合江川源第一城物业服务方案草案

合江川源第一城物业服务方案草案第一部分项目概况2第二部分前期物业服务方案2第一章前期物业服务工作计划3第二章前期物业服务明细工作4（—•）、月ij•••••••••••••••••••••••••••••••••••♦4

（二）、与施工方沟通、完善项目设计7

（三）、筹建物业服务团队8

（四）、完善物业服务方案11

（五）、参与物业竣工验收12

（六）、组织实施接管验收12第三章前期介入经费17第三部分正常期物业服务方案18第一章秩序保护方案18第二章房屋及公用设施保护保养26第三章环境管理方案32第四章客户服务方案40第五章川源第一城管理制度订立的原则46第六章物业资料档案建立与管理49第四部分物业服务费收支方案55第一章费用支出测算55第二章物业费测算59第三章物业费收入测算61第一部分项目概况终使员工具备满足工作需要的知识与技能，提高管理处全体员工的专业水平与服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳固性，为管好小区提供人力资源保证，确保管理人员100%合格上岗，全员年培训率达100%合格率达100%

（2）、培训方式外派培训与内部培训相结合，专业知识培训与研讨交流培训并用，提升员工的综合能力利用经验型员工的传、帮、带提升员工的业务水平

（3）、培训计划培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训I

（四）、完善物业服务方案将前期介入收集的信息进行汇总分析，根据实际情况调整物业服务方案

1、管理模式我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业服务人与社区成员与社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，继而深入到他们在使用物业特别是在使用共用性较强的物业中，进行约束与引导，以降低管理难度，提升管理效果

2、管理目的物业服务表达营造安全、文明、与谐、温馨的社区氛围，抓好三个保障保障设施设备有效运转；保护物业保值增值；提供优质高效的专业物业服务

（五）、参与物业竣工验收竣工验收建筑工程项目通过建筑施工与设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用条件，称之为竣工工程项目竣工之后，经验收委员会对竣工项目进行验收，工程合格后施工单位向建设单位办理交付手续，把物业移交给建设单位，这一移交过程称之竣工验收工作内容要紧是参与竣工验收在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参加综合竣工验收工作要点物业企业参与竣工验收要紧是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套与其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备在参与验收时，应随同有关验收组观看验收过程，熟悉验收人员、专家给施工建设单位的意见、建议与验收结论

六、组织实施接管验收接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或者个人委托管理的新建物业或者原有物业时，以物业主体结构安全与满足使用功能为要紧内容接管检验在完成接管验收后，整体物业连同设备设施的管理权整体移交给物业管理企也

1、工作内容1接到建设单位竣工验收的通知报告后，由公司组建接管验收小组，确定各职能部门负责人及专业的技术人员构成2验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图与设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收3验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收4验收小组对物业按运行系统验收，验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统5验收小组对客户资料、供方联系方式及房屋钥匙进行移交6确认接管验收存在问题及跟进处理措施7与开发单位办理物业接管手续

2、工作程序1验收的准备验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划与验收标准2验收的实施A验收小组根据验收计划、标准，按专业分工进行预验收B在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改C对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收D楼宇的实物验收，应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中E设备的实物验收要做到符合下列几点

①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合

②要紧设备、设施的安装位置与安装质量符合

③设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合检查结果对应不一致类设备记录在设施、设备接管验收清单中F对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内G移交档案、资料验收根据验收计收提交档案、资料进行参照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中3接管验收存在问题处理发生物业工程质量问题的原因要紧有下列几种情况设计方案不合理或者违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或者施工工艺不合理；验收检查不细、把关不严；气候、环境自然灾害等其他原因关于接管验收存在问题处理程序如下（A）收集整理存在问题，记录在物业接管验收记录上；（B）对物业接管验收记录分类整理、登记造表；（C）将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，办理确认手续（D）由建设单位提出处理方法，并区分情况开展针对性的整改（E）跟踪验证，物业管理公司安排技术人员负责工程质量问题的跟踪验证，对整改完工的项目进行验收，办理验收手续对整改不合格的项目督促建设单位处理，直至合格为止

3、接管验收资料列表第三章前期介入经费

1、人员工资

2、物料配置第三部分正常期物业服务方案第一章秩序保护方案

一、秩序保护形式分析小区的秩序保护防范是业主关注的焦点，特别是结合川源•第一城座落地段治安形势的实际，将对川源•第一城物业服务秩序保护防范工作定为重中之重通过在小区实行封闭式的管理方式，强调外松内紧，增加整个小区的安全感同时增设与改善小区的技防系统，在充分发挥技防设施设备效用的同时加大人防力度，充分实现人防、技防、物防相结合另外与辖区公安、治安联防部门建立沟通协作渠道携手并肩做好小区安全防范工作，保护小区良好的生活秩序

二、秩序保护要点1）切实保障该物•业住/用户的工作生活秩序正常2）建立健全物业秩序保护管理组织机构，对秩序保护人员实施军事化管理，加强秩序员的综合业务技能与职业道德的训导3）加强交通与通道管制与对人、车流与物流的操纵4）严密巡查，根据物业特点制定巡逻路线图，并按规定路线与时间实行24小时巡更守卫制度，特别加强对重点区域的巡视5）秩序保护岗职责与责任区域明确，确保日间与夜间安全管理6）重点区域，重点管理，按要求做好日常安全管理工作记录7）定期检查分析秩序管理工作情况，不断完善、不断提高安全管理质量8）对各类可能的紧急突发事件，拟定相应的应急措施与程序，建立快速反应、快速支持的安全体系9）秩序管理服务，月投诉不超过一次，投诉回访率达到100机10）物一业的秩序管理员将从公司各物业服务中心抽调有丰富工作经验、工作表现优良、政治立场坚定之现有人员或者人力市场选拔招募人员系统培训后担任

三、秩序保护班时设置.每日设置二班（24小时不间断），根据本物业使用特点，合理安排当值时间，确保无时间盲点.根据日间与夜间不一致的安全管理要点，与物业的建筑特点，合理配置各班的各类岗位及人数，严抓各岗位之间的工作配合，保证秩序管理无区域盲点.日间人流、车流较多，将加强出入口固定岗的设置，辅以巡逻岗配合.夜间多数出入口压力较轻，则增加巡逻密度，辅以固定岗配合

四、秩序保护岗位设定♦秩序保护部设主管1名，下设2班，领班2人，每班秩序保护员12人部门人员编制共27人1）、安全主管岗，配人员1人；2）、领班岗，配人员2人；3）、大门形象岗，每班配备形象员2人;4）、车场巡逻岗，每班配备1人；5）、车库进口岗，每班配备1人；6）、车库出口岗，每班配备1人；7）、楼宇巡逻岗，每班配备2人；8）、路面巡逻岗，每班配备2人；9）、消防监控中心岗，每班配备1人；10）、机动岗，每班配备2人；（-）各安全岗位设置说明.秩序保护队长统筹秩序保护，组织实施小区秩序保护工作，协助处理本部门所辖物业服务日常事务，负责本部人员日常管理，协助物业服务中心开展有关工作同时负责本部门人员替休.秩序保护领班协助队长开展工作，带领本班人员实施小区秩序保护工作，完成日常工作任务，负责本部人员管理及协助出入口工作.巡逻岗负责对小区楼内公共区域实施全方位流淌管理，防止、消除安全及火灾隐患，巡查各区域之安全状态，保证无安全盲点、消防通道畅通；发现、协调、处理客户财产有关特殊事宜，同时负责所辖班当班的安全布署、协调、操纵与工作检查、督导，并为该班秩序保护操纵管理的机动力量.大门形象岗（出入口岗）川源•第一城住宅小区位于位于合江县城区内中心城区西侧，由泸州川源房地产开发有限公司开发建设的新世纪品位楼盘，高档商住宅小区该项目总用地面积

43041.86nf总建筑面积

171362.36m2地上总建筑面积

117965.8nf（其中居住面积

103213.8m2商业面积10586of）会所办公面积3544m公共走道建筑面积:2725m2地下总建筑面积:

53396.56nf（其中商业

10730.93nf车库

38148.47nf电影院

1077.76m2蔬菜市场:

3509.4nf）容积率

2.999绿化率

30.02%总户数892户，停车位900个（其中地上30个，地下870个）＞小区为高层建筑，容积率

2.999建筑密度

33.24%小区共892户，小区车位共900个由此引发停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题相对集中＞小区地处合江城区中心区西侧，该项目为商住两用，商业有配套的蔬菜市场、电影城、酒店、超市等，因此配套设施相对先进化、智能化，这就给川源•第一城小区物业服务中的生活配套服务提出了更高的要求第二部分前期物业服务方案物业服务是物业公司通过有偿方式向产权人提供合同约定服务的一种社会活动通过日常的维修、养护、管理使物业发挥最大的使用价值与经济效益它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系因此，物业公司在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，从物业的开发负责对进出小区人员监控，对非小区人员进行询问、记录，为住/用户提供便利服务，车辆进出服务

5、消防监控中心负责监控小区治安动态，发现可疑及时通知巡逻岗

五、远期规划要使小区安全管理趋于合理完善，走人防与技防相结合将是必由之路，我们提议对小区周界计划实施红外线防越系统及小区重点部位录像监控系统的完善，同时使小区内消防监控中心与出入口、业主户内实行智能化三方连通，实现秩序保护管理的理想目标

1、技防系统（房屋建设配套设计）♦IC卡门禁系统设置1）在住宅区行人出入口处设置IC卡门禁系统一套；2）在住宅楼各单元门处设置IC卡门禁系统一套；♦闭路视频监控摄像镜头设置位置如下1）小区出入口处设置固定摄像镜头，要紧监控进出入小区行人、车辆；2）住宅区单元出入口处在各单元门口设置视频监控；3）地下停车场内在各要紧通道、及具体位置安装固定/移动视频监控镜头，原则上覆盖车辆停放情况；4）地面在小区各通道，各重点位置安装视频监控镜头

2、对讲系统小区（可视）对讲系统功能覆盖住户家中与大门，使其与监控中心相并连，以便于小区监控人员能随时掌握与监控小区动向，确保小区安全

六、车辆管理整体设想车辆管理使用凭证进出场，凭证类型为智能IC卡，IC卡分为月卡及临时卡最终目的是建立快捷有序的交通及良好的车辆停放秩序，防止车辆不受损伤与失窃，同时降低噪音及尾气污染，为业主与使用人的生活、工作制造一个良好的外部环境车辆及交通管理小区车辆实行凭卡出入管理，在办理车辆停放IC卡时，要求提供车辆有效证明文件及所属房号等信息；管理方式使用巡查及视频监控与人车分流，收费严格执行政府部门标准通过宣传发动与实施有效的管理，使小区车辆停放规范有序，保障小区车辆通行顺畅、停放安全

七、物品放行管理物品搬离本小区，需由有关部门提供物资入行的书面知会及物品清单，运送人执《放行条》，由出入岗管理员负责核实方可放行

八、消防安全管理

1、消防安全管理是物业服务的重中之重，是确保物业、财产及人身安全的重要管理环节强化消防意识；坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针定期开展对员工的消防知识培训每季度举行一次消防宣传♦每半年组织一次消防演习，确保火灾的零发生率

2、建立消防队伍1）根据消防管理“预防为主，防消结合”方针，设置专业消防队伍，成立消防紧急应急分队（成员为物业服务中心全体人员）2）物业服务中心经理为物业服务中心消防安全管理第一责任人，依照消防法律、法规履行消防安全管理职责，组织消防安全工作的落实与监督总结，建立健全防火安全责任制度并在一旦发生火情时，担任物业服务中心消防灭火总指挥3）客户员落实与监督消防工作，督促完善防火安全责任制度4）各主管为消防管理分项责任人，具体负责组织消防工作的具体组织、落实、培训、演习、检查、完善消防设施，组织与建立义务消防队，依照有关消防法规，建立落实各项消防安全措施，并制定消防作战方案5）指定专人为各项消防管理工作的直接执行人，负责各项消防安全措施的具体实施，组织消防安全知识的宣传及消防安全检查消除火险隐患，及时制止、纠正违章行为6）全体员工都有保护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火工作的义务

3、建立消防制度1）建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措施、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责2）物业服务中心全体人员组建一支义务消防队伍，制定出一套有效的，切合实际的消防作战方案，由物业服务中心经理审批后报公司品质部验证生效消防作战方案、消防作战示意图应悬挂于服务中心及安全员宿舍A.义务消防队应按下列要求构成并分配相应的任务1）消防总指挥由物业服务中心经理担任，负责消防作战的全面指挥.2）消防副总指挥由物业服务中心秩序队长担任，协助总指挥的工作，在火灾发生时确保设备、设施的正常动作3）灭火组组长由当值安全班长担任，在火灾发生时组织力量进行灭火，及时向中心报告火情4）联络人员在进行灭火时定向总指挥汇报一次现场火情及有关信息，同时协助灭火工作5）灭火构成员在火灾发生时听从灭火组长的指挥进行灭火6）后勤构成员负责协助消防器材与消防工具的运输7）救护构成员负责在火灾发生时实施现场救护8）疏散构成员负责在火灾发生时对人员与车辆进行疏导疏散，制止无关人员与车辆进入B、消防工作的操纵过程1）物业服务中心定期举行消防安全知识与消防作战方案的培训，使所有员工熟悉消防基本常识、消防作战程序的内容及在火灾发生时自己的任务每半年要组织全体员工就消防安全知识与消防作战方案进行考核，安全员务必会使用灭火器、消防水带，保洁员务必会使用灭火器、明白疏散人员的方法2）每位员工应熟悉自己的岗位环境，操作的设备及物品情况，熟悉安全出口的位置与消防器材的具体摆放位置，掌握消防器材的具体使用方法3）定人、定时;定措施消除火险隐患，每年年度组织一次消防实战演习（演习时务必实际使用消防水带、灭火器）演习前制定演习方案并提早一周报公司有关部门进行审核，演习后储存相应的图片记录，有关演习的情况记录在案4）对消设施、设备进行统计并记录于《消防设施清单》上，并根据情况对《消防设施清单》及时更新5）物业服务中心每月定期组织检查维修保养消防器材设备，并提交消防工作总结及消防、监控设备保养简报6）每半年至少进行一次消防紧急集合，人员以义务消防队员为主（在岗安全员可不在紧急集合之内），准确记录人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况各组紧急集合的指定地点及所需时间由公司有关部门核定，对紧急集合中不能达到要求的人员，在月度考核中予以表达，对紧急集合中无故缺勤、延误人员予以严肃处分7）保持楼梯、走道与出口畅通无阻，妥善保护楼梯、走道与出口的安全疏散指示与事故照明设施严禁在所辖区域内的任何地方贮存易燃、易爆与各类剧毒物品8）在防火范围内，关于装修面积在50平方米下列的，由物业服务中心有关人员审核后进行关于超过50平方米的按照《消防管理条例》的有关规定进行9）未经同意任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵、稳压泵、送排烟阀、破玻璃按钮，不得随意动用消防器材与消防水10）配备足够的消防用沙，不得挪做它用，烟感、温感、喷淋头未经许可不得擅自更换与拆除11）任何员工发现异味、异声、异色等现象及时报告，并采取积极措施处理第二章房屋及公用设施保护保养

