地产公司合约管理与造价控制

地产公司合约管理与造价控制第一类是以FIDIC、JCT这两个合同模板具有条款严密、非常强的系统性与可操作性，建设各方风险责任明确、权利义务公平的特点第二类是以07年/10国标施工招标文件，结合《建设工程工程量清单计价规范》，对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定就具体内容上来讲，仍较为简略，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求第三类就是以中海、万科等提出的结合部分FIDIC条款又结合国内、企业、项目的实际情况，一方面完整的保留FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程与企业实际的修改2公司不一致的合约管理方式:快速开发企做比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时间（开发项目总包单位招标项目，完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右）其造价操纵常用模式有限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价基本稳固），总包单位费率招标（确保快速开发），公司要求先算后施工但多数项目是边设计边施工边算账优点开发速度快缺点后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价假如处理不好，容易造价失控同时，产品高度同质化，会影响产品本土化与产品线延伸集团施工管理经验足，土建安装材料设备开发成本管理极细，集团统

四、投标疑问卷及回复施工单位在投标过程中，对招标文件、图纸、工程量清单提出的疑问及得到的书面回复

五、往来函件包含开标后的投标内容的澄清及承诺、与该合同有关的会议纪要、项目负责人答疑会纪要、等

六、合同通用条件

七、合同专用条件

八、售后服务及工程质量保修书

九、工程规范及附录附录工程范围及合同划分附录:开办项目责任分工附录三现场状况及工程进度要求附录四-物料订供货计划表（样本）附录五-物料进场验收单（样本）附录六-甲供材料及甲指乙供材料清单附录七工程变更洽商单（样本）附录八-甲供及指定供应（分包）材料的结算办法

十、招标图纸目录

十一、招标图纸疑问卷及回复

十二、招标图纸（分开装订）

十三、计量计价原则

十四、工程量清单、附录及投标总计

十五、投标须知及附录附录一-授权委托书附录二，-履约保函附录三投标保函附录例-对投标人的资格证书附录五接收证书（样本）合约边界划分通过划分合约边界，明确工作范围，责任范围，报价范围，确保项目管理按计划、有目标、有序施行既应避免责任空缺，还应避免责任重叠，责任重叠导致费用升高（责任单位都会对自己的负责内容收取费用），出现问题时又相互推诿责任比如进度款核定，监理只负责形象进度及质量确认，但不负责具体工程数量确认，及付款金额之确认造价咨询机构，负责进度款的审核提供付款意见比如总包单位对分包单位有照管责任，总包单位收取总包单位管理费（有些FIDIC合同文件也称照管费）分包单位要服从总包单位的现场工作协调及管理，遵守总包单位的现场管理制度总包单位对分包单位的照管责任应懂得为总包单位应承担对分包单位的服务、管理、协调、沟通责任，并对分包单位工程的施工进度、施工质量、工程款支付使用承担管理责任比如总包单位对现场的照管责任还包含现场临时道路的同意与建造维修、为分包单位提供塔吊及共享脚手架等总包单位的脚手架分包单位能够免费使用，分包单位的专业脚手架分包单位自己负责比如有些需要明确总包单位与分包单位界面比如总包单位承担混凝土构件内的打孔预埋及恢复工作，但需分包单位事先提供预埋件孔位图纸及预埋件分包单位负责砌体内的打孔预埋及恢复工作比如总包单位负责提供分包单位临时水电的接驳点至每层楼，分包单位负责从接驳点接至工作面，同时总包单位可挂表计量收取水电费关于各个分包单位与总包单位之间的收口、边界部位明确各自责任范围（铝合金门窗洞口嵌缝粉刷、户门门框塞缝、门套侧面粉刷、电气开关面板的填缝，上述工作量是总包单位还是分包单位承担、室外踏步基层面层工作量是总包单位还是园林承担等等）比如分包单位供应合同中，对卸车费的承担，卸车地点的约定、现场二次搬运费的承担、现场物料贮存费用的承担应有明确说明比如总包、分包与市政项目的驳接位置，市政施工到市政井前，还是市政计量表前，是否含表合同格式本文的选用备案合同务必使用招标管理部门提供的格式合同，也就是地方招标管理部门根据建设部的合同范本，结合本地实际情况，编制的适用于当地的格式合同垄断行业承包合同垄断行业规定务必使用的企业合同格式文本其他合同不建议选用建设部提供的格式文本原因合同稍显简略合同条款操作性不够强，产生纠纷时，会发生找不到协商解决、及处理根据建议选用造价咨询公司推荐的、或者集团内已经使用多次，实践证明可行的文本合同文本条款较多，应事先组织公司内部员工学习，对重要的总包合同，在招标过程中，同时.，特别总包合同，是还应组织向投标单位交底应选择合同条款全面、责任划分明确、执行条款明晰——合同宁繁勿简、编制合同烦恼一点，尽量减少执行合同中出现纠纷，却找不到适用条款合同按不一致的工程内容、不一致的责任范围，涉及权益单位数量不一致，合同模板至少应分为

（1）工程总包施工合同:施工合同，由开发商与总包签署的双方合同；

（2）指定供应分包合同供应合同，建议由总包与供应商签订合同开发商做鉴证的三方合同；

（3）设计、供应及安装分包合同含设计、供应内容的施工合同，建议为由总包与供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；

（4）指定分包合同（或者专业分包）施工合同，建议为由总包与供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；

