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度假村建设项目可行性报告工程询问有限公司二00八年五月—1—目录-总论
1、项目提要
2、可行性探讨报告编制依据
3、综合评价和论证结论二项目背景及必要性
1、项目背景
2、项目区发呈现状
3、项目建设的必要性三项目实施的有利条件
1、政策环境
2、政府支持
3、市场优势四项目区建设条件
1、地理位置与区域范围
2、自然资源状况
3.社会经济状况五建设单位基本状况
1、建设单位基本状况
2、主要投资人基本状况六市场分析与推广方案
1、市场定位
2、目标客户市场分析
3、市场推广方案和推广措施七项目建设方案
1、建设任务和规模
2、设计基本原则公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业有
1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本1000万元，至2007年12月，公司资产总额
13564.68万元，净资产
6542.73万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市胜利开发多个商住小区
2、缙云县华朝美食林（大酒店），为个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额
1358.49万元，净资产
852.64万元，是缙云县最豪华，消费最高的酒店之一，始终经营状况良好
3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，个人控股95%至2007年12月，公司资产总额
1562.53万元，净资产
968.45万元，年销售收入3000多万元
4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，个人控股95%至2007年12月，公司资产总额
657.42万元，净资产476・58万元除企业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地产，市场价值超过3000万元公司的另外两名投资人，也始终在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理阅历—17—第六章市场分析与推广方案市场定位温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与一般旅游景区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游区从先天上来说就不是低档旅游区，面对的游客也是以高收入的富有人群为主，少量的公商务人士为辅同时，从的水质、自然环境、文化内涵等方面看，完全有条件建设成温泉中的精品因此，的市场定位应当是温泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅〃目标市场分析县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有实力到温泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间非常有限，因此度假村的目标市场应当放在外地县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，父键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩作为省的省会和最大的城市，市民的消费实力强，而且随着国家法定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短途旅游，在这种状况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村这样的省内新兴旅游区开发供应了良好的机遇以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场长三角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游率最高，旅游消费最高的地区，特殊是上海、深圳、珠海等城市随着城市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情而且以温泉度假村这样的消费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游客看来，还是比较相宜，适合这些地区的大部分游客海外旅游市场韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游—18—客产生的效益也远高于国内游客虽然人数相对较少，却也是一个不行忽视的群体
6.3市场推广方案和推广措施将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在充分利用媒体和网络的包装和宣扬作用，将度假村包装成生态之村、健康之泉、文化之地、休闲之都〃，在电视、交通电台、网络上进行造势，争取尽快将度假村的知名度提高充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效果充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，结合当今社会的和谐〃主题，作一篇亲近自然、爰惜自然，与自然和谐共处〃的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各地的游客前来观光与政府部门、大企业集团、大教化机构进行合作，成为他们的联系单位，争取将度假村列入他们实行会议、培训、集团活动的举办地，并通过这些精英人士的宣扬，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潜在的客户群—19一第七章项目建设方案7・1建设任务与规模建设规模度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积55054平方米，道路面积
58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元含不行预料费919万元在2008年7月至2010年12月实施一期项目建设，建设内容如下
1、土地征用，投资额540万元；
2、基础设施建设，包括土地整理，316国道到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道含山体局部加固、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；
3、游赏接待设施建设，包括人口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上消遣中心等，投资额3900万元；4开办费200万元，用于前期资金和广告宣扬费用；
5、建设期固定资产投资利息448万元；
6、不行预料费，按固定资产投资总额5%计算，计430万元在2011年1月至2015年12月实施二期项目建设，建设内容如下
1、土地征用，投资额720万元；
2、度假村绿化爰护工程建设，投资额300万元；
3、游赏接待设施建设包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；
