大唐花园总体营销思路

大唐花园总体营销思路

二、别里市场分析

三、本案分析本立意

五、推广策略

六、推广主题也是中档居家型别里开发量最大的区域，近来日渐成为新兴别里客户群最关注区域

4、浦东地区浦东地区别墅，地域分布松散，价格差距大，从总价39〜65万的“新独院住宅”（康桥半岛）到总价209〜3500万的极品汤臣高尔夫别墅，从内环以内的怡东花园、四季雅苑到外环以外的爱建三陵府邸、海滨高尔夫别里等浦东地域宽广，别里开发有更大的进展余地同时浦东拥有陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区、张江高科技园区及金桥出口加工区等高级白领集中区域，对别塞的消化量大因此，浦东地区的别墅开发前景令人乐观，将是未来上海别蟹开发的重点区域

三、本案分析（-）区域环境分析

（二）本案优势分析

（三）本案弱势分析

（四）市场机会点分析

（五）目标市场分析叁.本案分析一.区域环境分析本案处于上海西南隅，相对上海北区（包含东北部的吴淞地区与西北部的桃浦、南翔地区）而言，总体来说还处于楼市的热点区域区域的总体环境质量也优于上述地区因上海北部区域历来是上海的工业区，特别是重工业与化学工业的集中区域因此，工业污染较重虽经多年整治，已有较大改观，但积重难返难以完全根除污染影响这也正是上述地区始终只有低价位低档楼盘一统天下的原因所在两相比较，本案区域的市场同意度要高得多因此，房地产的开发量也随之增多，竞争态势也更强劲些随着“十五”期间，上海市政府有关城郊“一城九镇”的进展规划的推进突破，与大力开发旅游事业而带动余山风景区的兴旺，松江大学城的创建与进展，及其辐射影响，再加上九亭本身的进展等，凡此种种，都将促使本区域的市场地位的提高，促使人们对本案的认同与同意然而，具体来说，本案的局限性是显而易见的相对沪皆平公路与七莘路沿线的竞争楼盘而言，本案的区位优势显然不足周边的生活配套与地块成熟度，与依傍干线交通的便利，也远不及上述两者此外，随着浦东的迅速进展，这块改革开放的“试验田”，世人瞩目的焦点，将会吸引更多的海内外各类人士由此，便会促使浦东区域房产的持续升温，导致人口向浦东区域的大量涌入，使上海的经济文化中心逐步东移，而不是西进这一宏观趋势，将会使上海西南地区的房产热有所降温，从而在一定程度上影响本案的市场空间对此，我们应予以充分的认识根据本案现有规划设计及周边状况，再参照目前的市场动态，大致有如下相对优势

（一）规划布局优势本案总体平面规划的小岛构思，环岛分布，并以水域区隔各组团建筑，以小桥串联起各交通线，能较好地突出水乡特征、亲水住宅，从而以此构成本案别墅均好性的一大特点使户户临水清流围绕这一规划布局，可谓新颖别致，又充分利用空间既使水中倒影，波光泛动，延伸了人的视觉空间，使有限的间距得到了扩展，又能优化生态，提高审美趣味，使整个小区因水而“活工并能由此生发与引申出诸多诉求点，有助于本案的推广传播虽说目前沪上做“水”文章的个案已为数众多，可谓已形成一股“风”，但要么是大面积的集中水域、人工湖泊，要么是沿小区外围的自然河流，或者者是象征性的、整齐规则驳岸的人工水渠，以与喷泉相呼应构成一组景观水流，而缺乏自然气息，或者者是小区中只有局部组团建筑有水域，而其他组团则享受不到所有这些，都表达出当今“亲水风”的不足与遗憾而本案在此方面则提高了一步，巧妙地将水流围绕于各组团、各区域，均匀分布，又与自然河流（蒲汇塘）贯穿，并由此突出其自然气息，注入了水乡文化特征而并非通常的为水而水，赶时髦式的应时之作相对而言，这一规划优势是较显著的

（二）户幢均衡优势本案环岛排列的别墅分布形态，使家家都能临水而居，都有一个私属独用的河流驳岸同时，不管是二层还是三层，基本都是五房三厅的格局，客厅与家庭厅分离，都有保姆房与大小不等的储藏室房型的功能区隔明确，功能细分化程度较高而且宽敞、舒适性与空间利用的有用性结合得较好，以使每户既有挑空的、通透性好、高大敞亮的大客厅，又有多种功能区域空间的紧凑组合如保姆房、洗衣房、客房、储藏室、壁橱等这一设计既能表达别墅应有的空间宽敞的舒适度，又能避免大而无当的空间浪费与面积缺失，可谓恰到好处本案的别堂分布与房型设计所表达出的均衡性，较能表达本案市场定位的专指性亦即可使本案“物以类聚、人以群分”的特征更为明显，更易于吸引相仿趣味、相仿居住需求、相仿经济地位与社会地位的人，汇聚于本案，使本案的市场区隔更分明

（三）水乡主题优势本案江南水乡主题的别S特色，一改当今别皇市场“西风劲吹”，一味崇尚西方文化，宣扬在当今西方都已过时、虚浮的“贵族气”的这一普遍倾向，而高举中华民族文化大旗，突出水乡地域文化色彩这一主题优势，无疑彰显了本案的鲜明个性，与周边竞争个案形成了强烈反差这将为本案的市场导入制造制胜的先决条件假如这水乡主题，再能进一步细化、深化，那么，其优势将更为突出，更能引人注目比如不一致形态的驳岸设计，多种造型的小桥设计，富有文化内涵的特定意蕴的园林小品设计等等还有水生植物、水车及水推磨坊等的点缀，还可在会所的墙上挂些反映水乡民风民俗的图片资料与文字介绍等，使人感受到特定的地域文化的气息（具体方案另拟）三.本案弱势分析

（一）单调平实、难以引人本案总体表现为简约的建筑风格，但简约不等于简陋，不等于单调乏味简约是通过整体造型的新颖、别致，通过建筑块面的对比组合所形成的节奏、韵律来表达简洁明快、流畅挺拔的美感，而推弃繁琐的传统立面装饰与表面线条勾勒而本案在此方面做得不够到位整体造型沉稳有余，而轻巧不足，显得过于平实通常而缺乏变化韵律，甚至有些笨重呆板通俗地说，其外观不如“北美”、“绿茵”、“绿洲比华利”等周边竞争别墅那么美观漂亮不管是建筑造型还是立面处理，都不如上述别墅那么丰富引人如本案外立面装饰，所有别墅都一律饰以水泥横线条与涂料，那么，96幢别墅，一眼望去，未免过于千篇一律，无以显出每幢别墅的不一致个性而小区内每幢别里的个性，恰是别墅住宅与多层住宅与公寓楼得最大区别之一由于别墅得消费对象比多层住宅的消费对象更注重，也更有经济能力来表达自己的个性，与住宅的与众不一致之处而本案的单调乏味正与目标市场的普遍心理需求背道而驰、与之相左这何以能使他们为之心动？

