商品房销售培训问题（65页）

商品房销售培训问题（DOC65页）刖S本培训要紧涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关心的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产有关知识，希望通过培训，大家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地产销售专家1问商品房现售、预售的含义？答商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者者房价款的行为（点评）2问商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照什么规定执行？答按照《城市房地产开发经营管理条例》与《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行（点评）3问商品房现售应当符合的条件？答

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照与房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者者使用土地的批准文件

（三）持有建设工程规划许可证与施工许可证

（四）已通过竣工验收

（五）拆迁安置已经落实

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施与公共设施具备交付使用条件或者者已确定施工进度与交付日期；

（七）物业管理方案已经落实（点评）金管理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者者工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者者缓缴30请问是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房？问我在一个城市A工作了两年（其间单位给我交纳了住房公积金），然后又继续攻读博士学位3年（其间基金转到市人才中心账户上），现在我与我爱人想在她工作的城市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市B.现在我有一个问题请教在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷？答首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能购买外地住房，第三到外省市工作能够将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市31请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？问您好，我想问下列几个问题

1、个人住房公积金余额的查询方法

2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算方法

3、公积金贷款的借款申请表一定要到管理中心领取吗？是否可到就近的管理中心领取？一些代办机构在网上公布的借款表是否可用？

4、公积金贷款的流程及各阶段？答

（1）请拨打电话67606291或者67606292查询如已发到住房公积金缴存卡的交存人可通过工、建两行的自动取款机查询；

（2）参照2000年京资中心计字088号文件；

（3）通常应到资金管理中心领取申请表，一些代办公司在管理中心领取申请表后发给个人也是能够的，但应用原件（资金管理中心印制的）；

（4）流程第一步查清自己公积金交存的资金管理中心或者分中心，第二步到分中心申请，领取材料第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情况不一致而不一致，能够申请贷款时问分中心32缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？问我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题1缴费满几年才可公积金贷款？2o现贷款倍数是多少？3o我老公现有公积金5000元，缴费已两年多;我现有公积金1680元，缴费6个月，问用公积金贷款可贷多少？答

（1）目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能近期有一些调整；

（2）参照2000年京房资中心计字088号文件计算贷款额度33二手房贷款政策二手房贷款通常要求抵押登记后，再予放款，且务必通过指定评估机构评估34还清住房公积金贷款后还能够再申请公积金贷款吗还清后能够再次申请35住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多能够提多少呢问住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多能够提多少呢答支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额36交纳公积金1年，现计划出国，能够提取住房公积金与住房补贴？问我马上要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金请问我是否能将这些公积金与住房补贴提取出来是否需要出国签证等材料答能够但需出具出国一年以上的居留证明37住房公积金贷款提早还贷如何办理？问公积金贷款已经还了一部分，剩余部分现在准备一次还清，如何办理手续？利息如何计算？答请您与当时办理贷款的银行联系，办理提早还款手续利息以原贷款利率与实际贷款期限计算38如何提取个人住房公积金帐户的存款？问我现已经办理完住房公积金，但关于如何提取我本人在公积金管理中心的帐户的存款与如何与我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清晰，现请专家给予全面解释答支取住房公积金通常需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理有关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票支取出来的住房公积金作为现金还贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可39住房公积金，其贷款比例是不是因各城市的不一致而不一致其贷款的最快期限是多长时间由于各个城市具体情况的不一致贷款比例也不一样贷款办理手续，通常应在一个月左右，但会因借款人情况的不一致而是完全不一致的40住房补贴如何领取？住房补贴领取的办法1住房补贴资金管理，由市住房公积金管理中心下列简称市公积金中心参照住房公积金的管理办法进行管理，委托银行承办有关的金融业务2各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位存储住房公积金的银行，以职工本人名义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率计算利息3实行住房货币分配的人员，在实施单位工作满2年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款；款额不足的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款4实行住房贷币分配的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租5计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住房补贴至累计25年满为止6计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等情况下列称已计发情况记入本人人事档案；新工作单位可结合单位实际，根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴7计发住房补贴期间调离本市含经批准出国、出境定居的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的；已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情况记入本人人事档案8职工与单位终止劳动关系或者辞去公职、擅自离职或者被辞退、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情况记入本人人事档案本人如重新参加工作，新工作单位可根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴；如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取9职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取；离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应继续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至累计25年满为止10计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴；其中在实行住房货币分配前已参加工作的，可视本人工龄情况发放一次性住房补贴，但最多发至累计25年满止职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取；已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿还贷款本息40什么是住房补贴？房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，马上单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次如按月或者一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或者租赁等方式解决自己的住房问题住房补贴发放的原则是坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，与职工应享有的住房面积等因素具体确定住房补贴发放的对象是职工目前，行政机关与事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，能够享受住房补贴职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法与职工住房面积标准按地方政府规定施行职工的住房补贴额向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄住房补贴的资金来源要紧有三大块一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金发放住房补贴的基本形式有一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴与按月补贴等三种形式1一次性补贴方式，要紧针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放2基本补贴加一次性补贴方式，按通常职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与通常职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放3按月补贴方式，要紧针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发41消费者用贷款购买商品住宅后，是否能够用租金偿还贷款？目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上由于商品住宅的总价格高，即使是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额关于购房者而言还是有相当大的压力，因此许多人对贷款买房还是望而却步消费者假如用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商品住宅在一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款这关于以自住为目的购房者来说不仅能够减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的负担，同时也能够利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息负担至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银行贷款更是顺理成章的事了在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环邻近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元首付款为

15.6万元，其余的

36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款

16.4万元，贷款期限为10年那么，每月应偿还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%假如将房屋出租，租金净收入大约在每月2500元，假如全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息数额的情况下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%这就大大缓解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力与此同时，我们还能够算一笔帐，在10年中，这个家庭共需偿还贷款本息是（4284元X12月X10年）=514080元，加上购房首付款

15.6万元，共是670080元而10年内的房租金收入为300000元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径这种作法是否合理？银行方面是否同意呢？贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是能够出租的具体做法是首先应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式《租赁合同》在《租赁合同》上，通常明确三个问题一是明确房子是为了取得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定42如何办理房地产抵押登记？房地产抵押登记通常包含抵押权设定的登记与抵押权实现后的登记两个环节抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或者变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以城市房地产或者者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件

（1）主合同及抵押合同；

（2）抵押当事人的资格证明或者法人资格证明；

（3）《国有土地使用证》或者《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》与其他共有人同意抵押的证明；

（4）以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售（购）房屋合同；

（5）有效的房地产评估报告；

（6）上级机关批准其以房地产作抵押的证明登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管登记机关将有关材料复印存档，登记资料同意查阅、抄录或者者复印43共有房地产如何设定抵押？共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿44用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办？房地产抵押合同通过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力不管是抵押权人，还是抵押人，都务必依照抵押合同中的约定来处理有关问题作为抵押人来说，应承担的要紧义务是按合同的约定按期归还贷款本息个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息因此，每一期归还的数额都是相同的，假如贷款人没有特殊情况，通常都能按期归还但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或者疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款作为贷款银行来说，要保护银行的利益，就得向贷款人催还贷款假如贷款人与银行原先约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权假如一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权但积存到一定程度，银行就会行使这一权利这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊假如贷款人已大部分归还，就能够考虑临时接济，归还其余的贷款本息假如不是临时的困难，就应考虑使用其他办法来解决比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务这尽管不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或者是诉讼来解决，要主动得多，经济缺失也更小45我能申请按揭贷款吗？需在什么部门办理什么手续？按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产开发企业提供阶段性担保的个人住房贷款个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门与当地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证与房产抵押登记等手续46还款期限如何选择？贷款期限是越长越好，还是短期的好？这要紧取决于购房者的经济能力及其投资偏好通常来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些可见，延长还款期限的目的要紧是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子以借款一万元为例，假如一年还清，每月还款865元，假如两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右而比较第十九年与第二十年，19年的为每还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年每月负担只减少2元，约为2%可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担因此合理的期限为5—8年47个人住房抵押贷款期限与额度是多少？根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年贷款额度最高不超过房屋售价的70%o借款人逾期偿还贷款，以人民银行

