某保安物业公司投标书

某保安物业公司投标书首先，十分荣幸能与参绍兴洪达保安服务商住小区项目的物业管理服务投标工作我公司将依托自身的专业管理实力，结合绍兴洪达保安服务商住小区的现状，对绍兴洪达保安服务商住小区的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规与贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积存的丰富经验与充足的人才，为绍兴洪达保安服务商住小区的业主制造一个与谐而优美的居住、办公及购物环境，提供绍兴洪达保安服务商住小区的物业价值，并使绍兴洪达保安服务商住小区成为临沧市一个知名的综合物业管理品牌本投标书是根据贵方提供的“物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投司法书我方一旦中标，投司法书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方能够在中标候选单位中重新确定中标单位再次感谢贵方给予我们这次合作的机会物业管理组织机构框架图管理处经理“经理助理〃物业管理方案、物业管理人员配备计划

1、管理处各岗位员工的任职要求［管理处经理］大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书.熟悉物业管理的有关政策与法规，对工程设施有一定的熟悉与管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神与沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力与文字表达能力［经理助理］.大专以上学历具备绍兴洪达保安服务房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书.具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力与文字表达能力［业户接待］大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力与文字表达能力.通过云南省物业培训中心专业培训［保安服务］具备物业保安人员岗位上岗证书年龄20—35岁之间，男性身高不低于

1.75米五官端正，具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过临沧物业培训中心专业培训［维修养护］具备有关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验・具有较强的敬业精神与吃苦耐劳精神［保洁保绿］.通过保洁专业化培训.熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作・形象健康.细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力

2、管理处各部门岗位人员配备人员配备

二、物业管理目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友四年内达到“临沧市物业管理示范小区”的标准；

三、物业管理相应的规章制度绍兴洪达保安服务有限公司管理制度第一章董事会职权

一、议定本公司的长远规划与经营方针

二、根据公司的长远规划与经营范围，讨论与决定本公司的机构设置、人员编制与职责范围

三、讨论与通过公司的年度工作计划与财务预算

四、审定与通过公司的年度工作报告与财务决算

五、讨论与议定公司的重要规章制度与职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题

六、根据工作需要作出授权的决议与讨论其他重大问题第二章经理岗位职责经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作

一、认真学习与贯彻执行党与国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令与上级领导的指示决定及工作安排

二、充分发挥与调动手下管理人员与各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构与行之有效的规章制度，不断进行与提高公司管理水平

三、负责编制与审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划与员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划与工作任务的顺利完成，使公司得到不断的进展

四、贯彻执行安全经营管理与劳动保护条例，保证员工生命安全与身心健康

五、加强财务管理与经济核算，不断提高经济效益

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍与技术骨干

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性与制造性

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作第三章办公室职责

一、认真学习贯彻有关法律、法规，制定各项管理制度与工作计划，并检查落实

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序与文档资料的分类存档与报刊杂志的征订与发放

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理与所需物品的购买计划与发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善

五、组织召开例会、会议，撰拟有关材料，做好会议记录

六、拟订员工培训计划，并定期或者不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习与业务考核

七、负责小区的环境绿化与卫生保洁工作

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作

九、负责筹办各类庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动

十、负责完成公司交办其它各项工作任务第四章办公室主任岗位职责

一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位有关法律、法规与公司各项管理制度的实施

二、负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序与文档的分类存档与报刊杂志的征订与小区业主各类邮件的发放、

三、督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律与不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现

四、负责监督检查考勤制度的实施及员工上下班签到

五、负责公司印章的管理与使用，严格执行印章的审用规定

六、对保洁员的工作进行监督与管理，认真负责及搞好小区的环境绿化与卫生保洁工作

七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟有关材料并做好会议记录

八、加强对员工的培训学习与业务考核，搞好员工思想工作，广泛汲取员工的合理化建议

九、负责起草工作计划与内部各项管理制度的拟订与日常业务办理及文件的打印工作

十、做好财物登记与库存管理及所需物品的购买计划与发放，使库存的物品存放合理，保管安全妥善

十一、负责筹办各类庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动

十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务第五章管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻有关法律、法规与公司的规章制度，主管客服与小区治安工作

二、负责小区物业的接管验收工作

三、负责协调处理业主的各类投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录

四、负责检查住户的装修、入住保证与保护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修

五、负责公共设施、设备的管理与维修保养，保证其正常运行

六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费

七、负责业主钥匙的管理

八、完成公司交给的其它工作任务第六章管理部主任岗位职责

一、在物业公司经理的领导下进行工作，对小区的物业与业主实行具体管理与服务

二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排

三、负责监督、检查部门员工的工作情况，有权对其进行处罚

四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚分明

五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监督保证让业主满意

六、负责对业主领取钥匙情况进行核实

七、负责对业主的装修现场进行检查，对存在的问题及时处理

八、定期对业主进行回访，征求意见与建议，并向上级领导汇报第七章保安队长岗位职责

一、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各类公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质与服务对象，系统掌握住宅区整体情况

