商业新物业管理合同

物业服务合同3涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；4协助有关部门维护小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；5对于小区内外界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；6建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度

20、交通、车辆管理1有较为完善的车辆管理制度；2小区设置明显的交通标志；3维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或者纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安管部门审批，符合规划要求；

21、消防Q执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；2健全消防组织，建立消防责任制；3定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力4根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施;保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；5制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；6发现火警有义务迅速向消防队报警并即将派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，少人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；7每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时赋予维修；发现设备故障时，必须及时修理或者通知厂方处理，保证设备24小时候正常运转；8每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，即将检修排除故障；9每年摹拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；10消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；11每日填写工作记录建档备查.

22、档案资料1档案资料齐全完整；2分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；3及时变更登记，账物相符第六章相关责任第十条甲方相关责任

1、催促业主、物业使用人遵守《业主暂时公约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

2、因维修物业或者公共利益，确需暂时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案；

3、支持和配合乙方做好物业管理工作和积极参预社区建设活动；

4、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、服务的实施及各项制度的执行情况；第十一条乙方相关责任

1、委派具有岗位资格的人员履行本合同，负责对全体业主提供物业管理服务.按有关合同要求参预前期介入，熟悉场地，掌握管网、路线布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；

2、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；

3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；

4、催促业主、物业使用人遵守《业主暂时公约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

5、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主暂时公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；

6、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项.在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等伤害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；

7、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划；

8、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任；第七章违约责任第十二条条甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或者商议赔偿相关利益人的损失.第十三条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金第十四条甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额u向乙方支付违约金第十五条乙方违反本合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部份的物业服务费用O第十六条以下情况乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、住手共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任浮现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因甲方或者业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或者受到影响的；

6、业主、物业使用人违反《业主暂时公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；

7、因欠缴物业管理服务费导致服务质量下降的第八章其他事项第十七条本合同中有关词语的含义是

1、业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）

2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或者承租人

3、物业买受人，是指房屋销售合同中确定的购买人

4、物业，是指房屋及其附属设施设备和相关场地

5、物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已按规定办理相应手续.

6、共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等.

7、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等（裙楼消防、水泵、地下停车场及其设备由甲方负责）

8、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域

9、专有部份，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位第十八条本合同期限自一年_月一日起至年一月一日止.合同期满双方无异议，需另行签订合同书如合同期内双方有异议，需提前三个月提出解除合同书面通知第十九条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给交给甲方.第二十八条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准第二十九条本合同在履行中发生争议，由双方商议解决，商议不成，双方可选择以下第1种方式处理

1、向人民法院提起诉讼；

2、/o第三十条本合同一式一份，甲、乙双方各执一份.甲方（签章）法定代表人年月日甲方法定代表人:;联系电话乙方南京远宏物业发展服务有限公司；法定代表人谷跃飞;资质等级宁物二级；联系电话O根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、商议一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同第一章物业基本情况第一条物业基本情况

1、物业名称;物业类型商业；座落地址:;占地面积平方米；建造面积平方米第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容

1、物业共用部位的维修养护；

2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；

4、公共绿化的养护服务；

5、车辆停放管理服务；

6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务有:；；;第四条乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准.第五条甲方应无偿提供物业管理用房与乙方.第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费实行以下包干制方式:

1、物业服务费用按业主房屋的建造面积计算，具体标准如下物业费元/月•平方米；安保费元/月•平方米；

2、物业服务费用主要用于以下开支1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6物业管理企业办公费用；7物业管理企业固定资产折旧费用；8法定税费；9物业管理企业的利润；

3、包干征服务费不含下列费用1物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；2代收代交的公共能耗费；3停车费、停车管理服务费

4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担

5、在合同期内，随着物价水平的提高，物业管理费的调整由甲乙双方商议，并报物价局备案后执行二酬金制第七条物业服务费用的交纳

1、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按上空收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费

2、物业服务费用每年交纳一次业主应在每年的第j_个月履行交纳义务第八条乙方应每年至少一次向全体业主和物业使用人发布物业服务费用的收支情况.第四章物业的承接验收第九条物业的承接验收由和南京远宏物业发展服务有限公司进行移交和承接.第五章物业服务标准

1、公共服务1接待佩戴统一标志，仪表端庄、慷慨，衣着整洁，表情自然温和、亲切;对业主使用人一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主使用人时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见

（2）值守有完善的值班制度和交接制度；工作有记录

2、服务时限急修服务30分钟内到位12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺；小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和歇息时间顺延（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）.

3、油漆粉饰

（1）、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或者更换的新木件应油饰；6年油饰1次；

（2）、钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或者其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或者铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次

3、给水设施

（1）、饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染有严密的管理措施；⑵、水质每三个月化验1次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补

（3）、每月检查保养2次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施且不得对水质产生污染.

（4）、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵便，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不时常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件时常加油，保持润滑灵便；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年更新各种标志1次;每日填写水泵运行记录，建档备查；

5、每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆各类阀门定期开关，浮现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵便；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或者零件残损等及时修复；定期维护保养

4、排水设施⑴、化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物清理后及时清洁现场；

2、楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年更换1次；

3、每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草；

4、每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净清理时地面竖警示牌，必要时加护拦.清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物.

5、清洁管理

1、每周打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1次;每周清洁1次楼梯扶手；每

4、5日擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每

4、5日楼梯间墙面除尘1次；每

4、5日擦1次楼梯道共用门窗玻璃;无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰

6、停车场每日清扫1次车库的纸屑和垃圾;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘.

7、道路保洁每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路无垃圾、杂物，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径2cm以上的石子;地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每季度清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无积灰.

8、标识、宣传牌、信报箱保洁标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭1次.清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物;每旬擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹

9、绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物秋冬季节或者落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2果皮、烟头、纸屑等不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留地面不超过1小时

10、休闲、娱乐、健身设施保洁每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒1次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理

11、门卫、岗亭、监控探头保洁门卫、岗亭每日清洁2次内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每旬擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘

12、垃圾箱、果皮箱垃圾桶、果皮箱每日清运2次；每3日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污

13、垃圾采集与处理每日上门采集生活垃圾1次;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日采集垃圾2次，保持垃圾筒清洁，建造垃圾定点堆放；垃圾日产日清;对有毒物质分离特殊处理;灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或者飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾采集车封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落等现象

14、卫生消杀针对灭蚊、蝇、蜂螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠每年至少进行3次;检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主使用人室内无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%

15、园林绿化养护与管理

1、草坪斑秃不明显，成活率在80%以上，生长正常；

2、整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；

3、无大面积病虫害，并能及时防治；

4、绿期250日以上，草坪平整或者坡度平缓，留茬高度控制在80mm以下；

5、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；

6、根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫

16、花坛花卉长势良好，较好体现花坛设计要求；花坛开花期间，每周剪残枝、花5〜7次，保持清晰的图案和适宜的高度；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；有轻微病虫害及人为伤害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象在;叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；株形丰满、整齐.

17、安全防范专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志仪容仪表规范整齐；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食，不袖手、背手、插腰或者将手插入衣袋；举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；每班工作时间不超过8小时，交接班制度完善，并有工作及交接班记录

18、紧急事故反应制定紧急事故处理预案，至少包括火灾、爆炸、地震、炸弹吓唬、安全疏散以及电梯应急等；有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；书面描述紧急事故救护组织职责并让每位成员了解，周期性地进行反应训练;高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度.

19、其他防范措施1设有业主使用人求助与报警电话，24小时有人值守；2接到报警信号确认后管理处应即将派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；。