（二）密度较高、相形见细“绿茵”、“北美”等别墅，前、后、左、右的间距较大特别是“北美”别里，左右相邻的间距都有1（）米左右，相当宽敞，栋与栋之间的私密性由此而增强“绿茵”别墅的私家花园则较大，从300多平米到600多平米不等，平均每幢用地面积高达870平米由此可见其建筑密度之低相比之下，本案的密度则高得多，左右间距仅4米左右小区空间组合较拥挤从市场角度来说，高密度的别里分布格局，可谓是个大忌别塞业主追求的就是私人领域的宽敞舒适，而不是市中心里弄式的住宅他们并不需要广场式的过大的公共空间，需要的是私家花园的独享空间而这正是与多层小区的又一区别之一然而，本案的过小间距，恰恰与此相违相对竞争个案，这又是一大弱点，甚至是个致命伤独立别娶毕竟不一致于联体别鸵，更不一致于多、高层住宅其对住宅的私密性要求，个性化要求，对私家花园独享空间的要求，比其他物业更高、更强，也更为挑剔假如忽略了这些因素也就忽略了独立别建固有的特性，忽略了特定的市场需求，最终将导致物业处于市场高不成低不就的尴尬境地，上、下均不讨好亦即高收入者看不中，而中、低收入者又买不起的不伦不类这可谓别墅项目开发的又一大忌而本案的较高密度，不能说不是一种“犯忌”

（三）配置不足、无以领先随着时代的进展，科技的进步，随着信息社会的来临，人们对信息需求的普遍提高，房产开发的科技含量也会日益提高这在当今房地产领域，首先表现在物业的智能化配置方面今后还将表现在轻质高强度，节能环保型的新型建材，新的施工方式与工艺，与太阳能利用、雨水、生活用水回收处理、利用等的设施配置方面谁能在此方面领先，谁就将获得超额回报，就能捷足先登地占领市场制高点同时这也是增强物业保值、增值功能，使物业在相当长的一段时间内不被淘汰，不至落伍过时的有效方式，而这正是具有现代价值观与商业头脑的别墅消费对象所格外关注与赏识的他们当然不可能看中不具保值功能、行将贬值的物业反之，越具升值潜力（包含其附加值）的物业，对他们就越具吸引力而本案在此方面缺乏领先意识，只是简单重复那些连通常多层小区都有的安保技防类的设施配置如红外线周际预警，电子对讲门铃，摄像监控或者电子巡更、刷卡门禁等这显然与独立别墅的时代要求相距甚远毕竟，当今的别墅在设施配置方面，应不一致于

八、九十年代的别里，更应不一致于解放前的以往历史上的别墅本案在此方面的不足，显然使其失去了应有的竞争力，失去了应有的时代性与先进性，而难免显得落伍、过时、无以引人四.市场机会点分析

（一）巧借天时、地利，适时定向推广随着上海“十五”规划中有关加速城市化进程的战略步署的实施，随着“松江大学城”的全面启动，随着申城旅游也的进展余山国家级风景区的深入开发，无疑为本案制造了一个天时、地利的有利条件本案应充分借助“松江大学城与余山风景区”之势，以互惠互利的方式与上述单位合作，采取多种形式，顺势推广，将目标市场扩大到大学校园与旅游度假群体中，并通过他们扩大本案在高收入阶层中的影响同时，借助九亭镇的进展，扩大本案的潜在业主，使其成为投资、居住两相宜的高档物业这需要同镇政府合作i方面使镇政府明白，本案开发成功关于九亭进展的深远影响，与关于扩大就业、聚集人气、刺激消费、增加财政收入，提高九亭知名度等的积极作用，以争取更多的优惠政策一方面可通过政府渠道（包含镇政府与松江区政府），扩大本案传播，及其对目标市场的影响这些定向性推广，应适时进行，系列展开，以使本案能充分利用天时、地利之便

（二）以树造景，化不利为有利本案间距、密度不如周边竞争个案的这一弱点，可通过大量移植成年乔木，以树为主的环境营造手段来加于化解并以此形成强化生态效应的环境特色，化不利为有利由于，层层叠叠的树木植被，似断非断、若隐若现的空间透视感，可增加空间分隔的层次感、纵深感，使有限的空间在视觉感受与心理感受上得以延伸、扩展，形成视觉误差效应，仿佛环境空间一下扩大了许多再通过遍布小区的环岛水域的倒影，形成郁郁葱葱、林木深深的一片，浑然一体，以使人在视觉上消除建筑密度过大的缺陷，使幢幢别塞掩映在绿树从中，时隐时现、若有若无以绿树遮掩的方式使别墅不显得突兀、显眼，令人一眼望去首先见到的是一片绿色而这一片人工树林，是周边竞争个案，乃至整个上海别墅市场中都是独一无二的、别具风采的

（三）款式相错，立面相分，形成每幢个性本案90多幢别墅仅有6种款式，且总体单调平实、缺乏变化与个性特色的格局，则可通过现有款式的不一致排列分布，如每幢别墅的前、后、左、右分别排列不一致的款式与同一款式不一致立面装饰处理的方式，来加以调节，形成区别反差如有的勾勒水泥横线条，有的饰以仿木结构的外露的立面板条装饰，有的全用涂料，有的一半涂料、一半面砖，有的用亚光面砖，有的用仿石面砖，甚至有的局部用毛石饰面，而涂料的颜色在统一的浅冷色调中，也可使用不一致层次的色系、色差形成区别，与窗框、入户门廊的局部造型、装饰等细部处理也可加以变化，形成不一致的视觉感受与各幢别蹩的个性这样处理既无须增加多少投入，又能使各家各户，别具个性至少在其相邻的周边，没有与其相同的别墅，以满足各家业主的心理需求与审美需求这一个性化的细节处理，对别颦消费对象而言，是相当重要的、不可忽视的这不仅仅是个表面形式问题更是个直接影响目标市场消费心理与购房抉择的本质问题人的个性化需求是同人的经济地位、社会地位成正比关系的、同步增减的亦即收入越高，身份、地位越高，其个性化需求、精神需求也就越高，反之就越低这与马斯洛的需求层次论是一致的别墅物业作为住宅物业中的高级形态，满足高层次的住宅需求，其个性化要求是不言而喻的尽可能地迎合这一需求，显然成了本案的又一个市场机会点

（四）量“出”为“入”，提高配置这里的“出”是指销售、指市场，“入”是指开发的资金投入，成本核算亦即根据目标市场的需求，以提高生活质量、提高舒适度、优化生存状态为手段，来达到促进销售、加速资金周转之目的因此，资金投入与成本核算务必以此为原则、为宗旨，务必同样以目标市场为导向而不是i味地压缩成本、减少投入以致于最终形成一个市场难以同意的“不伦不类”的，或者雷同化的、千人一面的尴尬产品提高智能化程度，是当今楼市的一大“卖”点，也是政府所倡导的，未来信息社会的进展趋势君不见现在上海，电脑教育已开始进入小学阶段因此，住宅的智能化配置，不仅是当今市场的需要，也是整个社会进展的需要