（5）独立承包合同:开发商与分包直接签署的施工合同适用于总包单位管理相对较弱的室外市政给排水工程、燃气、电信、电力、园林工程同时.，由于电梯的特殊性，部分电梯安装企业为了避免工程后期总包单位垂直脚手架拆除后将电梯当作垂直运输工具，会要求电梯安装合同为独立合同总包合同专用条款中应明确的包干范围同意并保护现场实际情况的费用包含接收现场质地地貌、接收由现有其它承包商施工之工地及其它的临时设施，如施工用水电的接驳点、临时排水系统、临时道路、围板等；接收由其他承包商已经施工完成之基坑、护坡及地基处理现状、与市政系统接驳之有关工程并对其与本工程间的界面的符合性呈交问题报告；对邻近建筑物之保护及监察，对本工程、相邻建筑物、道路等的沉降观测施工电、水与燃气等使用保护、解决现场扰民及民扰调停、本工程施工有关之事项如环境清理、市容保护、交通、卸土等工作；负责保护现场内桩点、高程及沉降观测点；负责于施工现场内树木及地下己有管线（如有）之保护及承担其费用临时道路、出入口及市政基建设施；完成图纸确定内容的费用承包商须承担完成图纸内容所需任何与中华人民共与国境内之业务及建设项目直接或者间接有关的一切税项、费用或者收费包含但不限企业所得税、个人所得税、营业税、城市保护建设费及教育费附加、增值税；外地企业进入工程所在地之施工管理费；进口设备/材料之有关一切费用；政府机构所收取的各类政府收费及基金如渣土消纳、马路代扫、污水排放费用、招标办公室要求中标之投标人所需交纳的费用、环境监测费、土壤检验费及气象观测费等收费；在中华人民共与国执行工作获得所需之资质、许可证的费用；其它一切国家及地方市政府现行法例所规定之税收及费用竣工图纸编制费及报审费；承包商人员的保险费承包商须负责有关设计及图纸，包含加工详图、大样图、安装图等，图上应全面显示有关尺寸、位置、安装方法、饰料等的全部资料P按技术规范及技术要求施工的费用全部材料/设备与施工工艺须符合规范、良好的惯例及当局质监部门界定的合格标准除非工程师有特别的指示，承包商应按照其中要求最严格的标准执行本工程质量监督按国家及工程所在地的有关建设工程质量监督的条例与规定执行本工程质量须达到合同规范要求的水平且不低于国家现行的工程质量规定及各专业工程检验评定标准的合格等级用于本工程的所有物料务必符合工程规范之技术规范所要求的标准技术规范包含列于本合同内的“技术规范”、法律的要求、国家标准、行业标准等当任何材料或者设备选择已获得工程师批准时，承包商应从同一位制造商处取得全部所需的数量当工程需要大量材料时，承包商应确保制造商能够一次便完成材料供应，当材料是利用连续性生产线生产时，则应确保在制造过程中材料的装饰及颜色等质素维持不变永久性工程所用的一切物料务必是全新的及质素优良的关于物料是否达到指定的质量与是否适用于工程，开发企业代表是最终之鉴定人承包商所提供的物料及设备均应适合于当地的天气使用及保证能按技术规范要求于酷热及严寒天气下正常运作甲方指定分包单位、甲供材料与甲指乙供材料的适用前提上述甲方指定分包单位应限于涉及观感的项目如外墙砖采购、石材采购该类产品颜色、色差、材料品质、难以用规范统一及行业技术约定的、而上述指标对对工程质量及装饰效果又特别重要、且不一致的颜色、色差、品质导致的材料价格差特别巨大，务必由甲方操纵质量标准务必专业设计的项目如铝合金门窗幕墙、公共区域精装修、外墙保温、夜景泛光照明、智能化系统、电梯行业管理要求消防报警系统、市政给水工程、人防设备、电视、电话、电信、燃气等工程总包单位招标时尚未有具体质量要求的项目如阳台栏杆、室外栏杆物价波动较大时，为了减少涨价风险，开发企业采购的材料比如钢材、电缆集团已签订供应战略合作伙伴关系的项目每个公司会有不一致常见战略合作伙伴涉及电梯、配电箱、开关面板、管材、线缆、外墙砖、入户门、门锁、空调设备等材料单价调整（暂定供应单价）方式对甲供材料或者甲指乙供材料乙供材料时，开发企业在任何时候不参与确定材料供应单价，承包商须按工程规范、设计图纸等要求采购供应令开发企业/工程师满意的合格产品惟上述之开发企业的不参与指定品牌/厂家及确定供应单价并非指开发企业/工程师按规范/设计要求进行物料的审批，且开发企业/工程师的该等审批、同意在任何情况下都不可能减免承包商的于合同中规定的义务及责任乙供材料项目的单价为固定单价如非务必，应尽量使用乙供材料甲供材料时，开发企业直接与物料供货商签订采购供应合同，并由供货商供货到现场地面承包商指定并由开发企业/工程师许可的位置（必要时由现场可用的设备参与卸货）在招标时，甲供材料的供应价格以“暂定供应单价”暂时计入项目单价及合同价格，项目单价的构成按计价规则执行，待期中付款或者结算时有关费用由合同价格内扣除合同中应约定实际供应价格与“暂定供应单价”不一致时，价格调整计算公式由于价格不一致，会导致损耗费用、管理费用、利润等的调整，因此，不能直接用供应价格与暂定供应单价直接做替换这点应特别注意同时，施工损耗是增加供应量，还是调整材料单价，一定要在合同中明确甲指乙供是指，关于签约时未确定的物料，在施工过程中开发企业确定产品/供应商并指定价格，或者开发企业批准承包商提供的产品/供应商及价格，并由承包商与供应商签约订购注意事项与甲供材料相同甲指乙供材料，在实际使用中，如开发企业指定的是唯一品牌且又指定了产品价格，则有关利益方协调难度大，责、权、利关系复杂，应尽量少使用通常应以在招标文件中，开发企.业指定若干同档次品牌，施工单位自由选择品牌并报价为好施工项目的调整方式暂定金额（或者称暂列金额）所涵盖的工作是一些在投标时未能完全预见、规定或者全面说明的工作，但不包含指定分包单位工程此部分的工作包含于工程范围内，此部分的工作所需时间亦包含于合同工期内，惟有关的款项仅为暂定在合同执行中须按开发企业的指示而部分或者全部使用，或者倘若不需要时从合同价格内扣除如变更预留选择项目工程量清单内如有部分项目在旁备注为选择项目，开发企业代表有权在工程开工后发出变更指令，确定任何一项或者多项选择项目是否由承包商或者其它单位承造若开发企业代表发出上述指示，确定有关选择项目不交由承包商承造时，则有关项目的报价将全数扣除，承包商不能为此做出任何索赔.采购合同应使用单价合同采购数量可根据施工情况，及时调整并采购合同中约定施工单位提供供料计划，造价咨询公司核对使用数量假如供应数量偏少，导致工期延误，施工单位承担延期责任假如供应数量过多，应在当期付款中扣除，工程完工后的结余材料，施工单位自行消化也就是说采购合同里对采购数量，开发企业之做辅助性操纵，按材料使用单位提供的供料计划供应但假如供应量高出施工合同的合同用量，则在施工合同当期付款中扣除超供应部分的价值预估单价关于预估工程，如拆除工作、拆改、植筋工作图纸未确认工艺如防水尚未确定使用三元乙丙橡胶、聚酯胎、防水涂膜时可将可能使用的工艺均要求施工单位报价预估单价均应在为评标内容合同技术规范包含工程质量标准及开办项目要求工程的质量标准（能够是国家标准的文件号，也能够是适用条款的描述），要紧材料的质量标准及品牌明确的工程规范即是合理报价的基础，也是工程质量的保证，任何人不得随意修改合同之技术规范及合同范围技术规范由设计部提供、施工技术措施及验收规范由工程部门提供并通过有关部门会签同意招标文件中技术规范总所指定品牌应是同档次品牌，所有品牌应该是市场常用品牌同一产品选用厂家应很多于三家所有品牌档次应与产品定位一致应严格杜绝技术规范中出现市场不常用之品牌（除非是为了追求装修效果的特殊性的及与业主接触有特殊要求的设备产品比如外墙装饰面材、电器单双联开关面板，门禁呼唤器），产品档次与产品定位不一致的情况