4、其它投资还包括不行预料费489万元设计基本原则1严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业卫生方面的方针政策2建筑材料运用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满意运用功能的状况下兼顾美观，做到经济合理、平安适用，以节约投资、具有地方特一20—色为原则；3景点配套设施布置力求人流、物流合理支配，整体布局符合当地规划的要求4考虑各公用系统的配套项目布局依据资源环境条件，以及旅游活动的组织须要，将整个分为五个功能区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态巡游区、乡村风情体验区和外围限制区规划区域与316国道之间有长4・4公里，宽9米的公路相连温泉健身休闲区该区块为整个项目的核心区块，面积约148000平方米，呈狭长形，两侧山体植被茂密，生态环境优良利用基资源环境条件和地形地貌，以及充分挖掘当地民间传闻等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身消遣的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温泉冲浪等温泉度假别墅区该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约152000平方米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清爽、生态环境优良规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等森林生态巡游区该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不行多得的自然氧吧规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态文化链的重要组成部分多村风情体验区该区块面积约30000平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱—21—乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当呈现生态文化与乡土所息，让游客充分感受乡村生态旅游的精粹外围限制区外围限制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控制区严禁建立一切影响本区域生态环境的设施，山林实行封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格限制其人口与建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调具体建设内容由于本项目二期工程预料要在2011年起先动工建设，距今还有三年时间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算，一期工程预料2008年动工，2009年12月完成主要建设工程，到2010年12月份完成全部建设，总投资10208万元（含不行预料费430万元）o
7.
4.1土地征用项目一期工程拟征用土地面积148000平方米
7.
4.2基础设施建设
1、土地整理面积148000平方米，包括对山体作降低山势处理6000平方米；
2、316国道至景区入口9米宽非支线马路4・4公里；
3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积106680平方米；
4、区内场馆之间的道路，其中|・5—
2.5米宽的石板路和卵石路规划长度
7.3公里，5・5米宽可通车辆的水泥道路
1.3公里
5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场，其中广场的南侧停车场设置大型车辆停车位25个，中小型车辆停车位160个，占地总面积4000平方米露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个，占地总面积500平方米，地面采纳植草砖铺面；
6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施；
7、景区内
8.56公里长的河道环境治，包括堤岸加固等；
8、在森林生态游区建设宽
1.2—
1.5米石板盘山路，规划长度8000米，—22—对盘山路两侧山体进行局部加固；
9、建设生态公厕10幢，规划建筑面积700平方米；
10.在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上消遣中心等处设管理用房12幢，规划建筑面积640平方米主要游赏设施土建
1、入口处的塑石工艺景门1座，高约9米，宽7米，四周设置假山、水池和草坪；
2、建立约10000平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温泉水，水中放养热带欣赏鱼类，水体中心设大型抽象式雕塑；
3、山庄，占地16000平方米，建筑面积11000平方米，依据四星级酒店标准建设，建设层高2—4层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及300平方米的独立停车场；
4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约1200平方米
5、温泉贵宾楼，共4幢，每幢面积350—450平方米，按五星级宾馆标准设计，日式风格，支配日接待人次50人
6、温泉水上消遣中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等消遣项目，建设面积2500平方米，分浅水池和深水池；
7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形态的小型浴池组成，包括温泉鱼疗池、高温池、spa水疗池等，总建筑面积6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采纳植被、假山或竹篱笆相隔温泉水用人工瀑布形式冲落至池中泡澡池边配有统一的管理房，建筑面积约300平方米
8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积5000平方米，建筑面积1200平方米，檐高
4.5米，四面建
3.2米高围墙，观内建中式古典木质天师亭
9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶
10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆；-23-
11.利用芙蓉山山势，建设1000米长的健身步道，路面采纳青石和条木铺就
12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用品馆、特色小吃馆等30间，建筑统一采纳砖木结构，青石地面，唐宋时期建筑风格，街长200米，总建筑面积1500平方米设备投资
1、配电设备，包括变压器、凹凸压配电柜、线路；
2、温泉山庄和贵宾楼运用设备，包括大功率中心空调、计算机管理系统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、ktv点歌设备、客房内部设备、厨房设备、平安监控设备、美容健身房设备等；
3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等；
4、水上消遣中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上消遣设备
5、露天温泉泡澡池设备，包括spa水疗设备等
6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等；
7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等；由于度假村运用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此只能进行简洁的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入状况后计算所得，其中游泳馆、水上消遣中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司车辆
1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆；
2、后勤人员公务用中型商务客车1辆；
3、垃圾回收用车辆1辆材料包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等项目建设标准—24—构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设给排水给水工程规划用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等标准，依据规划区游客规模及各个功能区的实际状况进行计算输配水管网布置度假村饮用水水源须要从嵩市镇提取，管道采纳pvc管，dn=200沿道路一侧铺设至用水单位温泉洗浴用水水源采纳管道与温泉蓄水池相连，在满意水量、水压要求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温排水规划污水量估算污水量按给水量的80%计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内，则日最高污水排放量为410J
1.
