商务公寓市场现状与发展分析

商务公寓市场现状与发展分析

一、深圳商务公寓现状分析自2003年深圳市政府为“商务公寓”这一物业属性正名以来，这个市场迅速发展，势头远超以前的商住楼，气势直逼写字楼如2004年，共有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等10个项目开盘，总供应量约

42.58万平方米，占当年办公面积总量的

43.31%给纯写字楼市场带来强大的冲击，求是大原更是在选房当日即热销

85.00%强有力地印证了商务公寓这一物业类型在深圳强大的生命力近年来，深圳办公物业而端化发展非常明显，商务公寓发展受到一定的妨碍，供应量回落较大，但随着房地产调控政策不断出台，商务公寓再次受到市场的瞩目在纯写字楼供求量小、商业炒作充分的状况下，商务公寓成为市场投资的热点物业，2022年，将是商务公寓再次腾飞的年份商务公寓市场供应分析供应量分析图1历年全市办公物业供应量及商务公寓供应量走势图（2004-2022年）万平方米kKtO

00.00%2004年2005年2022年2022球2022年2022年2022年2022年办公楼商务公离商务公寓占比（右轴》数据来源中联地产市场研究中心从2003年商务公寓的浮现到目前的发展成熟，这个市场仅仅经历了短短的八九年，但已经对传统的办公楼市场形成强大的冲击，逐渐占领办公楼供应量的半壁河山在这段时间内，商务公寓的发展可以划分为三个阶段2003-2004年形成阶段、2005-2022年发展阶段、2022年后成熟阶段在2003-2004年形成阶段，商务公寓经历了从无到有、暴发性增长的阶段2004年共有求是大原、南方国际广场、深南国际商务大厘、总部大厘等10个商务公寓项FI开盘，总供应量约

42.58万平方米，而当年深圳市办公物业总供应量为

98.31万平方米，商务公寓占总量的

43.31%给纯写字楼市场带来强大的冲击这种发展势头表明了商务公寓作为新兴物业类型，具有强大的生命力，而众多物业一经面市即将被抢购一空，更说明它具有巨大的发展潜力2005-2022年是商务公寓的发展阶段，是被市场广泛认识并接受的时期在这阶段，商务公寓每年的供应量相对较为稳定，都集中在

10.00-

20.00万平方米之间，相比2004年较大幅度回落，这主要有两个因素妨碍了它的发展首先，在区域规划的影响下，纯写字楼发展异常迅猛，制约了商务公寓的发展，中心区、中心西区、南山中心区、宝安中心区等商务新兴区域纷纷崛起，是近年深圳办公楼市场主要发展的片区，它们的供应量占比超过全市八成，而作高起点规划的城市CBD、区域CBD它们主要以发展纯写字楼为主，如中心区的“十三姐妹楼”此外，商务公寓作为新生物业，在发展过程中遇到种种问题，如公司注册等，一度引起争议，令发展受阻2022年后商务公寓进入成熟阶段，一方面，经过近年来的探索，市场对商务公寓已全面认识，产品进入成熟期；另一方面；随着住宅市场受调控影响越来越明显，商务公寓直接受益，受到市场投资者广泛关注2022年商务公寓供应量占全市办公物业总量的

45.89%达到2004年以来的最高比例；而2022年商务公寓的供应占比也将稳定在这比例，世纪汇广场、英龙商务大厦、田原国际中心、瑞思国际中心等共约提供

20.00万平方米的商务公寓供应面积，约占全市办公供应总量的

45.00%商务公寓已进入稳定发展期

1.2主要供应特点分析深圳商务公寓有前文所述的9大特点，而其中最为显著的是区域分布，供应量主要集中在中心区及其辐射区域，以及分布在深南大道边上，这是深圳商务公寓得天独厚的有利因素深圳商务公寓发展初期主要供应量集中在中心区及其辐射区域，如2004年，超过总量的

50.00%o与住宅不同，选择商务公寓的客户主要是公司，地段和交通显得尤其重要中心区及其辐射区域的区位优势不言而喻，如福田中心区的CBD内是比较单一的高端写字楼群相对缺乏公寓类物业，于是，商务公寓在其内及其周围应运而生，除了满足部份中低端市场外，还与写字楼一争长短商务公寓在生活、商务配套方面，可以对写字楼形成很好的补充深圳的商务公寓总体供应还有一个特征在深南大道边上，或者临近深南大道呈现这种特征的物业超过总供应量的