410.风险的承担:保险部分建议开发企业购买工程一切险（含第三者责任险）除此以外的保险由施工单位购买开发企业能够请保险经纪公司提供多家保险公司报价，并通过调整免赔额金额，降低保险费用同时应通过协商，尽量在不增加保费的情况下扩大保障范围不可抗力保险范围内的开发企业承担其余人员财产缺失各自负担工期顺延不建议将不可抗力风险全部转嫁总包单位，原因是不可一由进展管理部负责项目的进度、成本监控等；优点集团操纵力度增加，建安成本操纵工作做的相当出色缺点集团下属的工程部或者项目部管理效率降低，事无巨细均要等候上级集团意见招标采购、与约管理人员增加资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘通常在18个月到24个月之间），会在项目初设阶段，根据产品标准计算目标成本目标成本在审批通过后，项目开发阶段的招投标工作，都会与目标成本对比，发生偏差时，及时调整设计或者上报调整目标成本总包单位工程严格按照招标流程，通常使用总价包干合同变更同期审核优点流程规范，预算操纵效果较好，结算工作量小（变更工作量与施工图纸完善程度有关）缺点开发速度慢，适用条件高招标阶段工作量大材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快优点质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快缺点合同数量巨大，管理工作量增加，且由于多种原因，采购价格未必是最优价格抗力风险发生概率小，让总包单位承担，必将提高总包单位报价且不可抗力风险一旦发生，缺失巨大，总包单位也无力承担材料涨价风险工期确定且工期较短的工程（一年内），建议包干涨价，及材料价格上涨或者下跌，均不调整总价工期较长的项目，能够约定几个要紧材料的价格调整方式，也能够将波动较大的材料由甲方供应，使施工单位免除因承担物价大幅波动，而造成亏损引发其他矛盾，导致项目停工同时，假如材料价格下降，开发企业也能节约一部分费用其他材料，品种繁多，且对造价影响较小，一旦调整，工作量巨大，且造价调整幅度不易操纵，应约定均不调整争议解决方式由于诉讼实行两审终审制；仲裁实行一裁终局制原因仲裁结果难以操纵，仲裁之后若不满意无法提请诉讼，且一裁终局制，结果不可更换因此争议解决方式最好为协商、诉讼诉讼法院为合同履行地投标保证金、履约保函、支付保函、预付款保函、垫资条款.业主为了避免承包商弃标等原因而蒙受缺失设立了投标保证金所有公开招标的招标文件均应要求投标单位提供投标保证金但招标文件应依法合理设定保证金数额，且数额不应过大，能避免承包商轻易弃标即可提供履约保函是为合同双方提供履约保证，备案合同通常要求总包单位提供履约保函，开发企业提供支付保函保函金额应以备案合同金额为准由于国内分包单位施工企业实力相差较大，部分企业通过银行开具保函有困难，因此，关于开发企业不需要支付预付款且合同金额较小的分包单位项目，能够不要求施工企业开具履约保函但是关于要求务必支付预付款的企业，应要求对开发企业提供履约保函及预付款保函履约保函能够是银行保函，也能够是担保公司保函由于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持——也就是说，在此《解释》之前，垫资施工是禁止的《解释》颁布之后，垫资条款是有效条款因此，如开发商需要总包单位垫资、能够在总包合同中能够明示不提供预付款总包合同应约定工程款支付方式与未提供预付款、或者施工单位垫资时利息计算及支付方式按《解释》第六条，能够懂得为，若无约定，即为双方约定不计算垫资利息建议为了更加稳妥，如不需另计算垫资利息，还是最好在合同中明示指定分包工程款由总包支付还是由开发商直接支付总包支付指定分包商工程款优缺点要紧优点是总包对分包商操纵能力增强缺点总包如管理不善，将延迟对分包商支付进度款继而影响施工进度开发商直接支付分包工程款优缺点要紧优点开发商对工程操纵能力增强缺点弱化总包管理，增加总包协调难度建议开发商管理项目能力较强的情况下，直接支付指定分包商进度款为加强总包对项目的管理操纵能力，分包商进度款付款申请需总包签字确认后，开发商才会支付分包商工程进度款开发商直接支付分包商进度款之合同约定可在合同内增加总包单位委托开发企业直接付款之不可撤销委托

2.合约管理中需要注意的几个方面与指定分包有关的法律条款及总分包条款的设定目前与指定分包有关的法律法规有2004年2月3日中华人民共与国建设部令（第124号）《房屋建筑与市政基础设施工程施工分包管理办法》第七条建设单位不得直接指定分包工程承包人2003年七部委30号令《工程建设项目施工招标投标办法》第66条规定“招标人不得直接指定分包人”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定发包人具有下列情形之一，造成工程质量缺陷，应当承担过错责任

（一）提供的设计有缺陷；

（二）提供或者者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；

（三）直接指定分包人分包专业工程《合同法》第二百七十二条发包人能够与总承包人订立建设工程合同，也能够分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人建设部99版《合同范本》

38.1款承包人按专用条款的约定分包所承包的部分工程，并与分包单位签订分包合同非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包1997年11月1日颁布的《建筑法》第二十九条建筑工程总承包单位能够将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，务必经建设单位认可施工总承包的，建筑工程主体结构的施工务必由总承包单位自行完成建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责总承包单位与分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任

2.

2.建议开发商指定分包合同仍由总包与指定分包直接签署合约体系及内部条款的设定，既要表达开发企业对项目的有效操纵，又要避免开发企、也承担过多的法律责任因此需要遵守国家法律、法规就需要对开发企业责任、总包单位责任、分包单位责任进行合理划分要将指定分包合同的管理纳入总包合同管理内开发企业只与总包单位签订总包合同不论是开发企业指定之分包单位，还是总包单位选用之分包单位，均与总包单位签订分包合同（还有少量合同是分包单位与供应商签订），开发企业在指定分包合同中只做为第三方（鉴证方）出现假如开发企业直接支付分包单位工程款，可在合同内增加总包单位委托开发企业直接付款之不可撤销委托需要特别合同中，能够约定开发企业直接支付总包单位管理费给总包单位，总包单位不得再向施工单位收取管理费，而在实际操作中，总包单位除收取开发企业的是施工管理费外，还会私下对分包单位提出收费要求目前，对总包单位上述行为，并无很好的解决方案也就是开发企业只与总包单位发生法律关系，分包单位只与总包单位发生法律关系由于总包单位相关于分包单位管理规范抗风险能力强，更愿意协商处理纠纷这样可避免开发企业经常陷于法律纠纷同时，总包单位的统一管理亦利于总包单位统一协调指挥，操纵施工质量、施工进度，也减少了开发公司现场的管理难度，减轻了工作更重要的是，法律上并未明确甲方指定分包的合法地位分包合同中应明示分包单位对总包合同完全懂得，并自愿遵守总包合同中与工程管理、分包单位管理有关的规定分包单位就承包商对开发企业承担连带责任分包单位就合同义务及责任向总包单位承担连带责任总包合同应明示:承包商务必同意开发企业指定的分包单位（除非该分包单位没有能力完成其工作）除非开发企业同意，承包商不能修改分包合同条款，承包商需将指定分包单位之管理纳入其施工管理当中，对指定分包单位的工程质量、进度、行为及表现全面负责鉴于开发企业的要紧义务合同中已约定，总、分包单位双方就该分包合同的任何索赔、争议、诉讼，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向开发企业提出正确认识开发企业的法律责任即便合约中约定了非开发企业责任，但绝不能够认为因此开发企业就没有了法律风险在实际操作中，还是应该尽量避免法律纠纷，由于一旦诉讼，游走在法律边缘的合同条款，能否得到法院的支持，都是未知数，从以往的案例来看，胜败均有且由于我国是法律体系的原因（详见

1.