二、带领保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切实履行保安员职责，做出表率

三、交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织召开班前会与班后讲评并做好绩效考核

四、负责本班人员的出勤、坚持白天与夜晚查岗制度

五、管理本班人员的在班工作，认真做好交接班记录

六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在的问题，关心爱护保安队员

七、督促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱拉乱挂现象

八、对本班无权决定或者无力解决的问题应当及时向上级请示

九、发生事故、案件或者是遇到特殊情况应立即报告，执行重要任务时及时报告任务的进展与完成情况

十、带领保安人员认真履行岗位职责，及时完成对里交给的各项保卫任务，遵纪守法严防失窃与暴力案件的发生，确保安全第八章保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事授权委托书致兹委托（居民身分证编号）为我单位授权代表人，就绍兴洪达保安服务商住小区（签署谈判文件、进行谈判、签署合同与处理与之有关的一切事务其签名真迹如本授权委托书签名所示授权委托单位（盖章）法定代表人（签名）授权代表人（签名）

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主与客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度与蔼不急不燥

4、认真填写各类登记，要求字迹清晰，内容全面准确

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或者公司领导同意后方可进入

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区

7、装修材料及专业安装队进入时应检查有关手续，未办理装修与安装手续的不同意进入

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》

9、对运出小区的物品务必有物业公司签字后方可放行

10、进入小区的车辆要全面检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈

2、负责对进入小区的可疑与闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各类公共场所、设施上散发与张贴传单

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列与小区内区间道路走向，车辆与人员流淌规律，系统掌握住宅区的整体情况

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，保护好公共区域的环境卫生

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾务必及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒与堆放

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务第九章保洁班长岗位职责

一、以身作责，带领员工保质保量完成各项工作任务

二、合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务

三、负责部门内的绿化培植、养护管理的技术培训并检查督促好工作的实施

四、每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规范，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录

五、教育员工爱护公物，厉行节约

六、认真学习业务技术知识，提高管理节约第十章保洁员岗位职责、室外保洁员岗位职责

1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素养

6、保护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻与制止

7、完成公司交办的其它临时性工作

二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责

1、准时到岗，按工作任务与操作要求完成任务

2、负责爱护健身器材等活动设施的保护与保养，定期向上司汇报用品的消耗及领用情况

3、对游乐儿童，活动人员热情礼貌，合理耐心的解释切忌用粗鲁的言语

4、保护活动场所秩序，随时保护娱乐场所的卫生，及时处理突发事件

5、定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁

6、及进保护、养护花园内设施设备，细小问题自行解决

7、在客户或者销售员的要求下，能够与客户谈物业公司及小区的有关情况

8、对花园内的设施设备做好全面登记

9、爱岗敬业，完成临时性的工作任务

三、室内保洁员岗位职责1楼道保洁员岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁

②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净

③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净

④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系

⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门

⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”

⑦积极完成上级交办的临时任务2办公室保洁员岗位职责

①准时到岗，按工作要求完成任务

②工作时间不能做与工作无关的事，如聊天

③不得随意翻阅办公桌上的文件，打扫完毕返之原地

④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人素养

⑤不断总结工作经验，提高服务水平与工作效益

⑥积极完成上级交代的临时任务

⑦每次使用完保洁工具，应清洁干净，放到指定的地点

四、上门服务保洁员岗位职责

1、按客户预约时间着装准时到达工作岗

2、根据客户要求，按照部门制定的操作规范完成任务并将结果及时上报部门

3、严肃纪律，不得私自收取费用第十一章物业管理员岗位职责

一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务

二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各类公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质与服务对象，系统掌握住宅的整体情况

三、主动与业主进行交流与沟通，建立良好的人际关系

四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜

五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改

六、负责业主装修前交底与装修过程的检查，与存在问题的处理

七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，与检果验收

八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查与保修

九、负责对小区的空置房时行检果与管理

十、负责小区钥匙的管理与使用第十二章水电工岗位职责

一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电

二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到不拖拉扯皮

三、对用电设备要定时或者不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级全面汇报

四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电

五、坚持劳保上岗，带电作业时，务必有人监护，确保工作人员人身安全

六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电

七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室

八、及进搞好业主用电的充电工作第十三章监控室规章制度为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用与安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则

一、监控室值班登记制度

（一）监控人员务必具有高度的工作责任心，认真落实公司给予的安全监控任务，及时掌握各类监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理与上报

（二）值班人员务必严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开

（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳固

（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档

二、监控系统使用管理制度

（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务

（二）监控人员应爱护与管理好监控室的各项装配与设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作

（三）非工作人员未经许可不得进入监控室公司员工与外来人员需到监控室查询情况与观访者务必经值班领导同意方可进入

（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常保护保养，保持室内卫生清洁

（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作与给予积极配合

（六）务必保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容

三、发现案件线索登记存档制度

（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索

（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记

（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记第十四章考勤管理制度

一、签到制度严格实行上下班签到制，上班前10分钟、下班后10分钟为签到时间，超出或者提早均视为迟到与早退，迟到、早退5分钟以内处罚现金5元，5分钟以上30分钟以内处罚10元，30分钟以上或者不到者按旷工一天进行处理托人签到、签退或者弄虚作假报考勤者，每发现一次处罚当事人50元罚款

