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长春汽车经济技术开发区土地储备项目收益与融资自求平衡方案一基本情况长春汽车经济技术开发区（以下简称汽开区）是经国务院批准的国家级经济技术开发区，主要承担加快长春国际汽车城建设、建设长春西部新城区和承接一汽剥离社会职能3项任务汽开区行政管辖面积110平方公里，管辖2个街道办事处（12个社区），9个半行政村建成区面积23平方公里区内总人口25万人，其中非农人口19万全区各类企业3160余户建区以来，先后被授予国家汽车零部件出口基地、国家汽车电子产业基地、国家新型工业化产业示范基地等称号是东北首家启动国家级生态工业示范园区创建工作的开发区2012年11月还获得了IS09001国际质量管理体系和IS014001国际环境管理体系认证评审，取得了由中国方圆认证集团颁发的质量管理体系和环境管理体系认证证书汽开区是长春市汽车产业的核心区域，一汽解放、一汽大众、一汽丰越等一汽集团的全资和控股整车制造企业坐落在区内区内已经形成了“中、重、轿”三大系列多个车型长春汽开区土地储备专项债券募投项目平衡情况单位万平方米、万元、倍综上所述，在本次土地储备专项债券存续期内，长春汽开区土地储备项目预计收益对融资成本覆盖倍数为
3.12倍项目收益完全可以覆盖融资成本
七、潜在影响项目收益和融资平衡情况的风险评估
（一）风险情况项目的建设，各级政府和广大人民群众均大力支持，项目建设不存在很大的社会风险，但项目的资金筹措以及项目单位对项目的实施和运营管理水平都可能对项目的顺利完成产生一定的影响同时由于人为的工作失误或某些工作人员不严格执行国家政策造成群众的不满足的可能性是存在的为此项目在实施过程中，一定要严格执行国家和各级人民政府有关法律、法规，让群众满意，保证项目的顺利实施
（二）应对措施根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们采取了下述风险防范措施
1、注重对被征收人切身利益的保护
（1）严格执行征收补偿标准按照新条例的精神我们制定了征收补偿方案，为了确保项目的顺利进行，在具体操作的时候，本着有利于保护被征收人切身利益的角度，制定标准时，按照政策规定，取高舍低2对该区域住房和生活“双困户”调查核实，做好思想工作，认真落实有关优惠政策，使其享受最低生活保障
2、科学安排和监管补偿资金使用该项目征收补偿金由征收办、财政局、开户行三方监管足额到位、专户存储、专款专用
3、减少征收期间的扰民市征收办和两个办事处及职能部门密切配合，严格要求工作人员，换位思考，热情服务，文明工作，减少扰民
4、保障项目全过程治安安全相关部门采取以预防为主的治安防范措施在项目全过程加强综合治理工作，保持征收涉及区域日常治安环境的良好密切关注极少数人可能的因对补偿不满意引发的上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采取教育、说服、化解等措施，将问题消除在萌芽状态
八、主管部门责任长春汽开区土地储备项目主管部门及主管责任如下主管部门长春汽车经济技术开发区土地收购储备中心机构地址号责任人高庆忠项目主管部门和单位在依法合规、确保工程质量安全的前提下，加快专项债券对应项目资金支出进度，尽早安排使用、形成实物工作量，推动在建基础设施项目早见成效项目主管部门和单位要将专项债券项目对应的政府性基金收入、专项收入及时足额缴入国库，保障专项债券本息偿付项目主管部门和单位未按既定方案落实专项债券还本付息资金的，财政部门可以采取扣减相关预算资金等措施偿债的产品格局，形成了年产120万辆轿车、20万辆卡车的生产能力开发区的汽车零部件制造基础十分雄厚，区内有汽车零部件企业300余户，有一汽富维、杰克赛尔空调、一汽铸造、一汽锻造、一汽模具中心等一批在国内较有影响的汽车零部件企业，形成了一定规模的配套体系和在国内具有一定竞争优势的零部件制造企业集群随着汽开区的快速发展，持续吸引了大批如骆驼电池、海拉车灯、东睦、博士、李尔、迪安、吉丰、瑞克赛尔、双钱尚用、京威、众鑫、库博、提爱斯等知名企业的进驻未来汽开区的定位如下第一，加快长春国际汽车城建设通过建立汽开区，发挥载体平台的作用，整合全市汽车产业资源，吸引国内外汽车零部件企业，扩大产业集聚效应进一步提高产业基地的综合实力，为建设国际汽车城奠定基础；第二，建设长春西部新城区通过开发区的发展建设，带动老城区改造，加快郊区城市化进程，进一步扩大城市规模，在长春西南部建设一个具有鲜明特色的现代化新城区；第三，承接一汽剥离社会职能开发区成立以后，一汽办社会的实体和人员直接进入园区管理体系，大幅度降低一汽运营成本，增强综合竞争力同时，支持加快改组改造，向国际化大企业发展总体目标是两年全面打基础，五年总量翻两番，十年具备国际竞争力2017—2019年，汽开区分别实现一般公共预算收入