七、包装方式

八、结语大唐花园总体营销思路壹.前言综观上海的别墅市场，可谓林林总总，遍地开花即使本案周围，也有很多别整物业要想在如此众多的各类别墅中脱颖而出、争得市场，假如没有产品本身的创新，与推广诉求的出新出奇，并能切中目标市场的心理，那显然是不行的为此，本案的推广思路务必在产品创新、诉求新奇这两方面着力挖掘、推敲提炼，以形成一个统领整个营销过程的推广理念，指导与规范各环节、各阶段的具体的推广形式与实施而不管是产品创新，还是诉求新奇，都不能为“新”而“新”都务必根植于特定的目标群体，符合与满足他们特定的消费需要包含现实需求与潜在需求，唯其如此，方能有的放矢，卓见成效，激起目标市场的倾心与向往正是基于这一认识，本文拟将从基本立意、推广策略与主题、包装方式等诸方面逐一展开以理出一条基本线索，构成假如不认识到这类配置的市场价值，及其关于增强物业保值、增值功能的价值，要想引动物业热销，显然缺乏市场根据与现实可能智能化程度的提高，将会给业主带来极大的便利、快捷、轻松而高效，将会极大地缩短空间距离概念，使天涯变咫尺这是生活质量提高，生态状态优化的物质保障以此吸引目标市场，实乃投其所好任何投入，只要又相应的回报，甚至有高额回报，即使投入再多，也是值得的房产开发，特别是别墅项目开发，应注重高投入、高回报，注重投入与产出的效益比亦即其相对成本，而不是绝对成本的低廉这对本案来说，便构成了乂一个市场机会点五.目标市场分析市场定位要解决的是“卖给谁”，或者“谁来买”的问题只有解决了这一问题，明确了目标对象，才能有的放矢，胸有成竹，才能最大限度地避免盲目性与随意性，或者人云亦云的跟风追潮同时，项目的市场定位，也绝非凭空臆想，想怎么定就怎么定从宏观来看它务必受制于整个社会经济的进展水平，社会各阶层的收入状况从微观来看，它务必受制于房地产市场的现实状况区域市场的社会人员结构，区域大环境的基本状况，地段与区域的市场认知度等此外，它还涉及到人们居住观念与生活方式的变化等所有这些都务必在充分的市场调研与分析的基础上，根据地块与项目的具体情况，酌情细分市场，加以区隔，以选择具体的目标群体基于上述认识，本章节将就市场定位的有关方面逐一展开，以阐明我们的观点，供商榷参阅-定位区间及根据

1、目标群体家庭年收入定位区间主力区间16万一24万（平均月收入1万4千元—2万元）•国际通行的可同意的房价收入比是I3—6亦即房价为家庭年收入的3—6倍考虑到我国计划经济时代实物分房之优惠因素，与社会中上阶层的各类隐性收入与非货币形态的收入与利益，这一比例大致可放宽至16-8较为符合实际，也较能被市场同意根据本案130万一140万/套的主力总价的价格定位，按上述放宽的房价收入比来计，则本案主力目标群体的家庭年收入即为16万―24万•这一年收入的定位区间较为科学合理，较有现实根据并可由此减少本案关于目标群体选择与区隔的盲目性与随意性

2、社会阶层定位区间中等阶层一中、小企业主、高新科技人员、信息产业、IT行业、金融业、房地产业等社会热门行业的中层管理层等中上阶层一大学教授、学科带头人、主任医师、律师、影视明星、体育明星、歌星、外企高级雇员等上层阶层一局级以上主管部门领导，大集团公司总裁、科学家、艺术家、政治家、外交官、大学校长、大医院院长、著名学者等•根据家庭年收入状况，本案的主力目标群体应是上述社会中等阶层人士•根据我国社会各阶层的划分惯例，要紧是以社会地位、政治地位来划分而不是单纯以经济地位来划分亦即高收入者不一定有高社会地位当然这与经济地位也密切有关社会地位高的人，其经济地位也较高，只是不完全成正比而己而本案的定位侧重其经济地位•本案所处的区域环境及在市场中的区位价值，决定了本案对中上或者上层人士的吸引力较低，这远不及虹桥地区与浦东陆家嘴地区故以社会中等阶层为主较适宜•根据本案区域人口构成，在本区域内上述主力目标群体较少，因此，只能以中心城区的客户为主，以区域客户为辅•根据区域经济未来的进展状况，城市化程度的提高，与松江大学城的投入使用与“十五”规划中的“一城九镇”的实施，则有可能吸引大批区域市场的客户，亦即，只有到那时才能使本案具有区域市场的同意条件

3、目标市场年龄区间定位主力区间35岁一50岁•根据本案主力年收入区间16万一24万的定位，则平均月收入为1万4千一2万，能有此收入的社会成员，大都集中在这一年龄段，低于或者高于这一年龄段的，虽说也有比此更高收入者，但毕竟是个别的，不能成为我们的主力定位区间•有此收入水平的，通常都已获得了一定的事业成就，要么是中小企业主，要么是效益甚佳的热门行业部门经理以上的管理层人员，或者某一领域的专业人员、业务骨干等而这类人员的年龄构成，也大多在35岁―50岁之间•这一年龄阶段的事业有成者，在所有成功人士的社会群体中，所占的比例较大这一区域定位，有助于本案的市场吸纳，有助于避免“曲高与寡”的不利

（二）定位细分及研判

1、热门行业部门经理阶层•当今热门行业要紧包含信息产业、金融业、高新科技产业、轨道、交通业、汽车制造业等，尽管这些行业中，也有处于竞争弱势，效益不是很好的企业，但总体来说，大多数效益较好，员工收入普遍较高，部门经理以上管理层，目前大多超万元这一社会群体的总量较大，宜成为本案的主力客户这类社会成员大多具有高学历背景与专业特长，较有文化修养，市场经济意识较强，追求生活品位，具有现代消费观念，也较有投资理财头脑同时，崇尚个性进展与个人价值的表达本案的特殊风貌与物业保值增值功能的增强，有助于投其所好，激起他们的兴趣这类人士大多已人到中年或者马上步入中年，都较为成熟与理性，对事物的认识能力较强，不易被表面现象所迷惑因此本案特殊的规划布局与“眼见为实”的营销策略，有助于促动他们对本案的认同与同意，而浮夸虚饰，过于空泛的推广诉求反而会引起他们的反感与排斥心理这些人尽管收入较高，但“上有老，下有小”，其生活开支也较大，故积蓄有限，他们大多将依靠按揭与组合贷款来早日一圆安家梦同时，又因他们承担的家庭责任较重，他们会更多地考虑家人的生活便利与子女的教育问题故本案应在此方面，为他们想得更周到写:些，以便吸引他们选择本案

2、高新科技人员•这类人员因拥有社会稀缺的一技之长、专业技能，是各类企业争抢的紧缺人才，故收入可观，并深具进展潜力其中相当一部分人，一旦时机成熟会另起炉社创办企业这类人比上一目标对象的收入预期更高，且年龄也更轻但同样积蓄有限，故也只能成为本案的按揭购房对象•这些人大多属理工科人才，逻辑思维能力较强，创新意识较强本案增强生态效应的规划设计与住宅设计（如高挑空、转角窗等），易于获得他们的认同与同意，同时，科学的数据化的理性诉求，易于引起他们的共鸣•相对本案其他目标群体而言，这类人员在本区域市场或者相邻的漕河泾、虹桥等开发区中较多本案应尽量吸引他们的入住并根据他们的特定要求调整与优化本案的项目开发

3、中、小企业主，贸易经商者•这类人虽说大多受教育程度并不很高，但却是市场经济的弄潮儿市场感应敏锐，又魄力、又胆识，敢于冒险、拼搏，财高积聚快，其中不乏各类暴发户同时喜欢炫耀，生活较铺张这些人一次性付款的可能性较大本案的高档品位，本案的私家专用驳岸的设计，大面积花园的高价值单元，便会成为他们的最佳选择假如在其花园驳岸中，再设计一个阶梯形，直接伸入水中的驳位，成为一个私家码头，则会对他们更又吸引力•这些人虽说腰缠万贯，但正由于其“暴发”，因此社会地位并不高，故他们“望子成龙”的心愿比其他阶层人士更强烈，更会为子女的教育一掷千金（当然，其教育方式往往有问题），因此，本案应注重在子女教育方面提供更多的便利与服务（如与名校联手，推出有关优惠措施，或者代请家教，开办辅导班、补习班等），以此，吸引他们选择本案