二、请销假制度

1、上班期间有事需请假，除公休一天外，其余时间均视为事假，事假期间无工资

2、请假人务必写请假条，得到主管领导批准后，亲自将假条拿到办公室备案，领导不予批准或者未做请假而擅自离开或者逾假不归者均按旷工处理

3、请假审批规定如下

（1）各部门员工一日以内由部门主管审批，一日以上报公司经理批准

（2）部门负责人一日以内由公司经理审批，一日以上由经理签字后上报总公司主管领导批准

4、假满上班时务必到审批领导处进行销假报到

5、负责主管考勤领导要严格考勤不徇情看面，秉公办事第十五章财务管理制度

一、认真贯彻执行国家各项财经制度与纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督与操纵，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用

二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动与资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字根据

三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金加强现金管理与支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益

四、搞好会计监督，严格履行公司给予的工作职权，尊重宣传与保护国家有关财经制度、法令与纪律在本公司的执行情况

五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错

六、小区内有关重大经济协议或者有关经济文件拟定要以财务参与与核算为根据，进行准确分析与管理公司简介绍兴洪达保安服务有限公司（下列简称公司）成立于年月，注册资本为万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于绍兴洪达保安服务公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等有关产业于一体的物业管理企业公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著与信念走向这个行业公司自注册前，就从公司的规范、专业、进展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓著，赢万人口碑创品牌”的公司理念公司理念表达了这个年轻公司，既朝气蓬勃、勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力与市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓进展的专业物业管理公司并对自己的管理水平、服务质量提出高标准、高起点的要求:严谨、务实、高效、进步让公司与时俱进、开拓创新、恪尽职守、不断进取!

七、所有财务现金支出务必有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批第十六章员工宿舍管理制度为提高员工生活质量，确保员工生活安全，避免浪费特制定本规定

一、宿舍应保持干净，整洁、禁止堆放垃圾要求地面无杂物，门窗干净，被褥、衣物放置整齐，床单、被套常换洗

二、宿舍卫生由该宿舍人员自行轮番打扫，当天值日负责当天宿舍卫生，主管班长负责检查落实，卫生不干净者每次处以5元罚款

三、宿舍内不准吵闹，大声喧哗，不准随便乱丢垃圾，随身物品应安放整齐

四、宿舍人员不得擅自调换房间或者公司财产物品

五、住宿人员如离开宿舍时务必关好门窗，切断电源（电热毯、电灯）水源，否则对宿舍班长处以10元的罚款

六、住宿人员务必按时就寝，除值班人员外一律在晚n00前就寝，如有特殊原因不能就寝，需报主管领导批准

七、宿舍内节约用水，用电，不准私接电源

八、起床时务必整理好被褥，卫生间及时冲洗，保持室内环境整洁

九、宿舍物品实施精细管理，做到件件有人负责看管、保护、清理住宿人员不得损坏公司财物及公共设施（如:暖气片、洗脸盆、坐便器、插座、灯具等）

十、员工应树立安全意识作好日常防火，防盗工作，贵重物品应注意保管好，若有丢失及时向负责人报告如有发现公司员工偷盗他人财物者，公司有权将其除名并追究其法律责任

十一、注意保持公共区域卫生，卫生用品用完后务必放在垃圾桶里，严禁丢入厕所的下水道内，若因此导致厕所堵塞，由当事人负责疏通并承担其费用

十二、树立文明意识，团结意识，住宿员工之间应互相尊重、互相帮助、团结友爱、与睦相处，严禁拉帮结派搞个人主义与地方主义，严禁骂人，说脏话与打架斗殴等事件发生

十三、任何员工未经公司许可不得擅自留宿外人，须经理同意方可留宿，否则处以30元罚款所有员工务必严格遵守该管理制度

四、物业管理行政管理方案劳动人事管理人员晋升办法绩效考核及奖惩试行办法合同管理制度资产购置管理办法财务管理办法竣工图纸与技术资料验收标准

7、信息反馈渠道及时间:为了确保物业管理服务质量使客户满意率达到与保持98%以上，物业将设立多种信息反馈渠道形成信息反馈网络

7.1在分公司建立业主意见登记本，随时搜集有关业主对物业管理方面的意见.

7.2设立24小时业主投诉热线24小时同意投诉公告物业公司网站、邮箱地址、电话号码及责任人姓名每半年做一次对物业管理服务的意见调查，广泛征求业主意见，并将调查结果整理汇编进行统计分析，查找问题原因提出改进方案对重要问题给予正面回复定期向上级单位做工作请示、汇报主动同意工作监督与指导

五、公共秩序保护与消防服务方案

1、公共秩序保护

1.1管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务

1.2保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事

1.3值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语

1.4为保障业户、访客的人身、财产及绍兴洪达保安服务绍兴洪达保安服务项目（）的安全，保安人员应认真值守实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录

1.5门岗保安人员应熟悉绍兴洪达保安服务绍兴洪达保安服务项目（）常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域

1.6雨天为业户提供方便伞等便民服务

1.7对装修民工出入小区严格验证对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录8管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次为防盗、防火、防灾与维持管理区域的公共秩序，按不一致方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况发现特殊情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修i.n加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声

1.12对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理

1.13为应对突发事件应制定相应的应急预案并定期演习（每年1〜2次）管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏;通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料监控录像储存一个月，循环使用做好监控室内务及清洁卫生工作监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好全面记录

2、消防系统保护质量标准消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓我们着重开展下列几项工作我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制加强消防教育宣传与培训演练工作消防教育宣传工作我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座居住区入住时，我们将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火典珀tO做好消防培训及演练工作重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员与居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的“自救”意识与能力，防范于“未燃”加强二次装修的消防管理对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工关于复杂装修、大面积装修及有关商铺的装修，要求施工单位务必提供消防报批手续与灭火方案，方可开工在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅、建立消防快速反应分队结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反应分队，，，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾缺失附火警应急程序如下报警管理处所有人员均应加强消防意识，发现特殊情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知邻近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等召集火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥到达现场的人员务必听从现场指挥的调配

2.

