2023年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题库

2023年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题库单选题（共80题）

1、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B

2、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款已知贷款年利率为9%则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元

28.

6235.

5741.

5648.24【答案】B

3、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理C.税后现金流二税前现金流-所得税D.税后现金流二税前现金流-准备金-所得税【答案】C

26、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢1~77~107-1415-20【答案】c

27、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【答案】A

28、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（）oA.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变【答案】D

29、下列不属于管理费用的是（）A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C

30、当利息周期小于1年时，则实际利率（）名义利率A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】B

31、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B

32、消费者购买行为要受（）、知觉、学习和态度等心理因素的影响A.年龄B.动机C.文化D.社会【答案】B

33、借贷记账法以（）作为记账理论依据A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】D

34、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【答案】A

35、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）oA.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】C

36、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）o80%90%95%100%【答案】D

37、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）oA.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】C

38、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）oA.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B

39、关于还本付息的方式说法错误的是（）oA.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】C

40、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】D

41、混凝土的主要性质是（）A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】C

42、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%期限为10年，按年等额还款的抵押贷款如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）12%

19.27%

17.18%

27.10%【答案】D

43、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（）资料A.一手B.二手C.原始D.基础【答案】A

44、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）oA.融资类参数B.评价类指标C.时间类参数D.收益类指标【答案】D

45、某房地产开发项目的占地面积为15000ni2规划容积率为3预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m

25377.

786277.

786722.

227847.22【答案】D

46、个人住房抵押贷款属于（）A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】B

47、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）oA.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C

48、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D

49、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】D

50、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）oA.地基b.n窗C.楼板D.楼面【答案】c

51、是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A

52、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于oA.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】C

53、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率费用为120元李某的所有债务与收入比是（）o

32.00%

34.67%

49.78%

52.44%【答案】D

4、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】B

5、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】高于（）A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B

54、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）A.房屋出售B.房地产抵押土地使用权转让土地使用权出让【答案】D

55、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】D

56、酸枣仁的药物组成不包括A.酸枣仁B.贝母C.茯苓D.川苛【答案】B

57、房地产市场需求指标不包括（）A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量【答案】B

58、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C

59、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元

717.

50721.

00724.

50735.00【答案】C

60、下列关于贷款担保的说法，错误的是（）A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B

61、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）oA.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】C

62、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）

00.

631.

632.

2512.50【答案】C

63、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m22009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m22010年竣工的房屋建筑面积为70万m2那么，该市房屋的平均建设周期为（）年

1.

41.923【答案】B

64、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（）A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】B

65、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）o

45.05%

49.31%

58.86%

63.6%【答案】B

66、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性【答案】B

67、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）oA.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领《建设用地规划许可证》【答案】C

68、（）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设计概算【答案】B

69、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数【答案】C

70、国际上物业管理行业的专业资格，是（A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】B

71、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】A

72、潜在购买者一般具有三个特点兴趣、收入与（）A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】B

73、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类便利品、选购品和特殊品A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A

74、如国家债券的收益率为9%经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为

0.14整个投资市场的平均收益率为18%则工业物业的预期收益率为（）

12.45%

10.26%

11.98%

9.68%【答案】B

75、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】A

76、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】B

77、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元

2093.

752208.

333582.

164583.33【答案】A

78、下列关于收益率的表述中，错误的是（）A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D

79、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%所需费用约占总投资的

1.0%〜

2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】B

80、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹

6、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）oA.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】c

7、银行为某家庭提供年利率为6%按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元

1836.

211810.

391784.

451795.36【答案】A

8、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格B.安官牛黄丸C.紫雪D.苏合香丸【答案】B多选题（共40题）

1、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD

2、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售’经营模式的指标有（）A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率

3、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场土地使用权出让土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD

4、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E开发期与经营期【答案】ABCD

5、我国知识产权具有法定保护期限，但（）受法律保护的期限是不确定的A.发明专利权B.商标权C.商业秘密D.作品发表权【答案】

6、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少A.土地成本B.建造成本C.资金筹措D.市场营销E.施工周期【答案】B

7、房地产泡沫的成因主要有（）A.土地的稀缺性B.投机需求膨胀C.开发商之间的博弈D.开发资金的易得性E.金融机构过度放贷【答案】AB

8、成本计划可分解为（）等方面A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】ABC

9、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2〜4个基本评价方案A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】BCD

10、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】ACD

11、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）oA.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD

12、细分市场评价主要涉及（）等三个方面的评价A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E细分市场结构的吸引力【答案】BD

13、在我国，商标专用权保护的对象是（）A.商标B.商品C.已使用商标D.注册商标【答案】D

14、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD

15、现代营销战略的核心可以称为STP是指（）A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD

16、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）oA.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD

17、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）0A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分【答案】ABD

18、开发商对投标人进行资格审查时应考虑（）A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性E投标人正在施工的承建项目【答案】ABC

19、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）oA.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】ABD

20、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）oA.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答案】AB

21、可用于互斥方案比选的方法有（）A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD

22、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】A

23、政府在房地产市场中的主要职能有（）A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】AB

24、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）oA.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【答案】AB

25、在房地产市场中，土地的交易包括（）等子市场A.商业物业B.特殊物业土地买卖D.租赁E抵押【答案】CD

26、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】ABC

27、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数【答案】B

28、土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的A.所在城市B.地区C.地段土地用途土地转化率【答案】C

9、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元

110.