4、画家、艺术家、大学教授、文化名人等•这类社会成员，因其对社会的特殊奉献及其精神、文化价值，通常收入都较高，其收入渠道也较多，除工资外，还有各类稿酬、奖项、演讲费、政府津贴、社会团体赞助费、额外授课费等且这类人员对住房有更高的要求对居住环境更为挑剔，更希望有人文与自然相融、审美与生态结合的人居环境本案的环境特色，恰能切中他们的这一心理要求•这类人员，通常都无须每天上、下班，“择郊而居”对他们更适合，且又因需要在家工作，故对住宅的宽敞度、生态性功能区隔的分明性，互不干扰性，比常人更高独立别墅、私家花园的居住形态，也就更符合他们的生活方式本案以此为目标群体之一，既能提高本案的市场同意度，又能“宅因人而存”地提高本案的品位格调与社会声誉，有助于增添本案的无形资产显然名人的入住，便能为本案争光添彩，扩大本案一传

十、十传百的口碑效应•这类人的社会影响力较大，与上层及海外的联系较多吸引这类人的入住，有助于本案的传播，能为本案带来更多的新的客源，更对小区所能提供的精神需求的满足（包含心理的、审美的、文化的、情感的等），具有更高、更多的要求因此，本案更应在环境营造的舒适宜人、建筑形态的个性表现、设施配置的便利高效，管理服务的体贴到位等诸多方面，倾注心力，多费思考，以最大限度地满足这类人士的特定需求

（三）定位价值与预期

1、定位价值

①客观科学性价值上述定位参照国际惯例的房价收入比，再结合我国国情，特别是上海本地区的经济进展水平，以目前市场可行的比例，测定出本案的目标群体，而不是随意确定这就使本案定位具有了客观科学性

②产品对应性价值回归自然，想往优质生态环境，是当今时代普遍的社会心理特别对身居大都市的高收入群体来说，则更是如此由于，他们的经济地位决定了他们对居住环境的更高要求与想往本案突出自然，强调生态的物业特色恰能与此相应

③市场区隔性价值在社会所有高收入群体中（包含不一致阶层、不一致类型），分离出本案上述四大类目标对象，以符合本案收入区间的定位，将更高或者更低的收入阶层排斥在外，这就使本案的市场区隔分明，避免了定位的模糊不清或者飘忽不定，与似是而非，过于笼统@市场同意性价值鉴于上述本案定位的科学性、对应性，也就极大地提高了本案的市场同意度，能正中目标市场之下怀，使本案成为他们既向往又买得起的适宜物业

⑤抗风险性价值虽说上述四大类群体，占社会总人口得比例不大，但其绝对量还是很大的在上海一千三百万户籍人口，三百万非户籍流淌人口中，至少也有几十万在这一大块市场份额中，本案仅分享其中区区百位业主的份额（独立别里）其可行性、吸纳性是不言而喻的这无疑增强了抗风险能力，此定位价值可见一斑

2、定位预期假如本案能在生态化、个性化、舒适度、便利性，与“性能价格比”方而，多费心思，多做“文章”，以提高综合品质那么上述目标市场定位便能使本案一炮打.响，持续热销即使售价高于周边别蹩，也照样能赢得市场由于本案的生态性、个性化、舒适度、便利性，乃至“性能价格比”，都是针对上述四大类目标群体而设定的，是度身定制的，既能符合他们的心愿，又能符合他们的经济承受力，可谓恰到好处，相应相合U!、基本立意（-）突出中国文化，与目标市场的文化积淀相共鸣

（二）强调生态效应，传导健康生活理念

（三）超前领先，时代骄子，彰显本案上佳的综合品质

（四）提升品位，增强象征，制造物业附加值肆.基本立意突出中国文化，与目标市场的文化积淀相共鸣当今别墅推广中，大多强调西方文化，渲染贵族气，而本案则应反其道而行之，树中国文化旗，以突现个性，形成反差同时，中国文化对中国人来说，更具特有的亲与力，更易为人同意即使是多年定居海外的华人，也难以摆脱中国文化对其根深蒂固的影响，况且国人？中国文化应从本案的推广诉求所倡导的生活方式、居家理念与所提供的人居环境的表现中表达出来，以使人有实实在在的真切感受，而不是外加的、贴标签式的文化诉求至于文化内涵的传达与具体化可通过很多方式来表现如可通过广告推广，塑造本案“水乡别墅”“人文别墅”时来表达文化底蕴，可通过样板房、售楼中心与本案进展商的CIS识别系统来使本案的文化气息具体化强调生态效应，传导健康生活理念随着时代的进展，社会的进步，人们养生保健、延年益寿的意识愈加增强当今保健品市场的长盛不衰、花样翻新便是个明证特别是对本案的目标市场，高收入群体而言，则更是如此强调生态效应，及其对人健康的促进作用正可与目标市场这一普遍的心态相应相合三.超前领先，时代骄子，彰显本案上佳的综合品质散乱无序地拼凑各个卖点，黄婆卖瓜式的自擂自夸，已对人缺乏吸引力，激不起人们的兴趣在买方市场的今天，物业的某个局部优势，己越来越失去竞争力只有全面提升物业的综合品质，方能具有市场的感召力本案的推广诉求应着力塑造物业的整体形象，以突出综合品质的优势，令人刮目相看并由此“制造”出本案的业主，以导向性的超前领先，形成市场引力四.提升品位，增强象征，制造物业附加值通过各类推广诉求的传播形式，在扩大本案社会认知度的同时，提升物业品位，增强身份、地位的象征意义，满足人的荣耀感、成功感等心理需求，使人产生以入住本案为荣、为豪的连锁认知与反应如同古北新区，如同汤臣高尔夫别里营销推广的总体框架

二、别墅市场分析

五、推广策略（-）理念前导，先“软”后“硬”

（二）文化营销，攻心为上

（三）重在环境，以景引人

（四）优化配置，筑巢引凤伍.推广策略理念前导，先“软”后“硬”本案的推广应首先导入一个新奇的，具有的时候代特征的居家理念这一理念既能表达出中国的传统文化，乂能反映出当今上海人的现代价值观与人生观，折射出上海作为国际大都市的特有风采这就使本案不仅能具有物业所应有的保值增值的商业价值，还能具有的时候代象征的附加的社会价值与人文价值这一理念的率先导入，便会产生先声夺人之效与导向作用使整个市场“未见其人，先闻其声”，为本案的日后推广作舆论铺垫，吊起人们的“胃口”理念的导入当然是以软广告的宣传文章为主，并可采取多种文体形式，如新闻报道、楼市点评、杂文随感、人物专访等全面铺开，接连公布，在各大媒体，轮番亮相，以形成声势、制造舆论，激起社会的广泛关注之后，再正式亮相，推出硬广告，如形象广告、开盘广告等，使人们在期待中对本案有进一步的熟悉与认识，与具体形象的感知此先“软”后“硬”，易于抓住人们的视线，激起人们的好奇心与探究心理，使本案在铺天盖地的各式楼盘中，能出跳冒尖，给人留下深刻印象二.文化营销，攻心为上文化是最能影响人的思想观念与价值取向的通过丝丝入扣，循循善诱的观念引导，通过专门营造的文化氛围的熏陶、感染，通过各类意味深长、余音饶绕的文案诉求、环境小品等多种形式，传导出本案所倡导的具有超前性、时代性，更为个性化的、能满足人性更多需求的、悠然自得、超凡脱俗的生活方式”潜移默化地作用于人的心理感受与认知，激起人的向往之心这方面的挖掘与展开，将使本案的品位自现，魅力无穷这对社会高收入群体中的品位人士，更具感召力这将比华丽的词藻、极端的词语、任意拔高的直露宣传更具实效，更能影响人、感染人，也更能打动人心三.重在环境、以景引人环境营造已成当今房产开发的i大制胜因素，对久居闹市、向往别墅生活的目标群体而言，他们所图的首先就是环境，而不是房子本身对他们而言，赏心悦目、舒适怡人的环境、清新的空气、鸟鸣山更幽的意境，比宽敞明亮、豪华装修的住宅居室更重要由于宽敞豪华的居室在市中心就能得到，而得不到的恰是大自然的环境而遗憾的是，现在的别墅开发却一味注重外观造型与装饰（当然这也是重要的），但却恰恰忽视了对环境的营造与对生态效应的关注环境营造并非只是简单地挖个湖，开条河，铺植大面积的草坪，稀稀拉拉点缀式地种上几棵树，也不是照搬照抄城市公共空间的环境绿化模式，而是应再造一个“大自然”，一个郁郁葱葱、浓荫密布的山乡环境，一个清新、清纯、清静、清爽的人化的自然空间亦即一个源于自然又高于自然、融入了人的审美意识与健康理念（优化生态效应，改善环境小气候）的“克隆”的自然假如本案能在此方面又所突破，而一反现今别墅环境的营造模式，象现代美国普遍流行的仿生、仿自然的私家庭院那样，那么，本案这一开创性的、符合人性进展的别墅环境，定能引爆楼市，一石激起千层浪即使本案的别墅再朴实无华，不加修饰，人们也会冲着这一上海绝无仅有的“大自然”，纷至沓来，竞相订购在高楼密布、喧嚣不已的上海，在这远离自然、缺乏自然山水、自然景观的繁华都市，居然能有这么一个完全仿生的、沁人心肺的、令人神清气爽的别嬖环境，这不得不使人惊叹、羡慕这将会极大地刺激人们的购买欲与拥有欲，更会由此引来•批又一批的看房者即使买不起本案的人也会幕名前往，一睹为快，探个毕竟从而通过一传