（96）颁发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；借款人连续三个月没有偿还贷款本息或者贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理，或者由担保人代为归还贷款本息48个人购房如何办理保险？个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款与商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件银行所指定的险种要紧为住房财产保险，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险住房保险属财产险，与抵押行相联系该保险与家庭财产保险不一致的是其标的专指用贷款购买的住房，不包含住房以外的装修与其他室内财产投保抵押住房保险对银行对个人都有利银行要求购房借款申请人投保此险，是由于在购房借款时住房设置了抵押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参加保险能够转嫁因自然灾害导致的风险对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积存才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或者不向银行贷款，也都有必要对住房加保当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时还要求借款人投保贷款保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件该保险要紧为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款与利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放往常办妥通常程序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证与保险，然后办理抵押登记，最后办理放款48购买一套商品房到底需要花什么钱？购买一套商品房费用由下列三部分构成

（一）房价款每平方米（建筑面积）售价义建筑面积

（二）税费:

1、在交易过程中:

①契税买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米下列的普通住宅减半交，即交2%

②买卖手续费120平方米（含）下列的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120-5000平方米（含）的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套手续费为10000元

③印花税买卖双方各缴纳房价款的

0.05%

④公共维修基金购房款的2吼

2、在申办产权证过程中

①登记费每建筑平方米

0.3元

②房屋所有权工本费每证收费4元

③印花税每件5元

（三）物业管理费按《北京市物业管理收费标准》统一收取49看中一套商品房并准备购买，该交定金还是订金？按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或者合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量贷币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或者抵作价款给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金同意的一方不履行债务的，应当双倍返还定金为防止意外，购房者一定要保留好定金收据另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨定金应于签定合同时交付定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别在不履行经济合同时，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果；而付款方不履行合同时，有权要求返还预付款订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还4问房地产开发企业应当在商品房现售前将什么文件报送房地产开发主管部门备案？答房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件（点评）5问房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照什么规定执行？答按照《中华人民共与国担保法》，《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行（点评）6问房地产开发企业是否能够在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人？答否7问房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售宣传广告，应当执行什么规定？答应当执行《中华人民共与国广告法》、《房地产广告公布暂行规定》等有关规定，广告内容务必真实、合法、科学、准确房地产开发企业、房地产中介服务机构所公布的商品房销售广告与宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定8问商品房销售合同应当明确什么内容？答

（一）当事人名称或者者姓名与住所

（二）商品房基本状况

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施与公共设施的交付承诺与有关权益、责任；（A）公共配套建筑的产权归属

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任目前，北京楼市上购买商品房与经济适用住房都有交定金或者订金的做法，但法律与市国土资源与房屋管理局并没有这方面的规定49遇特殊情况，借款合同如何变更或者终止？

①借款合同需要变更的，务必经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同

②借款人死亡、宣告失踪或者丧失劳动能力，其财产继承人、监护人或者受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续

③借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人，借款合同终止50借款人在还款期限内，由于各类原因逾期还款，该怎么处理？在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，务必立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息逾期额为基数每逾期一天，计收万分之四51什么情况下借款人须购买保险？为使居民合法拥有的住房（含以抵押贷款方式购买的商品房）在遭受自然灾害或者意外事故的缺失后能够得到经济补偿，当借款人以抵押方式或者抵押加阶段性保证贷款方式，申请个人住房商业贷款时务必购买财产险可由贷款银行代办保险手续根据有关规定，保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房（含以抵押贷款方式购买的商品房），包含被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属设施与其他室内财产，但该房屋附属设施与其他室内财产不属于本保险财产范围由于下列原因造成保险财产缺失与费用支出，保险人负赔偿责任

①火灾、爆炸、水管爆炸；

②雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降；

③空中运行物体的坠落，与外界建筑物与其他固定物体的倒塌；

④在发生上述灾害或者事故中，为防止其蔓延采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的缺失；

⑤与为减少缺失对保险财产采取施救、保护、整理措施而发生的合理费用由于下列原因造成的保险财产的缺失，保险人不负赔偿责任

①战争、军事行动或者暴力行为；

②核子辐射或者各类污染；

③地震及其次生灾害；

④被保险人或者其家庭成员的有意行为；

⑤保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的原因与自然磨损，正常维修造成的缺失所引起的费用保证期限自投保次日（通常从入住之日）12时起到保单约定的终止之日12时止财产保险费计算保险费;保险金额（即所购房款）XO.56%X保险期限52申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款与抵押加阶段性保证贷款四种担保方式

①抵押贷款方式指贷款行以借款人或者者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式

②质押贷款方式指借款人或者者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式

③保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式

④抵押加阶段性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证与办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款最常见的个人商业性住房贷款就是抵押加阶段性保证贷款方式53申请住房贷款银行要调查什么？首先是对申请人的调查申请人的身份证与户口（蓝印户口也能够申请，但要有特定条件），假如用户成员与直系亲属参与借款，银行也要检查身份证与户口本假如配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证申请人假如要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力在确定贷款年限时，有的时候还要考虑到工作年限，假如到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大对申请人的调查，还包含与房产商签定的购房合同或者协议，并要有购房交款证明目前个人先交房款的30%也有可能今后会降到20%但再降低银行的风险就大了其次是对房产商的调查，包含房产商与贷款申请人签定的住房合同或者协议，这也是非常重要的房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给买者与银行住房贷款带来烦恼与风险总之，个人住房贷款还款期比较长，为了避免不必要的烦恼，银行为安全起见会进行必要的调查在国外，调查期通常一个月到三个月54商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多少？能不能提早还根据中国人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房全部房款或者评估价值的80%但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、项目的建设情况、个人的经济情况等不一致而不一致各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年只要贷款期限与年龄加起来不超过70年，即40岁下列的人士，通常都能申请到30年的贷款对资金充裕、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利能够借入长期资金，同时对外作出短期投资，回报足以偿还长期借贷并有赢余关于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，因此还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期（10T5年）贷款比较合适北京银行现在也能够实现提早部分或者全部还款假如购房人收入增加，能够提早偿还部分贷款本金或者者是一次性偿还贷款本息需要提早还款的应提早15天向银行提出申请，经贷款银行同意后，与贷款银行签定变更协议关于提早部分还款，建行规定务必还月还款额的整倍数，工商行从1997年底开办了任意时间、任意金额（超过还款额度）的提早还款业务贷款利息分两档，即1-5年是一档，6-30年是一档现行的年利率是贷款期限为5年以内（含5年）的，年利率为

5.31%；贷款期限在5年以上的，年利率为

5.58%在提早还款时，假如你原先申请的是6--30年的，而最终在1—5年内还清，利息还要按6-30年那一档计算另外，个人住房贷款的利率不是一成不变的，假如人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年1月1日起通过借款人并执行新的税率55如何申请商业性个人住房贷款？各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，说明如何申请商业性个人住房贷款根据中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款务必具备下列六个条件

①有北京市户口或者有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等；

②务必有稳固的经济收入；

③已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、协议或者有关批准文件等；

④不低于所购买房款20%以上的首付款；

⑤能够提供担保；

⑥与银行签订合作协议56福利分房如何做抵押贷款？假如您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款申请贷款时需提供售房单位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同57个人住房贷款要注意点啥？第

