桐梓县农村村民住宅建设管理办法（暂行）

桐梓县农村村民住宅建设管理办法（暂行）（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步加强和规范农村村民住宅建设管理，节约集约使用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《贵州省土地管理条例》等有关法律法规，以及《农业农村局部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发［2019）6号）《贵州省农村村民住宅建设管理办等政策规定，结合本县实际，制定本办法本县行政区域内农村集体经济组织成员进行住宅适用本办法享受生态移民搬迁、易地扶贫搬迁等按照相关规定执行本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员；所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅及附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地农村村民住宅建设是指农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为第四条农村宅基地审批管理应当严格土地用途管制，节约集约利用土地，注重乡村自然和历史文化遗产保护，遵循规划先在历史文化名镇（村）、传统村落范围内的村民住宅建设应当符合历史文化名镇（村）、传统村落保护发展规划村民委托设计单位编制农村住宅设计方案须经住房和城乡建设部门审定

（四）讨论公示村级组织收到村民提交的农村村民住宅通用图集户型或住房和城乡建设部门审定后的农村住宅设计方案后，应在5个工作日内召开村民代表会议讨论通过，并将村民农村宅基地使用承诺书、农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表、村级组织审查意见、住宅建设相邻权利人的意见、村民代表会议记录、拟建住宅用地位置和面积、拟建住宅层高和面积等情况进行公示，公示期为5日无异议的，由村级组织签署意见报送乡（镇）人民政府、街道办事处

（五）乡镇审批乡（镇）人民政府、街道办事处收到农村村民住宅建设申请的相关材料后，实行“一站式”审查，所涉及的部门经联审联办后在《农村宅基地和住宅建设（规划许可）审批表》签署意见乡镇农业服务中心主要负责对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合面积标准、宅基地和住宅建设（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等进行审查，并综合各部门意见提出审批建议乡镇自然资源所主要负责对拟用宅基地是否符合国土空间规划及用途管制要求，住宅建筑面积标准、建筑层高、间距等是否符合相关技术要求进行审查涉及占用农用地的，负责办理农用地转用审批手续乡镇村建中心主要负责审查村民是否选用农村村民住宅通用图集，对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设防和乡村风貌等要求以及是否经过县住房和城级建设局审定等要求进行审查涉及文物保护、文旅、环保、林业、水利、电力、交通等部门的，乡（镇）人民政府、街道办事处要征求相关部门意见不需办理农用地转用的，乡（镇）人民政府、街道办事处收到村级组织初审意见和申报材料之日起15个工作日内，应根据部门审查意见，对符合法定条件及标准的，批准后核发农村宅基地批准书以及乡村建设规划许可证，对不符合法定条件及标准的不予批准并书面告知申请人且说明理由需办理农用地转用的，由乡（镇）街道每月5日前按批次用地方式向县自然资源局提出农用地转用申请，由县自然资源局及时组件报县级人民政府批准，并及时函告乡（镇）人民政府、街道办事处办理情况，乡（镇）人民政府、街道办事处在批准后的农用地转用范围内，按本办法规定及时审核颁发农村宅基地批准书以及乡村建设规划许可证第二十八条利用原有宅基地新建、改建、扩建农村住宅的，宅基地面积、住宅建筑面积、层数、风貌和审批程序等要求，按本办法执行第七章建设管理第二十九条申请人取得乡村建设规划许可证之日起，2年内应设施农村村民住宅建设，在规定期限届满前30日内，村民可以向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过2年逾期不建设且未申请延期的，审批手续自行失效第三十条农村村民住宅建设实行“四到场”监管，即规划选址到场、开工放线到场、过程监管到场、竣工验收到场第三十一条批准建设住宅的农户，施工前与施工单位（或个体建筑工匠）签订施工合同或协议，并签订《建筑安全生产责任书》后方可开工建设承担农村村民住宅建设施工任务的施工单位必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明承担农村村民住宅建设任务的个体建筑工匠，应经过建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全教育培训承建方应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件第八章宅基地退出、调整和使用第三十二条鼓励盘活利用下列闲置宅基地