4.4）、区域的原因，以往判例不能做为今后判例的根据因此，绝不能够掉以轻心，或者自以为万无一失同时，当开发企业深度参与到项目管理中，总包单位管理力度被削减在合同内约定的应由总包单位承担的责任，可能是总包单位无法独立解决与操纵的比如开发企业直接采购的材料，发生质量问题，需要退换货时，务必由开发企业牵头解决而在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，明确指出开发企业甲供材料，指定分包单位造成质量缺陷，开发企业承担过错责任当然，开发企业承担过错责任，并不代表总包单位就不用承担责任，总包单位仍应承担处理好备案合同与执行合同之间的合约关系《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条当事人就同一建设工程另备案合同应选用当地招标管理部分提供的格式合同，在专用条款部分，应将与执行合同一致部分的内容全面列入，关于合同明示不同意出现的条款，应尽量简化描述如使用“发生时另签补充协议”并在备案合同中增加“本合同未尽事宜，双方另签补充协议，补充协议与本合同有同等效力，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准”执行合同应在备案合同生效后，及时签订，做为备案合同的补充协议书也能够先签署补充协议，后进行备案合同，但应尽量保证补充协议的签署日期晚于备案合同（法律上通常后签署的文件法律效力大于先签署文件）为了避免合同纠纷，备案合同的金额应略小于执行合同根据2004年颁布的“最高人民法院关于审行订立的建设工程施工合同与通过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”因此，备案合同金额略小，既能够适当降低总包单位的履约保证的金额（有一部合同内容本来也不是总包单位承担）、降低部分税费、还能够减少总包单位因执行合同与备案合同内容而提请诉讼的可能性同时:备案合同中，可适当提高工程量数额，适当降低子目单价，从而减少施工企业希望通过诉讼谋取利益的可能合同约定之付款程序、变更程序应与公司内部流程一致比如合同约定程序中的付款之申请、现场进度确认、造价咨询公司造价审核、进度款支付额度的确认、进度款支付时间，都应与开发企业内部流程对应避免因企业内部管理制度与合同管理流程不一致造成操作混乱造价咨询公司的选择与培养国内的造价咨询公司能提供全过程造价服务的并不多多数公司仅能提供招标文件中的清单编制、标的编制与结算服务等工作而造价咨询公司的本地化，是必定趋势异地造价咨询公司人员调配难度大，费用高，对本地情况不熟悉因此，应该考察规模20人左右（太小项目大了人不够用，太大费用高，而且服务速度不好保证），有规范的操作流程与复核程序，有造价工作经验，技术负责人专业水平高、工作能力强，愿意学习，配合态度好的造价咨询公司同时应要求造价咨询公司按照开发公司的要求，提供满足开发企业合同及造价管理的技术文件化设计与设计变更的推断

5.

71.深化设计图纸已经满足了政府有关设计深度的要求，还不能满足现场施工要求的情况下，需要承包商负责的设计工作深化设计通常由提供专业设计并承担施工工作的承包商负责，深化设计不发生工程造价的变更

5.

7.

2.设计变更工程项目开发过程中，凡涉及到施工图纸内容变化，并经公司审批通过的变更，称之设计变更设计变更不包含深化设计，而设计变更通常都会导致工程费用变化中标通知书；中标通知书，是指招标人在确定中标人后向中标人发出的通知其中标的书面凭证由于合同正是签署前，可能会需要一定的时间整理招投标过程中的往来函件、装订合同及合同方分别盖章因此，中标单位在合同签署完成前，可根据开发商发出的中标通知书，进行开工准备等工作商务谈判应在中标通知书发出前完成合同之中标通知书由总经理签发关于合同金额较小之中标通知书可由总经理书面委托由主管领导（如主管的公司副总）签发备案合同的准备、及备案备案金额小于执行合同备案条款中与执行合同不一致的条款应尽量简略注明如发生时，双发协商，另签补充协议备案合同应明示:未尽事宜另签补充协议合同签订简易招标/免招标流程适用范围燃气、给水、电力等市政工程及设计，因技术垄断而导致市场上的产品稀缺等，或者其他不宜采取邀请招标形式的招标项目，经公司总经理批准同意，可使用简易招标或者者免招标方式简易招标申请或者免标申请工程部提议、合约部、主管领导会签、总经理批准简易招标流程同邀请招标，投标单位能够小于等于3个除非务必，不应申请免招标

7.

2.合同款支付流程合同款是否按合同约定支付，涉及到公司形象及公司口碑因此，如公司有资金困难，则在合同里应明示按节点付款，或者指定付款时间（延长后的）如无正当理由，不得拖延付款时间工程进度款工程进度款申请由施工单位提报形象进度，工程款支付申请进度款明细每月在规定日期内报合约部与工程部现场确认进度合约部在收到上述文件后，组织工程部、监理、申请单位、造价咨询公司现场确认进度支付建议造价咨询公司根据签认后的文件提供付款建议总包单位工程应在7个工作日内提供书面《付款估值建议书》，分包单位工程应在5个工作日内提供书面《付款估值建议书》合约主管应根据支付建议，填写《付款申报单》，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理会签、总经理审批该过程应在10个工作日内完成财务部根据总经理审批意见付款付款前，施工单位按要求提3多种合同价款确认方式的优劣比较

3.1总价包干总价合同的要紧特征一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是实施工程范围、工程性质、质量技术标准应在事先明确商定因此，作为合同价格计算根据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述固定总价合同适用于下列情况.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳固并合理；.工程设计全面，图纸完整、清晰，工程任务与范围明确；.工程结构与技术简单，风险小；.投标期相对宽裕，承包商能够有充足的时间全面考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划总价包干合同的价格构成明细，并不是合同的务必内容价格构成明细仅是为了变更发生时，做为计算变更价格的根据

3.