85.00%如罗湖的天俊・CEPA时代、城市乾坤广场、鸿隆世纪广场；福田的世纪汇广场、东方新乾坤广场、求是大厘、东方银座、金润大厘；南山国际市长交流中心、佳嘉豪商务大原、海岸卡夫诺等楼盘都是位于深南大道两旁，而卓越世纪中心、金中环国际商务大厦、阳光华艺大厦等则临近深南大道深南大道不单是深圳的交通命脉，还是深圳城市经济的黄金线

1.2商务公寓市场需求分析图2历年全市纯写字楼业成交量及商务公寓成交量走势图（2004-2022年）写字楼拜务公出注商务公寓成交量为估算数据来源中联地产市场研究中心

1.

2.1成交量分析从商务公寓的销售情况来看，它已经成为深圳办公楼市场的主角之一，与纯写字楼分庭抗礼，且有超越的势头商务公寓成交量受到供应量及市场宏观环境影响较大，第一个销售高峰浮现在2004-2005年，供应量充足、市.场环境良好令其销售可观，如求是大度开盘不久即售完、国际市长交流中心被内部认购超过

40.00%、城市乾坤广场开盘第一天劲卖近400套等“商务公寓”概念一出，一时风头无两，表现出极强的竞争力2022-2022年，办公楼市场主要是纯写字楼迅猛发展的阶段，造成商务公寓供应受阻，且有金融危机的影响，市场需求呈现较大幅度回落，年成交量在

10.0万平方米上下徘徊这段时间，除了供应量及市场因素影响外，还由于市场对“商务公寓”概念的不了解，如什么类型的物业可以工商注册、什么类型公司可在商务公寓注册等，造成市场供求低迷自2022年起，随着深圳楼市的回暖，商务公寓也从新焕发魅力，供求再度回升，特殊是卓越世纪中心、东方新乾坤广场、绿景广场、澳新亚大度等高素质物业陆续上市，让市场彻底认识与接受了商务公寓，质的变化也令投资者入市热情倍增，成交量迅速上升2022年，商务公寓受到的瞩目更为明显，一方面不受众多楼市政策的影响，另一方面纯写字楼可售项目希少，令它们受到前所未有的关注，如世纪汇广场开盘高价热销、投资者对未开盘项目翘首企盼，商务公寓已经成为纯写字楼、商业后，投资者最为追捧的物业，2022年其成交量将再度超越纯写字楼，成为办公楼市场的主角

1.

2.2成交客户分析商务公寓需求对象主要有两种中小企业特殊是成长型中小企业，包括个体经营者和自由职业者、投资者，此外，也有部份较大型公司购买，他们普通购买几套、半层或者整层随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的迅速兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻觅真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或者公寓但购买高档写字楼有两个门坎使他们很难逾越，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲，而商务公寓很好地解决了这些难题，成为中小型公司落户的首选对象特殊是深圳的商务公寓在位置、立面标准、商务配套、物管营运和服务等许多方面都非常接近写字楼，能够很好的提升企业形象据不彻底统计，在商务公寓的购买者中，中小型公司占大约

70.005比例，它们主要包括设计公司、企业管理顾问公司、信息咨询公司、律师事务所、广告公司、展览公司等，它们的面积需求普通都在150平方米以内，商务公寓能够满足对空间分割灵便的需求另一方面，投资者在商务公寓购买群中所占的比例越来越大，大约为

25.00%随着住宅市场受到政策影响越来越大，投资者对商务公寓关注度越来越高，把其作为投资工具的人越来越多这主要是因为商务公寓销售灵便，既可按住宅程序走，也可按写字楼程序走，旦销售价格低于写字楼，而租金则比普通公寓要高出许多投资者可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报此外由于这种物业通常分布在写字楼集聚区域，租金低于周边同档次的写字楼，因此商务公寓客源相对广泛和稳定，租户为公司而非个人，租赁中的麻烦和纠纷少，所以特殊适合私人投资3商务公寓价格分析图3历年办公物业与商务公寓成交价格走势图（2004-2022年）数据来源中联地产市场研究中心商务公寓不单在功能结构上越来越接近写字楼，销售价格也不断攀升，与写字楼价格相差无几，甚至越来越多项目超越纯写字楼从2004-2022年的办公物业与商务公寓售价走势来看，两者较为同步，而商务公寓售价升幅略大2004年，商务公寓刚浮现就在价格上表现出强势，品质较好的平均价格在