一、楼宇本体管理

1、房屋本体及附属设施维保计划1）关于红线内的物业设施，指定专人每周巡视，发现问题，及时向物业经理汇报设备主管视存在问题的复杂程度，如属保修期内，通知施工队维修，如超过保修期，按照有关法规要求，完善手续后，合理安排自修或者委托他方维修2）天台、阳台、外墙、窗台渗水，在保修期内的，通知施工单位及时处理，并对进度进行跟踪；保修期外的，联系专业防水补漏公司查明原因后处理3）楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮粉刷一次4）房屋的天面与外墙每十年至少修缮粉刷一次5）防雷接地系统在每年四月上旬前进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，并对接地电阻进行一次测试，同时对避雷带等设施进行除锈刷漆，确保接地体的可靠接地，并作好相应质量记录6）外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木，铁围栏、路灯等每年至少进行一次油漆翻新或者完全清洁7）建立完善房屋维修与养护的各项责任制度，落实责任人8）科学地、规范地制定各项修缮方案，有效地操纵成本9）各安全巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋停车场、道路等状况的巡查，发现问题及时报告补修，做到“零修只是夜”，中修不超过72小时大修有计划10）关于需分承包的维修项目，严格进行分承包商评审，严格监督施工，保证维修质量11）物业服务中心经理每年就物业房屋的使用的维修情况，作出管理报告12）定期检查所有标志，损坏或者脱落的标识类标志，在发现后24小时内予以修复

2、机电设备管理计划1）设备运行管理设备运行管理制度要紧有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制等设备根据使用时间的不一致，可分为日常使用设备（如给排水、供电、电梯等）、季节性使用设备（如供冷设备）、紧急情况下使用设备（如消防、自动报警设备）各类设备都制定有相应的设备运行使用制度2）设备维修养护管理为了保证设备的正常运行，务必对各类房屋设备进行保养与维修设备维修养护内容要紧包含设备定期检查、日常保养，维修制度分为维修质量标准与维修人员值班制度等A、设备保养五级保养制度，检修等级按下列分类进行（高等级检修包含低等级检修全部内容）日检属巡视检查保护对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等现象，如实记录运行数据月检属预防性检查对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或者调整，保证设备正常运行季（半年）检属保护性检查，对设备进行清扫、加油、调试年检属恢复性检修对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械与精度，视状况更换要紧零、部件及附属装置大修属完全性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、控伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置大修应结合小区（大厦）进展的需要进行技术改造设备主管或者主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理与品质管理部审核后报甲方批准执行B、设备维修电气设备的维修是通过修复或者更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动机电设备维修根据设备破旧程度可分为零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理中修工程中修工程是指对设备进行政党的与定期全面检修、对设备部分解体修理与更换少量磨损部件，保证能恢复与达到应有的标准与技术要求，使设备正常运转更换率为10%〜30%左右大修工程是指对设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换要紧部件或者修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率通常不超过30%设备更新与技术改造设备更新与技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或者污染日益严重，需要更新设备，提高与改善技术性能♦故障维修通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能3）设备安全管理安全管理在机电设备管理中占有重要位置国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全A、实行四级责任制并持证上岗1）物业服务中心经理设备及房屋本体安全、运行第一责任人，负责设备及房屋本体维修保养情况的监督检查2）设备主管在经理直接领导下，负责设备、设施的使用、保护、保养、更换整个过程的组织、安排、-实施与检查；3）维修技术人员在设备主管直接领导下，负责各类设备及设施的运行、保养及维修工作；4）公司机电专业委员会负责对公司所管辖范围内设备及设施的保养维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各业务部门设备及设施保养维修情况及有关质量记录的巡查，审批检修计划与技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训B、制订科学的设备操作维修安全规定1）所有机电操作，维修人员务必严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全2）新上岗、转岗的机电维修人员务必通过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作3）设备房应该配置安全操作用品，比如配电房配置绝缘手套，并要认真保管4）工作人员进入设备房内严禁吸烟5）非电气工作人员未经同意，不得私自进入变、配电房6）关于设备正常运行参数定时检查记录，如参数特殊，务必及时处理7）电气部分维修，务必严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电注意严禁将金属的、工具等遗留在设备上，以防事故发生8）熟悉掌握角电急救方法及步骤

4、技术档案资料管理要紧包含设备的登记卡、技术档案、工作档案］维修档案等物业服务档案室，负责对物.业各类档案资料的管理设备档案要紧指具体项目维修与服务过程中所涉及的甲乙双方利益必备的手段与基本保阶段就充分考虑建成以后的使用与管理的需求，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，即前期物业管理工作前期物.业服务工作是物业日常运做的一个重要环节前期物业服务工作包含前期介入、队伍筹建、方案完善、竣工验收、接管验收等内容有效熟悉物业项目的全面情况，不仅对制订有效、系统、完整的物业服务方案奠定了坚实基础，还为正常期物业服务工作的开展提供资源便利此外，专业化物业服务团队的早期介入有利于提升小区的整体形象，为政府这一民生项目、民心工程凭添更多的无形资产，必将赢得市民的良好口碑，使政府执政为民的内涵得到最好的诠释第一章前期物业服务工作计划证设备档案的要紧内容如下1）设备台帐；2）设备出厂合格证；3）设备使用说明书（中文）；4）设备安装、调试报告；5）保修卡、保修协议；6）设备运行记录；7）设备维修、保养记录；8）设备更新改造记录；9）设备管理制度；设备主管负责建立公共设备、设施台帐，并把设备设施管理档案、与运行设备相符的技术图纸、产品说明书、设备检修情况及重要零部件更换情况记录提交管理处档案一窍不通统一储存，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅设备责任人应在接管物业后将所墨守成规物业内的所有设备、设施按单机单台或者按功能系统进行标识及编号，并用《设备卡》等标牌形式（应符合百汇物业CI标识要求）予以实施第三章环境管理方案

一、部门人员管理方案

（一）、岗位设定根据川源•第一城小区实际情况，设置环保部下设主管一名，领班1人、保洁员14人、绿化工2人，合计18人

（二）、岗位设置说明

1、主管（1人）a）负责本管辖区的环境卫生清洁工作b）负责本部门物料的申领c）负责组织对有关环境清洁卫生的监管d）负责本部门人员管理e）负责绿化、清洁、消杀工作定期与不定期的全面的检查与监督f）协助物业经理开展工作

2、保洁领班（1人）a）协助环境事务助理开展工作b）带领与督导保洁人员履行职责c）负责辖区四害消杀、垃圾清理d）合理调配清洁员，同时负责清洁日常技能培训、岗前培训、定时考核、信息传递、消耗材料统计汇总、应用计划等e）每日不定时巡视检查保结情况，发现不合格处及时通知保洁员处理3保洁员（14人）a）负责小区外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁b）负责小区周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁c）负责室外明装的管线与共用设施设备的外表清洁、清运与消杀工作d）定期对室外果皮箱与垃圾中转站（房）的清洁、清运与消杀工作e）定期对天台、明沟、污水池进行清理与消杀工作f）维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为g）积极完成领导交办的各项临时任务

4、绿化工（2人）a）绿化员要熟悉小区的绿化布局与个人包干的职责范围，与花草树木的品种与数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方法等b）对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水c）按观赏要求，负责编制草花翻种计划，提出花草采购申请d）加强对盆花的修剪、造型等管理工作e）绿化员有同意专业技术培训与学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素养f）要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，遇到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安员或者环境主管，协助对其劝阻与处置g）绿化员要保护与保养好自己的各类工具与公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失与损坏须按规定赔偿

二、清洁管理

（一）、管理内容小区公用场（地）所、设备设施、办公场（地）所

（二）、管理基本要求卫生工作定人、定地点、定时间、定任务、定质量，达到见不到杂物、摸不到积尘、嗅不到异味，干净整洁

（三）、日常保洁服务要点将保洁分为两大块，一块为室内保洁，另一块为室外高空保洁即外墙清洗，本段讲述操作时的要点及难点

1、楼层公共通道由于走道属硬地坪，因此清洁与防滑是二件最重要的工作，有专职的保洁员使用专用的除尘工具与专用的清洁剂进行循环推尘走道定期用机器进行一次大规模清洗关于楼层通道内的开关、警铃、风口等，定期做一次除尘处理

