工程项目建设方案

工程项目建设方案

6、要紧经济技术指标“某”项目要紧设计指标见表

1、表2表1“某”项目要紧规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率

1.84绿化率％355建筑密度％256高层户型户型85平方米（两房；B户型125平方米（三房）；C户型135平方米（三房）；D户型140平方米（四房）7多层户型（两房）F户型110平方米；（三房）G户型120平方米8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上）个300表2居住区用地平衡操纵指标（％）序号用地构成居住区（％）用地面积（平方米）1民建用地（ROD25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060601000平方米以上的商品房契税减免50%o对购买空置商品住宅契税暂时免征较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易

5、房贷政策压力初显中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策与应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击与打压，但也生产了一定的影响房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势这些情况说明我市房地产市场出现了有效需求不旺，进展后劲不足的苗头

（三）拟定采取的政策措施为了促进我市房地产市场持续健康进展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知》（国发

[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房进展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（下列简称《补充意见》）《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善与推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了全面的实施方法要紧内容有

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房进展每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在

一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例在老城区严格操纵高层商品住房的审批与建设对单套见面操纵在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米下列的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划与建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算之后由市国土部门以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房

4、完善与推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付四2004年房地产市场进展趋势预测

1、我市房地产进展的有利条件

1、全市经济持续高速增长态势2003年我市GDP增长

15.1%创下历史新高，2004年必将会沿着已有的进展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必定会带动房地产业相应的快速进展

2、城市化进程为房地产市场提供了广阔的进展空间根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里城市人口的增加与城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量3南昌市居民住房消费潜力巨大我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米另外，根据抽样调查，我市私房含房改房上市后再次购买商品房的比例为70%购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米

4、刺激住房消费的政策将日益显现为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的要紧出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大

2、2004年南昌市房地产市场进展的不利条件

1、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验中国人民银行公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发

[2003]121文件，对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确与规范房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大

2、房地产市场宏观调控难度加大如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾与消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的进展

3、原材上涨，开发成本增加从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨必定对房价造成冲击

3、2004年房地产市场基本走势预测根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素与市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的进展尚属理性，已进入最佳进展期2004年，我市房地产市场将会连续上年是进展势头，会有一个较大幅度的增幅

1、房地产开发投资将持续增长由于外地开发商大批进入，与红谷滩新区与旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上

2、住房消费需求日渐增大随着南昌经济快速进展与居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大另外，因改善住房条件与新增人口而发生的主动性住房需求量与因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加2004年估计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易估计160万平方米，较上年增长30%

3、商品房价格将会稳中有升2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量操纵的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必定提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，因此房价的涨幅不可能太大

4、楼市变得更加成熟，竞争趋向猛烈竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐步转向板块之间的竞争市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者选择的空间越来越大，工程质量、环境等综合素养较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局

二、区域房地产市场情况分析

（一）基本概况本地块三水围绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力

（二）交通网络

9、

20、

25、207

（三）金融银行工行、农行、中行、建行

（四）教育文化工业技术学校、南浦小学

（五）休闲购物建材市场、洪城大市场

（六）医疗保健市三医院、九四医院

（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）

①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力；

③、人气旺；

④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站；

⑥、两公里范围常住人口40万；

⑦、社区内部有学校；

2、劣势（W）

①、地价偏高、有一定的市场风险;

3、机会（O）

①、户籍制度的改变；

②、房贷贴息政策的落实；

③、与知名的代理商合作；

④、聘请知名物业管理公司；

4、威胁（T）

①、银行信贷体系严格；

②、通货膨胀人民币贬值；

③、其他区域楼盘不断上市；项目综合定位

一、项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；表达小区特殊的整体建筑风格；人车分流，动静结合在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能与空间组合等因素在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场与销售情况，拟定相应的价格策略在户型面积上，为考虑到消费者的同意程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力

二、项目设计规划定位

（一）、片区规划南昌市规划局已对*****做过操纵性全面规划，以住宅社区为主目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善

（二）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、表达小区特殊的整体建筑风格

（三）、总平面布局“某”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为根据，4栋建筑以合理的分布保证日照间距在

0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场与休息厅，小区设南北两个主出入口；关于临街住宅，使用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境

（四）、交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道与小区道路构成，道路宽度与消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口与入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路