4.3灭火现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作灭火人员执行命令应迅速、准确灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离后续赶往火场的人员为支援组按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材与所需的各类物品若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全操纵

2.

4.4善后与恢复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计缺失，向上级提交事故报告

六、清洁绿化服务方案

1、清洁服务

1.1环境卫生管理要点

1.全员保洁，人过地净;重点部位，重点保洁

2.确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；⑶建立专业化的保洁队伍，制订全面的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务；

4.生活垃圾与装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集与转运使用密闭方式

1.2环境管理的具体措施及工作标准

1.

2.1垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物;垃圾车、池每日冲洗，每周完全消杀一次;垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍

1.

2.2楼道地面⑴水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次；⑵瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍；⑶大理石地面定期抛光打蜡;水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹;瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰;大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹

1.

2.

3、公共墙面⑴内墙面每周完全清洁一次，每日巡扫污染处2天棚、墙角每周除尘、除蛛网;抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网；瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴用白纸巾擦拭表面50厘米，纸巾不被明显污染⑶外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍

1.

2.4公共照明灯罩每月用清洁剂清洗擦抹一次；目视灯罩表面干净，内部无积尘

1.

2.5消火栓、电表盖、管线等每周用清洁毛巾擦抹玻璃明亮，目视无尘;箱顶、侧无尘用白纸巾擦试30厘米不被明显污染;无明显积尘、无蛛网

1.

2.6玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂完全清洗一次玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠;窗台目视无积尘;镀膜玻璃半米之内可照出人影像

2.7楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染;楼梯梯级每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次；目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹（油污、黑印等）8各类指示牌、标识每周清洗擦抹一次目视无明显积尘、无水珠、无破旧9集中绿地每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次;草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机10宣传栏公司本着“优质管理、优质服务、优质生活”的服务宗旨，坚持“以人为本”的管理理念，以诚信为立业之本、进展之基，寓严格管理于热情服务之中公司在经理的带领下，坚持把诚信经营做为公司进展的基础，确立了“敬业奉献、与谐高效、以诚求成”的企业精神与“厚德勤业、秉承人本、善思笃行、追求卓著”的企业宗旨，使各项工作全面提升，经济运行质量与效益稳步提高在经营进展中，首先建立与完善了一套良好的诚信经营机制，将诚信经营列入重要工作日程，作为考核各基层单位经营业绩的否决性指标，用机制保证经济工作与诚信建设同步进行其次是建立了诚信经营工作领导目标责任制，成立了由要紧领导任组长的工作领导小组，明确工作机构与工作制度，从而形成了“一把手”负总责、分管领导具体负责、职能部门负专责、各负其责的领导机制在实际工作中，公司坚持依法管理，制度公开，宣传法律法规，明确业主与物业公司的权利与义务诚信经营的根本目标是看业主的满意度，为此我们本着“诚信、务实、创新”的经营宗旨，以“辛苦我一人，幸福千万家”的企业精神，实行二十四小时管理服务，以提高企业的工作效率与服务质量，努力为业主提供优质服务，以服务促管理，以服务促效益，以服务推动诚信经营，尽力提高物业运作素养、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值每天擦抹一次玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘

1.

2.11花池每月完全擦抹及冲洗一次;随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢

2.12地面其他公共设施每月完全擦抹一次，随时清洁污染处;无乱张贴，无乱涂划无破旧13广场地砖、小区道路每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次；目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草

2.14单车棚、地面停车设施每天用清洁毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次；目视无明显污迹，无积尘，无生锈破旧现象15雨水井、排水沟每周冲洗一次，每月完全消杀三次;无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生

2.16不锈钢门框、扶手每周完全清洁保养一次，随时清洁污染处亚光不锈钢表面无污迹，无灰尘，半米内可映出人影;镜面不锈钢表面光亮三米内能清晰映出人物影像“四害”消杀维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，继而提升小区环境效益管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不一致季节，或者特殊需要配合市政部门能够调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，继而完全消灭虫害、鼠患1消杀时间每周五下午2消杀地点垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等

1.

3.3消杀过程及方法用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，或者者向住户发药，消灭鼠患

1.

3.4经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，继而完全消灭蚊蝇、蜂螂、白蚁等虫害与鼠患

2、绿化服务园林绿化是有生命的，能够美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，制造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益

2.1实行园林绿化管理小区的绿化系统由庭院绿化的“点”，道路绿化的“线”，公共绿地的“面”构成绿化本着“经济、美观”的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与通常，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式与混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品与丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青的效果从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，与水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果

2.2绿化养护管理俗话说“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要绿化养护管理工作包含除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏在做好日常性的管理同时，还要针对不一致花草树木的品种、不一致习性、不一致季节、不一致生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的与动态性的管理做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草

2.