1.
2.2排水体制采纳雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流全部建筑物下设污水管道，采纳生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流
7.7电力电讯规划
7.
8.1用电量估算—25—
7.
8.2设施规划依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电依据道路系统规划支配供电线路，采纳地下电缆形式
7.
8.3电讯规划依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯依据每个景点3-4门的数量计算，电话终端量为20门
7.8环境影响评估本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染
7.
9.1项目主要污染物及治理措施本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水治理措施为1对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出；2全部建筑物下设污水管道，采纳生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流
7.
9.2设计采纳的环保标准1大气环境质量，达到gb3095-1996《环境空气质量标准》二级以上；2水环境质量要求，达到ghzbl-1999《地表水环境质量标准》相应功能区标准；3声环境质量要求gb3096-93《城市区域环境噪声标准》相应功能区标准；第八章项目实施进度支配—27—第九章投资估算与资金筹措说明本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益，依据项目实施进度支配，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，并起先营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设投资估算依据
9.
2.1编制依据本投资算参照《省市政工程预算定额》、《省建筑工程预算定额》进行编制本项目总投资9778万元其中固定资产投资10008万元（含建设期利息和不行预料费），前期资金和宣扬费用200万元
9.
2.2基础单价
（1）人工预算单价45元/工日
（2）施工用电、用水单价电价
0.8元/度水价依据《细则》计算公式得
0.74元/m2
（3）材料预期单价水泥与砂石料抚州价格信息325#水泥300元/匕砂子100元/m3碎石65元/m3o
（4）设备材料价格参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上消遣设备、后勤管理设备、车辆等
9.3项目建设投资估算项目总投资10208万元，其中固定投资10008万元（详见下列表），前期经费和宣扬费用200万元-28-基础设施建设投资估算表表9-2基础设施建设投资估算表-29-30—-31--32--33--34-35―36―-37--38-39—-40-
9.
3.4流淌资金估算依据经营实际状况，本项目各项流淌资产和流淌负债的周转天数和年周转次数分别为应收帐款存货其中低值易耗品原材料现金应付帐款30天10天30天15天12次36次12次24次30天12次依据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算出流淌资产额和流淌负债额，从而可以估算出每年所需的流淌资金详见附表29・4资金来源与筹措本项目一期总投资10208万元其中企业自筹资金7208万元，申请金融机构贷款3000万元
9.5资金偿还期测算还款资金来源如下1还款期内利润总额除部分用于新增流淌资金占用外，其余全部用于还贷2还款期内提取的折旧全部用于还贷依据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为4年含建设期
1.5年，本项目资金偿还期测算详见附表
7、附表8-41-第十章经济分析
10.1财务评价说明本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，依据项目实施进度支配，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上消遣中心等，并起先营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设
10.2财务评价依据1本项目评价期10年，其中建设期
2.5年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游款待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年款待人数将在20万人左右，并能实现每年6%的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预料收入水平的50%其次年为预料收入水平的70%第三年为预料收入水平的90%第四年起先正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待实力，度假村的年最高接待人数定为50万2本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格改变不进行估算，门票收入成本依据收入的10%计算，餐饮成本依据阅历数据确定为45%住宿成本依据收入的35%计算，消遣和购物成本依据25%计算3工资按劳动定员中不同岗位进行估算，一般员工平均工资定为1000元/月，中级管理人员和技术人员平均工资定为1600元/月，高级管理人员平均工资定为2500元/月，附加费按工资额的
