市场调查及地块调研参考收藏

市场调查及地块调研参考收藏【第一部分项目所在地区气候调查】.目的通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况.调查方式查找地区的《市志》及询问当地的气象台.调查要紧内容3-

1.温度3-

2.日照条件3-

3.风向3-

4.降雨量及湿度.综述【第二部分项目土地性质调查】.目的通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状.调查方式实地调查实地调查拍摄地块现状图片.调查要紧内容3-

1.地理位置（附图）3-

2.地质地貌状况A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-

3.土地面积及其红线图3-

4.七通一平现状3-

5.地块的历史研究.综述【第三部分地块周边环境调查】.目的对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观与环境污染状况进指标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值与增值D办公E为父母或者子女购房F度假G其他面积偏好A50平米下列B50-70平米C70-80平米D80—100平米E100-120平米F120—140平米G140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好A多层（7层下列）B小高层（8—18层）C高层（18层以上）户型偏好1A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2Al房1厅B2x1C2x2D3x2E4x2F4x3G5x2/3/4H6房及以上价格偏好A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元下列B1000—2000元C2000-3000元D3000—4000元E4000-5000元F5000元以上C、影响购房决策的最要紧的5个因素A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包含子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及有用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素养及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M进展商品牌与实力进行市场调查需要熟悉的内容要紧有

1、对经济与进展形势的熟悉房地产业的进展与一个国家与地区的政治、经济、金融、教育与治安社会进展等因素息息有关，对房价与销售情况有影响

2、对房地产市场进展态势的熟悉需要熟悉的内容包含近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析当然，也包含银行开展住房抵押贷款情况的力度与进展趋势等

3、对房地产政策法规与政府有关措施的熟悉要紧熟悉的是土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规与政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等近期出台的关于住房制度改革、蓝卬户口制度，特别对商品房预售条例等规定、政府对销放心房〃的要求等等，更须熟悉与严格执行

4、对项目周边居民的调查熟悉熟悉居民特别是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可同意的价格，应付款方式、套型面积、装修标准、居民环境与设施配套等的要注，进行深入熟悉然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位

5、对周边同类楼盘的调查熟悉熟悉的内容要紧有楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包含宣传口号、卖点与宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施与环境美化绿化等，同时还要尽可能熟悉楼盘的施工进度、资金到位情况与物业管理情况等然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略市调的内容以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查二广区域概况〕

1、区域简介（三纬经济部分）

①区域介绍城市别名，在全国与全省的地位

②人口包含人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇与农村人口比例、人口增长情况、人均寿命

③区域划分下属几个区，包含经济开发区有否及其地位

④历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点交通条件交通便利性，港口、机场、车站等情况公共设施有关医疗、休闲等设施情况

⑦教育、文化情况居民受教育情况

⑧其它

2、宏观经济部分

①当地经济构成各产业比例，即第

一、

二、三产业比例

②要紧支柱产业情况

③国民生产总值及GDP值包含在全国或者全省的排名

④要紧的一些大企业情况

⑤其他

3、微观经济部分

①人均收入及各支出比例

②生活方式及社会时尚

③消费理念

④就业情况

⑤其他

4、整体评述与远景展望

二、房地产市场

1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注按各部门划分）

①房地产管理部门A、对开发商a.有关预告证的发放条件b.对建筑产品的一些要求，包含有关材料的运用c.其他B、对消费者a.有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c房价的操纵d.其他C、对中介代理机构a.有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约

②土地局A、土地的转让方式及价格操纵B、土地的年供给量C、有关土地的其他规定

③规划局A、城市的规划方向、区域定位及远景规划B、拆迁力度

④交通部门A、有关道路网的建设B、重点交通基础设施的建设C、对私人购车的一些政策

⑤银行A、存款利率，按揭贷款的利率B、按揭年期及业务方式等C、对开发商的贷款支持©税、费部门A、有关交易的税、费B、办有关证件的收费情况C、对开发过程的收费情况，包含配套费等

⑦其他政府部门A、公安部门关于购房入户的政策B、货币分房的施行力度

⑧与房地产有关的其他信息

2、房地产现状

①以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查（附表）注通过问卷调查分析•，比例为当地人口的2%A、居民收入情况B、居住情况C、置业意向

②房地产上一时期概括（通常以上一年度）及同期比较A、交易面积、交易金额B、价格走势C、各楼型的比例

③本年度的推案量及需求预测注指主管部门的预测有关媒体上可获取

④房地产开发商的调查（附表）A、开发商基本情况B、有关业绩C、新动向

⑤代理行业的调查（附表）A、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围B、例C、参与的方式D、要紧公司情况©专做二手房中介情况A、市场情况B、有关公司

⑦个案调查（附表）A、己结盘B、现在开盘C、年内将开盘I）、个案调查需提交的结果a、个案区域分布图（在地图上标出）b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域，并总结出特点

⑧重点楼盘跟踪档案（附表）时时关注重点楼盘，包含广告宣传方向、销售进展一切信息（此步工作由各事业处处长负责）

三、重点区域市调＜公司在该区域有项目时）.