10000.00元/平方米摆布，求是大原、东方银座、东方时代广场等更是高达

12000.00-

13000.00元/平方米，比CBD内不少写字楼的价格还高.2022-2022年，是商务公寓发展的低潮，在价格上同样如是，这段时间其售价与办公楼表现分化，

2022、2022年甚至差距超过两成，一方面由于市场焦点集中在纯写字楼，另一方面这段时间没有高品质的项目供应2022年后，随着商务公寓广泛被市场认可，其售价重拾升势，至2022年，其售价已十分接近办公楼均价特殊是商务热点区域，部份商务公寓售价己经超越片区大部份纯写字楼物业，如中心区的卓越世纪中心、东方新乾坤广场，以及华强北的世纪汇广场等，它们的售价比周边物业普遍高出

20.00-

3.0乐高品质的商务公寓已经彻底接轨高档写字楼商务公寓售价除了受到质量、区域，以及市场因素影响外，还受到其发展轨迹的影响2004-2005年的第一批商务公寓，由于彻底按写字楼标准打造，且具有70年产权而大受欢迎，售价也高开高走；2022-2022年，由于市场对商务公寓认识不够，相继浮现一批打着“商务公寓”旗号，但物业性质偏向居住、产权式公寓与酒店的物业，在难以被商务市场接受下，只好回归住宅市场；2022年后，商务公寓回归正统，与“商住楼”彻底分清界限，其售价也水涨船高，不断向写字楼靠拢商务公寓的竞争分析.1商务公寓与商住楼的竞争分析商务公寓与商住楼相比，在产品品质、商务用途、商务设施和商务氛围等软硬件方面都有质的提升，两者的竞争彻底偏向商务公寓表1深圳市各区的主要商住楼列表数据来源中联地产市场研究中心首先，商务公寓的硬件比商住楼升级了许多商住楼的各种硬件设施，包括户型设计、建材配备、空间布局等方面都是以居住为主，既不能创造良好的办公环境，又打破了居住的纯粹空间，对商务办公来说有不少美中不足的地方而商务公寓在硬件方面已经向写字楼靠拢，建造外观、建造结构、标准层高、开间进深、垂直交通系统、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、套内使用率、配套设施等各项指标都越来越接近5A写字楼的标准其次，商务公寓在软件方面也远优于商住楼商住楼也有一定的商务配套，像商务中心等，但商务公寓更具人性化，普遍设置有功能齐全的商务中心、便利的商场、24小时营业的银行、机票预订处、健身房、康体中心、咖啡厅、淋浴房、美容美发等，更贴近人们的工作、生活

1.

4.2商务公寓与写字楼的竞争分析由于商务公寓在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都明显优于写字楼，加之现在的商务公寓己打破了传统设计手法，不断创新建造设计，如大开间设计，面积单位分割灵便，既有写字楼的商务中心又有中心花园、生活会所和家居的厨卫等设施，这些都是成长型公司三嘴看重的此外，商务公寓在位置、立面标准、商务配套、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、物管营运和服务等许多方面都非常接近写字楼，对写字楼的业务形成为了较大的冲击从投资的角度看，由于销售灵便，并可按住宅办理按揭贷款，且销售价格普遍低于同档次的写字楼，租金则比普通公寓要高出许多且客源相对多和稳定，投资回报率较高，相对能吸引投资者的青睐商务公寓近来热销深圳市场，的确抢占了写字楼的不少市场，给写字楼造成为了较大的压力而写字楼方面已经意识到商务公寓强大的生命力和冲击力，纷纷采取相应措施来应对这场“硬仗”一方面，控制成本，以相对低价格、高品质来对阵商务公寓，吸引中小企业和投资者，如非商务热点区域的写字楼物业，售价跟商务公寓的价格相差不大，甚至还低于某些商务公寓，通过价格战抢回一定的市场份额另一方面，写字楼走跟商务公寓不同的差异化路线，拓展不同的领域，如国际商务高端策略、“总部经济”概念、半层甚至整层销售策略等，把商务公寓无法比拟的优势充分显示出来，占领市场商务公寓和写字楼的竞争将会持续下去，随着商务公寓建设的加快，它们的竞争也将加剧，从长远来看•，适应市场需求的高品质、相对低价格商务公寓将越来越多，竞争也将从商务热点区域延伸至新兴区域