2、消防通道消防通道设施简单，但也务必每天清扫一遍，包含踏步、护手、然后进行循环保洁定期对踏步与平台进行清洁

3、车库车库范围较大，设2名员工专职保洁，他的任务要紧是扫地、及时除油、抹灰、管道、地坪及下水管道进行除尘与冲洗，使车库始终保持干净

4、电梯厅（包含轿厢）电梯厅与轿厢务必要做到数码面板、按钮面板、轿厢墙身等无手印保洁员用柔软的棉布配合钢油进行擦拭，但不能随意，在电梯乘坐的低峰时间内将电梯调至手控档，然后迅速擦拭；地坪定期清洁，门槽每周务必吸尘，除垢一次；厅门每晚用钢油深度保养一次电梯厅地坪应定期清洗、抛光平常由保洁员循环推尘

5、广场冲洗为节约水资源又能保证工作质量，因此，我们尽量选择在雨中或者雨后作业

（四）、环境管理及操纵过程

1、环境管理工作的四级检查及监督日检保洁班长负责每日多次巡查月检部门主管或者助理每月对培训中心的环境管理质量进行一次全面的检查季检公司品质部每季度至少对环境各岗位进行全面检查•次半年检公司每半年会进行一次大型的各项服务质量检查活动，对半年的工作进行总结

2、环境服务质量的自检与保障体系月度顾客满意度调查半年顾客满意度调查

3、环境服务质量的计划与记录体系日计划与记录周计划与记录月计划与记录季计划与记录年计划与记录

三、绿化管理绿化是小区的衣着，物业服务中心将聘请绿化或者园林公司对小区绿化进行保护，并进行全面监督，着力培养业主/住户爱护绿化的意识，做好绿化地标识牌

（一）、绿化养护年度计划一月一年中最严寒的月份，树木大都呈休眠或者半休眠状态本月养护要紧是对绿化树木的修剪

1、对行道树影响视线的下垂枝，生长过于郁闭的内膛枝、重叠枝部分影响住户采光、通风的徒长枝及枯死病枝剪去，使树冠丰满美观；

2、对生长强健的当年抽新枝开花的品种如紫薇、月季等可强修剪；

3、对在老枝开春花的树种如桃、梅、樱、丁香、海棠等要弱修仅修剪枯死、病枝及徒长营养枝;

4、对盘槐等可中度修剪，内膛过密小枝及下垂超过水平线2—3寸者均要修去，不管强、中、弱度修剪对凡属嫁接花木的本砧上所萌生枝条统统要剪除干净（平常生长期也要随时修去砧木上萌枝）二月是逢立春、雨水季节、花木逐步复苏本月养护要紧对生长不良的树木及不分开花期长的品种施肥施肥前需将树根部开挖施肥区，清除清草坪根，开挖大小与树冠大小成正比开一圈浅沟施肥，量按树大小、强弱而定，强大者多施，弱小少施，并清理绿化带杂物，开挖绿化带与草坪之间的分隔线，切平草坪沿路路口的边角三月时值惊蛰春分，正值冷暖交替，树木渐进入生长期上半个月养护要紧对需要补植、移植、分栽的地块作调整该补者补，该移的移，使绿化布局更合理美观下半个月对早萌发树种如梅、红叶李等发生的蜥虫及早喷杀四月逢清明、谷雨、绿化生长转旺、虫害多发（蛇虫普发）本月养护要紧对小区色块、绿篱、球已要分先后开始修剪，草坪冷季型（如黑麦草）上旬要开割、留茬约6-8cm；虫害防治，桃、丁香、石榴、海桶，红叶李、金丝桃、大叶黄杨均易生虫牙虫，勤检查防治用药，凡蔷薇科花木勿施用氧化乐果，以免落叶五月立夏、小满，杂草滋生本月养护要紧对春花已谢的花木修剪，如黄馨、金丝桃、金钟花可作一次强修剪；杂草清除；色块、绿篱、球继续修剪六月逢芒种、夏至，上旬入霉、病虫害高发期本月养护要紧对黑斑病（如月季）、白粉病（如丁香）、介壳虫（茶花）、尺蟆相逢危害花木，务必注意观察选用高效低毒农药，对症喷治，对马尼拉草可割去1/3—2/3使草坪如茵（割草前杂草清除）七月小暑大暑相连，一年中最热时分本月养护要紧是浇水工作，对不耐干旱的花木如毛鹃、黄馨已要浇灌、浇水量要紧视届时雷阵雨降水量多少而定，要求凡浇者一定要浇透，浇水时间的上午十时前，下午四时后为好八月立秋，处暑本月养护要紧是浇水工作仍不可松并做好防治工作，如有强台风预警，要修截高树部分顶梢并加固支撑九月白露、秋分，天气渐凉花木已度过酷暑本月养护要紧是浇水量可酌减少，对色块、绿篱球要修剪一遍（国庆节前完工），草坪可第二次割草，割后如遇天旱高温则要求及时浇水漫灌，保持10cm以上土层湿润，促使及早返青十月本月时屈寒露，霜降天渐凉寒本月养护要紧是花木小修整，对度夏因热于枯死枝，死苗清除虫害刺娥、尺螃又将多发，要注意防治、杂草清除十一月已届立冬，天气渐冷本月养护要紧对草坪本年度最后一次割草，色块、球、绿篱统修过冬本月养护要紧对树木类刷白，高度为80cm—120cm对部分花木己可作回缩性修剪，应视品种不一致而决定修剪强、弱度

（二）、绿化养护质量与标准

（三）、绿化监督检查管理制度.为了更好对川源•第一城绿化的工作进行监督检查，保证第一城的绿化能得到更好的管理及保护，让园林绿化更加优美，给川源•第一城业主营造一个园林式、花园式的人文环境，让文化活动的开展更加与谐，更加自然，特制订本制度；.由物业服务中心经理、物也助理经常对川源•第一城的各区域进行巡查，发现有植物死亡或者损坏一定要及时处理，并填写《绿化监督检查记录表》，保证川源•第一城的绿化完好率达99双.监督绿化工是否按规定对川源•第一城的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证川源•第一城的绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等现象.如发现川源•第一城绿化出现以上不良现象，要立即通知绿化人员进行养护、培植等工作.每月由物业助理、环保主管对川源•第一城各区域的绿化进行巡查，并填写《绿化每月检查记录表》.如发现有人乱踏花草或者破坏植物，立即进行阻止，保证小区的绿化能得到有效的保护，给花草一生良好的生长环境，也给川源・第一城一个自然的环境.每月由环保主管进行检查，保证各项工作能更好进行第四章川源•第一城客户服务方案

一、岗位设置说明.负责客户服务中心的24小时值班，进行投诉、报修、建议等事项的记录，实施协调跟踪处理并做好回访工作；.负责办理业主/客户的入伙/入住手续及档案管理，负责二次装修的审批及过程跟踪；.负责社区楼宇本体完好率查勘及组织实施有关维修工作；.负责对社区内标志标识检查及其完善工作的统筹；.负责日常巡查，发现安全隐患与不合格项及时处理或者报告上级;.负责与顾客的沟通，建立并畅通本社区服务持续改进的信息反馈渠道；.负责客户满意度调查的信息收集及分析处理，有针对性地制定持续改进方案措施；.负责物业服务中心各部门沟通及对外协调事务

二、客户服务

（一）、电话接听服务客户服务中心值班电话为物业服务中心与业主联络的对外公开电话，电话使用应严格执行公司《行为规范》中电话礼仪的规定业主、住户来电通常为报修、建议、咨询、投诉等事宜值班人员接听业主、住户来电时应同时在《客户服务中心值班记录表》上做记录，对能够马上做出解答、处理的事项，立即解答、处理；对不能马上解决的事项在做好记录的同时，告知来电者实施处理的时间及有关事项通话完毕后，立刻实施或者通知、协调有关责任部门组织实施（视情况开具《派工单》），事项完成后跟踪实施回访工作，并填写《回访记录表》

（二）、接访客户服务客户服务中心负责业主、住户的接访工作值班人员在接待来访时，应严格执行公司《行为规范》有关规定，态度与蔼、耐心细致地倾听业主的诉说，同时在《客户服务中心值班记录表》上做好有关记录，对能够马上做出解答、处理的事项，立即解答、处理；对不能马上解决的事项，应委婉地向来访者说明原由；由其他职能部门负责的有关事项，应马上联系责任人第二章前期物业服务明细工作