2.费率包干费率包干合同通常是按照当地定额计算直接费，其中工程量按定额的计量原则计算，单价按定额的用量乘以当地的信息价（信息价通常略高于市场采购价）合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税供***材料款的支付货款由供应商根据合同或者买方签发的，有监理、工程部、合约部确认的《物料订货计划表》供货货到现场以后，由上述部门现场签收《物料收获清单》合约主管根据签收《物料收获清单》计算支付金额，填写《付款申报单》，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理会签、总经理审批财务部根据总经理审批意见付款质量保证金的支付提出申请保修期满，施工单位提供付款申请报合约部付款评价合约部知会物业管理部或者工程部提供使用情况说明、质量评价、是否有隐含维修内容等建议支付金额合约部根据建议，确定支付金额填写《付款申报单》并提供结算协议结算协议签署物业部经理、施工单位在结算协议签字支付审批总经理根据结算协议、《付款申报单》审批财务部按总经理意见支付注意事项上述工作时间应小于合同约定合同款支付时间支付进度款时应扣除所有开发企业代为支付之款项与按合同约定之保留金付款前，施工单位按要求提供***建安工程应提供本地税务机关认可的建安***材料采购应提供增值税**，如铝合金门窗工程，施工单位如要求分别开具***时，应在合同内应分别注明产品金额及建安造价如不能按时支付工程款，应由提议部门提供充足根据，并及时告知对方单位，避免违约风险财务部、合约部每月核对一次合同款支付明细工程款支付方式常见的有开发企业支付总包单位，总包单位支付分包单位与，开发企业直接支付总包单位、直接支付分包单位开发企业直接总包单位，总包单位支付分包单位的优点与合约总分包单位关系、权利、义务一致，有利于总包单位对项目的管理缺点总包单位权利过大，容易架空开发企业且总包单位可能延迟对分包单位的付款，导致工程进度的延误适用范围开发企业对项目开发生疏，管理团队人员不足时，经常使用鉴于该种方式的管理，开发企业过多需要倚仗总包单位单位，因此，需对总包单位的管理能力、市场资信等做严格的考察一旦选择了不合适的总包单位单位，基本上就对项目失去的造价及质量操纵开发企业直接支付总包单位、直接支付分包单位的优点开发企业对项目的操纵力度较大缺点总包单位对分包单位的管理效力下降，开发企业管理团队人员数量增加同时，开发企业直接支付工程款给分包单位与合约关系有轻微冲——理论上，开发企业应该支付费用给总包单位，总包单位再支付给分包单位，总包单位对分包单位承担连带责任而直接支付分包单位，是总包单位推卸连带责任的一个重要理由（通常会要求总包合同内注明，总包单位委托开发企业直接支付分包单位工程款，且该委托为不可撤销委托）同时，为了强化总包单位管理职能，分包单位付款申请，务必由总包单位、监理签字确认后，才能够审核支付适用范围开发企业管理团队对项目有足够操纵能力时，常使用

7.

4.结算流程施工单位提交结算报告包含竣工报告、竣工验收单、竣工资料交接单、保修协议书、结算书结算书应包含变更汇总表及明细、合同款支付情况、甲供材料清单、雇主确认的批复单价、应扣款明细等当合同图纸与竣工图纸不一致时，施工单位应提供含经项目部、设计部签字确认的竣工图纸目录

7.

4.

2.工程部应对合同现场执行情况说明包含合同执行评价、竣工资料交接是否完整、工程整改意见、施工扣款明细审核等需要说明事宜合约部成本主管将上述资料交造价咨询公司审核咨询公司出具结算审核意见咨询公司应重点关注结算范围、造价确认方式（是预算加变更，还是按竣工图计算）、暂定数量、暂定金额的调整，甲供材料款的扣回、图差调整范围合约部成本主管应对结算进行审核，出具结算报告，由合约经理、主管领导、总经理审批结算报告应包含结算审批会签单；工程结算书；合同款支付记录；变更汇总表及明细；其他应付应扣款项汇总表及明细；工程部提交之工程施工评价、整改意见、竣工资料交接情况；结算分析报告文件存档尾款支付（详

7.

2.3）暂定单价的确认设计部确认样品合约部确认价格设计部提供设计样品，合约部根据设计样品寻找类似产品（通常很多于三种），比较类似产品报价价格应不高于暂定金额，如突破暂定价格，应报主管领导、总经理会签设计部不得指定生产厂家、不能提供唯一供应厂家之产品（特定材料例外，详

4.5节）产品应符合技术规范要求.日常工作企业开发计划核对会工程部组织每月一次工程部、设计部、合约部参加会议要紧内容总结本阶段工作计划完成情况、安排下一阶段与施工计划有关的工作内容、完成时间、各部门需协调事项合约部要紧是根据施工计划安排下一步招标采购计划及结算计划合同执行核对会合约部组织两周或者每周一次工程部、设计部、合约部、监理、咨询顾问、各施工单位参加会议要紧内容总结上次合约有关工作完成情况，确认下一阶段与合约、造价有关工作内容、完成时间、各部门需协调事项比如变更数量的统计、变更申报与确认、新版图纸确认、施工范围协调、采购供应计划的执行等招标工作计划（以总包单位招标为例）对下列工作时间做出安排投标单位考察、进行资格初审该工作可提早进行现场踏勘发出招标文件（含图纸、计量计价原则、工程技术规范、工程量清单）；组织招标文件技术交底、招标文件答疑会；招标文件修正版一；发出投标疑问卷及回复

（一）；发出投标疑问卷及回复

（二）；投标答疑会招标文件修正版二；同意回标文件；开标；项目经理答辩评标、定标发中标通知书；施工单位提供履约保函；签订合同；编制财务报告合约部编制财务报告是建安成本动态管理的一个环节，随着工程进展，及时提供当期数据（按月记录、按月调整、按月提示风险），通过对成本操纵指标（估算成本，预算成本）、已发生实际成本，估计最终成本做对比，提早提示风险及管理注意事项财务报告的构成

1、编制说明（编制原则，费用分摊情况、目前情况说明、招标情况说明、其他需说明事项），最重要的有费用调整说明，合同执行费用超预算提醒，费用退还提醒等

2、合同汇总表

3、非合同汇总表

4、项目管理费（如只做建安费用能够不要此表）开发企业的管理费用

5、财务分析集团公司可按成本构成，统一编码，分级统计汇总普通开发企业应对项目的估算金额、合同金额、变更金额、已支付金额，支付比例等数据进行对比分析并对总包、分包合同中的重叠工作内容进行数据拆分、数据整理

6、单方成本等经济指标

7、甲供材料价格分析表如甲供钢筋钢筋价格分析表分析对象是价格波动比较大，对成本影响显著的物料以上表格数量是能够根据需要增减以数据能说明问题，且表格逻辑关系明晰，方便使用者迅速发现问题，并找到所需要数据为准财务报告的作用

