莲都区农村农民建房审批暂行管理办法

莲都区农村村民建房审批暂行管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强莲都区农村村民住房建设管理，引导村民节约和合理利用土地资源，推进新时代美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等有关法律、法规和文件规定，结合本区实际，制定本办法第二条本办法适用于莲都区行政区域范围内农村村民新建、扩建和改建住房的（以下统称“村民建房”）审批与管理所称农村村民（以下统称“村民”），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员第三条按照区级指导、乡镇主责、部门协同、村级主体的原则，区级建立宅基地管理联席会议制度，负责指导、研究全区宅基地管理与改革，相关部门职责另行发文；乡（镇）人民政府、街道办事处组建管理机构，落实宅基地专管员，相关基层站所协同，界定工作职责，实行专人专岗专窗制度，建立村级土地协管员队伍第四条村民建房应当符合相关规划，鼓励村民统建、联建农村住房，保持地方特色和传统风格，坚持安全、适用、经济、美观的原则，引导村庄合理布局，促进产业人口集聚根据乡村振兴战略规划对村庄分类和管理贯彻国家、省、批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房等，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》建房村民负责组织建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收，委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员应当参加竣工验收通过验收的村民，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记

（九）档案管理乡（镇）人民政府、街道办事处负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案，并及时将审批情况报上一级农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设主管部门备案第二十条林业、交通、水利、电力等法律法规对农村村民建房用地另有规定的，从其规定第六章建设管理第二十一条农村村民因地质灾害避让搬迁、水库移民搬迁、土地整治、危房改造等确需使用本村以外的村民集体所有土地建造住宅的，经安置所在地的农村集体经济组织有表决权的全体成员或者全体成员代表三分之二以上同意，可以依法申请使用安置所在地村宅基地第二十二条住房和城乡建设行政主管部门负责组织编制莲都区农房建筑风貌通用图集，根据本地实际情况及时更新，并免费向村民提供第二十三条村民建房未经竣工验收或竣工验收不合・10-格的，有关部门不得办理相关产权登记手续第二十四条村民未经许可或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建房的，按照相关法律、法规、规章和规范性文件规定，职权部门依法进行处置第二十五条鼓励进城落户的农村村民，依法自愿有偿退出宅基地退出的宅基地在符合国土空间规划的前提下，优先用于保障本集体经济组织成员的居住需求农村闲置的宅基地在符合国土空间规划、用途管制和尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，探索开展宅基地综合利用模式严禁非法买卖、转让宅基地使用权对非法买卖、转让宅基地使用权的，按照相关法律法规依法处置第二十六条村民申请建房，有关部门依法应当收取的城市市政基础设施配套费等费用，必须严格按照省、市物价部门核准的收费项目和标准收取；不得收取法律法规规定之外的其他费用，违规收取费用的，按有关规定进行处理第二十七条乡镇（街道）纪（工）委要加强对村民建房的监督检查国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有权机关给予处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任村级组织及其成员在村民建房审批过程中涉嫌违法违纪的，依法处理第七章附则-11-第二十八条本办法自****年**月**日起施行法律法规和上级文件对农村村民建房审批另有规定的，按照其规定-12-万象街道丽南行政村、丽华行政村、水南行政村、城南行政村；白云街道城北行政村、城西行政村、丽光行政村、灯塔行政村；岩泉街道丽东行政村、天宁寺行政村、后甫行政村、九里行政村、长岗背行政村、凉塘行政村、社后行政村、关下行政村、岩泉行政村、青林行政村、秋塘行政村结七弄自然村、冷水行政村飞机角自然村；紫金街道海潮行政村、大众行政村、新建行政村、城东行政村、厦河行政村、古城行政村、水东行政村、金东行政村、黄泥墩行政村、河村行政村、芦埠行政村（芦埠、后村、前山、大石头自然村）、塔下行政村；南明山街道小木溪行政村牛岭头自然村，中堂行政村中岸自然村，洋店行政村小白岩、寺窑自然村-13-紫金街道芦埠行政村大毛窟自然村、开潭行政村、湾春行政村（湾春、梅春自然村）、风化行政村（上风化、下风化、黄土春自然村）；联城街道路湾行政村（含太平乡大皈行政村、城头行政村所属的徐宅自然村）、敏河行政村、武村行政村、白前行政村、常宅行政村、林宅□行政村、金周行政村、花街行政村、青岗行政村（青岗、塘下、大坑、上乌里坑、站蛤山自然村）、凤鸣行政村节孝自然村南明山街道洋店行政村洋店、火烧钵自然村，桐岭行政村，白岩行政村，旭光行政村，吴坡行政村，叶豕行政村水阁行政村，余庄前行政村，张村行政村，七百秧行政村，龙石行政村，丽沙行政村，里坑行政村，章巷行政村章巷、处基、里弄自然村，小木溪行政村小木溪、潜水弄、乌石玄背自然村，中堂行政村中堂、黄府前、朱田背、燕窝山、白岭脚自然村，大门楼行政村，张竣行政村齐村、道岭、定岗、张按自然村，叶村行政村叶村、金山下、柳后自然村，富岭行政村、下张行政村、大坑口行政村大坑口、秧棚、松山岗自然村，下仓行政村下仓、乌里凸、小叶村自然村，陶庄行政村陶庄、下双坑、章庵自然村，前洋行政村前洋、寺后、法兴寺自然村-14--15-市有关节约、集约利用土地资源、保护耕地等规定第二章建房条件第五条村民符合下列条件之一的，可以申请建房