1、区域周边环境调查（附表）A、周边自然与绿化景观B、教育、人文景观C、各类污染程度D、周边社区素养周边市政配套便利性

2、区域周边居边消费行为调查（附表）

3、区域重点楼盘调查（附表）

4、分析总结区域区的主力客户群，价格定位等基本信息，为公司的简报制作做好准备

四、其他方面调查1有关媒体调查

①可使用媒体情况

②各媒体有关房地产的栏目、专刊情况

③各媒体收费情况

④总结区域房地产宣传广告投入情况

⑤要求提供各栏目的简介，价位表原件，此步工作为事业处负责完成房地产代懂得读第一章房地产代理1中介代理一市场的活跃力量目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销商角色转化，比如说，我们为进展商做客户调查、市场定位、客户定位、营销推广计划、广告执行、销售组织等，甚至包含现场的包装、接待中心的设计，还有促销的包装、接待中心的设计，还有促销活动的组织，全都是由我们一家来做的每一个细分的行业都有专业的公司去做，如广告公司、室内设计公司、园林规划公司、公关公司等这个行业要取得真正进展，需要三个方面的东西，一是品牌，二是网络，三是团队第二章市场调研

一、房地产市场调研与营销的信息分析营销与推销、促销不一致，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性进展商拿到地后首先考虑什么？通常住宅用途有公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途能够组合其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层……？容积率决定建筑形状，但能够变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益也许不变第三，考虑房型，两房一厅为主还是两房一卫抑或者两房两卫……？各类房型面积如何确定？目标客源是谁、在哪里、最关心什么？另外，房地产市场调研能够帮助产品再定位因此产品要立足市场，务必要有自身特点，与市场有一个市场区隔目前上海商品房积压有两大原因产品定位不准，适宜造住宅的地块造了商务楼，而应该造商务楼的却建成了住宅；设计、结构不合理，房型偏大或者偏小其中有些产品能够通过市场调研再定位，找到新出路客源是房地产的生命客源能够分成几类，假如以购买动机分类，有投资、自用型客户按区域划分，有本区、本地、外地等；按收入、有高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按属性，有高级企业主管、臼领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等

二、房地产市场调研应该从什么方面着手？房地产营销包含市场营销环境（市场分析）、营销组合市场调研侧重环境部分，环境分成总体环境与区域环境总体环境含有行政与法律、经济、自然、人口、政治、文化、技术环境；区域环境有特性、交通、配套、规划、房地产竞争市场、房地产消费市场行政与法律环境指与房地产有关的一切政策、法令、措施，如蓝印户口薄、契税减半、新工房上市政策等，它们的出台将宜接影响房地产市场经济环境指人均收入存款额、物价指数、企业投资总额、金融动态（股票、利率、银根）、区域要紧产业结构等，目的是熟悉市场与消费者自然环境包含交通状况、市政工程、公共设施（已有、在建、规划）、绿化、水电煤配套等，研究市场的可行性人口环境指总人口与人均住宅面积、家庭结构及趋势（单身一杭州推出单身贵族公寓一售而空、老年、金丝鸟住宅等）、整体素养、人口属性、老年化状况等与住宅建设有关的因素政治环境指政局、外交政策，直接影响房地产销售文化、技术环境指文化倾向，新建材、新科技的运用等等对某个个案，区域环境的熟悉更为重要首先熟悉区域特性，即区域历史沿革（梧桐花园就是充分利用原先是法租界的历史因素）、建筑形态及风格、区域特点（学区、商业中心、工业中心等）；熟悉区域交通状况，公交、地铁、高架、轻轨，交通干道，未来交通计划；区域公共设施配套包含生活与市政（水电煤）配套，生活配套有公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、集贸市场、宾馆、著名餐饮、图书馆、体育场馆等，另有政府机构、标志性建筑行调查.调研方式实地调查；实地调查拍摄图片.要紧内容3-

1.地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）A、地块东面近景、远景B、地块南面近景、远景C、地块西面近景、远景D、地块北面近景、远景3-

2.地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）3-

3.环境污染情况A、空气灰尘及气味B、噪音噪音来源及噪音分贝C、水质地块周边河（湖）的污染程度D、土地垃圾污染3・

4.治安情况.综述【第四部分地块交通条件调查】.目的调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度.调研方式结合市政交通地图，实地察看.要紧内容3-

1.项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划:A、要紧交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-