（一）、协调开展前期介入

1、前期介入工作的意义

（1）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面熟悉针对物业设计，注意与提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量，使物业使用更为合理、有效、经济，以便充分发挥物业价值如在规划设计一项上，针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见提请设计单位注意，从而将一些隐患避免在初始阶段我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行熟悉，达到了如指掌，对今后不便于养护与维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务

（2）察看工程建设现场审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装经确认后，及时将实施处理的时间告知来访者该事项处理完毕，按要求填写《回访记录表》

（三）、客户投诉受理当有客户对物业的某一个人或者某件事进行投诉时，接待者应严格执行公司《行为规范》有关规定，文明礼貌，不愠不火，认真听取客户投诉的内容，并在《客户服务中心值班记录表》上记录关于不在本物业管辖范围内的投诉（即无效投诉），应耐心的向客户解释清晰；在本物业管理职责范围之内的投诉（即有效投诉），首先向客户表示歉意，属于本部门的责任，应立即进行确认、处理，并将处理结果及时反馈给客户，同时向客户表示谢意（如谢谢您对本物业的关心与懂得，您的宝贵意见将有助于改进我们的工作，把小区管理的更好）；属于其他部门责任或者需请示领导的投诉，应及时联系有关责任人、领导确认并跟踪实施处理，完毕后将处理结果反馈给客户同时进行回访，征询客户对处理结果的意见与今后工作的建议，认真填写《回访记录表》每月对客户投诉进行汇总分析，并向经理上报分析报告

（四）、客户报修服务

1、客户服务中心接到客户报修申请后，首先在《客户服务中心值班记录表》上做记录，然后开具《派工单》，通知工程事务组安排人员持单上门维修，维修完成后要求业主在《派工单》上就维修满意度签字确认；若维修属有偿服务项目，则还需业主在《派工单》维修费用栏签字确认（维修费用收取参照《便民服务项目一览表》）维修实施人返回后将实施情况告诉客户中心值班人员，值班人员做好记录并适时进行回访.（视情况填写《回访记录表》）

2、如维修项目暂时无法完成，维修人员应告知客户原由，征询客户处理方法、处理方式，方式仍无法达成一致时，向客户中心说明情况，客户中心值班人员与客户继续商讨解决办法

（五）、社区便民服务服务项目说明有偿服务的价格，以泸州市物价局有关规定及川源•第一城周边市场平均价格为根据，按“略低于市场平均价格”的原则，合理确定，实施前将报泸州市物价局核准

（六）、宣传栏管理与通知的公布

1、客户服务中心负责宣传栏管理及小区通知的拟订、公布工作

2、小区宣传栏是宣传国家政策法规与传播精神文明的窗口，是反映社区文化的重要途径，是社区服务中心与业主联系沟通的纽带，有关人员应力争将宣传栏办的精美生动、丰富多彩辖区宣传栏内容每半月更换一次

3、通知包含（温馨）提示、（临时停水/电）通知、告示、公告等通知拟订、发放程序如下需拟订通知（或者收到拟订通知的信息）时，应马上拟订通知，然后到经理室确认、盖章，最后视情况将通知张贴在指定位置或者发放到用户的手中，同时在《通知发放记录表》上做记录第五章川源•第一城管理制度订立的原则物业服务中心外部公开制度的订立符合物•业服务相应的法律、规定所有外部制度的建立，均基于委托管理合同，保障业主、业主管理委员会、本公司等法律主体在权力行使上的均衡，明确细化涉及川源•第一城物业服务有关各法律主体的责任与义务边界，保证委托管理合同文本的顺利实施内部管理制度突现百汇物业服务的技术含量，对规范而行之有效的程序文件、作业指导书、质量操纵记录作习惯性修订后，形成川源•第一城物业服务中心的质量保证体系

一、川源•第一城管理制度

1、公众制度1）川源•第一城业主规约2）川源•第一城精神文明公约3）川源•第一城楼宇使用及保护管理规定4）川源•第一城装修管理规定5）川源•第一城装修管理公约6）川源•第一城装修人员管理规定7）川源•第一城物品搬进（出）管理规定8）川源•第一城治安管理规定9）川源•第一城清洁卫生管理规定10）川源•第一城园林绿化管理规定11）川源•第一城消防管理规定12）川源•第一城交通车辆、停车场管理规定13）川源•第一城环境保护管理规定14）川源•第一城住宅区供水、供电、供气管理规定15）川源•第一城智能化设施使用管理规定16）川源•第一城临时用电管理规定17）川源•第一城有线电视与智能化网络管线使用管理规定18）川源•第一城商场、写字楼管理规定19）川源•第一城暂住人员管理规定20）川源•第一城出租房管理规定

2、内部岗位责任制1）川源•第一城物业服务中心经理岗位职责2）川源•第一城物业服务中心水电工岗位职责3）川源•第一城物业服务中心客户管理员岗位职责4）川源•第一城物业服务中心秩序保护队长岗位职责5）川源•第一城物业服务中心秩序保护部班长岗位职责6）川源•第一城物业服务中心秩序保护部安全巡查员岗位职责7）川源•第一城物业服务中心义务消防员岗位职责8）川源•第一城物业服务中心绿化工岗位职责9）川源•第一城物业服务中心保洁班长岗位职责川源•第一城物业服务中心保洁员岗位职责11）川源•第一城物业服务中心收费员岗位职责

3、管理运作制度1）川源•第一城物业服务中心管理人员文明服务准则2）川源•第一城物业服务中心员工办公制度3）川源•第一城物业服务中心部门月计划、月总结制度4）川源•第一城物业服务中心员工培训制度5）川源•第一城物业服务中心财务管理制度及会计核算制度6）川源•第一城物业服务中心档案资料管理制度7）川源•第一城物业服务中心值班管理制度8）川源•第一城物业服务中心办公用品申请、购买、领用制度9）川源•第一城物业服务中心投诉处理、回访制度10）川源•第一城物业服务中心维修回访制度川源•第一城物业服务中心机电设备的编号方法12）川源•第一城物业服务中心机电设备的统计制度13）川源•第一城物业服务中心防火安全检查制度14）川源•第一城物业服务中心小区灭火作战方案15）川源•第一城物业服务中心整体运作流程川源•第一城物业服务中心业主（住户）投诉处理流程川源•第一城物业服务中心住户入住流程川源•第一城物业服务中心住户装修管理流程川源•第一城物业服务中心工作督察流程20）川源•第一城物业服务中心社区文体活动开展流程川源•第一城物业服务中心治安管理运作流程川源•第一城物业服务中心消防应急处理流程川源•第一城物业服务中心园林绿化管理流程24）川源•第一城物业服务中心保洁管理流程

4、员工考核制度1）川源•第一城物业服务中心员工工作考核及奖罚制度2）川源•第一城物业服务中心员工岗位责任年考核表3）川源•第一城物业服务中心员工岗位责任月考核成绩汇总表4）川源•第一城物业服务中心经理半年考核表5）川源•第一城物也服务中心客户服务员岗位月考核表6）川源•第一城物业服务中心秩序保护队长月考核表7）川源•第一城物业服务中心秩序保护部秩序保护员月考核表8）川源•第一城物业服务中心工程技术部机电设备管理员月考核表9）川源•第一城物业服务中心出纳员月考核表第六章物业资料档案建立与管理档案资料的管理是物业服务工作的一个重要构成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为小区及公用设施的使用、维修、改建与各项管理服务工作提供有效的质量记录本公司自成立以来，一贯重视档案资料的建立与管理工作针对小区的物业服务形式，我们拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，配备专职档案管理人员，建章建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理

1、需建立的档案、资料分类检索（-）需小区提供的资料1）产权资料2项目批准文件3用地批准文件4建筑执照5拆迁安置资料6技术资料7规划图8竣工图9总平面图10单体建筑、结构、设备竣工图11消防、附属工程及地下管网竣工图地质勘测报告开、竣工报告图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单包含质量事故处理记录隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等要紧材料的质量保证书20新材料、构配件的鉴定合格证书水、电卫生器具、电梯等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水的试压报告绿化工程竣工图纸及有关资料25）其他技术资料