一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额与比例经济实力的内容包含存款与可变现资产两大部分后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等第

二、对家庭未来的收入及支出作合理的预期这包含收入预期与未来大额支出的预期前者要考虑的因素包含年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观进展趋势等通常来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高个体经营者与规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，慎重制定贷款及还款计划后者要考虑的因素包含结婚、生育、健康、求学、出国与购买其他大额消费品等假如您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力第

三、学会计算自己的还款能力还款能力是决定可贷款额度的重要根据还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额在计算时要考虑到收入与支出的可能变化第

四、学会计算自己的可贷额度借款人的可贷额度可用这样的公式计算可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额X10000元第

五、组合贷款的最优组合原则公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少由于公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠第

六、首期付款的宽松原则首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修与更新家具、家电等室内用品58贷款一一自己办还是找代理？a、自己办贷款省钱、费时间假如不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟通常就能完成了（组合贷款由于涉及到公积金贷款与商业贷款两项，要烦恼一些）但由于贷款所需的材料较多如身份证、户口本、各类发票、证明文件等，买房人往往会由于材料带不全跑冤枉路另外，表格的填写也较烦恼，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清晰就得一切重来尽管各银行都有咨询电话，但经常占线因此，买房人实际办贷款时就不只是五六趟的理想状态了b、找代理办贷款花钱买方便目前可代办贷款的机构很多，收费各不相同，但服务效果基本一致贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款值得注意的是，通常代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协助贷款人填写申请表与贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费服务范围是核查买卖双方的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交59当抵押的房地产发生意外时，抵押人与抵押权人该怎么办？抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止缺失的扩大由于不可抗力等自然原因造成抵押物损毁、灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保由于抵押人本身的有意或者过失造成抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保不管在何种情况下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，关于抵押权人贷款银行来说尤为重要这是由于当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿假如抵押的房地产发生损毁、灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款因此当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取一定的措施，来保障它的利益1假如是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为，并有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者者提供与减少的价值相当的担保2假如抵押人对抵押房地产的损毁、灭失无过错的，即抵押房地产的损毁、灭失是由于第三人的原因或者不可抗力的原因如地震、洪水等造成的，那么抵押权人能够在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供新的担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保60是所有的房地产都能够抵押吗？关于什么房地产能够设定抵押，什么房地产依法不能够抵押，在《中华人民共与国担保法》与有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下能够设定抵押的房地产，包含通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权与土地使用权、预售商品房、在建工程具体又能够分为1依法通过出让、转让补交地价方式取得的国有土地使用权；2公司、企业、经济组织或者个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；3依法获得的预售商品房；4依法有权处分的国有土地使用权与房屋及地上定着物；5依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权依法不能够抵押的房地产有1权属有争议的房地产；2已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；3用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；4列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；5被依法查封、扣押或者采取其他诉讼保全措施的房地产；6未依法登记领取权属证书的房地产；7未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；8行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；9耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律同意抵押的除外以房地产设定的抵押时，要注意下列问题:1以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押以出让方式取得的国有土地使用权能够抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押2乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押集体土地的使用权在通常情况下是不同意设定抵押的，只有在下列两种情况下才同意设定抵押一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押3为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限假如要以共同所有的房地产来设定时，则务必取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人4外商投资企业与股份制企业以其房地产设定抵押时，务必通过企业董事会或者联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限与土地的使用年限61房地产抵押的合同应当具备什么条款？以房地产设定抵押，抵押人与抵押权人应当签订的抵押合同根据我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款1抵押当事人的自然情况；2抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属及权证编号；3被担保的主债权的种类、数额；4债务人履行债务的期限；5抵押担保的范围；6抵押物的占管人、占管方式与责任，意外毁损与灭失的风险责任；⑺抵押权人处分抵押房地产的方式;8争议的解决方式;9抵押当事人约定的其他事项62房地产抵押贷款的利息计算与本金偿还方式有哪几种？房地产抵押贷款根据利息计算与本金偿还方式的不一致，能够分为下列几种1渐进式抵押贷款这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或者每次还款额相同但还款的时间间隔逐步变小计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定2递减式还款抵押贷款这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息比如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息因此，贷款人应付本息逐期相继减少3定息抵押贷款这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法这种抵押贷款方法对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率这是由于通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平4重新协议利率抵押贷款或者滚动抵押贷款这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或者5年，同意双方重新协议抵押利率有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点利用渐进式抵押贷款能够减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款能够使贷款人在利率上升后将缺失转移给借贷人但有的时候会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押与可调整利率抵押贷款等形式63购房宝典怎么验收精装修房每年年底都是楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装住宅的消费者也随之增加，很多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格？-验收精装房根据的标准北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行业使用的验收标准有两个一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》（本版将陆续刊登），另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收-什么装修项目应注意验收由于北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或者多或者少地存在一些由于气候原因产生的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上:检查厨房卫生间的上下水管道看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，能够把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果检查配电线路打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮假如条件同意还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号检查木工制品与油漆工制品这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上能够靠我们的眼睛去观察检验墙地豉的空鼓问题检查厨房卫生间与其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就能够了，假如空鼓率超过3%说明存在质量问题（空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少）检查细节对一些边边角角的地方做认真检查，如卫生间门口是否有挡水条窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等-检查建材的品牌与合同是否相符

（十三）双方约定的其他事项9问商品房销售有几种计价方法与商品房建筑面积的规定？答商品房销售能够按套（单元）计价，也能够按套内建筑面积或者者建筑面积计价商品房建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积构成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担责任10问《商品房销售管理办法》对按套（单元）计价的现售房屋有什么规定？答按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图平面图应当标明全面尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，有关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者者有关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人能够退房或者者与房地产开发企业重新约定总价款买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任11问按套内建筑面积或者者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理？答

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人，同时支付已付房价款利息.买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人面积误差比二（产权登记面积-合同约定面积）X100%合同约定面积12问房产广告如何才能做到不违法答《商品房销售管理办法》出台后，很多开发商在研究该办法的同时，也产生了很多的疑问与困惑，其中关于房产广告感受越来越不好做了，好像一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商与有关部门引起重视在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但在宣传时，应当注意相应的一些问题另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌据熟悉，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原先合同约定的品牌不符的问题建材产品与设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降文/本报记者蔺丽爽名词解释空鼓局部面层材料与基层没有胶合剂或者胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱与，形成空鼓64住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？在北京我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区居民，这些广告收益是否与他们有直接关系关于这个问题，由于按“套”或者“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，因此，购房客户应是公共建筑的按份共有人楼房的屋顶尽管是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务因此，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有因此，在楼顶上搭建广告牌，或者在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用而同意他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益根据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分这四项权能只能由所有权人行使或者由所有权人授权他人行使假如非所有权人未得到所有权人的事先许可或者事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或者追认、非共有人在未得到共有人的同意或者追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能尽管，各方由于所占的共有权份额不一致，权利大小不一致，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体各方的共有权均应得到尊重与保护开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不能够，但应该向其他共有人一一已购房客户通报情况，征得所有共有人的同意假如此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，通常按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或者是分配给全体共有人，或者是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有这个案例中，开发商假如没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有，这是不对的而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律根据，已经分割了其他共人的合法权益65公共区域的照明费如何分摊？住宅楼内公共照明系统属公共设施其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费

