实是真正的和准确的；.在估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；.我们与估价报告中的估价对象没有厉害关系，也与有关当事人没有个人厉害关系或者偏见；.我们依照中华人民共和国标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；.我们已对估价报告中的估价对象进行实地勘查；（应列出实地查看的注册房地产估价师的姓名）.没有人对本估价报告提供了重要专业匡助；.其他需要说明的事项参加本次估价的注册房地产估价师（签字、盖章）XXXXXXXX市XX区XX广场x号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦估价的假设条件和限制条件

1、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场

2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规

3、本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押、租赁等任何他项权利，无纠纷、无负债等假设条件为前提

4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、通货膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响

5、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动

6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的状况一致

7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任

8、本报告评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2022年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据，不作其他评估目的之用如果评估条件或者目的发生变化该价格需作相应调整

9、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行评估

10、本估价报告的全部或者其部份内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为北京****房地产土地评估有限公司所有XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址***♦电话*♦♦♦传真**♦♦估价结果报告

一、委托方单位名称北京市朝阳区财政局单位地址北京朝阳区日坛北路3号联系人王琼联系电话65090351

二、估价方单位名称北京***房地产土地评估有限公司单位地址北京市朝阳区***口座资质证书号京建房估资准字［2003］第***号法定代表人**联系人**联系电话**

三、估价对象

（一）区位状况

1、位路（包括）座落——具体地点，详见位珞图方位-―—在某个大区域和某个较小区域的方向和位谿距离-―—据重要场所的距离；朝向一一估价对象建造物的正门或者房间的窗户等正对着的方向楼层—当估价对象为某幢房屋中的某套或者某层时，说明其所在楼层

2.交通道路状况一-附近有几条路；到达这些道路的距离；各条道XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址****电话**♦*传真**♦♦路的路况如道路等级、路面状况、交通流量大小；有无过路桥费、收费标准出入可用的交通工具——交通管制停车方便程度和收费标准

3、周围环境及景观自然环境——人文环境景观-

4、外部配套设施1外部基础设施2外部公共服务设施二实物状况

1、土地的实物状况1±地面积2土地形状3地形——洼地or平地4地势——与相邻宗地、道路的高低关系；自然排水状况5土壤——污染状况6地基地质7土地开辟程度8其他——商业房――面宽，进深，宽深比；农用地____排水、灌溉情况

2、建造物的实物状况1建造规模如土地、建造物面积、医院的床位数2层数和高度3外观外立面风格4建造结构XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址****电话*♦♦♦传真**♦♦—5设施设备一…给排水等设施设备的配的情况及性能6装饰装修7防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照8层高、净高9空间布局附图说明平面图、户型图10设计年限11维护情况及完损程度三权益状况

1、土地权益状况1所有权--国有OR集体所有2使用权--宅基地使用权/土地承包经营权/建设用地使用权【出让含使用期限、起至日期、剩余期限、可否续期OR划拨】—单独所有/共有【含共同共有OR按份共有含共有权人、每人享用的份额】3使用管制----含用途/容积率/建造密度/建造退后红线距离等4目前使用情况利用现状/出租OR占用情况5其他权利设立情况--是否设定了抵押权、地役权等

2、建造物权益状况1房屋所有权2出租或者占用情况3其他权利设立情况—是否设定了抵押权、地役权等--在抵押估价报告中，房地产估价师知悉估价对象已设立抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及担保的债权情况XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估北京****房地产土地评估有限公司地址****电话**♦*传真**♦♦

（4）其他特殊情况

四、估价目的为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2022年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据

五、估价时点2022年5月1日

六、价值定义本次估价采取的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

七、估价依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁发的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的有关资料；估价人员实地勘察所获取的有关资料主要内容如下

（一）主要依据的法律、法规和政策文件

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例》

4.《城市房地产市场估价管理暂行办法》

5.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）

6.《城镇土地估价规程》（GB/H8508-2001）

（二）委托方提供的相关资料

1、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《商品房买卖合同》

2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程形象进度表、其它

3、估价委托书

（三）估价机构及估价人员现场勘查记录及现场照片等其它资料XX市XX区XX广场X号的XX大厦XX价格评估案例项目名称项目位谿用途交易日;期销售价格A商业B商业C商业比较因素估价对象交易价格待估^1*kL*卜卜，卜交易情况100交易日期100区域因素100个别因素100比准价格待估kL*rr*rr*年房地产潜在毛收益（元/M2）按365天计算可出租率指可进行出租经营部份的比率，按**%计算空谿造成的租金损失（元）指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空珞期，按全年的**%（或者**天）年总费用（元/M2）计维修费+管理费+房产税+城镇土地使用税维修费（元/M2）指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按有效毛收益的*.*%计算管理费（元/M2）指对出租房屋进行的必要管理所需的我田培生层土出产有效壬的益的**%房产税（元/M）按年房地产有效毛收益的12%计算城镇土地使用税（元/M2）依据《北京市城镇土地纳税等级分级范围》为*级土地，按**元加2计算征房屋保险费（元/M2）收按年房屋重貉价的1%计，房屋重络价营业税及附加（元/M2）为****元何2按年层地产有效丰收益的5-5%（成年租金净收益（元/M2）者

5.4%）计算报酬率年厉地1有效七收血-年总费用可获收益年限（年）取厉地）于仅酬举为*%可萩收益年限以十加剩余年限计算.房地产单价（元/M2）即**・*年项目价格备注年有效毛收益（元/M2）按上述经营收入情况测算年经营总费用（元/M2）维修费+管理费+房产税+城镇土地使用税维修费（元/M2）指为保证房屋正常使用每年需支付的管理费（元/M0指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产有效毛收益的房产税（元/Ml）按年房地产有效毛收益的12%计算营业税及附加（元/M2）营业税、城市维护建设税、教育费附加总按年有效毛收益的

5.5［或城镇土地使用税（元/M2）者依据《北京市城镇土地纳税等级分级范用》为*级土地，按**元保险费（元/M2）/M2计按年房屋重貉价的1%0计，房屋重落价年经营成本（元/M2）按年有效毛收益的**%计年经营利润（元/M2）按年有效毛收益**%计算年有效净收益（元/M2）年有效毛收益-年经营总费用-年经营沫1」润资本化率房地产报酬率取*%可获收益年限（年）可获收益年限以土地剩余年限计算，。