（五）、规划指标根据“某”初步方案及建设规模，规划指标见表9表9“某”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平方米2总建筑面积109000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米3建筑层数多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺

2.9米

2.5米、

2.9米

4.5米住宅标准层高

2.9米架空层

2.5米

三、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各类专业，设计时需遵循有关的规范或者规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定

（一）、建筑方案总体构思建设地块位于*****中段，基本要求是建设方案总体构思紧紧把握“人居与谐进展”这一主题，制造符合时代精神面貌的现代化建筑与优美的精品住宅小区，同时与周边的建筑环境协调统一同时考虑到，由于社会经济的进展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求与建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格与形式还应注意不受传统风格的影响或者限制，拟使用简练的现代构成手法，表达建筑的时代气息与21世纪新的居住理念

（二）、平面设计

1、住宅4公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来，在宏观经济快速进展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的明白下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速进展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步进展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期

（一）2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调进展情况2003年南昌市估计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长

15.1%增幅为历年来之最；全社会固定资产投资估计完成218亿元，较上年增长

55.4%o全市估计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%占固定资产投资与GDP的比重分别为26%与9%较上年分别提高1个百分点与3个百分点表3房地产投资与要紧经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）56同比增长（％）60固定资产投资额（亿元）218同比增长（％）

55.4GDP（亿元）638同比增长（％）

15.1根据使用功能，住宅使用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准与有关规范要求建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生与储藏空间；

2、平面布局合理，表达食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热与空间环境，隔声效果与照明水平在现有国家标准基础上提高1〜2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣与化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位;

9、住宅区环境舒适，便于治安防范与噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化与景观，人均绿化面积达到

0.8近〜

1.0疔，表达节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11表10小康住房城市示范小区住宅设计建议标准

一、

二、

三、四套型面积系列标准（平方米）使用面积42〜4853〜6064〜7175〜90建筑面积55〜6570〜8085〜90100〜120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18〜25主卧室12-16双人次卧室12〜14单人卧室8〜10厨房次餐厅N8卫生间4〜6（双卫可适当增加）门厅2~3储藏2〜4（吊柜不计入）工作室6~8设施配套标准厨房I型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长N2700mm）II型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长N2700mm）卫生间I型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）II型浴盆（

1.5m）与淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1〜2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80-120KWH/月负荷1560〜4000W（大套可增至6000W）电表5

（20）A~10

（40）A电源插座小居室2〜3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200〜300升/人•日热水器或者热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光21%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及通常活动30-70LX卧室、书写阅读150-300LX床头阅读75-150LX管厅、厨房50-100LX卫生间20〜50LX楼梯间15〜30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板%0〜50dB楼板S75〜65dB热环境（按不一致气候区区别）冬季采暖区非采暖区16〜21℃12~21℃夏季〈28℃卫生环境日照（按不一致地区区别）大寒日2小时〜冬至日1小时表11“某”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内使用面积

1.

11.

21.

31.

41.

51.

61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套

6810010811276.

593.51022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数高层多层％%80855套内建筑面积

5.

15.

25.

35.

45.

55.

65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户

3.57居住户数户9448居住人数人

33042、公用建筑中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ100的有关规定物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上室外有消防环行车道、中心广场与庭院绿化带、建筑小品等

三、立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美与富于变化，并与规划区内优雅、与谐、宁静的环境既协调统一，又具行鲜明的个性

四、设施标准住宅是室内环境，设备与设施，与消防、安全防护等基本要求务必符合《江西省城市住宅建设标准》与有关规范，并按中高档住宅有关标准设计

1、住宅装修及设施标准住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成

1、外墙高级外墙涂料；

2、内墙厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；

3、顶棚厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；

4、地面厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；

5、门窗高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；

6、厨房设施洗涤盆；

7、卫生间设施台下盆或者立柱盆、坐便器；

8、阳台塑钢窗封闭式阳台；

9、其他楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统与保安监视系统等

四、价格定位

一、住宅部分

1、市场比较法定价过程表12表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积平方米平均价格元/平方米销售率％开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层2900高层3300未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层:2880高层35008003/06/15D船山广场1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注在下列列表中楼盘名称均以字母代替A龙泽园、B莱茵半岛花园、C新田绿洲、D船山广场、E水印都市交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长