2.1树木、草坪养护管理指标新种树苗本地苗成活率95%外地苗成活率85%虫害的树木不超过2%;绿化建筑小品无损坏；草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；草地整洁无砖块、垃圾

2.

2.2树木、草坪养护管理的质量标准树木生长态势基本正常;叶子枝干基本正常草坪覆盖率在90%以上;基本上无杂草;生长与颜色基本正常不枯黄;基本无病虫害

2.

2.3绿化养护技术措施要求树木定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；绿篱定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；草坪按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次

七、物业管理应急预案

1、电梯困人应急预案任一员工接到业主报警或者发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报与发现时间保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或者对讲机熟悉电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、与电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向保安部经理或者当班领班汇报，请求派人或者联系工程物料部前往拯救

1.

3.保安部经理或者当班领班接报后，立即亲自到场或者派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静耐心等待求援特别当被困乘客惊恐不安或者非常急躁，试图使用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌与急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时熟悉被困人员的情绪与健康状况，同时及时将情况向公司总经理或者值班领导汇报

1.4工程物料部经理或者值班人员接报后，应立即派人前往现场拯救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修若自己无法拯救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来拯救

1.5若工程物料部与电梯维修公司都无能力拯救或者短期时间内拯救不了，应视情况向公安部门或者消防部门求助（应说明求助原因与情况）向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或者值班领导的同意.在拯救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（特别是老人或者小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救被困者救出后，保安部经理或者当班领班应当立即向他们表示慰问，并熟悉他们的身体状况与需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案

1.8被困者救出后，工程物料部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行保安部经理或者当班领班应全面记录事件通过情况，包含接报时间、保安与维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知与到达时间、被困人员的拯救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场与离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况与被送往的医院工程物料部经理或者值班人员应全面记录故障发生时间、原因、拯救办法与修复时间

2、突发停电应急预案在接到停电通知的情况下，管理运作部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用与安全防范要求等情况通知每个住户与商户，并在要紧出入口公布停电通告；同时，工程物料部应做好停电前的应变工作在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程物料部应立即确认是内部故障停电还是外部停电若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，熟悉何时恢复供电，并将熟悉的情况通知管理运作部3保安部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救

2.4管理运作部立马上停电情况通知小区内住户与商户，并在要紧出入口公布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范

2.5若突发停电时，正值晚上商场营业，保安部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾

2.6安排员工到小区各要紧出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门7派人值守办公室、值班室，耐心接待住户与商户询问，做好解释与疏导工作，防止与住户、商户发生冲突.8全面记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施与造成的缺失.9突发停电的预防措施1）工程物料部应经常检查应急照明与紧急广播系统，确保正常2）管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或者蜡烛，以防停电3）保安部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好

3、液化气泄漏应急预案接到业主报警或者发现液化气泄漏后，公司员工应立即通知保安部经理或者当班领班，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包含手机、电话与对讲机）

3.2保安部经理或者当班领班接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程物料部，另一方面视情况通知液化气公司与消防支队工程物料部接到通知后，急速赶赴现场，协助保安部施救若液化气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火与使用电气设备

3.

5.若液化气泄漏发生在室内，要保持冷静，慎重行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机与关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体

6.施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断液化气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非有关人员，协助救援、抢修的消防人员与维修人员维持现场秩序发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或者将受伤人员送往医院抢救保安部与工程物料部应全面记录液化气泄漏的时间、地点、故障情况与修复过程若有人员伤亡，应全面记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间与抢救医院保安员与设备巡检人员在平常巡逻时应提高警惕，遇有特殊气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置与关闭方法

4、盗窃与破坏事件应急预案任一员发现工盗窃与破坏事件或者接到报警后，应立即查清楼号、单元号、楼层，通知保安部或者当班保安领班派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意有关画面，监视犯罪嫌疑人动向保安巡逻时发现有人在小区内实施盗窃或者破坏行为，应马上用对讲机向保安部经理或者当班领班汇报，并通知消防监控室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰与特征防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全保安部经理或者当班领班接报后，视情况尽快派适当数量的保安赶赴现场，尽可能制止一切盗窃与破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警保安人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况与证据，严禁施刑拷打、审讯与扣押，并应劝阻业主与围观人员打骂犯罪嫌疑人若犯罪嫌疑人在警方到来往常已逃离现场，保安人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或者接近现场，并不得触动现场任何物品与门窗，等候警方前来处理如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上通知医护人员前来救护在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻业主及访客暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸警方人员到达后，保安员应清晰记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案在事件中涉及财产缺失与人员伤害，应摄下照片或者录像，留下当事人员与目击者，供警方全面调查以明确责任与落实赔偿

5、意外伤亡应急预案小区内出现人员意外伤亡事件，保安人员应立即赶赴现场，查明情况，向保安部经理或者总经理汇报若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动防止使伤情加重

5.3若伤亡事故系由触电引起，保安人员应就近切断电源或者用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或者塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或者用金属杆去拨离电源，以防自身触电

5.4若伤亡事故系由设备故障或者设施损坏引起，保安部应立的同时，充分满足物业之进展商、业主及使用者的各类服务需求，精心打造特色物业管理品牌即通知工程物料部经理（或者主管）到场，共同制订抢救方案