[1996]266号）的规定，该能源费用能够计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊目前我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题66物业管理公司有权罚款吗？从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定与实施罚款行为就务必以《中华人民共与国行政处罚法》为法律根据，不能违反法律的规定《行政处罚法》第十五条规定“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或者非法人组织，不是行政机关，因此无权实施包含罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的其一，很多物业管理企业的心态与指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，因此在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其中之一消除其对职能、权利的错误懂得，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义其二，一些装修人员在施工区域吸烟与搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或者民事损害行为，物业管理公司能够制止，也能够要求他们支付违约金或者赔偿金，但不能罚款违约金或者赔偿金以实际缺失与违约责任为准综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金与赔偿金进行管理67物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有同意物业管理企业服务的权利在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致履行了有关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致但是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系与物业管理关系的主体他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任开发商能够按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至能够要求解除合同等能够双方谈，也能够打官司但假如该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包含水、电、气、暖等设施设备的良好使用等物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人（包含开发商）则不能对这种权益进行侵害现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，事实上质就是由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的假设该住户欠交物业管理费或者欠交水电费，物业管理公司在这时候能够按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应但即便是这个时候，也是物业管理公司根据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣68物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等顺利办下来倒也无事，但有的时候就可能出现问题有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或者更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或者争吵在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是关于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之我国《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行先说“自己履行，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或者其他机构来履行交付房屋的义务假如确实有困难，能够让其他机构代理办理入住手续，那么作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务现在我们能够发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关作为房屋买卖关系当事人的开发商，务必向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来假如开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的广大的业主之因此不满，往往就在于此总的说来，不管是开发商也好，物业管理公司也好，都不能由于业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害69物业公司是否有权收取装修管理费？装修管理费该不该收？现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用这些费用总体看来，分为两种类型，一是能够退还的，二是不退还的要退还的部分，要紧是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称之装修管理费上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不一致的小区、不一致的物业管理公司标准差别不小，就是同一个小区、同样的物业管理机构，情况也有很大不一致这要紧是由于，国家关于装修管理费等并没有一个明确的规定，因此各家物业管理机构就根据自己的情况来制定标准，互相之间差别就很大，随意性也比较大正是由于这样，很多的业主有意见，很多人认为，既然国家没有规定，物业管理公司就不能收这钱还有些人认为，这些费用随意性大，因此对这钱的使用、效用等情况表示不信任每个小区估计都能见到业主与物业管理公司之间，由于这些问题而发生争吵我们分析这些问题，需要结合实际生活首先，关于装修队伍的押金，还是应该收取的实际生活中，确实有很多的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等，引起了其他业主的极大不满事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金，假如在装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、财产方面的缺失等情形时，从这笔押金中支付假如装修过程一切平安，没有出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还应该说，这是一个比较好的监督、操纵、补救的好办法烦恼的是不退还的装修管理费部分，物业管理公司普遍认为，装修时，他们要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力开支这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，因此这些开支不能在物业管理费中列支，而要额外单独收取这笔钱到底该不该收，不能绝对地以是否具有有关的法规为标准，毕竟法规存在着一定欠缺由于物业管理公司与业主间是平等的民事主体，他们之间存在着服务合同关系物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费假如物业管理公司提供了额外的服务，并被业主同意，那么物业管理公司就有理由要求相应的对价反之，假如并没有额外的服务，就不可巧立名目收费物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主支付物业管理费并不是要求物业管理公司成为自己家庭私用仆人，装修假如只是在业主屋里与世隔绝地进行，也没有进行管理的必要物业管理公司是为全体业主服务的，因此他们通常并不管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等等，只有当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成缺失，才需要物业管理公司进行管理估计任何物业管理公司都不可能声称自己只管不进行装修的物业，对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分况且，收益与责任是相对应的，物业管理公司假如收取了装修管理费，假如装修工作出现对物业的损坏，那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢？实践中大都是只收钱不负责，除了问题推到装修公司、工人身上，还要扣他们的押金，这是非常矛盾了，也很不合理也有些物业管理公司称装修时候，必定有很多工人，也就必定增加工作量，因此要另外收钱，按照这样的理论，很难说服业主因此装修押金就基本上解决问题了，不应该收取什么管理费事实上大多数的业主也都意识到，物业管理机构关于房屋装修等活动加以管理是很有必要的问题是，管理是不是就等于收钱上述情形的出现，反映出很多物业管理公司还是没有把自己置于与业主平等的民事主体地位，习惯于用各类强制性、武断的规定来解决新问题，但是这样实际上是不可能解决问题的70小修、中修、大修包含什么内容？答根据京房修字［1994］第521号文件规定，大修工程是指需牵动或者拆换部分主体构件或者设备，但不需要全部拆除的工程中修工程是指需牵动或者拆换少量主体结构或者少量设备但保持原房（或者设备）的结构与规模的工程小修工程是指即使修复房屋（或者设备）在使用过程中其构部件小的损坏，以保证房屋（或者设备）原有完损等级的日常养护工程具体内容可参照京房地修字［1998］第799号文，京房地修字［1999］第601号文及京房地修字［1999］第930号文等71小区的停车费是按什么标准收取的？小区停车费机动车按每月每辆大型车210元、小型车150元，准机动车按各区县制定的标准执行祥见《区、县物价局制定物业收费项目与标准一览表》72居民应该交纳什么垃圾处理费用，如何交纳？住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用⑴保洁费196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户标准在2-5元之间，具体标准由各区县物价部门制定其服务内容为房屋及小区保洁⑵垃圾清运费根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》（京价收字｛1999｝第三产业53号）的规定居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场⑶生活垃圾自理费根据北京市人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通告》的规定本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元费用由街道办事处与乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用要紧用于城市生活垃圾的处理73物业管理公司与业主的维修责任如何划分业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位与设备，包含水、电、气、户表以内的管线与自用阳台，由业主负责维修房屋的共用部位与共用设施设备，包含房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线与消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护与维修住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任物业所有人能够自行维修养护其自用部分与自用设备，也能够委托物业管理公司或者其他专业维修人员代修由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成缺失的，业主应当赔偿缺失人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成缺失的，应当赔偿缺失74业主委员会应如何成立？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护业主委员会的宗旨是保护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，保护本物业的公共秩序，制造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力与必要工作时间的成年人担任在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或者物业管理企业、业主代表构成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生75小区绿化面积的标准是多少？绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间与活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准

1、小区要封闭管理保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静

2、要有足够的绿化面积新区住宅建设的绿地率不低于30%旧区不低于25%绿地指标组团不低于

0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，因此成片的绿地就应满足很多于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地（如儿童游戏场），并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要76公共区域的水电费如何摊销关于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计委、建设部［1996］第266号文件）的规定公共区域的能源费用能够计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分关于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一保护管理77我正准备装修房屋，物业管理公司向我收取装修押金，还要交纳装修管理费这合理吗？关于装修管理的问题，市建委、市国土资源与房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有下列几个要求

①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；

②住户装修时，务必向物业管理公司申报，经批准后实施；

③住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各类管线；

④为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司能够收些押金，事后应及时退还；

⑤物业管理公司收取装修管理费，没有根据78我是一个普通小区的居民，除了要交给物业管理公司清洁费外，还要交给环卫局垃圾清运费，交给居委会垃圾处理费，怎么有这么多收费？住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用

①清洁费196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户的标准在2-5万元之间，具体标准由各区县物价部门制定其服务内容为房屋及小区保洁

②垃圾清运费根据市物价局，财政局颁布的《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》（京价收字［1999］第253号）的规定居形象广告能够做根据《广告公布规定》第五条、第六条的规定，开发商在公布预售商品房广告时，应当具有销售许可证证明同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售机构名称与销售许可证书号但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介绍房地产项目名称的，能够不必载明上述事项”因此，笔者懂得项目在取得销售许可证往常，具体的销售广告是不能公布的，但假如仅仅是对项目做形象宣传则能够公布未实现的细节先告知根据《广告公布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者者建设中，应当在广告中注明”“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明”据此，假如在期房销售中，涉及到规划道路、配套设施、物业管理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知这一规定关于开发商而言，还是具有实际的操作价值的，由于许多购房者之因此在签约时，对很多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，要紧是有许多细节，开发商没有事先告知促销广告要严谨根据《中华人民共与国广告法》第九条第二款的规定，”广告中说明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种与数量”因此，假如刊登促销广告的，要标明赠品的细节此外，根据《反不正当竞争法》与《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，假如售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币广告承诺口说无凭根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构公布的商品房销售广告与宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而根据《中华人民民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场