18.18%南昌市该类住宅与商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+

1.5%其他条件见表11与表14表13本项目住宅价格市场比较法系数修正表单位元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层180%多层5020多层2789图层250%iWj层7914rWj层3166多层住宅销售价格=5020元/平方米X80%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米；250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程表15本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层:2850高层33592500007125083975C多层2903高层3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售价格=98650万元;320701平方米X10000元/万元二3076元/平方米高层住宅销售价格=130469万元394011平方米X10000元/万元二3311元/平方米故最后使用算术平均值确定本项目多层住宅单价为2933元/平方米高层住宅单价为3238元/平方米

（二）、商铺部分

1、市场比较法定价过程目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦与嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同表16本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印者B市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377锦与嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后使用算术平均值确定本项目商铺单价为9969元/平方米

2、收益还原法定价过程目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/4〜70元/月/m左右，按60元/月/疔估算商铺的售价PS=12NRS

①（总价等于N年的收益）RSPSV（2x10000）

②（月租大于月供）由

①、

②可推出NS

14.7859（年）；K=l/N=

6.76%（年收益率）注P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限（按50年计算）；R为市场租金；入为人民银行10年期抵押贷款常数PS=12RS[1-（1+K）-N]/KP=12R[1-（1+K）-50]/K=12x60[l-（1+

6.76%）-50尸

6.76%二10246元/平方米故最后使用算术平均值确定本项目商铺单价为10107元/平方米

（三）、车位销售价格的确定根据南昌市该区域目前的情况车位平均销售价格为10万元/个〜15万元/个

（四）、建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为多层住宅2950元/平方米高层住宅3250元/平方米商铺10000元/平方米车位15万元/个

四、户型设计定位根据南昌市住宅市场需求，初步规划为下列4种户型高层住宅A户型二房二厅每户建筑面积85平方米（20套）;房地产投资占固定资产投资比重（％）26房地产投资占GDP比重（％）9今年以来，我市经济进展速度创历史之最，要紧得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的构成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的进展基本同步房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温

2、新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积

245.27万平方米，同比增长

83.23%其中商品住宅交易面积

203.90万平方米，同比增长

60.60%o表4商品住宅供应量情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（％）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（％）2000下歹U

31.

2212.4995下歹U

50.

520.22000〜

250042.

6817.0795〜

12038.

7515.52500〜

300072.

2628.9120~

15075.

7530.33000以上

103.

8441.54150以上8534高层住宅B户型三房二厅每户建筑面积125平方米（44套）；高层住宅C户型三房二厅每户建筑面积135平方米（20套）；高层住宅D户型四房二厅每户建筑面积140平方米（20套）；高层住宅四种户型共计104套多层住宅E户型二房二厅每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅与书房各类功能空｛间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间｝的使用面积满足规定的要求项目投资估算

一、项目实施进度安排本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成建设进度计划如下2004年6月2004年6月25日〜7月25日:2004年8月〜9月2004年10月2004年10月〜11月2004年12月:2005年1月:2005年3月2005年7月:2005年10月:2005年10月~2005年12月:2005年11月〜2006年2月:2005年12月:2006年1月〜3月2006年3月〜5月:2006年3月〜6月2006年6月:2006年6月~9月:2006年7月〜9月2006年10月〜2007年1月2006年8月〜2007年5月:2007年3月〜6月2006年6月:项目建议书批复编制可行性研究报告并批复建筑方案设计综合管网设计施工图纸设计报建、领取建设规划许可证工程开工，多层1#〜4#楼先施工完成投资额25%开始预售多层1#〜4#楼多层5#〜8#楼开始施工高层4#楼开始施工多层1#〜4#楼主体工程完工[Wj层1#〜3#楼开始施工1#〜4#楼设备安装1#〜4#楼室内外装修多层5#〜8#楼主体工程完工多层5#〜8#楼设备安装多层1#〜4#楼竣工验收多层5#〜8#楼室内外装修iWj层4#主体完工图层4#设备安装高层4#室内外装修多层5#〜8#楼竣工验收iWj层1#〜3#设备安装高层1#〜3#室内外装修高层4#楼竣工验收公共设施配套工程高层1#〜3#楼竣工验收正式全部入住工程施工进度详见附表12o