（一）属于无房户、住房困难户的；

（二）符合国土空间、村庄等规划在原址拆、改建的；

（三）因自然灾害、政策性搬迁、规划实施等原因需要重新选址建住宅的；

（四）法律、法规规定的其他情形第六条村民申请建房时有下列情形之一的，不予批准

（一）除实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请新宅基地的；

（二）出租、出卖、赠与住宅后，再申请宅基地的；

（三）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）非法占地或违法建房行为未处理结案的；

（五）法律、法规规定不予批准的其他情形第七条村民符合下列条件之一的，属于住房困难户

（一）在附件1范围内的村民家庭三代人均住房建筑面积石专木（砖混）结构不足25面或者泥木结构不足30nl2的；

（二）在附件2范围内的村民家庭三代人均住房建筑面积砖木（砖混）结构不足30nl2或者泥木结构不足35nl2的；

（三）在附件

1、附件2范围外的村民家庭三代人均住房建筑面积或户均宅基地面积，达不到下列标准之一的-2-.人均住房建筑面积砖木（砖混）结构住房35nl2或者泥木结构40m2；.户均宅基地面积（包括猪栏、杂间等附属用房）1—3人户，75nl2；4—5人户，90m2；6人以上户，110m2o第八条村民因灾毁、避险急需建房的，经乡（镇）人民政府、街道办事处规划选址后，可按照本办法规定的建房标准先行建设，但必须在灾情结束后6个月内申请补办有关建房审批手续，相关部门履行相应职责第九条华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人回乡定居申请建房的，参照本办法规定办理建房审批手续第十条申请建房用地的村民应当按照以下规定处置原有住房

（一）申请建房应当先拆除集体土地上所有住房（附属用房）及其他构筑物；

（二）原有住房确系住房结构或文物保护等原因不能拆除的，在申请建房的同时将原有住房产权变更登记给所在的村集体经济组织；

（三）农村村民之间可以通过调剂的方式处置原有住房，但是接受调剂方必须是本村的无房户或住房困难户，调剂方不能采取调剂方式形成新的无房户或住房困难户，而且调剂双方均不存在违法建房行为未处理结案的情形第三章建房标准第十一条村民一户只能拥有一处宅基地农村宅基地建房“户”的认定，以公安机关登记的户籍资料为基础，按-3-以下原则进行认定