17.5%计取，主要用于社会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支三项合计，本项目平均年工资和附加费总额为
211.06万元在计算工资及福利支出时，已经考虑了每年的工资增长因素
（4）折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、马路折旧年限为25年，残值率取5%年折旧率为
3.80%；建筑物折旧年限为40年，残值率取5%年折旧率为
2.375%机器设备和环境小品等平均折旧年限为10年，残值—42—率取5%年折旧率为
9.5%；
（5）修理费用设备按2%预料（修理费用中包含了修理用的配件），其它按1%预料
（6）财务费用按项目所申请的贷款额，依据商业银行一年期贷款年利率
7.47%计算企业自筹资金不计利息
（7）销售费用前三年按销售收入的1%计算，三年后按
0.5%计算
（8）其他费用含管理费用及其他不行见费用，按销售收入的5%计算
（9）财务折现率按8%计算
10.3营业收入和营业税金及附加估算
10.
3.1预期营业收入明细表见下表（8—1）表
10.1预期营业收入明细表—43—明细状况情参见表10—2度假村预期收入计算表
10.
3.2销售税金及附加营业税5%各项附加税费为营业税的10%
10.
3.3所得税、公积金和公益金按年利润总额（扣除以前年度亏损后数）的25%计算所得税盈余公积金按税后利润的10%提取
10.4总成本及经营成本估算本项目产品各年总成本费用估算见附表5O由项目附表5可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用
17.22%可变成本费用为占总成本费用
82.78%
10.5财务效益分析
10.
5.1盈利实力分析经测算，本项目的投资利润率为
35.85%计算公式投资利润率=年平均利润总额一项目总投资100%（年平均利润总额指标详见附表6）；静态投资回收期为
5.9年（含项目建设期
1.5年），财务内部收益率
19.51%（税后），财务净现值5248万元（税后）
10.
5.2清偿实力分析经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为4年，还款实力较强（上述指标详见附表
8、附表9）
10.6不确定性分析敏感性分析如图所示，最敏感因素是预期获得的收入如项目投资后能获得预期收入
7458.09万元，项目计算期可得净现金流量8943万元；如预期收入增加10%达到
8203.90万元，则可得净现金流量13425万元；如预期收入削减10%只有
6712.28元，则只可得净现金流量4460万元如本项目投资后所获得的收入低于5970万元，将会出现净现金流量负数-44--45-
3、项目布局
4、具体建设内容—2—
5、项目建设标准
6、给排水
7、电力电讯
8、环境影响评估\项目实施进度支配
1、一期工程项目实施进度表九投资估算与资金筹措
1、说明
2、投资估算依据
3、项目建设投资估算
4、资金来源与筹措
5、借款资金偿还测算十经济分析
1、财务评估说明
2、财务评价依据
3、营业收入和营业税金及附加估算
3、总成本及经营成本估算
4、财务效益分析
5、不确定性分析十一项目组织与管理，劳动定员和人员培训
1、项目组织与管理
2、管理机构设置与职能划分
3、劳动定员
4、项目经营管理措施
5、人员培训
6、劳动爰护与平安十二可行性探讨的结论与建议
1、可行性探讨结论
2、问题与建议—3—附录一附表
1、固定资产投资估算表1-
1.土建工程投资明细表度假村预期营业收入计算表表10—2金额单位人民币万元—47—第十一章项目组织与管理、劳动定员和人员培训项目组织和管理为确保项目建设的顺当实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建设必需依据有笑房屋、马路建设技术规程开展，并按基本建设程序对项目实施管理项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺当实施，开发公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为项目顾问，共同领导本项目的实施公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担当
11.2管理机构设置和职能划分度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部，定员100人项目建成后，按企业组织统一管理落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素养；同时建立健全各项运行管护规章制度，仔细贯彻实施参见组织机构设置图
11.3劳动定员参见表
11.1岗位定员表组织机构设置图—48—