5.5若伤亡事故系由溺水引起，保安人员或者其他员工应立即抢救，若落水者喝水较多，应让伤者头朝下倒立，按压腹部，使其吐出喝入之水，必要时施行人工呼吸

5.6若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或者录像，留下目击者，同时向警方报警

5.7若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员与目击者，如有监控录象，储存有关录象，报请警方处理若交通事故引起小区内交通堵塞，应开发旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场

5.8伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院与伤者情况

5.9全面记录意外伤亡通过对由于设备故障或者设施损坏引起的伤亡事故，与由于管理公司原因引起的触电事故，有关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理，以便公司总经理视情况向有关方面汇报并查找原因，落实责任

5、水浸应急预案

5.1员工接到报警或者发现小区范围内出现水浸事故，应立马上进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程物料部值班人员与当班保安领班，并在支援人员到达往常尽量操纵现场水势，防止水浸范围扩大

5.2有关人员接报后，立即派员就近使用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢操纵面板已经进水，则应立即切断电源切忌升降电梯，以防故障扩大

5.3立即查明水浸原因，采取措施（包含关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电若水源来自供水总管或者工程物料部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修

5.4在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或者采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或者其它楼层

5.5组织力量使用各类手段，包含使用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁

5.6水源中断后，工程物料部应立即派人尽快修复受损设施;保安部、行政部应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意保护物业公司的形象7如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或者由此引发停电停水，应知会有关业主或者在小区各要紧出入口设置告示，知会全体业主；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故全面记录水浸事故发生通过与采取的措施，与受损情况一些常见水浸事故的预防措施1）保安巡逻与设备巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或者塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞2）加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或者消火栓引起水浸3）灾害性天气（台风、暴雨、大雪）来临前，工程物料部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复4）管道工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故5）对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装、特别是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故6）平常应备足沙包作为应急用

6、火灾应急预案不管何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等特殊状态，每一位员工都务必立即向消防监控室报警（注意当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备

6.1目击报警小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或者打碎邻近的手动报警器向消防监控室报警关闭火情现场邻近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭邻近的电闸及煤气引导火警现场邻近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困切勿在火警现场邻近高喊「着火了”，以免造成不必要的混乱在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场邻近的消防设施进行扑救带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断往常，严禁用水扑救，以防引发触电事故

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2.消防监控室报警消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或者接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员火情确认后立即通报保安部经理或者当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序与组织疏散立马上火情通报物业总经理或者值班领导与工程物料部经理值班人员坚守岗位，密切观察火警邻近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主“火情正在调查中，请保持冷静，假如需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗o接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话（或者中英文）进行广播注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰特殊情况下，应派保安员或者管理员逐单元上门通报通报顺序为起火单元及相邻单元起火层上面2层起火层下面1层全面记录火灾扑救工作的全过程3报警要求内部报警应讲清或者问清起火地点；起火部位；燃烧物品;燃烧范围；报警人姓名；报警人电话向“119”报警应讲清小区名称；火场地址（包含路名、门牌号码、邻近标志物）；火灾发生部位；燃烧物品；火势状况;接应人员等候地点及接应人；报警人姓名；报警人电话

6.4成立临时指挥部物业总经理或者值班经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或者火警现场，并通知有关人员到场，成立临时灭火指挥部临时指挥部由物业总经理、保安部经理、工程物料部经理、行政部经理、消防专管员与其他有关人员构成，由物业总经理任临时总指挥物业总经理尚未到场时，由保安部经理或者值班经理代任总指挥临时灭火指挥部职责根据火势情况及时制定相应计策，向各部门下达救灾指令根据火势情况确定是否疏散人员立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应在火势难以操纵时，应及时下达向“H9”报警的指令根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救与保管重要物资及档案，维持现场秩序根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警下令将消防电梯降至首层派专人操纵，专供灭火工作之用同时停止起火区域的其它电梯与中央空调运行根据火势情况决定是否使用部分或者全部断电、断气、打开排烟装置等措施消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况与水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员

6.5火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资与维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主与访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主与访客向安全区域疏散这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，假如烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散认真检查起火区域及邻近区域的各个单元，并关闭门窗与空调发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主与访客均能安全撤离火场接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳固人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来疏散顺序为先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层与下面1层疏散通常以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离在火场上救下的受伤业主、访客与扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治

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6.警戒保安部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒清除小区外围与内部的路障，疏散一切无关车辆与人员，疏通车道，为消防队灭火制造有利条件操纵起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门与调查组对起火原因的勘察保证非起火区域与全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫

6.7善后工作火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程物料部应迅速将小区内的报警与灭火系统恢复至正常状态保安部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材管理运作部统计人员伤亡情况与小区财产缺失情况，上报灭火指挥部及总经理综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或者救火损坏的花木进行抢救或者补种灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾与总结O由物业总经理发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成消防专管员写出专题报告，分清责任假如小区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔

八、能够提供的其它特色服务以业主需求为基础，提供便利、经济、优质的社区服务与特约服务，是日常物业管理工作的一项要紧内容绍兴洪达保安服务商住小区在规划设计与服务定位上具有如下一些特点小区配套设施齐全，具有相对的独立性;有一定规模对社区服务的需求（或者潜在需求）较大;业主素养高，对特色服务的品位与深度要求亦高有鉴于此，需要建立一个完整的社会化服务体系，提供全方位、多层次的综合性服务，方可保证业主日常生活舒适、便利、不假外求