（一）子女达到法定结婚年龄的视同分户；

（二）夫妻双方单独立户的按一户进行计算；

（三）夫妻离婚超过三年或者未到三年一方已再婚的视同分户；

（四）法律、法规规定的其它情形第十二条村民申请建房时具有下列情形之一的，可以计入建房人数

（一）未享受房改政策（包括购买房改房、集资房、限价商品房、安居房、解困房和微利房，经济适用房，领取经济适用房价差补助等，下同）、征迁安置政策等，历史户别为非农户籍的配偶；

（二）未享受房改政策、征迁安置政策等，尚未成家随父母居住的历史户别为非农户籍的子女；

（三）户口制度改革前原户籍所在村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人员）；

（四）户口制度改革前原户籍在本行政村的监狱服刑人员；

（五）法律、法规规定的其他人员第十三条村民申请建房时具有下列情形之一的，可以增加一个建房人数

（一）已婚尚未有子女的；

（二）已领取独生子女光荣证的，未生育二胎的；

（三）已达到法定结婚年龄，尚未登记结婚的-4-第十四条村民家庭中有历史户别为非农户籍，已享受房改政策或已享受征迁安置政策或是国家机关、事业单位在编人员、离退休人员的，该类人员不计入建房人数历史户别为非农户籍人员或者非本村村民在旧村改造连片拆除范围内依法拥有住房的，其住房拆除后可以参照所在地村民建房标准审批建房，建房人口数按家庭在册的实际人口数计算，不再享受第十三条增加人口的优惠政策审批的住房建筑占地面积不得超过原有住房的建筑占地面积，剩余用地交还村集体经济组织统一处置第十五条符合联建条件的农村住房，必须采取联建模式，充分利用大搬快聚、一户多宅整治后的零星地块村民申请建房建筑层次不超过3层，檐口高度不超过

9.6米建筑相关技术标准以经区政府批准的莲都区农房建筑风貌通用图集为依据建筑占地面积按照以下规定执行

（一）附件1范围内的不单独安排住房用地，可以申请公寓住房；

（二）附件2范围内的1人户不单独安排住房用地，可以申请公寓住房或者挂靠直系亲属户建房2人以上户原则上不单独安排住房用地，如确需安排的，其标准为2人户，建筑占地面积不超过38nl之；3人户，建筑占地面积不超过54m2；4人户，建筑占地面积不超过72m2；5人户，建筑占地面积不超过90nl2；6人及以上户，建筑占地面积不超过108m2o

（三）附件

1、附件2范围外的村民住房，申请住房用地标准为1人户，建筑占地面积不超过38nl2；2人户，建-5-筑占地面积不超过54nl2；3人户，建筑占地面积不超过72m2；4人户，建筑占地面积不超过90nl2；5人户，建筑占地面积不超过108m2；6人及以上户，建筑占地面积不超过125m20第十六条村民申请公寓住房，建筑面积按照以下规定执行

（一）附件

1、附件2范围内的村民的标准为1人户，不超过40m之；2人户，不超过80m之；3人户，不超过lOOnT；4人户，不超过120肝；5人及以上户，不超过160m2o

（二）附件

1、附件2范围之外的村民的标准为1人户，不超过45nl2；2人户，不超过90m2；3人户，不超过HOitf；4人户，不超过1401n之；5人及以上户，不超过180m2o住房困难户在安排公寓住房时未按本办法第十条的规定处置原有住房的，在安排公寓住房时应当减去原有住房的建筑面积第四章公寓住房及住房用地的货币结算第十七条在村民公寓住房小区内安排公寓住房的，其土地使用权类型为出让