十、十传百的口碑效应，迅速扩大影响，形成轰动一旦造成影响，即使以后不打广告，也会使本案持续旺销，长盛不衰，从而促进本案的滚动开发这一策略是通过卖环境来卖房，就象市中心的高档吧坊那样，卖的就是环境与氛围，而不是单纯的饮料不然，人们何必去喝它那杯数倍于市场价的饮料呢？由于饮料到处都有，而它特定的环境氛围与格调，却是别无它处的人们正是冲着它那种特有的环境氛围与格调而来，而并不是单纯为了喝杯饮料同样，上海的别墅多的是，而只有本案所营造的环境是唯一的，同时这一“唯一”是足以引人的，是值得人们出高价享用的四.优化配置、筑巢引风作为不动产的特殊商品，其耐久性、其投资与使用合二为一的双重价值，其相对其他商品开发周期较长的特性，均决定了物业产品务必应具有一定的超前性与预见性，这样才能最大限度地发挥其应有的保值增值功能，同时也就能最大限度地规避投资风险，保障其预期的市场效应，使所开发的物业能适销对路、畅销楼市因此，本案的配置同样也应适度超前，特别在智能配置与有关的服务设施配置方面，更应有一定的提早量与前瞻性不仅是为了满足当前的市场需求，更是为了习惯可预见的未来的进展之需，以使本案物业能在相当长的一段时间内，保持其领先地位，面不被淘汰特别对本案的目标对象，具有较强时代价值观与市场意识的高收入社会群体来说，物业的保值增值功能将会更重要他们的经济地位与社会地位，决定了他们更着重物业的不凡价值与品味格调其中当然包含物业的附加值与社会的知名度也就是说，质与价相比，他们更注重“质”，而不是“价”（尽管“价”始终是市场重要的敏感因素）一个缺乏先进性、缺乏增值保值功能的物业，必定引不起他们的兴趣，甚至会不屑--顾由此可见，优化本案配置，如提高智能化程度，增设医疗保健设施与各项前卫性的服务设施等，将是十分必要与务必的这不仅有助于塑造物业形象，便于炒作，更能实实在在地增强物业的保值增值功能，提升物业品位，从而使这一“筑巢”之举，引来目标市场之“凤※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