1、服务思路提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主日常的衣、食、住、行、用等各方面同时根据业主需求的变化，在实际操作中不断设计与推出满足业主个性化要求的服务项目，不提供过剩的服务产品注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性充分考虑业主的承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向业主提供与社会服务机构、专业公司携手，在小区内定点定员服务，通过社会力量，开展专业化的各类特约服务服务人员以兼职为主，同时招聘周围地区部分下岗人员及热心公益、具有特长的社区成员组织家政服务队，统一管理，统一培训推行服务签单，定期结算制度

2、服务项目1无偿服务2有偿服务说明有偿服务的价格，以临沧市物价局有关规定及绍兴洪达保安服务商住小区周边市场平均价格为根据，按“略低于市场平均价格”的原则，合理确定，实施前将报批核准

3、日常服务措施为切实做好便民服务工作，我们拟向业主提供无偿服务与有偿服务，同时应业主需要不断推陈出新在居住区我们将推出下列服务设立儿童益智中心为解决业主子女放学后或者假期在没有父母照顾情况下的去处问题，我们将设立一个集游戏、学习、娱乐及兴趣培养于一体的少儿益智中心，使之成为小朋友们的第二课堂，解决业主的后顾之忧2设立健康服务中心我们将联系有关单位在小区内设立健康中心，为业主提供健康咨询、健身、医疗、保健等多方面的综合性健康服务，提高业主的生活质量

3.3完善小区文化娱乐设施利用小区配套的社区文化用房或者会所，我们将建立并不断完善小区的文化娱乐设施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、阅览室等等，增加业主休闲娱乐的空间与场所，提高业主的生活质量

九、物业管理物质装备计划技术文件

1、物业管理用房为制造一个良好的居住与生活环境，根据建设部物业管理条例的规定，与结合临沧市锦秀江山商住小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包含・管理服务用房管理处接待、办公用房；・保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料与更衣等的管理用房与仓库；

2、物业管理用房的配置要求管理处办公用房划分为客户接待与办公两个区域，场所面积按建设部有关文件执行工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等保安、保洁人员休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保洁工具等以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率

3、管理设施的配置要求管理处开办物品表

十、前期物业服务介入工作计划及前期投入计划

1、成立项目小组签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，构成绍兴洪达保安服务商住小区项目小组，先行到位，开展前期介入工作项目小组负责前期介入工作与建立外部公共关系，同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或者可能发生的问题提出意见与建议，定期与开发商、承建商协调解决

2、早期接入的要紧工作

2.1会审图纸从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑

2.2参与质量管理对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量与验收效率的提高为今后的经济运行，维修制造条件

2.3收集技术档案不断收集积存物业家户档案资料与项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备

2.4熟悉社区环境熟悉业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立与谐的工作关系，使物业管理顺利运作

3、进行物业交付前的实操性工作在较深入熟悉物业及业主需求的基础上与开发商携手，做好下列各项前期准备工作

3.1协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的有关问题；

3.2提供有关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；

3.3协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案；

3.4收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；

3.5对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理确保施工质量；

3.6建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作；

3.7积极开展各类商铺的招商引租工作；

3.8针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案

4、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料与数据，与对物业的熟悉本着“对业主负责，对开发商负责、对社会负责”的宗旨，对绍兴洪达保安服务商住小区进行严格、细致、全面的接管验收第一章物业管理费成本测算

一、物业管理费用预算

1、费用预算编制说明委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；国家及临沧市物业管理有关法律法规；同类相似物业水平；业户消费水平；临沧市现有物价水平；临沧市企业部分职位（工种）劳动力市场工资指导价位表车库管理费用另行测算（不含在物业管理费中）；测算以招标标的100%实现销售为根据；委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整

2、开荒费“绍兴洪达保安服务商住小区”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，特别是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施

3、人事费用根据国家有关规定，公司在编人员（公司总部派驻项目现场）

4、能耗费根据临沧市物价局有关文件，水费4元/立方米；电费:楼道照明用电

2.00元/度；

5、年度物业管理费用预算

（1）支出预算注年度设备设施检测费用（见表六）及年度房屋设备设施外委托保养费用（见表七）纳入公共维修基金表一办公接待费用预算表对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量通过我们的服务，为“绍兴洪达保安服务商住小区”制造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业主安心、放心

一、总体管理服务目标前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友四年内达到“临沧市物业管理示范小区”的标准；

二、管理服务理念临沧市好当家物业让您更满意让一一严格管理、规范服务、心心交流您一一业户、进展商、行政主管部门、有关专业部门更一一优于行业标准、优于其它企业、100%业户第

一、不断超越业户日益增长的需求满意一一成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为进展商的好参谋、好帮手、好朋友表二保安服务费用预算表表三保洁服务费用预算表表四设备管理费用预算表表五月公共能耗预算表表六年度设备设施检测费用预算表说明表六各项设备检测费纳入公共维修基金表七年度房屋设备设施外委托保养费用预算表说明表七各项设备委托保养费纳入公共维修基金表八绿化服务费用预算表