二、本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置、周围环境条件与房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险与工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；

三、销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17表17本项目销售计划表（％）项目合计200420052006200720082009多层住宅10060%30%10%高层住宅10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭的时限，因此2005年与2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%第二年还剩余50%回款进度详见表18表18回款金额估算表单位面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2005200620072008面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633多层高层商业车位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层高层商业车位90%90%14451111410%10%16061242006多层高层商业车位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多层高层商业车位100%100%100%50%2676413174490050%900小计15565148898396900注车位面积未计算在内

四、税费率本报告使用的各类税费率见表190表19税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市保护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用5不可预见费2销售费用

2.5房产税（按租金）12

五、项目各类财务数据估算

1、土地费用本项目用地共计

90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元土地出让金分两次偿还，2004年先付80%即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元

2、前期工程费本项目前期工程费估算见表20表20前期工程费估算表单位万元序号项目计算根据金额1规划设计费建安工程费xl.5%1262可行性研究费建安工程费义5%423水文地质勘探费建安工程费义5%424通水、通电、通路费建安工程费xl%845场地平整费10元/平方米63合计

3573、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表21表21基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算根据金额1供电工程建安工程费x3%2512供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计

2514、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22建安工程费用估算表单位万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米90720平方米6350高层住宅1200元/平方米13920平方米16702商业800元/平方米4360平方米349合计

83695、公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表23表23公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计

1346、开发间接费用本项目开发间接费用估算见表24表24开发间接费用估算表单位万元序号项目计算根据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费x5%4182建筑工程质量安全监督费建安工程费x4%0333供水管网补偿费住宅商业住宅

0.3T/人，600元/T商业

0.1T/人，600元/T住宅59商业154供电用电负荷费住宅商业住宅4KVA/户，480元/KVA商业8KVA/百m2480元/KVA住宅181商业166其他建安工程费*5%42合计

7647、其他费用本项目其他费用估算见表25表25其他费用估算表单位万元序号项目计算根据金额1预算定额管理费建安工程费*5%422竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或者标底审查费6其他合计

428、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目1〜7项与的2%估算，详见附表22004年不可预见费用310万元；2005年不可预见费用224万元；2006年不可预见费用27万元；2007年不可预见费用1万元；合计562万元

9、管理费用本项目的管理费用按项目1〜5项与的3%估算，详见附表22004年管理费用465万元；2005年管理费用336万元；2006年管理费用40万元；2006年管理费用2万元；合计843万元

10、销售费用本项目的销售费用按销售收入的

2.5%估算包含销售代理费，占销售收入的

1.5%即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%即398万元合计为994万元销售收入见附表3销售费用见附表

211、财务费用表5商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（％）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（％）2000下列

49.

7124.3895下列

36.

0217.672000〜

250055.

6427.2995〜

12035.

3017.312500〜

300055.

7127.32120〜

15069.

3434.013000以上

42.

8421.01150以上

63.

2431.02表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的

70.44%单套面积在120平方米以上的总量是

64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的

48.33%单套建筑面积在95T50平方米的占总销售量是

51.31%

3、商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长

20.89%其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长

18.18%全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳表6商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米）2722增幅（％）

20.89本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（『

5.58%）估算，详见附表102004年财务费用167万元；2005年财务费用391万元；2006年财务费用446万元；2006年财务费用223万元；合计1227万元

六、资金筹措项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年

（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决详见附表5

七、贷款条件年利率

5.58%按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年

（2006）等额还本，分2年还清财务分析

一、盈利能力分析项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元与项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利与缴纳的税金的绝对值是相当高的，说明项目的盈利能力是比较强的项目全部投资内部收益率（所得税前）为

13.22%在预期可接纳内部收益率为10%项目净现值为1020万元，项目投资回收期为

3.39年资本金内部收益率为

23.12%项目净现值为2390万元详见附表7与附表8投资利润率二利润总额总投资X100%二5465331723xl00%=

17.23%资本金净利润率二税后利润♦资本金xlOO%=3662^2000x100%=

183.10%

二、偿债能力分析按照项目的借款条件与还款计划，项目建设期不还本金，从2006年开始分2年等额偿还本金，每年还4000万元；借款利息每年照付，总计付利息1227万元详见附表10