（一）进城落户的村民依法自愿有偿退出的宅基地；

（二）通过继承、受赠房屋或其他方式合法取得的“一户一宅”以外的多余宅基地；

（三）已按照相关政策处置的非法宅基地第三十三条农村宅基地有偿腾退应当遵循“依法自愿、因地制宜、合理补偿、科学利用”的原则村级组织可参照县级制定的集体建设用地基准地价，通过村民代表大会集体研究确定补偿标准，宅基地退出补偿标准应进行公示腾退后的宅基地，符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式，用于乡村的产业发展腾退后不宜作为集体建设用地的，应按照规划进行土地综合整治，将宅基地进行复垦，腾退出来的建设用地指标优先保障所在村产业发展和村庄建设需要第三十四条在村庄规划确定的农村集中住宅建设区域内，乡（镇）人民政府、街道办事处应指导村级组织做好集体土地承包经营权调整工作，无法置换调整的，参照县级征地区片综合地价对被占用土地的农户进行补偿，村级组织负责做好协调工作第三十五条经村级组织同意，农村村民可以在村集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权，但受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件宅基地使用权转让或赠与的附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让或赠与第九章法律责任第三十六条负责农村村民住宅建设的相关工作部门以及村级组织发现违法建房行为，应当及时向乡（镇）人民政府、街道办事处报告乡（镇）人民政府、街道办事处接到报告后应及时对违法建房行为进行依法处置相关工作部门和工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的依法予以行政处分，构成犯罪的依法移交追究相关责任新建住宅竣工并入住后，未在规定时限内拆除旧房的，由乡（镇）人民政府、街道办事处依法拆除第三十七条违法或违反本办法规定批准农村宅基地的，其批准文件无效，并依法追究审批机构相关责任人员责任，依法收回违法或违反本办法规定批准使用的土地第三十八条宅基地使用权和农房所有权的争议，并由村级组织当事人协商解决协商不成的，由乡（镇）人民政府、街道办事处处理当事人对有关乡（镇）人民政府、街道办事处的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起六十日内，向上级人民政府申请复议或者六个月内依法向人民法院起诉在土地使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状第十章附则第三十九条本办法自印发之日起施行，我县已下发关于农村村民住宅建设的相关文件与本办法不一致的，按本办法执行行、一户一宅、相对集中、生态环保、风貌协调的原则，禁止未批先建、超面积使用宅基地第五条根据《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》有关规定，将农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的县级人民政府有关部门的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查权，交由乡（镇）人民政府、街道办事处依法行使各乡（镇）人民政府、街道办事处要依法组建执法队伍，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法县农业农村局、自然资源局、综合行政执法局等部门按照职能职责对非法占用土地建住宅的行政执法工作进行指导监督第二章职责分工第六条各乡（镇）、街道以及县直有关部门要在县委、县政府的统一领导下，按照县级主导、乡镇主责、村级主体的要求，切实履行职责，确保农村村民住宅建设管理依法有序进行乡（镇）人民政府、街道办事处承担属地管理责任，建立农村宅基地建房联审联办管理机构第七条县农业农村局负责指导农村宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，探索建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报同级自然资源主管部门，参与编制国土空间规划和村庄规划；建立宅基地管理信息平台、健全宅基地管理体系，负责指导监督乡（镇）人民政府、街道办事处宅基地信息化审批管理第八条县自然资源局应当负责对农村村民个人建房选址审查和建房规划许可的办理与督导负责国土空间规划中统筹宅基地用地规模和布局，根据“一户一宅”用地需求，单列宅基地用地计划，依法申报办理农用地转用审批、宅基地和房屋权属登记等监督管理服务工作第九条县住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，组织农村建筑工匠技能培训，加强对农村村民住宅建设施工质量安全工作的指导和监督管理第十条县财政局将农村宅基地实行信息化审批管理所需经费纳入本级财政预算第十一条公安、环保、供电、文旅、林业、水利、交通等主管部门按照各自职能职责，负责农村建房指导、监督等管理工作第十二条乡（镇）人民政府、街道办事处具体负责农村住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权，履行以下职责

（一）依法对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅违法行为进行处置

（二）开展依法用地建房的宣传教育，对村民住宅建设活动进行日常巡查、监督管理，及时制止违法建房行为；

（三）负责组织编制村庄规划，组建对外审批服务窗口，建立联审联办制度，依法办理村民住宅建设的审批手续；

（四）对村民住宅建设进行开工查验和竣工核实，核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表；

（五）指导集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）做好村民用地建房自治管理；

（六）有关法律、法规规定的其他职责第十三条村级集体经济组织在乡（镇）人民政府、街道办事处以及有关职能部门的指导下拟定有农村村民建房管理内容的村规民约，完善宅基地管理、申请审核相关制度，负责受理农村村民个人建房申请、分户条件核查、核实申报材料、征求相邻权利人意见并组织公示公示无异议或者异议不成立的，报乡镇人民政府审批对农村住宅建设中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府或县级人民政府有关部门报告，明确1名工作人员负责宅基地审批管理具体业务工作第三章申请条件第十四条严格落实“一户一宅”农村宅基地审批管理制度符合下列条件之一的村民，以户为单位向村民委员会或村级集体经济组织（以下简称村级组织）提出宅基地用地和住宅建设申请

（一）无宅基地的；

（二）符合分户条件，原有宅基地不能解决建房需求的；

（三）原有宅基地面积尚未达到限额标准的70%改建、扩建需增加宅基地面积的；

（四）实施村镇规划建设或项目建设占用原宅基地，根据征收方案，明确可以另行选址建设的；

（五）发生或防御自然灾害需迁建的；

（六）村民住宅纳入文物保护需迁建的；

（七）夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的；（A）其他符合相关法律、法规规定的第十五条属本村集体经济组织成员的农村村民，在原有宅基地不能保障正常生产生活的，符合下列条件之一，可提出分户申请宅基地