二、商务公寓的发展趋势分析向专业化发展在新经济的带动下，大批中小企业涌现，他们找一处物美价廉的物业作为办公新平台的需求十分迫切，这就为商务公寓的发展提供了广阔的空间，特殊是深圳市政府对各区的功能从新定位后，商务公寓更是面临着•个前所未有的发展机会其概念在市场的哺育下逐步合理、成熟，商务公寓所蕴藏的巨大市场在短期内将得到充分的释放深圳的商务公寓跟以前的商住楼有天囊之别，是一批高起点、高层次的建造物，在产品质量、配套设施、价格等多方面都接近高档写字楼，宜商宜住，受到市场热烈的追捧但商务公寓也面临着跟商住楼同样的尴尬，它是以公寓或者普通住宅立项，较之写字楼项目，在土地出让金一项减少了近

40.00%的土地成本，但另一方面，它的建造风格、质量等基本都是以写字楼为标准，大大增加了建设成本，这就造成为了价格利于商用销售，而不利于住宅销售但从深圳目前市场来看，商务公寓“住”的功能还是占很大比例，不利于其未来的发展商务公寓如果还是沿着“宜商宜住”、“有商有住”的路线发展下去，极有可能成为“商不成”“住不成”的鸡肋产品，在形态上，“纯商务公寓”才是它的发展方向“纯商务公寓”倡导商、住泾渭分明，将自住的客户拒之门外，保证了楼宇环境的协调统一，将商务公寓纯粹设计成办公场所，为中小企业提供良好的办公环境.2022年后，深圳商务公寓的产品已趋完善，较贴近市场需求，商务配套、空间分割、物业管理等方面也较为完善，利于商务办公未来，商务公寓将沿着专业化继续发展，成为中小企发展的助推器向新兴区域发展从这几年深圳商务公寓发展来看，主要供应量集中在商务热点片区及其辐射区域，如供应量较大的2004年，新推出的商务公寓项目主要集中在中心区、中心西区，供应面积占总量

52.90%；2022年更是明显它们的供应比例高达

86.71%.此外，深圳的商务公寓总体供应还有一个特征在深南大道边上，或者临近深南大道，呈现这种特征的物业超过总供应量的

85.00%亳无疑问，优良的地段让商务公寓更具发展前景，但毕竟这种资源有限，且商务公寓主要为中小企业服务，它们在开辟新兴商务区域方面具有较大优势，也是未来发展的主要方向之一办公楼有集约发展的特性，区域的规划具有决定性作用目前，办公楼供应依然密集在中心区等热点区域，但随着城市规划的实施，多个新兴商务片区逐渐成型，如城市发展西移令南山、宝安写字楼得到发展最佳良机，南山中心区、宝安中心区等新兴商务区域应运而生；同样，东部规划建设令龙岗中心城也拉开了商务发展的序幕这些新兴区域都规划建设大量写字楼，但由于商务气氛的形成需要长期的沉淀，导致写字楼发展缓慢，而这给以商务公寓最佳发展良机，南山的丽湾商务公寓、田度翡翠明珠、向南海德大典；宝安的宏发中心大厦、国际西岸商务大厦、万骏汇商务公寓；龙岗的东嘉国际广场、华业玫瑰郡、摩尔城等已经取得先机，旦均受到市场的追捧，在这些区域商务气氛彻底成熟前，商务公寓发展空间依然巨大向多样性发展商务公寓浮现才短短几年，但已经经历了三个发展阶段，从最初的百花齐放，到中间阶段的不明朗化，再到近两年的高档化，一路探索•路发展，但直到现在依然表现参差商务公寓的浮现，主要是作为写字楼的补充及替代，满足中小企业发展需求，但目前大部份商务公寓已彻底按写字楼的模式来发展，有违初衷，也不利于后市发展从商务公寓的定位与本质来看，未来应该呈现多样性发展，特殊是在物业档次方面商务公寓业态的确定与深交所中小企业板启动密不可分，两者互惠互利，因为中小企业是商务公寓最大的客户来源，它的蓬勃发展将为商务公寓带来更多商机商务公寓发展则需要尾随中小企业发展的步伐，不单要为成功的企业提供高素质物业，更应为发展中的企业提供多样性物业，做到共同发展，也惟独这样，商务公寓才干走得更远，而不被写字楼同化区域楼盘区域楼盘区域楼盘IX域楼盘罗湖商务中心国华大厦常兴•时代广场富通•螂龙居曲翠•星空吉存驿站鸿州文鼎家园大益广场聚龙大发二期俊安居东方海雅居金汇名同东悦名轩广业大厘新街口大典草果园罗罗湖金岸

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