1、给公司决策层提供预警信息及决策根据

2、对公司成本操纵提供根据

3、积存经验数据

4、能够总结经验教训

5、为今后类似开发项目提供参考工程造价资料储存与整理收集的工程造价资料通过整理加工后才能够作为有用的工程造价信息使用既是对过去工作的总结，也是对今后工作的准备各类指标的统计与整理是每个造价管理人员的基本工作内容之一，也是提高工程造价专业人员业务素养的有效途径公司应该统一数据归集口径，并对工程技术经济条件做必要的描述，使一个项目的数据能够供多项目借鉴与使用工程造价积存资料能够为合理确定与有效操纵工程造价，提高投资效益的基础与根据为限额设计、项目估算预算提供根据也可提高对项目的预控与评估水平工程造价资料管理，还应包含对下列资料的收集与整理市场价格资料（如信息价）；对材料、设备供应商等企业询价、报价资料；国家、地方颁布的预算定额、估算指标；通过各类媒介渠道获得的单方用量指标等预算软件、办公软件、成本管理软件的运用常用预算软件预算软件能把造价人员从繁重的手工劳动中解脱出来，效率得到成倍提高，因此，预算软件得到了越来越广泛的应用预算软件的功能也在不断扩展，每个预算软件的使用方法均有一定程度的差别，但就起功能模块而言，通常都有清单（预算）模块、钢筋算量模块、算量（图形算量）模块部分软件还有扩展的评标模块、工程管理模块算量软件与CAD接口，并有CAD图形导入功能，立体建模是预算算量软件进展趋势常用的预算软件有广联达、鲁班、神机妙算、预算大师等0A办公系统0A是OFFICEAUTOMATION的缩写，是利用技术的手段提高办公的效率，继而实现办公的自动化处理0A的要紧特点是以网络为基础、以工作流程为中心，提供了文档管理、电子邮件、目录服务、群组协同等基础支持，实现了公文流转、流程审批、会议管理、制度管理等众多有用的功能，方便了员工异地同步网上办公，提高公司运营效率随着0A应用软件的运用成熟其功能也在向公司管理方向延伸包含财务管理、成本管理、信息管理等各个方面成本管理软件由于行业的成本管理牵扯到置地、设计、施工、市场、销售、物业等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期通常需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强，开发专门的成本管理软件，并将成本管理软件与销售运营管理软件、财务管理软件接口，是成本管理软件的进展趋势成本管理软件要紧功能有合同登记审核；付款登记审核；变更登记审核；成本科目设置；成本数据归集、统计；数据的查找；合同执行情况记录、分析；资金计划等成本管理软件提供了财务管理数据能够从项目动态成本同步更新；财务数据与成本的明细构成一一对应；公司内部，集团内部按职位权限随时查阅成本数据的功能成本管理软件还提供了目标成本、动态成本、待发生成本的数据拆分、归集、比较等功能方便管理层操纵、决策但由于该技术还在不断成熟中，目前只有开发商对项目初期开发分期的很好执行，软件才能充分发挥其预设功能否则数据架构一旦调整，整个动态成本有关内容的使用都会受到制约成本管理软件适用于公司流程复杂、集团开发项目多，需要异地多部门数据在同一平台大量传输、查询、监控的情况预算软件、0A办公软件、成本管理软件功能并不是各自完全独立的，随着专业软件功能的不断扩展，越来越多的专业软件开始相互植入了其他软件的部分功能.建安造价管理的进展趋势预测合同报价清单子目综合度增加，清单子目数量减少这既能减少招投标双方工作量，又能提高报价速度使合同各方均能对造价调整做出能快速推断假如设计深度足够且确定，清单综合度就应该高假如变更可能性大清单就需要将导致价格变化因素独立列项，以便发生变更时价格调整有价格调整根据按专业分工的分包单位越来越细化，但报价包干程度增加，越是专业的工程越是综合度高，报价子目越少这将导致出现大量包含“设计、供应及安装的总价包干的分包合同”；应根据企业的资金计戈ij合理的约定付款节奏确定项目是否金的取费标准假如这个费率是招标得到的，通常会低于费用定额规定的费率，但是在多数城市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不同意竞争优惠的，能优惠部分为管理费、利润费率包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定费率计算，直接费按定额计算费率包干造价操纵效果弱，但是招标程序简单，效率高，在项目不大施工图纸设计不完善（按图纸包干将会出现大量变更），但对时间要求较为严格的时候，仍被广泛的使用费率包干通常使用定额计算工程直接费，按包干费率计算间接费、利润、税金

3.

3.单价包干单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间执行同一合同单价，而工程量则按实际完成的数量结算，也就是量变价不变合同FIDIC合同与通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同工程量清单通常由开发企业在招标文件中提供，作为承包商计算报价的根据工程量清单由开发企业委托有资质的中介咨询机构提供（开发企业有技术力量的也能够自行编制）合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价工程量清单就是对合同规定要实施的工程全部项目与内容按工程部位、性质等列在一系列表内每个表中既有工程部位与该部位需实施的各个项目，又有每个项目的工程量与计价要求，与每个项目的报价与每个表的总计等支付预付款、是否需要施工单位垫资在设备采购合同中，通常会约定支付一定比例的预付款在施工合同中，预付款支付条款较少在材料采购合同中，支付预付款与货到付款均较为常见没有预付款的施工合同，包含每月按形象进度支付进度款的施工合同，理论上是属于垫资施工合同垫资条款是否有效，在我国也经历了两个进展阶段垫资无效阶段建设部、财政部、国家计委在1996年6月4日颁布实施的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，该《通知》第四条明确规定“任何建设单位都不得以要求施工单位带资承包作为招标投标条件，更不得强行要求施工单位将此类内容写入工程承包合同”，该阶段所有垫资条款均为无效条款2004年10月20日财政部建设部颁布的《建设工程价款结算暂行办法》，第十二条包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%不高于合同金额的30%对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付垫资原则按照有效阶段由于2004年10月25日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中同意当事人对垫资与垫资利息有约定，因此，资金占用的时间成本也应该是投标单位报价的一个构成部分根据公司的资金状况，合理的约定工程款的支付时间，即要考虑公司资金周转的需要，也同时需要考虑占用对方资金，需增加的费用支出，才能最大限度的保证工程造价的合理由于财务成本对工程造价的影响逐步显现，事先合理的进行税务筹划（不光是开发企业内部的税务筹划，包含总包单位分包单位之间的税务筹划），都将是新的工作重点避免重复纳税由于税务体系内存在建筑营业税总、分包单位之间的抵扣与税务机关为了争夺税源收取各类税费2009年1月1日往常，建筑总包企业对分包的工程代扣代缴分包凭总包公司开具的代扣代缴完税证明，带上分包合同等有关资料，能够在交税地税务局开…并不再交纳营业税等税金2009年1月1日新修订的《营业税暂行条例》及营业税暂行条例实施细则自开始实施按照现行营业税政策，建筑施工企业对分包的工程不再履行代扣代缴，只按新条例第五条“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款与价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”的规定申报缴纳营业税即可通常情况下，建筑业的总承包人将工程分包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人价款后的余额为营业额分包人应该就其完成的分包额承担相应的纳税义务税法规定，建筑劳务要在工程所在地地方税务局交税并开***关于跨省经营的施工企业，税务机关会要求施工企业在企业所在地开具外出经营管理证明工程所在地部分税务机关会要求外来施工企业分支机构预交企业所得税而企业所得税为企业所在地缴纳《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税