（二）物业服务中心需建立的资料1）小区基本资料2）小区功能分区资料3）小区设备资料4）业主规约5）业主名册6）房产证明或者购房合同7）保洁管理记录8）日常巡查记录9）绿化消杀记录秩序保护管理记录日常巡查记录交接班记录值班记录物资搬运放行记录紧急事件处理记录车辆管理记录夜间查岗记录闭路监控系统录相带车辆管理档案地下车库使用公约车辆出入及停放记录装修通知书（附图纸）饰、设施建设、设备安装的合理性重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更换要点记录参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改

（3）建立与业主或者使用人的联络关系听取业主或者使用人对物业管理的要求、希望熟悉业主或者使用人对物业使用的有关安排、打算

（4）为后期管理做好准备物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，与进行机构设置、人员聘用、培训等工作物业管理前期介入就能够在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理

2、前期介入工作安排我司根据对川源•第一城的熟悉，计划派遣2名具备一定物业管理知识、熟悉物业管理政策法规、实践管理经验丰富、具备良好组织协调能力的管理人员，构成前期介入工作小组，专门负责前期物业管理工作

3、前期介入工作小组人员分工前期介入工作小组在公司领导的指导下开展工作，由一名项目主管与一名技术主管构成装修工程队安全责任书临时施工人员登记表施工单位营业执照维修服务登记表内部服务协议书维修服务回访记录29月收费明细表及汇总表每季度管理费收支公布单委托银行代收款协议书物业服务中心与外单位签订的各类合同各类公用设施保养维修记录各项机电设备保养维修及运行记录设备分承包方维修保养记录设备检查记录各项活动计划及实施记录图片及录像新闻媒介报道剪集业主反馈意见及各项建议顾客意见调查、统计记录服务质量回访记录顾客投诉及处理记录44员工个人全面资料员工业绩考核记录员工内务管理检查记录培训档案程式面培训计划及实施记录培训结果考核及跟查记录军事训练及消防演习记录政府部门文件物业公司及集团公司文件物业服务中心规章制度、通知、通报等文件管理获得的荣誉业主管理委员会文件

2、档案、资料管理办法1档案资料收、发管理程序物业服务中心重要资料如小区提供的资料接收务必通过物业服务中心经理或者其指定负责人验收，完善交接手续后方能分类立档物业服务中心日常管理文件如物业服务中心通知、通报等按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收手续，并分卷立档2档案资料管理要求1使用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并使用相习惯的保管、储存方法2尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找与利用3电脑文件务必由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期效文件4）原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，以保证查阅者及时找到有效的文件5）档案的鉴定务必由物业服务中心经理或者其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数与储存期限、储存数量等做出决定，其他未经授权人士无权决定6）档案组卷按不一致业务发生分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，并按不一致业务部门分柜储存7）专人负责档案保管，做到档案标识清晰，分类明确，易于查找；档案出室务必由具备资格的人员通过登记后方可借出档案管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失8）档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等要求，配置有效的灭火器材，并放置适当干燥剂用以防潮，档案管理人员需及时进行检查与清理，保证文档保管条件符合公司文件管理要求9）针对小区物业档案资料特点，制定严格的档案保密制度，对档案资料的安全保密管理向业主负责10）物业服务中心在小区物业服务期限后，将毫无保留地将完整的全套档案资料移交给小区第四部分物业服务费收支方案第一章费用支出测算物业服务是属于保本微利的服务行业正确地核算物业服务营业成本，操纵各项费用开支，是物业服务公司能够正常运转的基础百汇物业本着精心核算成本及为业主、客户制造最适合的环境为原则，并通过改进与完善使每一处管辖物业达到安全、文明、增值的目的费用支出预算总表附件

一、公共能耗测算附件

二、固定物资清单第二章物业费测算公式（支出-贴补）+建筑面积说明建筑面积计算方式建筑面积以住宅为系数1商业则按照150%倍计算即可，住宅总建筑面积为

117965.8m2商业总建筑面积为地上商业10586户+地下商业

10730.93肝+电影院

1077.76nf+蔬菜市场

3509.4m2=

25904.09X150%=

38856.14m2住宅+商业二

117965.8nf+

38856.14m2=

156821.93m2贴补来源停车位收取管理费，地下车位870个，按每个35元/月向使用者收取管理费，收缴率按85%计算，即870X35X85%=

25882.5元/月物业费测算式（支出-贴补）+建筑面积（

206519.2-

25882.5）4-

156821.93=

1.2根据我们的测算，川源•第一城物业费，住宅应按

1.2元/月/平方米、商业应按

1.2*

1.5=

1.8元/月/平方米收取，收缴率100%才能使物业企业达到收支平衡结合川源•第一城周边情况与市场价位情况与为确保销售，我们提议物业费按下列收取＞住宅按

1.0元/月/平方米权属人收取＞商业按L5元/月/平方米向权属人收取亏损或者不足部分由开发企业给予补贴，其补贴方式1）车位出租收益；2）小区内树立广告牌出租收益；3）开发企业给予商业用房提供物业出租收益；4）开发企业以现金贴补方式（贴补直至小区业主委员会成立）第三章物业费收入测算住宅总建筑面积为

117965.8m2商业总建筑面积为

25904.09m2地下车位870个

一、月收入月收入二

117965.81tfxi+

25904.09m2Xl.5+870X35=

187271.93

二、经营成本收入一支出=

187271.93-

206519.2=-

19247.27按住宅L0元/月/平方米，商业L5元/月/平方米收取，每月亏损

19247.27o为此，我们提议由停车位出租收益70%用于贴补物业费的亏损部分，其余30%归产权人

（1）项目主管，负责收集项目工程资料、产权资料、客户资料、供方资料、图纸变更资料与电子图片资料等；建立物业原始档案系统，分类存放管理；提出小区整体VI标识系统建议；参与物业服务方案的完善与物业管理文件的拟订建立畅顺的沟通协调渠道，保持与建设单位、施工单位之间的联系与沟通；建立良好的合作支持关系，为后期的正常管理服务；参加与供方的碰头会、协调会等；熟悉项目信息，协调与各方的关系及函件往来参与竣工验收

（2）技术主管，负责设备设施的跟踪调试，隐蔽工程、水电管线、燃气管道、技防设施的施工监管等；提出涉及后期管理方面的技术性建议与意见；制作设备设施台帐；参与竣工验收

4、前期介入工作目的

（1）熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目与基本建设情况，提出合理意见或者建议；

（2）配合项目营销提出意见或者建议；

（3）修正、完善物业服务方案并与建设单位保持沟通交流；

（4）对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见与建议；

（5）根据物业规划、配套及业主定位确定物也管理服务内容；

（6）分析项目的客户群体并提出意见或者建议；

（7）根据目标客户确定物业管理服务标准；

（8）根据物业管理服务内容、服务标准科学测算，确定物业管理服务收费标准；

（9）拟订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《区域安全责任书》等资料并公示；

（10）提供物业咨询服务

5、前期介入明细工作

（1）拟订并签署《前期物业服务协议》；

（2）提议召开物业前期介入专题会议；

（3）协调开发单位，办理前期介入人员进场手续；

（4）建立前期介入档案系统；

（5）修正、完善物业服务方案;