2.项目对外水、陆、空交通状况3-

2.地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状等;重点在房地产竞争市场分析，即分析产品总供应及产品组合类型供应量（各自供应量与比例、市场最欢迎类型、建筑形态比例及同意程度、市场空白点

三、市场调研部门的组织结构与各自负责内容我们公司的市场研展部的信息部，负责对各类报刊杂志、学术报告信息综合采集与录用，统计房地产广告；市场调研部，分区域踏街与个案市调，区域踏街人员人走遍区域中每一条街，记录公共设施、竞争个案等，个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研分成多个小区域，对每个区域都有区域踏街记录，首先在区域图.卜.划出公共设施、个案，填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等，区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来调研它的总栋数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容假如是住宅，就有住宅表，对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报各类情况全面熟悉后再进行综合分析，将房型与总价、工期与销位率、装修与销售等等挂钩还要做好销售去化分析，销售状况总分析，包含销售道具、媒体、述求卖点，付款方式、策略等等【实例】某项目位于吴中路，靠近虹桥镇、古北新区，毗邻虹桥高尔夫球场面积140000平方米，容积率L3左右，作为住宅小区的用途很明确要求我们公司调研小区的建筑形态、房型与比例、面积、客源等等我们迅速着手整体市场调研，选择了10个有竞争关系的住宅小区个案，比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区踏街后发现，该小区生活配套不足，学校、医院不够，交通不便，但总体较适合建造住宅小区通过个案市调表汇总，形成|区域综合分析表I，明确告诉我们这个区域总建筑面积1210000平方米，其中高层11000小高层98000多层1000000平方米，因此这个区域以多层为主，低层5层下列是市场空白点；高层总量不大，但销售不理想，说明该区域对高层有抗性小高层销售68%能够考虑区域住宅小区整体销售为72%说明小区受欢迎房型与总价关系分析得出房型总量集中在两房一卫，市场空白点是两房两卫且现有192户销售率100%说明该房型非常受欢迎；一房销售不错，适合投资额；三房两卫销售率较高；大房型销势不错另外，根据分析，这一区域需要总价在25万―40万元的产品面积分析得出对厅、厨、卫要求高；主力面积在100—130平方米销售状况很好区域楼层朝向分析得出，六楼积压严重，确信景观朝向同时，个案的付款方式全部有银行贷款，没有租金付房款区域的客源要紧是归国人士，白领阶层，港澳台人员，部分企业为员工购买；本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区，客户关心小区的配套、环境我们还进展，该区域所有公共设施、配套都类似，没有特色最后的总结是

1、该区域住宅对高层有抗性，

2、以多层为主体，

3、小区住宅形态的销售在上海最好，

4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之，

5、两房一卫而言在25平方米最佳，

6、三房两卫而言厅在25—35平方米好销，

7、总风光积操纵在80—

100、100—120平方米，

8、总价在30—50万元符合市场购买力该区域还存在一些市场空白点，如几乎没有低层公寓，120—140平方米面枳与两房两卫及一房很少，特色公建配套不够我们的建议是:

1、建造错落有致的低层公寓，缺失的容积率通过小高层填补

2、减少高层总量，

3、面积配比是，一房占10%面积45—55平方米75—90平方米的占45%100—120的占15%适当加大120—140面积的比例两房一卫占15%重点加大两房两卫比例，三房一卫减少，加大三房两卫比例，同时有四房房型比例厅面积两房的操纵在25平方，三房的在30—35平方；厨房面积8—9平方同时建议公建设施有独创性，设小区巴士解决交通，并开办九年制学校解决孩子上学问题这个案例说明，房地产产品的房型面积配比、建筑形态甚至厅厨定位等，都是通过市场调研，由市场告诉我们的，并不是由主观决定第三章规划景观浅析房地产产品规划的构成与实施策略推销第二性，物业第一性，迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证

一、房地产产品规划的构成房地产的产品规划能够通过下列两个方面来懂得第一方面，简称‘壳它是指单一空间的房型设计与室内的功能规划，与由其延伸至整个大楼或者小区的面积（格局）配比，外观造型（社区环境）与总体功能规划等等它第二方面构成，简称体它包含水、电、煤、通讯、装潢、保安与保洁等等各个方面的最基本功能配置