三、资金平衡分析与资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%低于行业标准因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的资金平衡分析与资产负债分析详见附表9与附表llo不确定性分析

一、临界点分析本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为39750万元其中包含高层住宅、多层住宅、商铺与车位四种物业销售面积为109000平方米，高层住宅Q113920平方米，多层住宅Q290720平方米，商铺Q34360平方米各单位单方工程造价分别为高层P11100元/平方米，多层P2650元/平方米商铺P3800元/平方米项目的应缴税金为

6.5%O经对财务数据的估算Q可销售总面积（平方米）；P销售均价（元/平方米）；A工程建安成本（8369万元）；n利润（万元）收入R（万元）:P*Q开发成本:115%A+19021开发费用3%A+

2.5%P*Q+1786各类税金

6.5%P*Q由以上可得固定成本FC（万元）20807万元可变成本VC（万元）118%A+

2.5%P*Q税金r（万元）

6.5%Rn=R-FC-VC-r=P*Q—（118%A+

2.5%P*Q）-20807-

6.5%R=

0.91P*Q-

1.18A-20807当n=o时:销售价格P0=3096元/平方米，项目收入支出持平i]p=P-PO・Px100%=3647-3093^3647x100%=

15.11%当销售价格制定在P=3647元/平方米时完成销售面积Q0=92527平方米就能使项目收支平衡r|Q=Q-QOHQx100%=109000—92527—109000x100%=

15.11%当销售价格制定在P=3490元/平方米，销售面积为109000平方米时，追加投资总投资FC+VC为37166万元，项目的经济利润为0；上述计算结果说明假如本项目的整体价格在3096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有

15.11%的降价空间，保证经济利润假如本项目的整体定价在3490元/平方米时，只需销售92527平方米，就可保证项目的经济利润有，有

15.11%的销售操纵空间假如本项目整体定价在3490元/平方米，销售面积估计达到100%即109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元表26临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率％

13.22%期望值10%开发产品投资万元31723最高值37166销售价格元/平方米3647最低值3093销售面积（平方米）109000最低值92451

二、敏感性分析根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本与可变成本四个自身变量因素进行分析设变量变动幅度为-20%、-10%、

0、10%、20%估计利润变动的结果

1、单一变量敏感性分析

（1）、销售价格变动，其他因素固定不变设价格变动幅度为-20%、-10%、

0、10%、20%估计利润变动的结果为表27单一变量静态敏感分析表-20%-10%0+10%+20%销售价格-176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090从此表能够看出，销售价格与销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱表28单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（％）全部投资（所得税前）内部收益率（％）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案

13.

2210203.391销售价格+

1022.

1238563.02-

104.25-

18163.862销售面积+

1015.

0711203.35-

1011.43-

18163.863可边成本+

105.07-

17143.81-

1023.

1137542.99从此表能够看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格与可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，因此在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的操纵，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳固从以上两表分析中能够得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不可能捉襟见肘风险分析与计策

一、市场风险分析从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险按照国际惯例，房价通常是居民收入的3〜6倍，而目前南昌市房价每平方米为2722元（通常市区住宅），一套90平方米的住宅总价在25万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前南昌市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险尽管目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策与开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包含小区总体规划、配套环境规划、户型规划等应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上与户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险

二、经营管理风险分析本项目要紧应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施与施工方案，在施工管理中，操纵各项开发建设成本费用，降低投资成本从财务评价分析数据能够看出，工程投资降低1%将比基本方案增加净现值413万元，增长

28.31%；反之，利润减少，销售收益下降因此，降低工程造价，操纵投资成本，也是降低本项目风险因素之一做好物业管理与售后服务工作

三、金融财务风险分析本项目资金分为三块一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款但从自有资金使用成本与开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应使用多种付款方式促销，能够选择使用

①一次性付款方式；

②分期付款方式;

③八成银行按揭方式；

④建筑分期付款+银行按揭；

⑤特惠免息付款方式；

⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险附表附表1:要紧经济指标表序号名称单位数据备注I项目设计参数1房地产开发产品总建筑面积平方米113780商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米103420436060004780m不计建筑面积II经济数据1开发产品投资万元31723其中财务费用万元12272单方成本元/平方米29103资金筹措万元31723其中资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元200080001328184424经营收入万元397505经营成本万元286596经营费用万元30647应交税金万元4365其中营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元216539718038利润总额万元54659税后利润万元366210可分配利润万元3002HI财务评价指标1投资利润率％