③生活垃圾处理费根据北京人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法试行的通知》的规定本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元，按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元费用由街道办事处与乡，镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用要紧用于城市生活垃圾的处理79进行房产评估是需准备的材料1房屋产权资料a、房地产使用权证b、土地所有权证c、房屋买卖契2他项权利说明3房产位置图4房产技术档案5房产经济档案80应当选择什么样的评估机构？据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，务必具备一定数量的房地产估价专业人员与规定的注册资本”，具有经营资格的估价机构、由房地产管理本么根据专业人员状况、经营业绩与注册资本评出不一致等级不一致等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不一致因此在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级能够对该事务所的业务水平有个大概熟悉由于各评估机构的业务进展方向、工作经验、人员素养也有议定差异，因此要委托信誉度较高的机构81房地产价格评估的程序是如何的？估价程序通常包含同意估价委托；明确估价基本领项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档82二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价？1购买房屋时可能需要房地产估价交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门假如认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的根据此外，交易双方为确定合理的交易价格，也能够委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考2进行房地产保险时需要房地产估价房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估与保险事故发生或者缺失程度评估房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或者意外事故而遭受缺失折建筑物的价值3申请抵押贷款时需要房地产估价向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估4遇到征地与房屋拆迁时，需进行补偿估价5发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考根据83什么是专业房地产价格评估？房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不一致的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测与推断84什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之与它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标它包含三项，即使用面积、辅助面积与结构面积由于建筑面积是计算商品房价格的结算数据，因此关于购房者来说，熟悉建筑面积的计算方法是非常重要的在住宅建筑中，计算建筑面积的范围与方法是1单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算单层住宅如内部带有部分楼层如阁楼也应计算建筑面积2多层或者高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总与计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或者二层以上按外墙外围水平面积计算3地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙不包含采光井、防潮层及其保护墙外围的水平面积计算4用深基础做地下架空层加以利用，层高超

2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积5穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积6电梯井、提物井、垃圾道、管道井与附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积7住宅建筑内的技术层放置各类设备与修理养护用层高超过

2.2米的按技术层外围水平面积计算建筑面积8独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积9突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积10两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积11突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积12封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积凹阳台按其阳台净面积包含阳台栏板的一半计算建筑面积挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积13住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯包含疏散梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯包含疏散梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有1突出墙面的构件配件、艺术装饰与挂壁板，如柱、垛、勒脚等2检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯3独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物4没有围护结构的屋顶水箱间5层高在

2.2米以内的技术层设备层6单层住宅的分隔操作间、操纵室、仪表间等单层房间7层高小于

2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间从以上能够看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强消费者在购房时，假如对此不熟悉，或者者对计算出的结果表示怀疑，能够咨询专业人员或者请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算85什么是住宅的开间、进深、层高与净高？1住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中对住宅的开间在设计上有严格的规定砖混结构住宅建筑的开间常使用下列参数

2.1米、

2.4米、

2.7米、

3.0米、

3.3米、

3.6米、

3.9米、

4.2米2住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数

3.0米、

3.3米、

3.6米、

3.9米、

4.2米、

4.5米、

4.8米、

5.1米、

5.4米、

5.7米、

6.0米为了保证住宅具有良好的自然采光与通风条件，进深不宜过长3住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或者楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度在1987年公布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高使用的参数为

2.6米、

2.7米、

2.8米4住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或者楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高与层高的关系能够用公式来表示净高二层高-楼板厚度即层高与楼板厚度的差叫“净高”商品住宅的开间、进深与层高即住宅的宽度、长度与高度，这三大指标是确定住宅价格的重要因素假如住宅的尺寸越大即开间、进深、层高越大，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要与经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可86什么是建筑容积率、建筑密度与绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置与人文环境外，对生活的质量也越来越注重他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之与与规划建设用地之比绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，通常包含建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等87商品房广告中的起步价是什么意思？在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词在广告中见到的起步价格通常是指顶层、朝向不好的楼房价格，而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元通常来说，房地产开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，从某种意义上说，“起步价”能够认为是该房地产的最低价格从目前市场上看开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5%二楼价为起价加15%三楼价为起价加25%四楼价为起价加20%五楼价为起价加10%但是有的房地产开发企业的“起步价”，则是根据市场需求与销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心面对商品房价格“朦胧”的问题，购房者不仅要学会懂得起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数88房屋权属登记涉及什么内容？房屋权属证书是真正拥有所购房屋的标志根据有关规定，自1998年1月1日起，直辖市、省会城市、计划单列市都须启用全国统一的房屋权属证书，其他市、县可陆续启用，最晚延期到1998年7月1日使用全国统一的房产产权证书，是为规范房屋所有权登记发证工作的秩序一是制止多级、多部门发放房屋权属证书，二是防止违法分子伪造房屋权属证书关于变相为购房者担保房屋所有权的证书，消费者应当认清，如“荣誉村民证书”、〃某乡产权保证书”等都是摆设品，真正发生房屋纠纷，这样的证书是不具备法律效力的房屋权属证书包含《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种在房主进行交易、出租、抵押、典当等事务时，唯有持统一房产证才是受法律保护的换句话说，假如所持房屋产权证书不是统一房产证，那么当你将来想把此房卖掉，再买新房时就很难如愿了另外，根据有关法律、法规的规定，发生下列情况的，房产权力人应当在规定的期限内持有效证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书新建房屋；房产权属转移（买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等）；房产权力人更换法定名称或者者房屋坐落的街道、门牌号发生变代、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毁、使用房屋现状变更；设定他项权利（房地产抵押权、典权）；房屋或者者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等随着房改的加速进行，住房商品化步伐必定加快，把住房屋产权证这颗“定盘星”，您的安乐窝才无后顾之忧89购房后为什么要办理产权证？《中华人民共与国城市房地产管理法》第五十九条规定”国家实行土地使用权与房屋所有权登记发证制度”可见，我国的城市房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书房地产权属登记是房地产产权管理的要紧行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房产所有权的法定手续凡在规定登记范围内的房产，不管属谁所有，都务必按照所有权登记办法的规定，向房地产所在地的房地产机关申请产权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证，产权即得到法律上的承认产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分与收益权利，任何其他人无权干涉或者妨碍，否则产权人可依法请求法律保护那么，房地产权属登记涉及什么方面呢？通常来说要紧有