六、推广主题-推广总主题二推广系列主题陆.推广主题根据上述营销策略与产品定位，便应精心提炼一个足以引起目标市场关注，符合他们身份地位与心理特征的推广主题，并一以贯之，统领营销的整个过程，以强化本案的社会认知，凸现物业的个性特色一.推广总主题作为推广总主题，应力图抓住最能表达本案特色的卖点与最能吸引目标客户的优势，以简洁易记的表现方式来传达给购房者，使本案的特色与优势能通过推广主题更深入人心，最大限度地提高本案的美誉度本司根据本案的产品特色及目标客户的心理研判，提出如下推广主题自然原味，绿岛人家含义简析绿岛人家，体会原滋原味的自然生态，居家更健康，更舒适内涵“自然”意指本案的别墅源于自然又融于自然，浓绿鲜氧，空气洁净，纯自然生态住宅，与小区内花草树木相生相融“原味”是在自然的基础上进一步深化现在大多别墅也宣称有“高绿化率、芳草如茵、景致怡人”等，但仅铺些草皮，种点灌木，各幢别墅一览无遗，这能算是真正的“以自然为师”？因此本推广主题以“原味”两字与通常个案形成差异化，寓意本案是“真正的自然原味”，自然的、生态的而又是不露痕迹的，与自然相融而又令人感受不到，给人以原滋原味的纯自然感受“绿岛人家”以“岛”字传达出本案“一环穿九岛，九水绕九洲”的临水优势，又以“绿”字表达本案的生态优势（草绿、林绿、水绿等）同时整个“绿岛人家”意境高远，令人遐思回味其余推荐主题户户临水，自然原味环岛绕水，自然原味自然原味，岛上体会嬖型临水，自然原味自然原味，亲水体会系列主题确立了上述总主题，则还务必通过有关的系列主题，多角度、全方位地加以形象化的具体演绎，以便使这一总主题更为有血有肉、可感可亲系列一主题茂密的树林，绿林丛中的家园标题“密林深处诉求点•一千颗成年大树，浓密的林荫夹道•房前屋后灌木丛生，大树簇拥的清纯住宅•绿树掩映的别里，密林深处有人家阐释以此主题表现本案的人工自然，以树木为主的绿化特色，・反当今别墅环境以草坪为主，辅以界定性低矮绿篱的单调乏味的绿化模式，给人以不一致与众的鲜明印象，强调本案独有的生态效应系列二主题:标题:清流环岛、户户临水，典型的水乡住宅“又一个周庄、同里”诉求点当代“二十四桥”，桥桥相连，人在桥上走宛若水中行江南水乡沪上再现，清流围绕，水网密布开门见“水”，临窗见水，昼出夜归又见水，似情“柔水”长相依水为财，财源滚滚，滚进亲水家园……阐释周庄、同里，是著名的江南水乡小镇，是明清时期遗留至今并储存完好的古代名镇（已申报联合国“世界文化遗产名录”）以此水乡主题，表现本案环岛住宅的亲水特征，与户户临水、开门见“水”的规划优势并以此从一个侧面再次表达本案环境的生态效应系列三主题清新的空气，森林负离子，沪上绝无仅有的小区环境的植物释氧量标题“永远的免费氧吧”诉求点由于人工树林，高密度植被，致使小区的植物释氧量大增，空气含氧量高达%，小区犹如一个天然氧吧树木林立，绿荫密布，使小区空气中的负离子浓度激增犹如置身于深山丛林与滨海沙滩繁茂的树冠，浓密的灌木，不但可汲取空气中的烟尘，还可阻隔一些小区外烟灰进入小区，犹如昼夜不息的空中吸尘器阐释此主题突出本案生态优势，并以理性诉求的方式，以科学数据来说明花草树木特别是成年大树对健康的作用并使目标客户对本案空气的含氧量、负离子浓度及总体环境质量等有个具体实在的认识，增加其可信度系列四主题幽静的环境贰.别墅市场分析-别墅历史沿革上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑巨变，东西文化交融，上海留下了众多风格迥异、造型丰富的别墅建筑花园住宅，开埠以后到解放期间，上海花园住宅的进展，大致经历了三个阶段从开埠到第一次世界大战期间，外籍传教室与外国商人初到上海，在黄浦江两岸建造一些四坡顶的简单“洋房”第二阶段是1920年后，随着租界的扩张，花园洋房日渐增多，同时在一战结束后，经济逐步恢复与繁荣，上海出现建筑花园洋房的高峰期第三阶段是1944年以后，有些巨商富贾为避市场通货膨胀转向投资花园住宅，这是近代花园住宅进展的尾声总体而言，在建国前后近百年中，上海共有各类风格的花园住宅160余万m2大多是模仿国外住宅的建筑造型，适当沿用中国传统住宅的布置，形成中西合并璧的建筑格局标题“鸟鸣山更幽，清泉石上流”诉求点静谧安详，隔绝喧嚣，一方红尘中的“净土”静静的林中小径，静静的溪流河水，静静的满目青翠……一切都是那么的宁静、清新，恍若隔世，恍若置身梦幻通常的可忍耐的噪音分贝为，通常马路的分贝为—，安静环境的分贝为—，而本案的环境分贝为0阐释通过此主题，表达本案的宁静、安逸，并以有声衬托无声的手法，诗意化地表现本案的安静、祥与再以理性诉求的科学数据，进一步印证感性诉求的宁静氛围，增强说服力，给人以真切的感受与认知系列五主题智能化配置，超前预先标题“犹如科幻世界”诉求点小区局域网，一“网”打尽网上购物、网上咨询、网上结付、网上教育、网上娱乐……方便快捷、省时省力天涯变咫尺小区一卡通，刷卡门禁，刷卡消费，刷卡享受或者免费或者有偿的各类服务……舒适便利、安全可靠，令人得到至尊享受光纤到户，宽带布线，得心应手，随心所欲户外远程遥控家电微波炉、电饭锅、空调、热水器等随时同意遥控指令，自动工作，仿佛家中有个保姆家庭防盗、防煤气泄漏等报警系统，出门在外，也能收到家中自动报警阐释通过此主题，形象表达本案的智能化程度远远高于其他小区，给人以超前领先的强烈印象同时，这也是增强物业保值增值功能的表达，使人感到物有所值，并激起人们对本案未来生活的憧憬系列六主题细心服务，体贴照顾标题“这才是生活享受”诉求点代购、代办、代请保姆、家教、律师……一切都能够由物管代劳托幼、托老、保健、养生、医疗护理、家庭病房……足不出区，尽享其成茶艺、插花，花鸟鱼虫养殖、书法绘画、交谊舞培训、投资理财、金融保险、法律咨询等各类学习班、培训班应有尽有门类齐全的社区学校，为业主竭诚服务专车接送子女入学，自小享受高人一等的生活阐释此主题表达本案独具的人情化、人性化的各类服务，让人备感亲切，也备受尊重随着城市人口老龄化程度的提高，人均寿命的延长，小区为老人提供的服务应适当增加，这方面的超前意识，同样能成为本案的一大亮点作为处于人生颠峰期的本案目标群体，在选购物业时，必定会想到自己的养老问题特别是别墅物业，更会成为他们退休后的归宿之地，休身养性，颐养天年系列七主题本项目的文化气息，不仅表达在外立面、建筑风格等建筑语汇上，还应表达在推广、广告、企业文化等方方面面主标文化只是“贴标签”诉求点在别墅业，“欧美风”向来大行其道，而实际上惟有突出中国的传统文化，才能与目标客户群的文化积淀相契合“文化”并非“标签”，可任意挪用与标贴，而是一种实在的全面渗透与真正的相融相谐企业文化是提升企业美誉度与增强项目文化底蕴的重要途径，是一种持久而稳固的积存，也是本案向目标客户打“文化牌”时所务必的质素阐析本项目的“文化”主题应坚持切入程度深层化、切入角度多元化，而不应只是停留在一些简单的建筑语汇表现上，应从建筑表达、宣传推广、广告表现及企业文化等多角度来提升项目的文化底蕴，塑造进展商良好的“文化”美誉度系列八主题户户临水之创新规划主标“一环穿九岛，九水绕九洲”诉求点•本案之规划“一环穿九岛，九水绕九洲厂匠心独运，别具一格，其户户临水的大胆规划令人惊叹・户户临水，家家近河，滨河而建，伴水而居，让喜欢亲水住宅的成功人士实现居家梦想阐析本项目的小区规划特色鲜明，令人耳目一新在推广中可作为一大卖点来宣传毕竟，“户户临水”的别墅规划、门前垂钓的居家意境，对很多购房者都较具吸引力系列九主题莘松地区，特别是九亭、新桥一带，由于交通便利、居住环境佳等优势而成为别墅开发热土主标火亭二^别螫乐园诉求点松江“一城九镇”大好进展机遇“松江大学城”“上海影视乐园”“余山旅游度假区”及松江的历史文化、进展现状等利好因素使松江的房产业供销两旺，进展前景不可限量九亭新桥一带，配套完善，交通便利，生态环境与人文环境俱佳，房地产业特别是低密度别娶物业有较强的进展潜力系列十主题本案的房型以人为本，充分考虑别墅居家的高贵性、私密性及个性化，更能表达人性化居住空间主标更个性、更人性诉求点每种房型都具挑空空间，大气尊荣，更立体，生活更宽广更有“别鸵居家”的感受主卧独处一层，更佳私密性，突显对主人的充分尊重，更能满足现代成功人士“个性化”“舒适化”的居家心理大主卧、大主卫、大厨房，各类房型大多带阳台，充分表达“以人为本”的居家理念阐析房型的好差反映出该物业的品质与进展商的品牌意识本案的房型更具人性化与个性化，值得宣传推广

七、包装方式（-）案名及推广名包装

（二）样板楼及环境包装

（三）户外广告包装

（四）大众媒体包装

（五）非常规媒体包装柒.包装方式包装方式直接关系到推广效果，关系到人们对物业的感知与评判，与给人留下的先入为主的第一印象本案的现场售楼处及规划模型、房型模型等都已搞好这方面的包装总体来说还不错，感受尚好，现暂且不论在此就其它方面的包装提出我们的观点与建议，以供参考，商榷案名及推广名包装现有案名与推广名较为平淡，且又有雷同感，不利于提升物业品位，也不易给人留下鲜明深刻的印象与意味隽永的感受在此，不妨先各拟几个，供进一步推敲、选择-案名建议■森泽环岛别墅将开发商名与项目名结合，有助于树立企业形象，提高企业的社会知名度“森泽”既是企业名，又寓意本案以树木为主的环境特色“森”给人以森林、树木之联想，“泽”又有水乡泽国之意，“环岛”突出本案的水域特征“别墅”，则直接点明本案的物业形态类型，与多层、小高层等小区截然相分，不易混淆，使人一目了然本案的市场定位因“花园”一词，多层、小高层，甚至高层住宅都在用，使人不易从案名区分物业形态此案名寓意明确，又不雷同，且又较易表达本案特色，有所新意，也较为大气■森灵别业“森灵”与森林谐音，突出本案生态环境之优势，寓原生大自然“森灵”又与“生灵”谐音，寓本案的生机勃发，充满生命的活力“森”又寓“森泽”企业名，易于使人产生连锁经历，增强对企业的识别“灵”具有灵气、灵活•、灵动、灵秀之意，寓本案的水景特色“灵”在上海方言中又有“很好”、“上佳”之意，寓本案的局档品味、上乘品质O“别业”即别里之别称，古代指屋前有庭院花圃的独立住宅此名较新奇，也较儒雅文气，具有中国文化色彩，能给人以较多的联想与想象