18.39亿元、
17.48亿元和
12.15亿元政府性基金收入分别为
6.25亿元、
19.83亿元和
19.79亿元汽开区2017-9年财政经济数据批注［2］:字体
二、债券情况汽开区本次拟申请变更2018年吉林省土地储备专项债券（一期）--2018年吉林省政府专项债券（三期）中长春汽车经济技术开发区东风大街北地块项目预期融资总金额为
5.900亿元，其中2018年已发行专项债金额
2.70亿元，利率为
3.78%付息期为每年10月25日，期限为5年；调整入本项目专项债券金额
3.20亿元，本资金系2019年吉林省土地储备专项债券（四期）一2019年吉林省政府专项债券（十四期）中长春汽车经济技术开发区土地收储2019-1地块（前程路以东、乙三街以西、乙三路以北、东风大街以南）地块项目融资节余资金
2.20亿元，以及2019-3地块（东风大街以北、丙九路以南、凯达北街以东地块、西湖大路以西地块）预期融资节余资金
1.00亿元，债券利率为
3.21%付息期为每年10月25日，期限为5年
三、项目概况此次汽开区土地储备专项债券募集资金计划用于汽开区土地收储，地块名称为东风大街北地块（位于长春市汽开区富锋村，前程路以东、乙三街以西、丙十六路以南、东风大街以北），由1个地块组成，总面积
64.5137公顷，其中二类居住用地面积为
37.4152公顷，商业用地面积为
0.9903公顷；配套设施用地面积为
17.8671公顷，其中文化设施用地面积
6.2623公顷、中小学用地面积
5.8003公顷、医疗卫生用地面积
5.6545公顷、社会停车场用地面积
0.15公顷;划拨用地面积
8.2411公顷，其中供电用地面积
0.3028公顷、公园绿地用地面积
7.9383公顷，主要规划为二类居住用地、文化设施用地、中小学用地、医疗卫生用地、公园绿地用地以上地块均权属来源合法，土地产权明晰，范围、界址、地类清楚长春汽开区土地储备专项债券募投项目概况四经济社会效益分析
（一）经济效益分析本项目通过对项目建设区内老旧房屋的拆除，对原有居民集中安置，是现状居民的生活条件有了较大改善；同时本项目的建设将现有区域土地进行收储，根据城市总体规划进行功能区和配套基础设施建设，使项目建设区域内部道路与城市道路网络化相连，很大程度上解决了当地城市化进一步发展的障碍同时改善了区域内排水设施问题，保证了雨水、污水分流收集，使污水可以经过处理达标排放，雨水及时排放，有利于建设区域和周边居民污染物的集中收集，减少环保投入、保护生态环境，提高这部分地区居民生活质量，美化了区域的总体环境，也从根本上改善了区域居民的生活质量，实现该区域的可持续发展相关土储项目的实施完善了汽开区整体布局，通过土地整治“腾出”了宝贵的土地，提高了土地资源的利用，节省了大量的社会成本相关地区的改造也整顿规范了房地产秩序，逐步实现住宅建设产业化，形成更加合理的城市布局，同时也提升了土地价值
（二）社会效益分析本项目的建设是长春市汽开区的重要组成部分，它通过整理和收储现有的土地，实施建筑用地合理建设，有效、充分的利用了城市土地资源，并且拆除了原有棚户和老旧住房改善了原有居民的居住条件，同时基础设施配套建设能满足周边居民生活、居住和出行等基本硬件设施，更为工业园的发展奠定了基础，促进汽开区新型城镇化建设，推动经济快速发展起到至关重要的作用，所以本工程的建设是十分必要的本项目通过对项目建设区内棚厦的拆除，对原有居民集中安置，是现状居民的生活条件有了较大盖上；同时本项目的建设将现有区域土地进行收储，根据城市总体规划进行功能区和配套基础设施建设，使项目建设区域内部道路与城市道路网络化相连，很大程度上解决了当地城市化进一步发展的障碍同时改善了区域内排水设施问题，保证了雨水、污水分流收集，使污水可以经过处理达标排放，雨水及时排放有利于建设区域和周边居民污染物的集中收集，减少环保投入、保护生态环境，提高这部分地区居民生活质量，美化了区域的总体环境，也从根本上改善了区域居民的生活质量，实现该区域的可持续发展本项目建设符合国家土地使用政策，符合长春市总体规划的要求，它的建设不仅为长春市节约了土地资源、提供了大量的建设空间，对促进长春市社会和谐稳定发展、加快城市化进程、全面实现小康目标具有重要意义五项目投资估算及资金筹措方案
（一）项目总投资本项目预期资金总需求
174460.21万元，其中集体土地征收补偿费
5476.66万元，集体土地征收涉及的各项税费的测算
7306.59万元，房屋等地上建筑物、构筑物征收补偿费
121380.00万元，土地开发费用
32385.88万元，利息
7911.08万元
（二）资金筹措方案.项目资金来源本项目总投资为
174460.21万元，其中预算资金安排
115460.21万元，占