（2）收入预算年度物业管理费用收入预算表

（3）收支情况分析年度物业管理费用收支情况分析表成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

三、保证体系我公司自成立起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准”贯穿于“临沧市锦秀江山商住小区”的物业管理之中

四、服务承诺

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，

2、业户接待时间365天8:30-20:30；

3、各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100%投诉人签字满意率95%以上；

9、公共设备、设施完好率达到98%以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上;

12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务岗位设置人员配备（人）岗位设置人员配备（人）管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户服务部强弱电工1业户服务部主管1给排水管道1业户服务员（接待/财务/贯标/档案/报修）1房修1值班电工1保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1门岗2小区范围内保洁10巡岗8绿化6监控2合计人名称数量/型号

一、办公用品开办物品复印机1台电脑2台打印机1台对讲机10只对讲机电池板10块/1000mA充电器10只/单路现金保险箱1台办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm高度75cm洽谈椅4把会议桌1张会议椅12把网络杯12只烟灰缸3只考勤钟1只标识若干塑封机1台饮水机1台/立式传真机1台分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹300只/HY2052阅览架1只/标准电话机2只大货架2只/更衣箱20只/六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞20把/定制

二、维修工器具开办物品台式钻床1台电锤进口1台电动疏通机2台铝合金合页梯

1.5m—5m10只管子钳1把龙门架1套台虎钳1套数字式万用表2只指针式万用表4只数字式钳形表2只兆欧表1只砂轮机1台潜水泵4台拖线板3只切割机2台梅花扳手4套/电工牌10件套筒扳手3套/电工牌32件内六角扳手5套/电工牌

1.5m/m-10ni/m工具箱10套保险带4套组合工具10套硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/

三、保洁工具开办物品升降梯1部/绍兴洪达保安服务登月牌7米吸尘吸水机2台高压水枪2只

2.5米铝梯3部

1.5米铝梯2部多功能清洁车4部拖线盘4只/黄鱼车3部/

四、保安器具开办物品雨衣/雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/年度物业管理费用支出预算表项目年预算额（元）备注办公接待费用见愁-保安服务费用见表二保洁服务费用见表三设备管理费用见表四绿化服务费用见表八管理酬金按管理成本10刎攵取税收及附加按国家税率

5.55%计算合计物业管理费

0.5元/月・平方米项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用

13300.

00152400.00管理处经理（1人）

3000.

0036000.00经理助理（1人）

2500.

0030000.00业户主管（1人）

1800.

0021600.00设备主管（1人）

1800.

0021600.00安保主管（1人）

1800.

0021600.00保洁、绿化主管（1人）

1800.

0021600.002工作餐费

3600.

0043200.00每人每天20元计3服装费用

7200.00每人每年两套计4办公费用

500.

006000.00印刷、办公用品等费用5交通费用

1000.

0012000.006接待费用

5000.

0060000.007饮水费

42.

00504.008办公室水电费

500.

006000.009通讯费用

1400.

0016800.00手机通讯费

600.

007200.00办公室通讯费

800.

009600.0010培训费

30000.0011员工人身意外险

600.00100元/人.年12不可预见费用

10000.00含政府规费小计项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用

13400.

00160800.00保安服务部主管（1人）

2000.

0024000.00保安员（12人）

11400.

00136800.002工作餐费

360.

004320.003服装费用

2400.00每人一套计4白手套

78.00每人每年2副计5消防记录用纸及色带

200.

002400.006监控用耗材

500.

006000.007通讯费用

500.

006000.008保安培训费用

3600.00300元/人.2年9其它低耗品

200.

002400.0010员工人身意外险

1200.00100元/人.年小计

189198.00项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用保洁服务部主管（1人）保洁领班（人）保洁工（人）2工作餐费3服装费用4培训费5通讯费用6员工人身意外险7垃圾清运8外墙清洗9化粪池处理10物料费用工具、材料、易耗品等费用水桶按6个月计扫帚/簸箕按6个月计拖把抹布层推不锈钢光亮剂上水器/刮水器其它药剂小计项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用设备管理部主管（1人）设备工（人）设备工（人）2工作餐费3服装费用4通讯费用5设备人员培训审证费用6员工人身意外险7照明灯具耗材8零星维修材料费9维修建材用料10公共能耗费见表五小计名称台数功率kW系数单价天数小时总价元说明

一、电梯垂直梯A小计1

三、水泵类生活水泵高区变频泵中区变频泵消防喷淋泵消防水泵消防喷淋加压泵潜水泵中水供水泵小计2

四、照明楼道照明估算泛光照明监控弱电小计3

五、设施用电排烟风机保洁设备变压器损耗变压器电耗小计4

六、供水消防系统清洁用水绿化用水小计5合计小计1+…5序号项目月预算额（元）年预算额（元）备注1变压器耐压、继保年检2高压器具测试3电梯年检4建筑物避雷测试5排污监测6各类压力表、温度表检验合计序号项目月预算额（元）年预算额（元备注1防盗监控2消控设备3电梯维保4建筑物维修合计序号项目月预算额（元）年预算额（元）备注1外绿化养护费2内绿化放置费小计项目面积月预算额（元）年预算额（元）备注绍兴洪达保安服务楼2m按元2•月收取小计—项目月预算额（元）年预算额（元）收入预算支出预算收支差异（土）。