二、房地产产品规划的实施策略首先，产品规划应该与客源定位相吻合客源定位尽管涉及到客户的职业、年龄、生活习俗等各个方面，但最根本的一条便是客户的收入水平，反映到产品上来，便是房屋价格区间值价的设定事实上就是产品规划与客源定位的最根本的一条标准其次，产品规划还应该顺应与引导消费时尚，挖掘与满足客户的潜在需求2城市景观的构成特性与表现特性构成城市景观的素材归纳有如下三方面自然素材、人工素材与事件素材自然素材是指自然的各类地形、气候、光照、植物、水体、泥土、岩石及其它自然材料；人工素材要紧指建筑物与各类人工设施；事件素材是指那些正在发生的视觉事件，如人与动物的活动等大树形成了社区的地标，使社区景观产生层次并丰富了天际线，整个小区的环境品质也随之大大提高3环境景观一一个能够做得更好的卖点没有最好的景观设计，只有最贴切的景观设计景观设计的物美价廉原则最后，去理清环境景观的几个功能层次

1、使用功能层次（要紧针对儿童与老人）

2、审美功能层次（要紧针对中年人）

3、生态功能层次4房地产卖点一园林设计集中绿地突出了公共观赏价值，但拉大了与大多数住户之间的距离，缺乏舒适感与安全感，也不利于住户之间的沟通，而面枳适中、均衡分布在各类建筑之间的邈绿现不仅能够使更多的窗户看得到风景，也增加了居民就近休闲散步的便利在一定程度上有利于住户之间的沟通，增强社区的凝聚力5楼盘重要卖点一社区环境遮阳、防尘、防风、防声它包含绿化、围墙、大门、活动设施，各类指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等.舒适环境的八要素

①空气清新，没有污染与臭味；

②宇静，没有噪声；

③丰富多彩的绿化;

④与水景亲近；

⑤街道美丽而整洁；

⑥具有历史文化古迹；

⑦有适于人们散步的场所与空间；

⑧有游乐设施其中，人们对安静、空气、绿化6房价“三套车”一轨道交通、绿地、水景“规划是金，绿地是银”的开发理念凸现7选房关注园林、会所倡导健康生活方式8住宅:培养生态住宅概念生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效与美观9多功能立体生态楼多功能立体生态楼是一种集人居环境、牛.态环境、节能新科技产品、新型建筑及材料为一体的新型建筑形式

4.综述【第五部分周边市政、公建配套设施调查】.目的调查与小区居民生活有关的市政配套设施的完备程度.方式实地调研.要紧内容调查地块周边

1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包含3-

1.购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-

2.文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-

3.医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-

4.金融（银行、保险、证券）3-

5.邮政3-

6.娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）

37、水电、排污情况.综述【第六部分周边社区现状调查】.目的调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，推断周边社区的档次与居民成分.方式实地调研.要紧内容3-

1.周边要紧楼盘、小区列示及产业特性3-

2.各楼盘及小区的居民阶层3-

3.各小区的总体规划、价格等A、基本资料1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度.综述【第七部分项目地块的综述】【第八部分项目地块特性的类似方案分析】.目的类似方案分析，能够对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值.方式资料查找.要紧内容（图片为主）3-

1.规划3-

2.建筑3-

3.环艺3-

4.建材3-

5.特殊环境处理.综述市场研究工作模块市场调研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】.目的调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况.调查方式搜集基础数据，在此基础上进行分析.要紧内容3-

1.宏观经济运行状况1＞数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数

2、分析3-

2.项目所在地房地产市场概况及政府有关的政策法规A.项目所在地的居民住宅包含的形态及其比重构成公房、微利房、福利房、商品房等B.政府对各类住宅的开发与流通方面的政策法规C.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策与法规D.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划3-

3.项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项R上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-

4.项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1区板块二区板块三区板块四区地理范围划分根据建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层局层别墅商品住宅供求状况多层小高层同层别墅热销区域3-

5.项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块【第二部分类比竞争楼盘调研】.目的调查项目周边类比竞争楼盘的规划素养与市场状况.调查方式恍收集基础资料在此基础上进行有目的的实地调查|.要紧内容3-

1.基本资料楼盘名称地理位置进展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-

2.项目户型结构详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层错层跃层（复式）3-

3.项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价最低价均价付款方式一次性分期按揭销售进度销售率己销售单位户型比例客户初步分析现居住区职业特征集团客户3-

4.综合评判评判项目评价A.地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边小区整体素养B.楼盘素养评判B-1建筑风格与立面B-2建筑布局与空间规划B-3小区内环艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C.物业形象C-1进展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】.目的熟悉住宅消费者目前之消费意识与行为方式.调查方式目标客户群用问卷的形式来抽样调查.要紧内容3-

1.各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3口之家3代同堂二人世界单身职业特征经商老板三资高级白领三资普通白领国企高级干部国企普通干部文艺界政府及事业单位其他外销买主年龄结构20-3030-4545-5555以上客户家庭月收入状况2000元下列2000—4000元4000—6000元6000—8000元8000—10000元10000元以上客户地理半径集中率1公里半径2公里半径3公里半径4公里半径4公里以上半径3-

2.各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目的及面积偏好。