1、新生的房地产权需要通过登记加以确认与公示

2、房地产产权发生转移，权利人需要通过登记取得法律对其权利的确认，并将产权变动的事实通过登记予以公示

3、当事人就房地产设定权利与撤销往常设定的权利时，也需要通过登记予以公示，如抵押90购买期房要注意些什么购买期房时，先要对住宅市场进行熟悉，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方是否具有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致如不一致则要查清后再决定由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，因此，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就能够放心买购买期房时最好随工程进度使用分期付款或者公积金、按揭贷款由于购买期房与现房相比，存在两个方面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或者公积金、按揭贷款承担的资金风险就小一点当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房能够一次性付款，这样能够享受房屋升值带来的利益92选择现房但是大有学问选择现房首先看是否明厅明室起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光能够避免白天开灯，节约能源另外，阳光灿烂会使您的生活更开心大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，由于家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过现代化的炊具要求有较大的空间，这样才能将各类炊具等安装好卫生间通常只设浴盆、坐便器、洗手池三件，事实上再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节约90%另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理还有，通风问题也要认真考虑选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气房屋的隔热、保温与防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料与厚度对你的居室温度会有很大影响93如何用好搜集来的楼书别墅、公寓、普通住宅并没有划清界限，假如您在一个楼书上看到“别墅式公寓”、“公寓式住宅”这样的字眼时，一定不要不明白，进展商在给予所建项目更高级、更高档的构成成分您只要根据自己的购买实力及居住需求去选购物业而不用问它到底是公寓还是普通住宅起价不是均价在楼书上，您可能会看到令人心动的售价，但须注意，这只是是该项目的“起价”所谓“起价”，就是在理论上该楼盘中朝向、楼层、户型最差的一间房子的售价，而您中意的房子，其售价通常会高于“起价”效果图不是实景事实上效果图与将来实景的区别，倒不是外力面的色彩有多大偏差，而是配套设施的跟进速度在效果图中，生活商业设施是那样清晰可鉴，但当您住进这样的楼房后，由于后期工程进度并不是进展商说了算，因此，整个小区的配套设施的跟进也就要视小区的整体销售状况了承诺不等于能够签到合同里在很多楼书中，关于卫浴设施、装饰材料、电梯等，进展商都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个牌号、何等规格；关于周边环境描述则可能出现这样的词语“距……多少公里，车程为多少分钟”但假如您自己体验，则可能是这样的结果”车程仅10分钟”是指午夜94购房时是选择现房好还是期房好消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性与直观性消费者在购房前能够对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面进行全面地熟悉，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行参照比较由于现房是已经建好的实物，购房者能够亲眼看到自己将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付，质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险做到心中有数，具有较大的安全性同时，随着现房建成后，其配套的物业管理已经展开购房者能够直接熟悉所购房屋地区的治安、环境、卫生、维修与配套设施的设置等物业管理工作的优劣，从而为自己的具体购房决策提供了根据由于现房是已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性，产权的性质进行调查也是比较容易的购买现房假如要说有什么不利之处的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些期房在港、澳地区称作买“楼花”，这是当前房地产开发普遍使用的一种房屋销售方式购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目购买期房最大的好处是能够以较低的价格购房，在同等条件下，期房的价格通常要比现房便宜，可能会获得所购期房的增值收益但是购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生共与国合同法》的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约则要承担相应的法律责任（点评）13巧识房产证的真伪首先，格式内容不一样新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制新证共分三种即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》内页印有统一规范的填写项目由因此统一监制、独家印制保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性其次，权证印制质量上乘封面为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，使用了护照与钞票印制工艺第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等第四，发证机关与用印真实按照以上新证的特点从总体看它的印制质量由于新证是独家按照专门工艺与选材印制，它的质量、质地与印制非通常可比印制精良者为真，印制粗糙者为伪最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点与防伪功能要紧有下列儿个方面建房注册号由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号发证机关（盖章）这里要注意两个方面一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局）或者市（县）人民政府别的任何单位或者部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的团花在封面里页有土红、翠绿二色细纹构成的五瓣叠加团花线条流畅，纹理清晰花边首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框花纹细腻、清晰暗印、水印所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印将纸对着光亮处，则可见高层或者多层水印房屋活配套是否齐全开发商所做出的各类承诺能否兑现等都是未知数购房者无法直接检查自己所购房屋的具体状况，购房者与开发商之间产生纠分的可能性较大这使购买期房者可能要承担下列三个方面的风险1房屋延期交付使用风险其中包含两个方面:

①购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法表达;

②属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间2房屋内在品质变换的风险开发商由于市场信誉与资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或者延迟使用使购房者蒙受缺失其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面积与实际面积有很大的出入3房屋权属证件无法按期得到的风险由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件由此能够导致购房者蒙受产权再转换或者抵押融资受阻的风险另外，假如购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场下滑，房地产价格下降所带来的缺失总之，消费者在购买房屋时，是选择现房还是期房，要由购房者根据自己的资金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素来作出推断95获得购房信息有什么渠道

①媒体广告包含报刊杂志上的广告，广播电视广告与招商广告等；

②网上查询；

③亲友介绍；

④开发商或者代理商邮寄、发送的宣传品；

⑤售楼书；

⑥现场广告牌；

⑦现场展示样板房；

⑧房地产交易展示会；

⑨直接与房地产营销人员进行交流；⑩其他途径，包含向北京市房地产交易中心、北京市房地产交易所、房地产中介咨询公司处查询关于房地产交易的各类资料96什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权与处分权？房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利《中华人民共与国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权与处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有的时候也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况比如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使房屋的使用权是对房屋的实际利用权力通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各类收益比如出租房屋，房主从房客处收取租金房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能房屋的处分权由房主行使有的时候房屋处分权也受到一定的限制如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人能够处分房屋并优先受偿97什么是住宅的“全部产权”与“部分产权”？国务院公布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”与“部分产权”都作了明确的规定“全部产权”是指按市场价与成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权经济适用房亦属于全部产权“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，能够继承与出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人与单位所占的产权比例进行分配“部分产权”与“全部产权”的不一致之处在于，“部分产权”尽管具有永久使用权与继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权98申请房屋所有权变更应提交什么证件？房屋在转让、交换、赠与、继承之后，其所有权将随之发生转移，当事人双方须到房地产管理部门申请登记，并办理房屋所有权变更手续根据有关规定，在当地房地产交易所申请办理城市房屋所有权登记或者转让、变更手续时，应该按照下列不一致的情况分别提交下列不一致的证件

1、新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证与建筑图纸关于新建造的商品房来讲，这项工作通常由开发商来完成，也就是由开发商依照规定程序完成整个项目的所有权办证工作，领取通常所讲的“大产权证”之后，开发商再用已领取的大产权证，分别为每一个住户领取个人房屋所有权证关于翻建、扩展的房屋，除了提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证与图纸外，还须提交房屋原产权证件