（6）拟定用户手册、管理规约等文件资料；

（7）安排管理用房、员工宿舍及社区中心有关办公设备；

（8）物业接管验收，移交钥匙、图纸资料等；

（9）组织开展房屋本体完好率查勘；

（10）清洁开荒、环境整治；

（11）安排人员值班，提供物业服务；

（12）明确小区入伙日期，筹备入伙、装修等工作

（二）、与施工方沟通、完善项目设计

1、每周与施工单位对接人员进行沟通，熟悉工程进度；按照物业服务要求，提出工程设计的修改意见与建议

2、前期介入工作小组每周召开一次小组工作会议，讨论前期介入工作，并将工作会议纪要上报公司领导

3、建立前期介入工作日志，记录项目跟进工作进度，作为项目原始资料存档

（三）、筹建物业服务团队服务团队是百汇赢得竞争的根本所在公司倡导“以人为本”的用人理念，本着“专业严谨、务实高效、团结合作，共创多赢”的原则，将建立一支年轻化、专业化，高素养、复合型的管理队伍作为目标，以人性化、科学化管理保证各项物业服务工作高效、快速的开展在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节约人工开支以使有限的经济资源发挥最大的效能

1、物业服务中心组织架构物业服务中心物业助理

2、物业服务中心岗位及人员配备

3、人员培训人是企业中最重要的资源，物业企业虽是对房屋本体及配套的设备设施与有关场地实施管理，但根本上还是对业主与住用户提供物业服务，说到底就是处理人与人之间的关系企业中人力资源反映了企业竞争力的强弱，而教育与培训是提高企一业人员素养的重要手段，百汇长期把培训人才作为提供优质物业服务与提升良好企业形象的基础环节与根本任务

（1）培训目标规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最培训阶段培训对象培训内容目标及效果培训时间接管前培训全体员工小区概况、岗位制度、工作流程、服务质量、服务技巧、物业管理知识等通过岗前培训，使小区各类管理人员基本具备上岗能力接管前日常管理培训全体员工入伙、装修专题知识培训；开展模拟入伙演练熟练掌握入伙、装修手续办理办理入伙前新进员工管理处概况、管理处规章制度、物业管理基本知识、岗位基本技能培训等具备上岗基本能力进入管理处一周内管理人员物业管理法规文件、岗位技能技巧培训等提高管理服务能力水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、服务意识、沟通能力提高服务水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌用语、服务行为规范建立良好的公司文化氛围常年进行分类名称原件/复印件备注产权资料

1、项目批准文件

2、用地批准文件

3、建筑执照

4、拆迁安置资料技术资料

1.竣工图，包含总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

2.地质勘察报告

3.工程合同及开、竣工报告

4.工程预、决算

5.图纸会审记录

6.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理记录）

7.隐蔽工程验收签证

8.沉降观察记录

9.竣工验收证明书

10.钢材、水泥等要紧材料的质量保证书

11.新材料、构配件的鉴定合格证书

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

13.砂浆、混凝土试块、试压报告

14.供水、供暖的试压报告综合S料

1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）

2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）

3.工程招、投、定标书（永久）

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要与指导性文件（永久）

5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）

7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）

9.工程勘测资料地质图勘察报告、地形、地貌、操纵点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）

11.工程决算书、三算表（永久）

12.消防设施验收合格证（永久）土建资料

1.主体隐敝_L程验收记录（永久）

2.图纸会审与设计修改变更及联系单（永久）

3.事故处理记录（永久）

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各类观测记录（长期）

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久久

2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）

3.事故处理及探伤记录（永久）

4.隐蔽工程验收记录（永久）

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）

6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）

7.试水、闭水试压试验记录（永久）

8.设备调试记录（永久）

9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）电气

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久资料

2.图纸会审及设计变更通知（永久）

3.事故处理及探伤记录（永久）

4.隐蔽工程验收记录（永久）

5.防雷电阴接地实测记录（永久）

6.引下线焊接记录（永久）

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）

9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料施工图

1.总平面布置图（包含综合系统图）（永久）

2.建筑施（竣）工图（永久）

3.结构施（竣）工图（永久）

4.给排水、消防施（竣）工图（永久排

5.电气施（竣）工图（永久）

6.空调施（竣）工图（永久）

7.智能化系统施（竣）工图（永久）

8.通讯施（竣）工图（永久）

9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）电子资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）

2.内外景观照片（永久）

3.建筑小品

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或者知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）

5.工程要紧部位隐蔽与处理大事故原状及处理后的照片、录像序号岗位名称人数月工资标准小计备注1项目主管

12800.

02800.02技术主管

12000.

002000.003销售中心保安

21700.

003400.004销售中心保洁

11200.

001200.00合计

9400.00序号名称数量单价小计备注1办公桌

2580.

001160.002办公椅

2120.

00240.003多层文件柜

21100.

002200.004台式电脑

14000.

004000.005喷墨打印机

11500.

001500.006对讲机

22300.

004600.007安全帽

3110.

00330.008强光手电筒

1130.

00130.00合计

14160.00项目名称内容保养或者翻新周期楼宇内、外墙走道及楼梯墙面粉刷每3年1次修补粉刷外墙每5年1次完全检修加固每10年1次门窗重新油漆每5年1次窗框、栏杆、扶手检查锈蚀的公安处框、栏杆、楼梯扶手每月1次油漆翻新每年1次防雷接地系统检查支撑体、避雷网是否锈蚀，至少抽取20%的防雷接地引出点进行测试，接地电阻值应符合项目设计要求每年4月蚁患及可能发生蚁患的部位按国家有关白蚁防治规定聘请有合格资质的公司进行定期检查及预防治理每两年1次序号计划实施时间工作内容实施部门协助部门备注12011年5月签订《前期物业服务协议》项目筹备组项目开发建设单位22011年6月熟悉项目施工进度，视情况调整本工作计划项目筹备组项目开发建设单位32011年7月熟悉井道设计，采集资料（预防空调冷凝管施工堵塞）项目筹备组项目开发建设单位42011年8月跟进供电系统施工，采集资料，熟悉设计，提出完善项目（如垃圾中转等）项目筹备组项目开发建设单位52011年9月跟进消防系统施工，采集资料项目筹备组项目开发建设单位62011年10月跟进排水系统施工，采集资料项目筹备组项目开发建设单位72011年11月设计、印制《业主归约》《区域防火责任书》《前期物业服务协议》等资料项目筹备组项目开发建设单位82011年12月确定小区标识系统方案并与开发单位协调制作（标识牌、消防疏散图等）项目筹备组项目开发建设单位92012年1月与开发商商讨并确定车场车辆行驶方案；项目筹备组项目开发建设单位112012年2月跟进小区监控系统设计、施工项目筹备组项目开发建设单位序号质量与标准1草坪除草，纯度在95%以上，年除草很多于5次追肥二次须滚草的草皮高度保持在4-l（）cm休眠期4cm林间剪草及冷季型草坪休眠期高度保持在10・15cm以上，草坪长势好，色泽均匀2树木生长健壮，绿篱、色块植物整齐，无残缺无灌木、绿篱及色块植物经常修剪、线条流畅，无残缺保持树冠完整无死树、枯枝，花木生长旺盛3全年普遍施肥2-3次以上，冬季刷白4治虫、喷药及时施用的药剂浓度用量合理喷洒均匀且严格按照操作规程进行，无明显病虫害5修剪后的枝、叶、花及时清理6树上无各类绑系物7抗台、及时扶正支撑，无倒伏现象8及时抗旱、适时浇水，无枯黄现象9无枯枝残叶、堆积物，无果皮纸屑、砖瓦土石10文明作业，保持保洁设备完好整洁122012年3月跟进小区绿化设计、施工跟进供电、供水、消防系统调试项目筹备组项目开发建设单位132012年4月1招聘物业中心岗位人员；