00110.

47119.

31172.43【答案】C

10、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求A.《规划意见书（选址）》B.《建设用地规划许可证》C.《建设工程规划许可证》D.《建设工程施工许可证》【答案】A口、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）oA.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

29、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）oA.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】ABD

30、房地产投资的风险主要体现在（）A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估E投资项目的质量问题【答案】ABC

31、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD

32、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）oA.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】A

33、下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）土地出让价款土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费【答案】CD

34、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅这种业务模式下的现金流出包括（）A.土地成本B.建造成本c.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC

35、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）A.房地产市场的供求关系B.潜在的竞争项目C.宏观经济环境D.开发商市场营销策略E.开发商市场营销目标【答案】ABCD

36、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E软弱型竞争者【答案】ABCD

37、国际上通常采取的住房保障方式有（）A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD

38、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）oA.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】ABC

39、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业

40、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】BC大题共10题

一、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%问1抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少2如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅3如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】1抵押贷款额P=100x50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=l%；月还款额为A=Pxil+in/[l+in-1]=50x1%1+1%240/[1+1%240-1]=

0.550543万元=

5505.43元；2该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为

5505.43/30%=

18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中，n=12x20=240m=12x5=60代入数据，得到Pn=

5505.43x[（（1+1%）240-60-1）/[I%（1+1%）240-60]=

458721.59元=

45.87万元

二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310nl2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估采用成本法，其计算过程如下

（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2则土地价格为1200x2310x60%=1663200（元）-

166.3（万元）

（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元加2该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为

5.85%开发商利润率为20%则利息为2175x

0.5x

5.85%«

63.6（元加2）开发商利润为2175x20%=435（元/n）2）钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为口-（1-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为（2175+

63.6+435）x92%x2310=

5681934.72（元）=

568.2（万元）

（3）估价结果确定

166.3+

568.2=

734.5（万元）【答案】

三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性影响房地产变现能力的因素主要有

1.通用性通用性就是房地产能否普遍使用适用多种用途一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好

2.独立使用性独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好

3.可分割转让性所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱估价对象为在建的大型商场及办公楼适宜分割转让

4.房地产开发程度估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强

5.价值、规模大小一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主变现能力越弱例如，大型商场比小店铺的变现能力弱估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱

6.区位一般地说处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱【答案】

四、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（一）估价对象实物状况（略）（-）估价对象权益状况（略）

（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

五、价值定义估价对象于价值时点的公开市场价值

六、价值时点2008年9月5日

七、估价依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）

3.《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）0【答案】

五、xx商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告

一、委托方XXXX商贸有限公司，法定代表XXX住所XX市XX表XXX住所XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级X级

三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至xxxx属XXXX商贸有限公司所有xxxx商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2总用地面积为2560nl2自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估xx商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据

五、估价时间2003年4月1日

六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准【答案】

六、本次估价背景情况如下估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用估价对象最高最佳利用分析具体如下

1.法律上的允许估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可

2.技术上的可能性虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的

3.经济上的可行性结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行

4.价值最大化分析经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2类似商铺市场均价为20000元/n）2若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提【答案】

七、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估采用成本法，其计算过程如下

（1）土地价格估算根C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】A

12、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A

13、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去（）A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税【答案】D

14、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）A.位置固定性据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/ni2则土地价格为1200x2310x60%=1663200（元）=

166.3（万元）

（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/成该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为

5.85%开发商利润率为20%则利息为2175x

0.5x

5.85%«

63.6（元/m2）开发商利润为2175x20%=435（元/成）钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为[1-（1-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为（2175+

63.6+435）x92%x2310=

5681934.72（元）=

568.2（万元）

（3）估价结果确定

166.3+

568.2=

734.5（万元）【答案】

八、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为

1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析

1.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价古价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法

2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价

3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】

九、xx商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告

一、委托方XXXX商贸有限公司，法定代表XXX住所XX市XX路XX号

二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代表XXX住所XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级X级

三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX属XXXX商贸有限公司所有XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2总用地面积为2560nl2自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估xx商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据

五、估价时间2003年4月1日

六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准【答案】

一十、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为

1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析

1.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值古价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法

2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值

4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】B.各异性C.适应性D.相互影响性【答案】D

15、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2预测销售量为350万m2如果平滑指数二

0.65则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m

2367.

5382.

5523.

5543.0【答案】B

16、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案【答案】B

17、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补2345【答案】D

18、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种两者的主要差异在于（）A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D

19、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】A

20、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）A.30%~40%B.40%〜50%C.50%~60%D.60%~70%【答案】C

21、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙〉甲〉丙D.乙丙甲【答案】B

22、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为

7.25%则名义年利率是（）

7.02%

7.04%

7.50%

7.85%【答案】A

23、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B

24、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费【答案】C

25、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）oA.税前现金流=有效毛收入-经营费用B.税前现金流二有效毛收入-抵押贷款还本付息。