17.232投资净利润率％

11.544投资利税率％

13.765资本金净利润率％

183.16全部投资内部收益率（所得税前）%

13.227全部投资投资回收期（所得税前）年

3.398全部投资内部收益率（所得税后）%

9.039全部投资投资回收期（所得税后）年

3.6010房地产投资长期借款偿还期年4建设期起注整数位存在四舍五入产生+1的误差附表2项目总投资估算表单位万元序号项目合计2004200520062007一开发建设投资31723164421258722354591房地产开发成本

2865915810114281353681.

11.

21.

31.

41.

51.

61.

71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地产开发费用

306463211598823912.

12.

22.3销售费用管理费用财务费用商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（％）

18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（％）

9.0居民消费价格指数

100.6增幅（％）

0.62003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争猛烈，建材上涨等因素有关另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意

4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的

203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为

154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为

49.19万平方米，比重为24%表7购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类

203.90本地居民

154.71所占比例76自住

173.32所占比例85外地居民

49.19所占比例24置业投资

30.58所占比例15近年来，随着经济的快速进展突彳俺鞘薪力璨椒廿募涌欤沂械木幼』肪巢欢细纳疲脑』时鞘械姆涔3览找嫦韵郑送灌亍⑻毛鹦鞘八谄泳厥械娜耸糠追桌次沂泄悍恐靡担獴鼐用叟悍康谋戎U鹉晟仙0029948431227465167432336391396404461662223二经营资金三项目总投资额3172316442125872235459123开发产品投资固定资产投资经营资金3172316442125872235459附表3销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目合计200420052006200720081销售收入

39750172951582266331.

11.

21.3可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（％）10900036471005824229705338672409136120865488112经营税金及附加

21659528703432.

12.

22.3营业税城市保护建设税教育费附加196813859865612679155243122293土地增值税397173158664商品房销售净收入3718816170147946224注销售比例是各个产品销售比例的加权平均附表4土地增值税估算表单位万元序号项目合计200420052006200720081销售收入39750172951582266332扣除项目

2.

12.

22.

32.4开发成本开发费用销售税金其他扣除额3增值额4增值比例（％）5增值税率（％）1116速算扣除率（％）7土地增值税39717315866附表5投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计200420052006200720081总投资

31723164421258722354591.

11.2经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232资金筹措

31723164421258722354592.

12.

22.

32.

42.

52.

62.

6.

12.

6.2资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6损益表单位万元序号项目合计200420052006200720081经营收入

39750172951582266331.

11.2销售收入租金收入39750172951582266332总成本费用

31723157101181641972.

12.2开发成本开发费用28659306414209150110682113437684293经营税金及附加21659528703434土地增值税397173158665利润总额5465460297820276弥补前年度亏损7应缴所得税额5465460297820278所得税18031529826699税后利润33623081196135810盈余公积

6605536024510.

110.

210.3法定盈余公积金公益金任意盈余公积金3671831103115920010060136684111加:年初未分配利润253188912可供投资者分配利润2531636111313应付利润A方B方C方14年末未分配利润25318893002注成本费用按销售金额比例各期分摊附表7现金流量表（全部投资）单位万元序号项目合计200420052006200720081现金流入

39750155651488983969001.

11.

21.

31.

41.

51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750155651488983969002现金流出

360881644213864424515372.

12.

22.

32.

42.

52.6开发产品投资经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693净现金流量3662-164421701106446859900累计净现金流量-16442-14741-4097276236624所得税前净现金流量5465-164421853116267528900累计所得税前净现金流量-16442-14589-2963456554655净现值-300-14947140679974685559累计净现值-14947-13541-554-859-3006所得税前净现值1020-14947153187355142559累计所得税前净现值-14947-13416-46814611020计算指标所得税前所得税后附表8现金流量表（资本金）单位万元序号项目合计200420052006200720081现金流入

39750155651488983969001.

11.

21.

31.

41.

51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750155651488983969002现金流出

360881044211864824555372.

12.

22.

32.

42.

52.