2、与进展单位确定《入伙通知书》样式并印制；

3、实施服务人员专业知识培训考核；

4、筹备交房（定方案、彩排）；

5、配备物、业中心运作物资；

6、接管验收（移交资料、验房、移交钥匙）；

7、整理/清洁小区环境项目筹备组项目开发建设单位142012年6月

1、办理交房手续；

2、转入正常期物业服务项目筹备组项目开发建设单位说明

1、本计划为常规（要紧）事项；

2、具体工作计划参照项目工程进度调整类别序号项目内容参考价格备注社区服务

1.举办假日主题活动免费

2.家庭安全用电常识宣传免费

3.便民工具箱服务%戏

4.举办儿童绘画展免费

5.代办儿童夏令营免费

6.组织假期兴趣学习班免费

7.建立老年活动组织免费

8.组织老年人交谊活动免费

9.老年人身体定期检查免费

10.代办煤气开户免费

11.代办固定电话申请免费

12.电视节目调频免费

13.代办衣服干洗免费

14.代叫出租车免费

15.代办房屋租售免费

16.代订牛奶免费

17.残疾人士特别服务免费

18.急救箱服务视情况定

19.代请家教免费

20.钟点工服务20元/小时按市场调节

21.打扫卫生、买菜做饭800元/月按市场调节

22.木地板打蜡、抛光

1.50元/户按市场调节

23.联系家庭绿化、盆景造型业务免费

24.联络装修装饰公司免费商务服务

25.代办旅游手续免费

26.代寄、代领邮件免费

27.代订报刊、杂志免费

28.代为临时保管小件（非贵重）物品免费

29.复印

0.5用张（A4纸）1元/张（A3纸）

30.打字10元/张A4纸

31.传真市内2元/张国内长途5元/张礼仪服务

32.联系喜事、庆典业务免费

33.联系婚礼、生日晚会摄影、摄像业务免费

34.代购鲜花、礼品免费

35.租售鲜花盆景市价

36.花车装饰市价活动中心服务

37.提供图书阅览免费

38.举办假日主题活动免费

39.开展太极拳、秧歌等学习班按实际支出核算

40.举办节口小型舞会免费

41.举办有关展览、小型演出活动免费

42.乒乓球室20元/小时

43.租售VCD、DVD碟片及图书市价

44.棋牌室10元/小时

45.健身房（器械）由项目类型定

46.健美健身操培训班由项目类型定

47.清吧由消费项目定

48.儿童天地免费

49.美容由消费项目定

50.修理更换灯泡、插座、电话盒免费不含材料

51.安装家用电器免费

52.换门锁免费不含材料日常维修装饰服务

53.安装坐厕50元/个不含材料费

54.安装抽油烟机20元/台不含材料费

55.安装热水器20元/套不含材料费

56.安装分体式空调50元/台不含材料费

57.空调加雪种50—100元不含材料费

58.安装洗手盆40元/个不含材料费

59.查线、换线10元/小时不含材料费

60.清洗排风扇10元/台

61.清洗抽油烟机50元/台

62.铺设普通磁病40元/nf不含材料费

63.安装灯具5—100元/台不含材料费

64.修理更换水阀、水龙头等2—30元/个不含材料费

65.修理洗脸盆、菜盆5—30元/个不含材料费

66.修理马桶5—15元/个不含材料费

67.修理安装窗户玻璃5110元/扇不含材料费

68.疏通下水管道50元/次

一、人工费（60人）序号岗位名称人数月工资/人养老金福利费月度费用福利费按14%计算1经理1300030542037252物业助理2220030530856263客户主管1180030525223574客户服务员61300305182107225收费员1140030519619016工程主管1200030528025857工程技术员3150030521060458保安主管1180030525223579保安班长21500305210403010保安员2412003051684015211环卫主管11500305210201512保洁员159003051261996513绿化工211003051543118小计104598

二、彳『政办公费序号名称月费用备注1交通费4002办公文具耗材5003办公水电费6004通讯费（电话/网络）6205标识制作费用3506办公饮用水2007宣传社区文化480小计3150

三、公共设备设施维修养护及能耗费（工程类）序号名称月费用备注1日常工程耗材8002电梯系统（保养、年检、维修等）833320*5000/123门禁系统维保35004消防监控系统维保20005公共用电（电梯、水泵、景观等用电）

60308.4详见附件一6公共水耗（保洁、绿化用水，景观用水）

3134.7小计

78076.1

四、清洁卫生费序号名称月费用备注1保洁常用工具（拖布、桶、扫把等消杀）3502保洁耗材（垃圾袋、清洁剂等）3503垃圾清运费15004绿化养护费（工具、消杀、施肥等）4505化粪池清理600一年一次小计3250五秩序保护费序号名称月费用备注1停车场保护4502停车IC卡成本折旧（1000张X18元+24）7502年折旧3各类登记本耗材1304灭火器充装成本分摊（400个X20元+12月）6671年充装5对讲通讯器材维修分摊100小计2097六固定资产折旧（885924-36）2460详见附件一七不可预见费

1936.3支出的K八营业税及附加

10951.8按

5.6%总计

206519.2序号项目名称数量单位功率KW平均日工作时间日耗电量（度）月耗电量（度）月费用阮）电价（元）备注公共用电电梯

20156180054000313200.581路灯20盏

0.

25105015008700.58公共楼道照明600盏

0.

0154361080626.

40.58消防监控系统设备运行及空调用电

103001740.58供水泵

107.

51075022500130500.58污水泵

50.

2545150870.58喷泉水泵

50.

2545150870.58早晚节假口开启地下室200盏

0.

41080024000139200.58景观灯

103001740.58晚上开启合计用电（元）

60308.42公共用水绿化用水

5150364.

52.43保洁用水

5150364.

52.43卫生间用水

8240583.

22.43景观水池用水

257501822.

52.43两月清洗更换合计用水（元）

12903134.7总计

32123.1类别名称数量单位单价（元）总价（元）用途办公物资办公电脑3台20006000打印机1台500500传真机1台650650保险柜1台16001600空调机1P1介15001500空调机2P2台25005000文件柜3台300900电话机4台58232饮水机2台200400办公桌椅5套5002500档案盒100个

6.5650点钞机1台750750会议桌1张20002000会议椅12张1001200小计23882保安消防用品无线对讲机15台75011250警棍4根45180警示牌10个45450消防斧头2把75150消防扳手2把4590消防靴4双95380探照灯3个120360钢盔2个100200风扇5把160800小计13860工程工具铝合金梯1个800800冲击钻1把800800手枪钻1把500500电工工具2套8001600数字万用表1个260260疏通机1台800800钳形电流表1个500500小计5260一环保工具吸尘器1A25002500擦地抛光机1台55005500工具车1台500500小计8500服装及其他保安服装48套30014400冬/夏各两套/人保洁服装30套2605200冬/夏各两套/人工程服装10套3003000管理员服装26套3809880冬/夏各两套/人经理服装2套380760冬/夏各两套/人雨衣/鞋10套1001000大衣12件2002400员工标牌1套450450小计37090合计88592序号部门岗位设置性别要求年龄要求文化程度工作技能及工作经验要求配置人数—■服务中心物业服务中心经理不限45岁下列大专从事物业服务多年，具有丰富的理论知识与实践经验，对物业服务有独到的见解，对物业服务中心的工作有整体的思路与构想，有物业管理部门经理上岗证1物业助理不限40岁下列大专具有较强的沟通协调处理能力，有有关工作经验，有物业管理部门经理上岗证2收费员女35岁下列大专熟练掌握电脑，细心，体态端庄，服务意识、工作责任心强，有财务工作经验1二客户部客户主管不限35岁下列大专熟练掌握电脑，细心，体态端庄，善于语言表达、沟通协调，服务意识、工作责任心强1客户服务员女30岁卜列高中体态端庄，善于语言表达、沟通协调，服务意识、工作责任心强6三工程部工程主管男性45岁下列大专掌握机电、供水、消防电梯空调设备基本知识工作态度端正，具有3年以上有关工作经验，无不良嗜好，有电工证1水电工男性25-40岁高中具有1年以上有关工作经验，无不良嗜好，有电工证3四秩序部安全主管男40岁下列高中复员军人，有较强处理突发事件及人员管理能力，责任心强1班长男40岁下列高中有处理突发事件及人员管理能力，责任心强2秩序保护员男性18-40岁高中退伍军人优先，身高

1.70-

1.80米，相貌端正，身体健康、责任心强24五环保部环保主管不限50岁下列初中具备一定的人员管理能力，身体健康，熟悉清洁业务1保洁员不限50岁下列小学身体健康，责任心强15绿化工男50岁下列初中熟悉绿化养护及病虫害防治，身体健康，责任心强2合计60。