2、购买的房屋，须提交原房产产权证、买卖合同及完税证据

3、受赠的房屋，须提交原房产产权证、赠与书、与公证书

4、属于交换的房屋，须提交原房屋所有权证、双方签订的协议书或者契约

5、属于继承的房屋，须提交房屋所有权证、遗嘱、继承人同意遗产或者认可他人同意遗产的证明

6、属于析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或者分割单

7、属于获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证与批准拆除的证件需要提醒登记人注意的是，根据有关规定，在办理房屋所有权登记时，假如申请人提供的证件不齐全或者是不清晰，登记机关有权暂缓或者不予办理登记99如何办理房屋产权过户登记手续？《城市房地产开发经营管理条例》中规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更与房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更与房屋所有权登记手续房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更与房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”房屋买卖的所有权过户与转移登记，通常在购房者购房后，由买卖双方或者售房单位代理到住房所在地房产与土地管理部门办理过户与产权转移登记手续房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》与《房屋他项权证》三种《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人《房屋共有权保持证》发给房屋共有人《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证申请人应提交补领新证申请书与登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用100什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续城市房地产权属都务必向房地产所在地的房地产管理机关申请登记经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况与房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载房地产登记能够起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用101住宅的结构有什么形式？商品住宅的结构形式要紧是以其承重结构所用的材料来划分，通常能够分为“砖混结构、砖木结构与钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下1石专混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等使用砖或者砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等使用钢筋混凝土结构通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分豉墙承重的结构2砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱使用砖砌筑或者砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋3钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的要紧承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或者其他材料填充这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用102买房后是否拥有土地所有权？根据《中华人民共与国土地管理法》的规定我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制与劳动群众集体所有制城市市区的土地属于全民所有，农村与城市效区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地与自留地、自留山属于集体所有同时还规定，国有土地能够依法确定给全民所有制单位与集体所有制单位使用，国有土地与集体所有的土地能够依法确定给个人使用《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》中还规定“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”根据上述规定，消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权时分的行车时间103“70年土地使用权”等于房屋产权仅有70年吗购房者在与销售方签订合同时，正规的合同中通常都要有条款注明，房屋所占用土地的使用年限为多少年住宅用地通常为70年根据此项条款，经常有一些购房者提出这样的疑问既然土地使用权只有70年，那么是不是我买的房子其所有权也只有70年呢？《城市房地产管理法》第二十一条规定土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的能够申请继续使用104什么房产的房产税能够免征？根据《中华人民共与国房产税暂行条例》的规定，下列房产免纳房产税1国家机关、人民团体、军队自用的房产；2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4个人所有非营业用的房产；5经财政部批准免税的其他房产105出租房屋如何办理纳税手续？企业、自收自支事业单位与房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手续时缴纳各项税其他单位与个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有权证、国有土地使用证与租赁合同等有关材料，主动到单位所在地或者居住地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、企业所得税与个人所得税假如未按规定自觉履行纳税义务，则按税收征收管理法有关规定进行处罚106什么是城市土地使用税？购房者如何纳税根据1988年7月通过的《中华人民共与国城镇土地使用税暂行条例》，征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行在此之前，许多城市一直是征收土地使用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位与个人租住公有住宅的住户不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税征税的目的是为了更合理地利用城镇土地调节土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率城镇土地使用税以纳税人的实际占用（使用）的土地面积为计税根据，按照固定税额征收购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包含院、公共走道等等业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定与分摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的根据，通过立法执行为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不一致的税额按每平米税额计算，大城市

0.5-10元中等城市

0.4-8元，小城市

0.3-8元，县镇、建制镇、工矿区

0.2-4元城镇土地使用税通常按年计算，分期缴纳（分期标准为半年、一季等等）税收工作由当地税务部门负责缴纳期限由各地自行规定107购买经济适用住房要交什么税费？购买经济适用住房的税费如下

1、在交易过程中

①契税买方缴纳房价款的4猊建筑面积在120平方米下列的减半交纳，即交2虬

②买卖手续费120平方米下列（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元

③印花税买方房价款的

0.5%

④公共维修基金购房款的2%

2、在申办产权证过程中

①登记费每建筑平方米

0.3元

②房屋所有权工本费每证收费4元

③印花税每件5元108如何确定房屋财产保险的保险金额？房屋财产保险合同中的保险金额是被保险人对房屋的投保金额，也是保险人计算保险费的根据与承担补偿责任的最高限额在签订房屋财产保险合同时，务必订明房屋的保险金额根据我国财产保险制度的规定，确定房屋财产的保险金额将根据房屋属于企业还是家庭而是完全不一致的企业房产保险金额的确定有三种方式1按照帐面原值确定保险金额帐面原值指的是房产在建造或者购置时所支出的货币总额按帐面投保是一种不足额的投保2按照帐面原值加成数确定保险金额帐面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值这种投保为足额投保即保险金额相当于财产实际价值的保险3按重置重建成本投保重置重建成本即重新购置或者重新建造房屋所需支付的全部费用家庭财产由于没有帐册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定109什么是契税？购房者如何纳税？契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收它是对房地产产权变动征收的一种专门税种

1、征收范围及纳税人由购买、承典、受赠或者交换房屋及土地使用权的单位与个人交纳

2、税率1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%〜5%具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定北京市确定的税率为4%目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收110什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动与经济交往中书立、领受凭证征收的一种税它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点

1、征税范围及纳税人印花税的课税对象是房地产交易中的各类凭证应纳印花税的凭证在《中华人民共与国印花税暂行条例》中列举了13类房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一印花税由应纳税凭证的书立人或者领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，假如立据人未缴或者少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴

2、税率与计税方法房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花其应纳税额的计算公式为应纳税额=计税金额又适用税率

3、减税、免税规定房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税

4、纳税地点、期限与缴纳方法印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式整个缴纳完税的程序是在凭证书立或者领受的同时一，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销注销的方法是能够用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善储存一个时期，以便税务人员进行纳税检查对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或者完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章111房产交易应缴纳哪几种税编号在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号同一发证机关的权证号码是连续的发证编号即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致（点评:14购买手续不全的商品房会有什么风险现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各类务必的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出购房者若不经意或者由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或者多或者少地承担一定的风险可能造成的不良后果有

①取得权属证件的时间没有保证

②为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等

③房屋能够使用，但无法取得产权，不能转让与出租

④房屋被政府没收或者拆除（点评）15商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系（如夫妻关系、父母子女关系），可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理（点评）16为什么要办理商品房预售、预购登记手续办理商品房预售、预购登记手续，能够通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性与唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，能够减少因不熟悉政策或者其它情况而造成投资风险；对卖方来说也能够减少因不必要的纠纷造成的缺失17商品房的销售面积如何计算税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此熟悉税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要房产交易涉及到的税共有8种，包含营业税、城市建设保护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、企业所得税与所得税购房人交纳的要紧是印花税与契税112签订一份严谨的房产买卖合同，保障您的合法权益买房务必慎重，不能盲目投资，更不能贪图小利或者眼前利益为使购房有所保障，没有后顾之优，购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的通过公证的房产买卖合同事先还要做一番全面的调查准备工作这些调查准备工作的内容，首先是审查进展商的资格从法律上讲，即指进展商是否具有合同签约的主体资格一个合格的进展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照，立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内（外）销售许可证假如是现房，还应有工程验收合格证购房者对房屋质量合格证要认真审查，必要时复印留存只有进展商具备了上述证照文件，才能证明其享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同购买商品房在审查使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，是否是“有偿使用”若标有“临时”字样，则说明该单位还没有正式取得土地使用权；北京市房屋土地管理局分别于1994年与1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度，因此假如缺少销售许可证，则说明进展商的销售权利不具有合法性；另外在审查许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款假如以上这些要检验的证照不齐，建议购房人最好不要与这样的进展商签订合同，由于买了这样的房子的后果，极有可能就是入住后拿不到房产证，小区基础设施不完善造成生活不方便，或者者是购房人无法按时入住使用当然，签订合同前仅熟悉这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划与物业管理及社区进展前景等多方面进行考察，只有这样，所签的合同才不致盲目前期调查熟悉工作完成之后，购房人要与进展商签订正式的房产销售合同这一阶段非常重要，假如购房合同签订得不够慎重，条款不够清晰、准确，那么就会给以后留下许多后患，使自己受到缺失根据《中华人民共与国经济合同法》的规定，但凡合同都务必具备下列几方面的具体条款标的；数量与质量；价款与酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部与国家工商局制定颁布的《商品房买卖合同（示范文本）》，但即使是按照这一规范文本签订的合同，在必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积与购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定

1、有关房屋面积方面的条款购房者在签订购买现房合同时，在此条款中要求写明建筑面积，及其建筑面积中含共用面积的构成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与有用面积的比例；购买预售房屋的除应注意上述问题外还要注意暂测面积与实测面积的误差问题由于设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述误差在3%之内（含3%）视为正常误差，但误差部分应按实际面积与合同中规定的单价进行结算房号、单元在整楼中的位置示意图，单元的平面图也应在合同中写明或者作为附件

2、关于价格、收费、付款额方面的条款在通常合同中，价格条款应是比较明确的，每平方米多少钱但购买期房的人应注意，条款中应有细节项约束进展商不得随意加价，而且房价中不应包含其他各类不合理费用进展商要求购房者付出的各类款项，税费，购房者可要求售房方出示有关规定与证明文件，关于一些不合理的、缺少根据的收费，如进展商聘请律师的费用，委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付另外在合同中应明确、全面规定付款方式，如缴纳定金时间、数额、分期付款的步骤、数额等