66.18%土地储备专项债券资金
59000.00万元，占
33.72%其中本次拟调整入本项目专项债券金额
3.20亿元，本资金系2019年吉林省土地储备专项债券（四期）--2019年吉林省政府专项债券（十四期）中长春汽车经济技术开发区土地收储2019T（前程路以东、乙三街以西、乙三路以北、东风大街以南）地块项目融资节余资金
2.20亿元，以及2019-3地块（东风大街以北、丙九路以南、凯达北街以东地块、西湖大路以西地块）预期融资节余资金
1.00亿元.资金使用计划本项目土地开发总量预计为
645137.00万平方米，预计项目实施进度5年，未来可形成的出让土地为
384055.00平方米具体的开发计划为2018年储备开始、
2021、2022年土地出让
六、项目预期收益支出及资金平衡情况此次拟收储的地块，地块预计出让时间为2021年—2022年之间，预计土地出让收入合计为
24.41亿元土地出让收入综合考虑了2017年以来同类地块的土地出让价格、士地区位、未来经济发展、土地规划用途、第三方机构土地估价报告等情况合理预计土地出让前，项目融资还本付息资金通过财政预算安排偿还在融资成本测算方面，预计未来土地出让收入
24.41亿元，此次拟更改后专项债券金额为
5.90亿元，预计总融资本息为
6.9239亿元，在扣除相关成本费用后，预计土地出让收益为
21.64亿元，土地出让收益对专项债券本息覆盖倍数为
3.12同理，综合考虑土地出让收入、未来债券发行计划及现有其他融资成本，可以得出，此次长春汽开区土地储备项目预计土地出让收益可以覆盖项目融资本息（详见下表）长春汽开区土地储备项目资金来源单位万元长春汽开区土地储备项目融资还本付息情况单位万元2021年
27000.
0027000.
001020.
601020.602022年
27000.
0027000.
001020.
601020.602023年
27000.
0027000.
000.
001020.
6028020.60小计
27000.
0027000.
005103.
0032103.00调整入本项目的2019年发行债券资金2020年
32000.
003.21%
1027.
201027.202021年
32000.
003.21%
1027.
201027.202022年
32000.
003.21%
1027.
201027.202023年
32000.
003.21%
1027.
201027.202024年
32000.
0032000.
003.21%
1027.
2033027.20小计
32000.
0032000.
005136.
0037136.00总计
59000.
0059000.
000.
0010239.
0069239.00项目名称规划收储面积土地规划性质项目资金需求预计地块出让收益债券发行额预计融资利息土地出让收益对融资本息覆盖倍数东风大街北地块
64.5137住宅、商服、
174460.
21216357.
4759000.
0010239.
003.12教育、医疗等■、批注
[5]:字体项目2017年2018年2019年地区生产总值（亿元）［629661989一般公共预算收入（亿元）
18.
3917.
4812.15一般公共预算支出（支出）
24.
7125.
1325.89政府性基金收入（亿元）
6.
2519.
8319.79其中国有入地使用权出让收入（亿元）000政府性基金支出（亿元）
24.
9716.69其中国有入地使用权出让收入及对应专项债券收入安排支出（亿元）
02.713序号地块四至范围项目概况投资计划项目实施方1东风大街北地块长春市汽开区富锋村，前程路以东、乙三街以西、丙十六路以南、东风大街以北共征收土地
64.5137公顷，主要规划为二类居住用地、文化设施用地、中小学用地、医疗卫生用地、公园绿地用地等根据土地收储及出让进度支付土地整理储备费用长春汽车经济技术开发区土地收购储备中心项目名称计划出让时间项目总需求资金来源预计项目融资到期本息小计自有资金项目融资合计
174460.
21174460.
21115460.
2159000.
0069239.00本项目地块
2021、2022年
174460.
21174460.
21115460.
2159000.
0069239.00项目名称年度期初本金余额本期新增本金本期偿还本金期末本金余额当年偿还利息当年还本付息合计2018年已发行债券2018年
27000.002019年
27000.
0027000.
001020.
601020.602020年
27000.
0027000.
001020.
601020.60。
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