（一）属多子女户的，父母依靠其中一子女共同生活居住并拥有一处宅基地，其他子女已独立生活、居住的；

（二）符合相关法律法规规定的其他情况第十六条农村村民属独生子女户的，不得以父母或子女单独生活居住为由分户申请宅基地第十七条不得以未分户登记为由，拒绝受理宅基地申请，分户申请宅基地须经村级组织审查通过，由乡（镇）人民政府、街道办事处批准第十八条申请宅基地的农户原则上为本村集体经济组织成员，如因发生地质灾害、洪涝等自然灾害或因项目建设需搬迁安置的，需按相关规定办理第十九条有下列情形之一，农村宅基地申请不予批准

（一）不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的；

（二）将宅基地或宅基地上房屋出让（卖）、出租、赠与他人或者以其他形式转让住宅后再申请宅基地的

（三）申请另址新建住宅，未签订退出原有宅基地协议的；

（四）原住宅因改扩建存在不安全因素的；

（五）在确定实施撤并的自然村现有宅基地上改扩建住宅的;

（六）不符合相关法律法规和政策规定得第二十条农村村民建房申请使用宅基地用地，应优先使用原有宅基地、村内空闲建设用地和未利用地，尽量不占或少占耕地、林地，每户宅基地面积标准按照《贵州省土地管理条例》执行宅基地面积按下列方式计算

（一）建筑面积计算以建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；

（二）宅基地占地面积包括住房、附属设施用房和庭院等占地面积，住房部分计算挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影占地面积第二十一条农村住宅原则上不超过3层，底层层高原则上不超过

3.6米，标准层高原则上不超过

3.3米，每户建筑面积应控制在320平方米以内，可采取独栋、联排建的方式建设风景名胜区周边、乡村旅游示范点、文化旅游产业聚集区等区域的农村住宅，适当放宽建筑面积标准，每户建筑面积最高不得超480平方米，楼层不得超4层第二十二条农村村民住宅建设申请审批选址后，可选用住房和城乡建设部门编印的农村村民住宅建设通用图集，或委托设计单位编制农村住宅设计方案（委托设计单位编制的农村住宅设计方案须经住房和城乡建设部门审查通过）农村住宅鼓励采用坡屋面，住宅风貌与整体村容村貌和自然环境相协调新建的农村住宅应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离；改建、扩建的农村住宅满足改厨、改厕、改圈、建筑质量和消防安全要求第五章规划管控第二十三条县自然资源局依法将涉及农村村民住宅建设的乡村建设规划许可委托乡（镇）人民政府、街道办事处办理并核发第二十四条乡（镇）人民政府、街道办事处依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定建设用地规模，划定村庄建设范围和宅基地建设范围，为村民住宅建设用地预留空间第二十五条农村宅基地审批应当符合村庄规划位于村庄规划建设用地范围内，在符合村庄规划和风貌管控等要求的前提下，允许新建、改建、扩建农村住宅属村庄规划建设用地范围外零星布局的农户，引导其在规划确定的集中住宅建设区选址新建，一般不得在村庄规划建设用地范围外新增宅基地；利用原宅基地改建、扩建村民住宅的，须符合本办法第二十六条宅基地选址要求第二十六条农村宅基地选址应满足以下条件

（一）符合生态保护红线管控要求；

（二）不得占用永久基本农田；

（三）不得使用I级保护林地和赤水河流域范围内生态公益林地；

（四）不得涉及文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单位不可移动文物的保护范围及建控地带；

（五）不在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围；

（六）不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的退让距离，符合各类工程管线安全退让距离，符合河道防洪要求不得影响河道行洪安全，不得占用河道和水利工程管理范围第六章审批程序第二十七条农村村民住宅建设审批按下列程序办理

（一）村民申请符合申请条件的农户，以户为单位向村级组织提出宅基地用地和住宅建设申请，并注明住宅部分、庭院、附属设施等用地面积，提交《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书后》和其他相关资料后，村级组织在5个工作日内对村民申请条件进行初审，会同村民做好宅基地初步选址，选址后由村级组织在5个工作日内提请乡（镇）人民政府、街道办事处进行合法性审查

（二）实地选址乡（镇）人民政府、街道办事处收到村级组织关于村民住宅建设实地选址的申请后，在5个工作日内组织自然资源所、农业服务中心、村建中心、林业站等涉及部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和选址要求符合要求的，现场绘制宅基地宗地图，载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离

（三）选用图集根据实地选址确定的宅基地范围，村民可选用住房和城乡建设部门编印的农村村民住宅建设通用图集，或委托设计单位编制农村住宅设计方案住宅占地面积与宅基地面积应比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。