3、房产销售合同中有关违约责任的条款通常都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人通常都不知其到底是如何含意我国《民法通则》第一百五十三条规定本法所称的”不可抗力“是指不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的但实际在房产交易中，现在有一些进展商却将此条款进行了延伸、扩张比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解人力不可抗拒自然灾害与其它事故，及售房主所不能操纵的其它原因造成的交房延期，销售方不承担责任这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的售房不能把进展商因自己的过错如对市场推断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该估计到而没有估计到的季节影响、上级与政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的另外在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方因此购房者在签合同时一定要全面地把质量要求写进合同如卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线畅通；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到同时合同中还能够规定房屋的保质期、附属设备保质期等再有就是售后物业管理的条款，也是购房人在签合同时容易忽略的内容目前我国关于物业管理方面的法律、法规及有关政策尚不健全，房产买卖双方责任确实不好界定，但购房人还是可能从下列几个方面进行把握，如业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等具体的说就是业主如何选择委托的物业管理公司，明确物业管理公司的职责，保证入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费113忽视《预售合同》附件，可能会惹出纠纷1998年初，某市发生了两起商品房纠纷其中一起是某进展商与预购人在《预售合同》附件“建筑结构、装修与设备标准”中约定该房屋“楼层高度

2.6米”7月，预购人入室装修发现房屋净高仅有

2.5米，遂提出退房另一起争议同样是因该附件产生双方签约时，进展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框架结构”的《预售合同》的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的《预售合同》附件上交房时惹出纠纷从上述情况看，业内人士认为，不重视商品房交易时合同特别是附件的签署是产生这类纠纷的根源附件是主合同的构成部分其效力等同于主合同的法律意义，往往会被忽视上述两起争议应该说是能够避免的比如，所谓“楼层高度”，它不是一个严谨的概念进展商在签约前就应注意，要么按建筑规范明确是“净高”还是“层高”，要么注写为“符合政府主管部门规定之标准”另一起承重结构争议中，根据许多间接书面材料综合分析，预购人在签署《预售合同》后半个月内，曾因欲调整屋内布局，在查阅与熟悉施工平面图并请专家自制改动承重墙体的图纸时，就已经明知建造中房屋是混合结构，而不是框架结构；也确实是售楼小姐随意地、不经心地误将一期商品房合同附件照样搬于二期非框架商品房的《预售合同》，而于合同签订八个月后，因其他原因引起要求退房的纠纷可见，正确约定《预售合同》附件的内容同样不可忽视，进展商在附件中所作的任何说明，包含建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等情况的约定，均将构成进展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容之一114房地产转让合同应具备什么条款？所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其它合法方式将房地产转移给他人的行为，按《房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面转让合同房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利与义务而达成的书面一致意见房地产转让合同的主体须是房产所有人；客体是土地使用权与房屋所有权在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或者房屋所有权经以合法形式转给受让方，受让方的要紧义务是同意房地产并向转让方付有关费用在日常实践中，房地产转让合同中应具备下列条款

1、双方当事人的姓名或者名称、住所假如订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名，假如是单位，则应写单位的全称但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人，有的时候为了联系上方便，写明地址、邮编、电话号码等

2、房地产权属证书名称及编号房地产转让时，转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有土地使用证、产权证等为了避免将来产生纠纷与记录房地产权属的现状，就应当在合同中标明权属证书的名称及编号

3、房地产的坐落位置、面积、四至界限合同中应具体标明房地产的位置，同时还就标明面积的大小及四至界限，标得越细越好，以免纠纷发生

4、土地使用权的取得方式、时间及年限在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式，是通过出让而取得还是通过划拨而取得的，什么时候取得的，政府准允使用年限为多长等

5、房地产的用途或者使用性质我国关于土地或者房屋使用的是规划许可使用制度一块土地，政府在进行规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更因此为了避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途

6、成交价格及支付方式这是房地产转让合同的核心条款成交价格就是转让房地产的价格，通常使用大写的方式，并应明确是以现金支付还是以支票支付；是一次性支付还是分期支付，支付的时间等等

7、房地产交付使用的时间及过户时间在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方由于房地产是以产权过户形式来表达所有权的转移，因此在合同中应约定双方办理权属过户的时间

8、双方的权利与义务如转让方的要紧义务是交付房地产，而受让方的要紧义务是支付有关费用等

9、违约责任合同中应写明假如一方不履行合同，应承担什么样的责任，如支付违约金、赔偿缺失、中止、解除合同等约定违约金的应写明违约金的具体数额或者计算方式

10、双方约定的其他事宜115如何办理房屋买卖合同公证？最近买了一套房，为了保证合同的合法性，想做一个合同的公证，请问应如何办理？新浪房产频道答申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交下列证明材料

1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件与授权委托书；

2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；

3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;

4、房屋买卖合同文本；当事人能够请公证机关代为草拟；

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；

6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等；房屋买卖合同应当包含下列内容1当事人的基本情况；2房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等；3房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定；4付款的时间方式等；5房屋竣工及交付的日期；6办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定；7违约责任；8其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等；9合同的签订日期、地点、签字人等商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积（即套内建筑面积）与分摊公用建筑面积之与即商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积的计算方法套内建筑面积二套内使用面积+套内墙风光积邛日台建筑面积

（1）套内使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或者参照《住宅建筑设计规范》计算

（2）套内墙风光积商品房套内使用空间周围的保护或者承重墙体，有共用墙及非共用墙两种［1］共用墙包含各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙与外墙（包含山墙）；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙风光积［2］非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积商品房分摊的公用建筑面积计算公式公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之与-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积彳各套套内建筑面积之与分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数18什么公用建筑面积可摊给购房人？什么公用建筑面积不得分摊给住户可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防操纵室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等与其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包含山墙）墙风光积水平投影面积的一半不应计入的公用建筑空间有仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包含物业管理用房）19公用建筑面积分摊的原则是什么新修订的有关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户20阳台面积怎么计算按现行的《建筑面积计算规则》

（1）封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，

（2）没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积21什么是套内墙风光积商品房各套内使用空间周围的保护或者承重墙体，分为共用墙体与非共用墙体共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔与外墙（包含山墙）共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙风光积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积22什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总与其中包含卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯（按投影面积）、阳台斜面屋顶结构的房间，层高低于

2.20米的部分不计入面积22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成？按有关规定，商品房按“套”或者“单元”出售，商品房的销售面积为套内或者单位内建筑面积（下列简称套内建筑面积）与应分摊的公用面积与套内墙风光积与阳台建筑面积之与23什么是房屋建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）边脚以上各层的外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高

2.20米以上（含

2.20米）的永久性建筑24什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）边脚以上各层的外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高

2.20米以上（含

2.20米）的永久性建筑25什么是使用率？什么是有用率？住宅套内净面积即使用面积与住宅面积的比为使用率，通常高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而有用率是套内建筑面积与住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用有用率来吸引买房人25现房期房分别如何推断合法性？按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售务必“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证与房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房只要看国有土地使用证与房屋所有权证这两证二书就能够，但已竣工但尚未取得国有土地使用证与房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”26“两书”是指什么？“两书”是指新建住宅《质量保证书》与《使用说明书》27“五证”是指什么？商品房的“五证”包含建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预（预）售许可证28请问目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售与商品房预售有什么不一致？目前，商品房销售分现房销售与期房销售（即预售）两种按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证与房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证与房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或者预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为29单位不给上住房公积金如何解决？按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金市政府明确规定，除离退休职工、1993年往常按照标准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位（包含全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业与中外机构驻京办事机构）的中方固定职工，劳动合同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位能够其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，不管其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金关于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金管理中心或者所属分中心举报对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积。