11.4项目经营管理措施1为了保证经营的顺当进行，公司将聘请专业的酒店管理询问公司，对企业内限制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施，争取用制度规范员工的行为2度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行3与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制，加强度假村工作人员的职业培训教化，增加工作人员的综合素养，维护游客的正值权益4落实实全管理措施，加强游客平安管理，完善平安工作预案，杜绝重大平安责任事故5落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为6落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生-49-
11.5人员培训项目完成后，公司会聘请一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层熬炼一段时间后充溢到中、低层管理岗位，一般的服务人员从本地聘请，上岗前拟实行的主要技术培训措施有
（1）参与政府劳动部门组织的上岗资格学习；
（2）聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训；
（3）激励员工进行相关专业的学习和考试，并赐予相应嘉奖；
（4）选派文化程度高、工作责任心强的员工到有笑大专院校进行短期培训
11.6劳动爱护与平安
1.景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全同时还必需配备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火平安培训，确保平安
2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理
3、电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有牢靠接零、接地爰护
4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故
5、对操作人员均需进行技术培训和平安教化，经考核合格后方可上岗操作—50—第十二章、可行性探讨的结论及建议
12.1可行性探讨结论本项目一期工程主要经济评价指标如下
（1）总投资10208万元
（2）年平均收入
7458.09万元
（3）年平均利润总额
3659.88万元
（4）投资利润率35・85%
（5）销售利润率
49.07%（计算期平均）
（6）销售利税率
54.62%（计算期平均）
（7）静态投资回收期
5.9年（含建设期
1.5年）
（8）动态（i=8%）投资回收期
7.3年（含建设期
1.5年）
（9）财务内部收益率（税后）
9.51%从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流淌比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大由此可见，本项目的平安系数较大，抗风险实力强，并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展从财务角度看本项目的建设是非常必要的，也是切实可行的
12.2问题与建议该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标—51—固定资产投资估算表附表1金额单位万元—52—土建工程及无形资产投资明细表—53—设备投资明细表—54—流淌资金估算表—55—当年所需流淌资金一前一年所需流淌资金在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预料现金交易占80%欠款占20%依据酒店业阅历数据，原材料成本预料占餐饮成本的70%占消遣与购物成本的50%；低值易耗品成本占住宿成本的30%占洗浴成本的20%投资支配与资金筹措表—56—固定资产折旧估算表-57-2010年1月份起先计提已完工部分工程和设备的折旧，2011年起先计提一期项目全部折旧2010年运营时尚未建好工程和设备包括
1.天师观的全部；
2、基础设的部分，预料为10%这部分设和设备将在2011年起先投入运用，并计提折旧利润及利润安排表附表6—58一营业收入和销售税金及附加估算表附表6—1单位万元-59-资金来源与运用表-60-借款还本付息计算表附表8单位万元—61—建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还2010年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从2011年起先产生的效益归还在计算项目最大还款实力时，不考虑二期项目的新增投入资产负债表附表9-62-
2.流淌比率
3.速动比率
0.
190.
180.
570.
5594.
93159.
93224.
0993.
35158.
00222.
98295.
16294.
07360.
34359.
28421.
03420.
00478.
10477.
10529.
33528.
35575.