[2003]16号）文第十三条规定，其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举由于只有部分城市公布了设备清单（比如青岛、无锡），因此，关于未公布清单的城市，施工单位应根据设备供应金额的多少，评估是否对在建项目的设备免税提请行政审批，并在与税务机关沟通中，据理力争或者聘用当地的税代理机构，办理该业务铝合金门窗、幕墙、钢网架、电子设备混合经营的分工作内容有部分内容可缴纳增值税也可缴纳营业税由于增值税与营业税的缴纳基数与费率相差很大，因此，应事先对不一致缴纳方式进行计算，并根据税法要求，在合同里明列产品销售费用金额（即需缴纳增值税），那些是建筑安装费用金额（即缴纳营业税）由于总包营业税只能抵扣分包营业税部分，因此，增值税合同，最好直接与雇主签订避免重复纳税甲供装修材料的节税方式及税费缴纳的筹划由于甲供装修材料，是否还需施工企业缴纳营业税，各地税务机关对此的解释也是完全不一致的，因此需要事先熟悉当地的税务规定并合理的利用有利条款，做到合理缴税国家税务总局对包清工有明确指示，包清工施工的装修材料不需缴纳营业税精装修成本应并入开发成本一并销售，还是售楼后，另签署装修工程合同开发企业应根据开发成本计算项目，精装修工程的的抵扣部分如超过装修成本，能够核减地产开发企业之土地增值税时，应将精装成本计入销售费用否则，应另签装修合同由于地产开发企业的土地增值税税率高25%如何减少缴纳土地增值税将是税务筹划的重点合理的划分开发项目的标段，将高利润的产品与低利润的产品按比例搭配，也能够降低集中开发高利润产品所需缴纳的高额土地增值税售楼小业主入住后第二年，项目与总包分包的结算工作可能尚未完成，却需与税务机关提报项目结算成本由于只有取得项目结算金额95%的工程款***才能够申报竣工未结算工程抵扣而现实时支付金额只有工程总额的75%左右同时，自成建的市政工程，可能才刚刚开始，费用如何计算抵扣售楼处、样板间、开发商办公室成本归集途径是否需要与财务核算归集口径一致现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处与样板房针对售楼处与样板房的建设，可能有下列三种情况

（一）售楼处与样板房为永久建筑，能够单独办理产证结构及装修计入建安工程费之结构工程及装修工程，活动家具计入销售设施费；

（二）售楼处、样板房是作为临时建筑建设，销售完毕后需拆除结构及装修工程计入临时设施费，活动家具计入销售设施费；

（三）样板房是直接在待出售的房屋里装修建设装修费用直接进建安成本之装修成本，活动家具计入销售设施费根据《房地产开发经营业务企也所得税处理办法》国税发

（2009）31号，第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按下列规定进行处理:

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理

（二）属于营利性的，或者产权归企业所有的，或者未明确产权归属的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理由于每个地方的税收政策都有一些的差别同时，财政部、国家税务总局会有税法有关文件颁布，因此需要合约人员多熟悉当地税务规定，与财务人员一起进行税务筹划，避免重复交税，合法减税，合理避税由于法律体系的不完善，地产开发公司仍处于备案合同与执行合同难以统一的逆境中一方面地产开发商需要在合同专用条款里对合同双方的行为责任进行大量的事先约定，不符合格式条款的格式要求另一方面有少量合同双方同意的约定，国家不予承认第三点即使法律上被判无效合同在合同争议裁决中，合同无效并不导致合同条款无效第四点相同的情况在不一致的法院可能得到不一致的裁定地产开发公司依然充当地产行业的资源整合者角色我国使用的地产开发模式基本是抄袭香港地产开发模式地产开发企业从融资买地、建设开发、营销销售、物业管理进行全过程操纵其工作范围类似于国外含设计在内的交钥匙工程的总承包商在目前情况下，开发成本中，土地价格比建安成本对工程造价的影响更大因此，含土地成本在内的对项目成本的预测对项目开发决策的影响至关重要也就是说地产公司需要操纵的不仅是建安成本，还需结合土地成本考虑未来假如土地取得方式发生变革，建安成本的操纵才有可能更为重要单一的建安成本指标的差别也才能充分表现为工程造价的差别拈字大师点评总体上的感受，这篇文相当可观，关于地产公司合约管理中的造价管理，已经懂得的很深，同时有很多直接的操作手法只是，楼主很多地方写得过于简单了，关于老手来说当然几句话就明白了，但关于新手，未免云山雾绕这也从另一个侧面说明，老主这篇文展开来写得认真一下，能够成为一本不错的地产合约工作指导书要说不足的地方，我个人觉得，可能对未来管理手段的展望不足，或者者说楼主认为的一些不太能操纵得住的造价手法，实际是有很可靠的方式来达成管理目标的下面简单随着楼主文章，写点意见为节约时间，要紧写一些不一致意见，时间也有限，意见可能很多不到位的地方，楼主见谅

1、合约管理与造价管理到底是如何的关系，是合约管理包含在造价管理之下，还是造价管理包含在合约管理之下，这个问题一直有很多的争论我个人倾向于合约管理应包含了造价管理的所有工作也正是由于这个原因，我倾向于取消“造价师”这个说法，而应该使用“合约造价师”

2、地产公司造价管理在内部以流程管理为主，这个说法我觉得只有一半是对的合约管理确定的管理目标，是外部目标，同时也是内部目标由于地产公司是项目驱动型公司，大一统的流程管理很难产生针对性的管理效果这个方面我倾向于用“标准作业程序”来进行管理，以成果管理为要紧手段

3、第

1.3节中，开发速度快的开发企业使用费率招标的手段，现在更倾向于用清单了无图清单招标现在已经使用的很广前段时在论坛里看到新疆也有人在使用这种招标方式了这种清单不一定要设计标准化，关键是设计要求明确，深度足够，就完全能够用无图清单来招标综合单价、列项、整体清单的可控性相当强只是工程量的变化更灵活一些这方面我已经在我第二本书中论述过了，楼主假如有兴趣能够看看有关帖子关于合约方式与公司管理模式的匹配性，这一块真是初学者的宝啊

4、FIDIC合同“假如工程量变化超过一定幅度以后（比如工程量变化导致合同总价变化超过1%单项工程工程量变化超过该项工程量25%）单价将按合同约定调整”这一条确信是错的，楼主能够再研究一下

5、FIDIC监理工程师为管理核心，这个说法也是绝对错误的工程师在FIDIC中从来就没有规定一定是监理工程师，同意业主委托或者业主自己委任的管理人，均能够成为工程师99版FIDIC更规定工程师为业主人员，那业主直接委任工程师，就更是一点问题都没有了

6、关于FIDIC合同竣工验收，实际是谁有权报验的问题中国雇主无权提出竣工验收，只有承包商才有这个权力因此有的时候候，承包商会有意不报验收，以此要挟业主作为工程的实际所有人，却没有权力决定工程的最终命运，因此这个规定很惊奇特别是我们国家政府监管开始退出直接的工程质量监管（质监站的直接质量评定），就更显得惊奇但这就是中国，大家都已经习以为常了而实际上，这些问题的探讨，才是中国政府在工程管理真正需要关注的地方