62.

72.

82.

92.10资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003净现金流量3662-10442370166442859900累计净现金流量-10442-6741-97276236624所得税前净现金流量5465-10442385376263528900累计所得税前净现金流量-10442-65891037456554655净现值1070-9493305949921953559累计净现值-9493-6434-144251110706所得税前净现值2390-9493318457302410559累计所得税前净现值-9493-6309-57918132390计算指标所得税前所得税后内部收益率FIRR

23.12%

16.09%财务净现值FNPV23901070基准收益率Ie10%10%附表9资金来源与运用表单位万元序号项目合计200420052006200720081现金来源

5819216442175651488983969001.

11.

21.

31.

41.

51.

61.

71.

81.

91.10销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002现金运用

5253016442138648245139792.

12.

22.

32.

42.

52.

62.

72.

82.

92.10开发产品投资含利息经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余资金566237016644-55839005累计盈余资金37011034547625662附表10长期借款偿还表单位万元序号项目合计200420052006200720081长期借款偿还

1.

11.

21.

31.

41.5年初借款本息累计本金利息本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232还本资金来源

170112345152042.

12.

22.

32.

42.

52.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他17011064468599003偿还等额还款本金400040004偿还长期贷款本金能力1701834511204121045长期借款偿还期（年）4附表11:资产负债表单位万元序号项目200420052006200720081资产

16442187501699978041.

11.

1.

11.

1.

21.

1.

31.

1.

41.

21.3流淌资产总额应收帐款存货（含在建工程）货币资金累计盈余资金固定资产净值无形及递延资产净值164421644217301331937012663399110345900214247622负债及所有者权益164421875016997804负债

6000800040002.

12.

1.

12.

1.

22.

1.

32.

22.

2.

12.

2.2流淌负债总额应付帐款短期借款应付税金借款经营资金借款开发产品投资借款600080004000所有者权益

10442107501299978042.

32.

42.

52.6资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润20008442200084425525320008442415214220006605144比率指标参考指标资产负债率（％）70%37%43%24%流淌比率（%）120%速动比率（％）65%权益报酬率（％）5%40%15%总资产报酬率（%）3%18%13%权益乘数（％）182%221%115%销售利润率（%）3%12%18%总资产周转率（％）89%146%71%年的5%上升到2003年的24%从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%o置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康进展有一定的跑面影响，由于我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或者炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高

5、商品房空置情况2003年全市估计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%从空置区域看，新城区的比重较大，占60%从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年下列的待销商品房，所占比例超过80%从空置原因分析，要紧是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等表8商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区

6.4万平方米所占比例（％）40新城区

9.6万平方米所占比例（％）60按单套建筑面积划分90平方米下列所占比例（％）1095平方米〜150平方米所占比例（％）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元下列所占比例（％）82000〜3000元所占比例（％）323000元以上所占比例（%）

606、存量房交易情况2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积

128.24万平方米，较上年分别增长

53.65%其中存量住宅12736套，面积

99.81万平方米，分别较上年增长

53.84%与

56.44%房改房上市交易5700套，面积

39.32万平方米较上年分别增长

45.3%与

49.91%o2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右

7、房屋租赁市场情况2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%

8、房屋拆迁及旧城改造情况2003年全市城区完成房屋拆迁面积

110.05万平方米，较上年减少34%涉及被拆迁户5366户2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房

（二）房地产市场进展中存在的要紧问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商与消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量操纵，2003年的开发总量计划操纵在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看红谷滩新区土地供应3宗总面积

817.73亩，占总成交面积的42%而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%位于

一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更换规划条件等弊端

2、住房供应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场进展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少据统计，今年1〜12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为

103.84万平方米，占总量的

41.54%；均价在2000元/平方米下列的为

31.22万平方米，仅占总量的

12.49%

3、商务楼盘增长过快今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达

50.38万平方米占总量的20%较上年同期增长

3.26倍商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康进展

4、交易税费仍显偏高我市目前商品住宅与存量住房的契税税率均为4%减半征收的标准为2%与其他兄弟城市相比，标准仍然较高北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%减半征收的标准为

1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原先的4%调至3%对普通住宅减半征收标准由2%调到

1.5%）成都实行对购房款补贴

0.5〜1%的政策沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买。