12574.17财务现金流量表（增量全部投资）—64—1—
2、设备投资明细表
2、流淌资金估算表
3、投资支配与资金筹措表
4、固定资产折旧估算表
5、总成本费用估算表
6、利润及利润安排表6—
1、产品销售收入和销售税金及附加估算表
7、资金来源与运用表
8、借款还本付息计算表
9、资产负债表
10、财务现金流量表（增量全部投资）二附图
1、一期工程项目规划图
2、度假村入口景门效果图
3、广场设计效果图
4、山庄外观效果图
5、温泉游泳馆外观效果图
6、设计意向图
7、外观效果图三其他附送资料
1、项目建设单位营业执照复印件
2、建设项目选址看法书复印件
3、可行性报告编制单位营业执照复印件
4、可行性报告编制单位资质证书复印件一4一第一章总论项目提要项目名称度假村建设项目建设性质新建项目承办单位、法人代表及全部制形式项目承办单位度假村开发有限公司法人代表全部制形式民营企业建设地点、规模、期限及建设内容建设地点建设规模度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积55054平方米，道路面积
58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元含不行预料费919万元建设期限一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1月至2015年12月建设内容
1、一期工程
1、土地征用，投资额540万元；
2、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线马路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道含山体局部加固、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；
3、游赏接待设施建设，包括人口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上消遣中心等，投资额3900万元；4开办费200万元，用于前期资金和广告宣扬费用；
5、建设期固定资产投资利息448万元
6、不行预料费，按固定资产投资总额5%计算，计430万元
2、二期工程
1、土地征用，投资额720万元；-5-
2、度假村绿化爰护工程建设，投资额300万元；
3、游赏接待设施建设包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；
4、不行预料费489万元
1.
1.5申报单位及法人代表申报单位度假村开发有限公司法人代表投资规模及资金构成投资规模20477万元，资金构成固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不行预料费919万元
1.
1.7资金筹措本项目总投资20477万元，其中一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元1・
1.8主要技术经济指标-6-
1.2可行性探讨报告编制的依据《省旅游产业发展和布局总体规划》-7-《县国民经济和社会发展十五〃规划》
1.
2.3《县生态旅游业发展总体规划》
1.
2.4《度假村具体规划》
1.
2.5《县建设项目选址看法书》
1.3综合评价和论证结论
（1）为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发赐予政策支持，保证了本次建设项目的顺当实施
（2）度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发阅历，而且始终以来兼营酒店宾馆行业积累了丰富的宾馆经营管理阅历同时依据项目建设须要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合
（3）本项目环保措施得当，对环境无不良影响
（4）通过具体的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元项目建成后，预料年营业收入
7458.09万元，年利润总额3659・88万元（计算期平均数），投资利润率
35.85%；全部投资财务内部收益率
19.51%（所得税后）；静态投资回收期
5.9年（含建设期
1.5年），动态（i=8%）投资回收期
7.3年（含建设期
1.5年）；累计净现金流量折现8943万元以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险实力较强，平安牢靠，项目是可行的—8—其次章项目背景及必要性
2.1项目背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会旺盛、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友情，具有主动而重要的作用旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济旺盛与社会发展，增进了中国与世界的友好沟通旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力非常巨大由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用旅游业的笑联带动作用，不仅体现在干脆为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可干脆或间接带动全社会总产出3・02万元，对国民经济的拉动作用非常明显因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特殊是促进居民消费具有非常重要的作用虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应当看到，旅游产业已经渐渐走向细分市场、满意不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在渐渐兴起，特殊是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人±也有都市白领、职场精英现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财宝的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的足够减轻不了心灵上的乏累，这也是近年来各种类型的农家乐〃田园乐八土菜馆〃方兴未艾的缘由之一这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引•力—9—已经渐渐下降旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新奇的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集学问性、消遣性、体验性、享受性为一体的多重满意因此，如何让来自各地的游客既能享受美丽的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢是各地政府和旅游管理部门必需面对的重大课题
2.2项目区发呈现状项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景非常美丽的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，惋惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005-2020年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点
2.3项目建设的必要性从县旅游环境的现状看必需不断开发新的旅游景点自县正式提出生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业〃的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特殊是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严峻不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的奢侈，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必需筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必需吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作
2.