7、第

3.1节费率招标，现在应该是用得越来越少了由于施工期材料价格的核定，很难在费率招标中确定这就为通过材料价格提升实际抵消让利率成为承包商常用的合同手段承包商会直接讲，你不给我这个材料价，我就不做，你找人做好了因此费率招标现在越来越少人用了

8、综合单价包干将成为未来工程招标的主流由于综合单价包干的“工作结构分解”非常有利于地产公司确立内外部的管理目标，容易将管理工作落实到实处楼主所论几种合同形式的习惯性也要紧指当前地产要紧是开发型的主流形式下的情况，随着我国工程建设领域的深入进展，EPC合同总价包干，政府工程（要紧指政府建筑，比如国防、大型基础设施、政府办公楼等）使用成本加酬金的可能性也会大增

9、第

3.7是置顶的原因之一这一段所述关于熟知地产公司合约操作的要紧手法，很有帮助当然，这也要紧是常规做法而且论述也过于简单了其中第

3.

7.3条所论有点“旧”现在无图招标总承包单位的应用多起来了坦率讲，这有关开发商资金问题，因此能够预测这种应用只会越来越多，越来越普遍总价包干合同作为要紧操作手法显然不合适

10、第4章也是置顶原因之一第

4.2所论述的FIDIC合同文件构成有问题，但也相差不是太远吧第

4.3节简单了，仅只论某些细节这个显然不能说明清晰“合同边界处理”这个事项的第

4.4最好说明一下备案合同用途与用法，否则初学者会完全地一头雾水第

4.5条所述显然过少合同分界的社会边界，环境边界、实体边界、图纸边界、商业边界、权力义务边界等等，这些交叉边界要论述的清晰，仅上文所罗列的内容，显然是不够的第

4.9遗漏了观感技术要求

11、第5章置顶原因之一关于三方合同的解释很到位后面所论，基本上是公司内部管理制度的翻版了就不做评述了欢迎woshiwo12345兄来到这样拈字儿工程量清单招标方式，给各投标单位的工程量由招标方统一提供清单，避免了预算工作的重复性与计算工程量的矛盾缩短招标周期、避免重复劳动同时缩短招标时间、提高功效，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，能够从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性，有利于正确评标投标单位承担单价风险，业主承担工程量风险是较为公平的包干模式单价包干通常使用清单计价模式成本加固定酬金较少使用成本加固定酬金合同这是根据双方协议，工程不管成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金这种合同形式要紧适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定，投标报价的根据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，务必发包的工程;或者者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有特殊的技术、特长与经验的工程以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点一是发包方对工程总价不能实施实际的操纵:二是承包方对降低成本也不大感兴趣要紧使用在下列情况中.需要立即开展的项目——如救灾项目.特殊技术的工程项目——如有技术壁垒、.风险很大的项目——如使用创新工艺，双方对这个工艺都没有经验数据借鉴如使用材料价格短期内波动巨大，且无法估计价格走势这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险因此，这种合同形式在建设工程中较少使用根据不一致的建设阶段，建议使用的合约模式组合由于总价包干合同在合同签订前需要明确项目的工作范围、工作内容、质量标准、技术规范、材料规格型号技术指标、开竣工时间、进度安排、施工企业责任与义务、总包单位与分包单位的责任边界、风险分摊等上述工作细致而繁杂因此在实际工作中，我们通常结合其他合约方式，综合使用同时，在工期紧张的条件下，单价包干合同也是经常使用的一种方式项目开始前的场地平整、围墙砌筑、临时水电等设施合同签订时工程做法明确，工程量可按图纸计量（或者虽无法准确计量，但总量是确定的，比如现有场地内垃圾清运）的宜用总价包干比如围墙、变电设备安装工程做法明确，工程量无法准确计量的使用单价包干比如场地清淤，土方采购售楼处售楼处由于工程量相对较小，工期紧，为了表达展示效果，设计相对复杂，招标时图纸完整度差，因此，建议使用单价包干合同或者费率包干合同开发项目正式建设建议尽量使用总价包干合同，并对合同范围内不确定项目使用暂定单价、暂列金额等形式变更较多的园林景观工程建议使用单价包干合同，工程量按竣工图结算4合约构架原则由于开发企业直接指定的分包单位越多，合约关系越复杂，合同管理的内容越多，合同边界也越多，有关利益方的纠纷也会随之增长，因此，应简化合约关系，尽量减少指定分包单位数量，关于能在总包合同中约定的，完全能够由总包单位承担的工作内容，应全部由总包单位承担同时，由于专业化施工与行业分工，一个项目必定会有一个总包、若干个分包出现为了使总包合同合理有序执行，明确总包、分包责任范围，务必在总包的招标文件中，应对开发商指定的分包工程做出规划关于少量不能确定是否由总包完成的工作，可标明该工作内容为可选择项目（即开发商能够选择施工单位能够是总包，也能够是专业分包）合同文件构成及与招标文件的关系招投标选取的施工单位，合同文件的构成为招标文件+投标单位的回标文件+招标过程中的往来函件合同是在招标文件中就已经约定了合同条款、工程范围、质量要求等，结合回标文件的报价及施工组织等、还包含了在投标及定标过程中的澄清文件、会议纪要、施工单位答辩等合同文件是整个招标、定标过程所有有效文件的集合由于投标单位（施工单位）需要根据招标文件内约定的商务条款进行综合单价的组价、报价对报价有影响的要紧合同条款包含承包范围，分包与总包的工作职责界限、质量要求、甲方付款比例、付款时间、工程量确认方式、工期、合同价格调整前提条件、结算方式、保留金比例、质量保证要求、施工单位承担的工程风险范围、争议解决方式、保险缴纳责任等而上述内容在合同通用条件及专用条件中都应该有全面描述招标文件的构成为（样例）:

一、投标须知及附录附录一-授权委托书（样本）附录，二一履约保函（样本）附录三-投标保函（样本）附录四-中标通知书（样本）附录五-接收证书（样本）附录六对投标人的资格要求

二、投标函及投标函附录

三、合同协议书

四、合同通用条件

五、合同专用条件

六、售后服务及工程质量保修书

七、工程规范及附录附录一-工程范围及合同划分附录二一开办项目责任分工附录三-现场状况及工程进度要求附录四-物料订供货计划表（样本）附录五-物料进场验收单（样本）附录六-甲供材料及甲指乙供材料清单附录七-工程变更洽商单（样本）附录八-甲供及指定供应（分包）材料的结算办法

八、招标图纸目录

九、招标图纸（分开装订）

十、招标图纸疑问卷及回复工程量清单编制中，对图纸的内容的澄清

十一、计量计价原则

十二、工程量清单、附录及投标总计合同文件的构成

一、合同协议书

二、中标通知书

三、投标函及投标函附录。