（二）推广名建议♦现代瀛洲岛寓本案为人类自古追求的理想的人居空间“瀛洲”具有浓郁的中国传统文化特征，又富有浪漫主义与理想主义的色彩，寄予着人们美好的生活憧憬◊此名富于想象，内涵丰富，可做多种引申令突出本案的水域环境，又强调“现代”概念，寓本案的超前领先，具有的时候代气息◊此名古、今结合，将古代理想与现实追求相融合，亦虚、亦实，虚实相生，又较为大气与响亮，并与本案的推广主题相一致♦蓬莱逸居“蓬莱”与“瀛洲”同是传说中的仙人之居岛，与前一推广名有异曲同工之妙令“逸”有飘逸、潇洒、超凡脱俗之意，寓本案的安逸、静逸、飘飘欲仙，富有浪漫气息通俗易懂，寓意明确♦逸墅天地令“逸蟹”与“艺术”谐音，寓本案的高雅、脱俗“墅”即别蟹，“逸墅”给人以飘然之居、洒脱之居的感受具有较大的想象空间，耐人寻味令新颖别致，易于识别♦听涛轩令“听涛”，既指听水之涛声，又指听林之涛声，突出本案既临水又伴林的环境特色◊“轩即古代园林中临水的观景、休闲建筑，寓本案户户临水的规划特点，与优美的景观效果从建筑造型上分大致可归纳为下列几种.精巧华丽并具宫廷风格的仿古典式（王伯群住宅、盛宣怀住宅）；.朴实而具乡土风味的乡村别墅式（沙逊别墅、丁香家园）；明朗宽敞的西班牙式（周公馆、丁贵堂住宅）；.紧凑而简约有用的美国殖民地式（朱敏堂住宅）；.标新立异而无固定风格的混合式样（严同春住宅、马勒住宅）；.注重使用功能的现代式（吴同文住宅）（-）近期及当前别墅市场解放后，到改革开放前这段时间，上海的别曳市场进展缓慢改革开发后，外资引进加快步伐，外籍人员越来越多地涌入上海使上海的建筑市场重新焕发生机90年代初，随着改革开发进一步深入，更多的外商在沪投资由此形成别墅市场的第一个进展高峰有关数据说明，1992年上海的外籍别墅批准开发量达最高峰（约150万m2）1993年上海市外销别墅批准预售上市量达50万m2高峰在93年以后到98年这段时间，上海别塞市场的进展速度有所减缓98年底开始，上海的别墅市场迎来又一个高峰期由于WTO加入在即，上海人均GDP值稳步增长（将近世界中等发达国家的水平），再加上汽车价格的下调及汽车消费的日益普及，上海的别孽市场，也随着整个房地产市场的回升而有触展反弹之势特别是内销别嬖市场进展迅速，莘松地区由于地铁交通的便利及闵行、松江对别塞市场的重视与统一规划，出现了很多居家型中档别墅至2000年，整个上海的别墅市场，不管是销售面积，还是销售金额，占整个商品房销售的比例不断上升另外，由于97年以来，批准开发量一直为零，物业自身的稀有性也将加快别墅的销售能够说，别里市场将来会有更大的进展空间令此名较为雅致、富有文采与意境，同样具有理想化的浪漫气息，符合身份人士的品味二.样板楼及环境包装样板房与环境是个整体，务必应考虑两者的呼应与协调统一，给人以完整的浑然一体的感受包含两者的构图、布局、色彩处理，与四个方位、不一致角度的视觉效果切莫使两者形成强烈反差，给人以生硬、割裂之感，形成视觉冲突因此，样板别鸵的色彩不能太跳，应降低色彩的明度与饱与度，并以冷色为基调如青灰或者湖绿墙体，勾勒铅白线条，配以臧青屋面等这就能与不一致层次、色差的绿色环境相与谐并应尽量使别墅掩映在绿树丛中如在别墅的两侧移植成年乔木与灌木，并适当增加密度，以形成一道绿色屏障别墅的前后，移植高低错层的灌木，并在房后的较远处，移植少量乔木，以不影响采光，尽量不铺草坪，以灌木、乔木为主，并点缀一些藤蔓类的植物样板别里的阳台、露台、甚至窗台都应搞绿化为增加视觉效果与便于操作，可使用以假乱确实人工仿制的盆栽观叶植物、垂吊类、爬蔓类植物等，以与庭院绿化相呼应庭院的小径应铺以卵石路面某些组团绿化，可配以不规则的大岩石块与石笋（可用人工仿制品），以增强自然气息庭院一角也可配上繁茂的修竹，以增加清秀之感尽量使庭院的每一视角，都能形成一组完整的景观既然是环岛别嬖，那么，别嬖后面的小河也应开掘成型，以使人对本案水域有身临其境之感在庭院一隅的树荫下，还应设置一些仿原木、仿树桩的桌、凳，既能供人休息，又是一组园林小品，富有野趣样板房的客厅窗外，应成景观重点以使人透过大面积的整排落地窗，看到一副完整的、郁郁葱葱的画面，将自然环境引入室内，令人有通透的、亲近自然的感受总之，样板区域，应突出环境，而不是别墅本身，应使别墅成为环境中的一部分，融入环境之中这一点相当重要，也是本案与众不一致的一个营销策略，以卖环境带动卖房，并以此提升物业的附加值，使目标群体都冲着这一“环境”而来三.户外广告包装

1、路牌广告1）可在沪松公路近本案入口处一带设一些路牌广告2）闵行与九亭交界的立交桥上可作一些立牌广告3）徐家汇中心一带

2、交通媒体1）地铁车厢车身广告2）上海体育馆及徐家汇地铁站内灯箱广告四.大众媒体包装

1、电视电视广告形象、直观、生动，但成本较高，可容传达的内容较少，因此可考虑在第一个岛建成同时景观也基本做成时，以实景照来打动人心，吸引目标客户群体另一种思路可考虑用电视广告来渲染本案的水域优势，使本案的“岛上别墅”“水上别墅”等观念深入人心具体广告思路可尝试以幽默创意来实现如能够由水域对别型的作用反推至水对陶冶情操的作用、水对日常生活的作用甚至是水对人体的作用，然后以对比等手法来让人懂得水域对别塞的重要性并激发观众对本案深入熟悉的兴趣

2、广播本案的广播广告投放量不用很大，由于广播广告不够直观，房地产的诸多优势难以很好地传达给受众，只适宜作品牌广告，扩大企业与品牌的知名度广播广告的内容要简单明了，同时广告语要措词精练，朗朗上口，便于经历同时最好在广告语中能表达本案的水域优势，以使得本案的知名度随着广告语的口传效果而得以提升杂志广告印刷精美，制作精良，宜以小区已建成的别嬖实景或者水域景观来作主图，配以精练易记的广告语及优美生动的广告正文，以较强的可读性与视觉冲击力来触动读者的审美情绪，从而牵动目标客户群体的视线在杂志选择上可考虑以《东方航空》《新周刊》《商业周刊》《新民周刊》等经济时尚类杂志为主