3.2介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目供应支持资金，特殊是在房地产市场竞争越来越激烈的状况下，适时介入旅游业是一个良好的决策度假村开发预料能为企业带来丰厚的经济利益依据测算，项目建设—10一完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来
3711.54万元的净利润，整个项目期的经济利益非常可观民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必需吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招商引资工作打开新的局面同时，项目建成后，度假村预料每年要上交税收
1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益非常显著—11—第三章项目实施的有利条件3・1政策环境县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了生态立县〃战略，提出、要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标〃在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施生态立县〃战略，加快小康建设步伐的确定》，明确提出要爰护生态环境，重点发展生态旅游这不仅为发展旅游指明白方向，也为县旅游业发展供应了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持
3.2政府支持近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成果目前已初步开发诞生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇景欣赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目依据县2005—2020年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列入了重点发展项目县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了很多良好的建议，并在政策允许的状况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助
3.3市场优势冷热泉水相伴相生，全国唯一，品尝独特不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内具有唯一性，具有独特的文化品尝，是不行多得的高品质旅游资源森林覆盖率高，生态环境优越所在的区域森林覆盖率在85%以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合志向四周青山翡翠，—12—古木参天，竹海扶摇，生态环境非常优越，为温泉旅游开发营造了极其有利的自然环境冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季县气候属亚热带潮湿季风气候，四季分明，雨量足够，光热资源较为足够，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉快宜人，俗云五岭皆燥热，只有宜〃，乃避暑胜地冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到旅游，都有着别样的享受道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活内涵，而且还有深厚的社会民众基础它是适应特定的民族文化心理须要而产生的流传与演化乃至历史文化生态运动的必定结果道教隐藏的丰富思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今日迈向将来的难能珍贵的文化基因宝库在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种、知足常乐〃的高尚情操在对待人际父系上，道教文化主见济世渡人，强调在人与人之间要实行互助互爱，要悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危〃假如人人都依据道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会得到安静在对待人与自然的父系上，道教文化从、天人合一〃的思想出发，认为人是自然的一部分，强调道法自然〃，自然之道不行违〃，因而主见人应当爰惜自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展道教文化这种道法自然〃、顺应自然的思想，乃是从对自然界与人类社会的深刻相识中总结出来的，是符合自然界与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当是人类行为的共同准则据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当时道教的一个重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年头比—13—龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片区位优势好，利于与知名景区的联动介于中外著名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件非常志向，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义—14—第四章项目区建设条件
4.1地理位置与区域范围县地处省东部，有东大门〃之称地理坐标为东经116度46分T17度17分，北纬27度28分-27度55分北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪县城距省城南昌铁路里程215公里，马路里程224公里沪瑞高速马路通车后，距上海仅约6小时车程位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里介于中外著名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里
4.2自然资源状况
4.
2.1气候条件县气候属亚热带潮湿季风气候，四季分明，雨量足够，光热资源较为足够，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉快宜人，俗云五岭皆燥热，只有宜〃，乃避暑胜地
4.
2.2植被物产县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87%森林覆盖率是重点林业县、全国生态示范区盛产毛竹、杉、松、楮、楮等多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物矿产资源有铝、铝、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总隐藏量约5亿立方米河流状况境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量丰富，全县水能资源理论隐藏量61149千瓦，可开发的隐藏量34618千瓦温泉资源县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品尝温泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水温度约
43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多—15—种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有肯定的疗效
4.3社会经济状况面积及人口全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地面积160万多亩，耕地面积10万亩到2002年底全县总人口为
10.67万人，其中非农业人口
2.72万，农业人口占全县总人口的
75.1%经济状况2002年，县国内生产总值
4.262亿元，第一产业
1.333亿元，其次产业
1.638亿元，第三产业
1.291亿元，三类产业结构为3039312002年全县财政总收入为4078万元，农夫人均纯收入
2388.69元；在岗职工年平均工资8088元；城乡居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投资总额14526万元—16—第五章建设单位基本状况项目建设单位基本状况项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月，由、三人共同投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90%的股份公司经营范围旅游项目的基础设备建设是专为度假村开发而设立的公司投资人基本状况。
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