（一）公寓住房的供应价格分为廉购价、优惠价、市场价三种，并根据层次、朝向进行调节公寓住房的廉购价不高于市政府公布的砖混二等房屋重置价；优惠价不高于公寓住房建设的成本价公寓住房的廉购价和优惠价按照市政府公布的标准执行，公寓住房市场价按照同类地段商品房市场价确定

（二）公寓住房按下列标准结算.公寓住房与村民拆除的原有住房建筑面积相等部分，按照安排公寓住房时的廉购价结算.公寓住房在享受面积标准内，但超出村民拆除原有住房建筑面积的部分，按照安排公寓住房时的优惠价结算.超出享受公寓住房面积标准以外的部分，按照公寓住房安排时同类地段商品房市场价结算安排公寓住房的村民，其拆除的原有住房的宅基地在土地征收时，不予补偿第十八条在村民迁建安置小区内安排建房的，其土地使用权类型为划拨住房用地由申请建房户按成本价支付土地成本价的计算公式为（土地划拨价+小区基础设施建设费用+相关税费）♦小区安置总建设面积第五章建房审批第十九条村民建房审批按照以下程序要求进行乡（镇）人民政府、街道办事处必须建立一个窗口对外受理，多部门内部联动运行的农村宅基地建房联审联办制度，相关部门数据共享

（一）建房申请村民向本村集体经济组织提出建房书面或网上申请，经村集体经济组织对建房户的资格条件等相关要求进行讨论通过后予以公示7日，公示无异议的，村集体经济组织签署意见后向乡（镇）人民政府、街道办事处递交申请材料-7-

（二）现场踏勘乡（镇）人民政府、街道办事处接到村集体经济组织提交的建房申请材料后，应当在10日内牵头组织农业、国土、建设等基层站所到村民建房用地现场踏勘，确定建房位置，调查申请建房户的有关情况，并根据建房审批有关要求告知申请建房户需提供的相关材料

（三）联合公示对于符合建房条件的，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织召开联审联办会议，对申请建房户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、住房用地位置与面积、拟建层数和高度等有关情况进行审核并在乡（镇）人民政府、街道办事处和村民委员会公示栏内进行为期7天的公示公示无异议的，建设规划、自然资源基层所应当在公示期满之日起7日内，将材料报送上一级建设规划、国土资源行政主管部门

（四）审核审批乡（镇）人民政府、街道办事处对符合条件、资料完整的建房申请，核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表，在乡、村规划区范围内向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证在城镇建设用地范围内的村民建房，由乡（镇）人民政府、街道办事处受托核发建设工程规划许可证建房用地涉及林业、水利、交通、电力等需经相关部门审批的，还应当报经相关部门批准

（五）放样验线申请人与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后，应预约申请放样乡（镇）人民政府、街道办事处收到建房村民放样申请之日起7个工作日内，及时组织相关人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基-8-地，确定建房位置

（六）全程监管建房村民应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村集体经济组织告知乡（镇）人民政府、街道办事处村集体经济组织对农村住房建设中的违法行为应当予以劝阻，并及时向有关部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处报告乡（镇）人民政府、街道办事处应严格落实村民建房四至放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”制度，应当派员到场监督并形成记录定期开展动态巡查，及时发现和依法处置宅基地相关违法违规行为

（七）安全施工鼓励农村住房建设推行监理制度，建设农村住房设置地下室的，由建房村民委托建设工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图；农村住房建设不设地下室的，可以委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图，可以委托具有相应技能的农村建筑工匠进行施工村民与建设施工企业或农村建筑工匠应当签订施工合同，明确双方的权利、义务和责任，约定农村住宅保修期限和保修责任建设施工企业或农村建筑工匠依法对农村住房的施工质量和安全承担相应责任，应当按照施工图、施工技术标准和操作规范施工，采取安全施工措施，及时发现和消除安全隐患，不得偷工减料

（八）竣工验收村民建房完工后，乡（镇）人民政府、街道办事处组织相关部门进行验收，实地检查村民是否按照-9-。