4、报纸报纸广告是本案推广手段中最关键的一环建议以系列平面广告形式，既风格各异、自成一体又有统一风格与一条主线来贯穿每个广告，使人在看过前一个广告后会有所期待，看完后面广告后有重复叠加、加深印象之效本部认为能够通过下面几类系列广告思路来扩大本案的知名度，提升本案的品牌形象1）文化类广告A.以外立面、建筑风格、建筑细部表达的文化底蕴为广告题材B.以建筑与自然的与谐、天人合一等来诠释本案的文化内涵C.能够小区的景观规划、房型设计等来折射本案“以人为本”的人文气息2）“水”类系列广告A.仁者乐山，智者乐水举古今中外喜欢伴水而居的名人为例（能够再成系列广告）B.水自身的动人、迷人清澈、灵动C.临水而居对陶冶性情的作用D.水域、流水对景观搭配、景观成形的作用水天一色、水光激港等E.引用古诗词中有关“水”的名言佳句为主标，以本案的水域优势为主诉求，制作一些较具传统文化气息的“水”系列广告，如能够“野暖天低树，江清月近人”“鱼戏新荷动，鸟散余花落”“掬水月在手，弄花香满衣”等诗句作系列广告F.可考虑创意上佳的幽默广告来表达水对人体的重要性，从而间接传达本案的水域优势3）其它广告如以相对价格优势、房型特点、小区配置等为主诉求点的广告五.非常规媒体包装

1、网络广告1）本案及进展商自身可制作漂亮的网页，吸引潜在客户登陆2）在上海几个房地产门户网站首页作广告推广3）在证券类、古董拍卖类等专业网站上也可投放适量广告，以吸引一些目标客户

2、VCD片制作介绍小区的碟片，可向前来的客户现场演示

3、楼书折页本案原有楼书图片清晰，文字优美，具一定的文化气息同时每页以精辟简洁的二字来概括，令人耳目一新只是，也有•些值得商榷的地方，总体上本案的水域优势传达得不突出，个别文案及主标语还可在精巧准确点

4、专题研讨可组织“岛上别墅”“水上别里”等有关研讨会，并可拿研讨会的内容作为软广告在媒体或者网站上投放捌.结语上述营销思路，只是个基本框架，阐明了我们的要紧观点与对本案的基本指导思想各项具体策划与方案，有待进一步扩展、拟订与商榷愿我们本着优势互补、资源共享的精神，通力合作携手并进为本案的一鸣惊人，为我们的共同进展，竭尽全力（-）九亭概况九亭既是市区通往松江城的第一要塞，也是松江进入平区的东大门九亭向来为寓居住地有合资办学，以教兴的优良传统至明初，九亭工商业大盛，店铺客栈林立，因此，有“日招天下客，夜宿九里栈”的美誉近阶段，九亭借特殊的地理优势合历史机遇，一举迈入中国投资环境百强镇行列镇政府对九亭进行统一的战略规划，提出“三个集中”的规划模式.农业向农业国区集中，兴建万亩蔬菜，千亩花卉及百亩农副市场基地，实行集约化与庄园化管理；.工业向工业园区集中，关闭能耗大、有污染企业九亭工业区已吸纳六十多家外资企业，投资额超过

2.5亿美元；.商业与居住区向九亭新区集中“三个集中”的规划策略，不但使九亭成为一个投资环境强镇，也使九亭成为一个居住佳地，将吸引愈来愈多的进展商投资开发特别是九亭作为城郊结合地，空气质量高，绿化环境好，很适合开发一些住宅

（三）别墅的形态进展上海的别墅市场通过一百多年的进展，别蟹类型及物业形态等方面也都有较大的变化从最早，四坡顶简单“洋房”到花园洋房建设高峰期时的造型丰富多彩，从模仿国外住宅的独立外销别墅到通常式联体别墅，里弄式联体别墅、叠加式联体别墅及“新独院住宅”（康桥半岛）等，别嬖的形态进展中注入了更多的人文色彩与人性内涵，更符合个性化、科技化进展趋势

（四）区域市场上海的别荣市场分布较广，绝大多数位于环以外，要紧可划分为下列几个大区域

1、虹桥地区虹桥地区向来是高档住宅区，也是外销别墅集中区区域内别墅要紧是早期开发的高级外销别墅，如“富宏花园别墅”、“嘉年别墅”、“龙柏花园”、“罗丹花园别堂”、“满庭芳花园”、“皇朝别里”、“盛绿苑”等等，近期开发的有“金俊苑”、“金花园”、“虹桥城市花园”本区域别奥大多以独立别塞为主，品质总体较高，周边的人文环境成熟，商业环境及酒店业进展良好•、交通便利，是很好外籍人士的理想居住区域只是本区域由于进展较早，目前大多别墅是现房，供求状况基本饱与

2、沪青平公路沿线沪青平公路沿线的别塞要紧位于虹桥机场西面，基本可看成虹桥地区的延伸段，这一带的别墅是以高档外销别墅为主，如海天花园、康虹苑、安盛山庄、石涛园、国际华城、威尼斯花园、西郊别嬖、太阳岛别墅、天马别墅等，随着今年上半年机场立交与沪青平公路向行段的建成及沪青平公路沿线，别里建设将有更好的进展前景

3、莘松地区莘松地区是指闵行莘庄一带及松江地区，该区域别嬖单价不高，大多再4500元/m2下列，总价也大多再150万元下列，要紧是些内销别墅，同时独立别墅及联体别墅多占一定市场份额如北美精典、丽茵别墅、绿洲比华利花园，半岛等是以独立别墅为主，而如圣陶河花园、雅仕轩、雅阁花园、君临天下花园、、樱缘等则是以联体别墅为主莘松地区是内销别娶最集中区域楼盘名称丽茵别里北美精典绿洲比华利圣淘沙花园雅仕轩雅阁心里君临天下花园半岛花园桃花源田庄樱缘所属区域松江松江松江松江闵行松江松江闵行松江松江闵行地址沪松公路泗陈路口沪松公路1801弄明华路366号九亭沫亭路8号顾戴路2199弄莘松路1155弄莘松路场东路口银都路3399号九亭深亭路169号莘松路1111号都市路7588号物业类型独立利咫独立别堆独立别零联体别蜜低层公寓联体别蜜独立别壁联体别零独立别母联体别曜联体别瘾独立别受联体别堆单价范围前的4000-60004380-45804700-50002300-26003500-39882752-40702930-37873400-49002380-25204000-58003600-4200总价范围万元1X1-180110-170150-2535-4860-8041-643-9467-14044-4970-KX进展商利江实业今亭房产瀚阳国际茸欣房产联农凯泰蒂迪房产雅阁置业玖玖房产久益置业节海房地产好世置业莲花物业新汉业浪淘广告旭阳万欣安荣兴与地产美虎占地面积M22074375600001500亩27000031515720000020000015809150000270000210000建筑面积M2约9万13000021XXX2500002XXXX200000KXXXX6XXX28000180000球化率％

75688055506049.5507859竣工或者交房日期一期已竣工二期在建

2001.10交房现房一期二期均现房2000年底2001年底

2001.

82000.

62001.

6.30交房现房容积率

0.

20.

230.

2110.

50.

4.

70.

250.9房型类型3452房3-4-6房5-6房3＜房4房为主4房为主4房3-4-5-6房3-4房345旃3＜房房型面积范围264-335212-350239-443150-185170-200150-183149-243199-286185-195160-237总套数200余近500600约1500一期220600•二期500余678约1501000左右建筑风格欧式/美式美式欧式传统里弄式英国乡村式欧式/法式。