广州天河区商铺市场分析

广州天河区商铺市场分析一直以来，东山区凭借本身特殊的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己特殊的产业与区域优势

（一）分布特征通过多年的进展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗四大商业板块为主体的进展格局海印商贸区位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单一的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以海印品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上

（四）商业步行街作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心这里有近千家商店，不仅汇合了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的黄金商圈之称据熟悉，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人通常的首层商铺每方建筑面积的月租金在1000元以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元/平方米如北京路某铺位首层临街面积120平方米，共四层，业主开价1800万，带租约，月收租22万元，年回报率高达15%巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹫为避免在规划与定位上与其他商圈（天河商圈、上下九商圈等）的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲与旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港与澳门的客户目前北京路在建的大型商厦包含光明广场、名盛广场与五月花广场；加上北京南路筹建中的韩大门〃综合购物中心，与以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路围绕着十大行业形成的专业街、批发市场，与繁华的中山路形成五条横街结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的进展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，继而构成广州第一大商圈

（五）专业市场越秀区通过多年的商业进展与文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场进展至今天的大型海味干货批发市场，后来的玩具、文具、精品与副食品等专业市场也相继进驻，如今己拥有国际玩具城、中港城、亿安广场、德宝交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城与国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面在政府打造一德路，实现一德路商业的升级换代，从而以入室经营〃代替以往的室外零散经营的策略下，现一德路的专业市场形成海中宝、山海城与国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面由于这三个专业市场具备规划优势、配套及服务优势，因此，其租售价在一德路也是最高的调查数据显示，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为

8.8万元/平方米（以建筑面积计算），租赁价为800・900元/m2其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2与530元/m2而在文具精品专业市场当中，租售价最高的国际玩具文具精品广场，其首层的租售价分别为6万元/平方米与330元/平方米，其次为德宝交易广场，其首层的租售价分别为4万元/平方米（现二手价，约99年发售时一手价达7万元/平方米）与100元/平方米长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区独有的商业与文化遗产在此基础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时的观光休闲区该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在500平方米以上，清吧经营性质的酒吧面积较小，通常为80~400平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧经营范围较杂，一间酒吧能够兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，调查显示通常带卡拉OK的酒廊占整体酒吧数量的50%带卡拉0K功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场1-3整层裙楼约3000平方米、ET太空城1・3层中空约1万平方米流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上濠畔街鞋材专业街，东起解放南路，西至海珠南路，全长约650米约有商铺950间左右要紧经营的种类有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械工具、粘胶剂、胶片、海棉条等，经营方式是批发，要紧客户是个体专业户，因此并没有形成如站西路那样的专业市场但山于这里是传统的鞋材专业市场，尽管规划及市政配套有局限性，市场配套也不足，但由于濠畔街名声在外，现仍有很多客人前往，成交量都不错

（一）分布特征南北并驾齐驱荔湾区的现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、华宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜从区域商业分布来看，南面依托上下九路步行街，加上众多综合性的购物商厦，成为为荔湾的商业繁茂之地但随着大广州〃及广佛都市圈〃概念的形成，北面依托原有的专业市场，便利的交通，随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的马上开业，加上已开业的康王商业城与马上开业的富力儿童世界，北面的商业氛围正在逐步上升

（二）供求特征供〃大于求〃荔湾区位处广州西部，占据水道交通的要塞，形成了广州的商业重地，即使在目前广州城市中心逐步东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动摇；但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对减少，商铺批出量与成交量占全市原八区的比例亦不多据广州市房管局的统计数据显示，1998年至2004年上半年，荔湾区商铺批出量为

34.16万平方米，占全市八区商铺批出量的比例为

13.27%o；荔湾区商铺成交量为

21.86万平方米，占全市八区商铺成交量的比例为985%另外数据显示量的比003年荔湾区的商铺成交量为

21.86万平方米，而1998・2004年上半年，荔湾区的商铺批出量都已达

34.16万平方米，商铺市场仍然呈现出供大于球〃的态势

（三）价格特征租售价格差距大荔湾区为传统的商业旺区，然而，不一致的地段，由于商业氛围不一致，租售价格呈现出天壤之别〃的特点以步行街及专业市场最贵，如下九路步行街，其首层租赁价格在500-1500元/平方米之间，典型商铺如十甫名都，其首层售价高达10多万元/平方米；专业市场如站南路一带的服装专业批发市场，其首层的租赁价格亦在600元/平方米左右且几乎爆满，而中山八路一带的童装批发市场，首层的租价在200・350元/平方米之间另外，据广州市房管局的统计数据显示，从1998年至2004年上半年，荔湾区商铺成交均价为21715元/平方米，明显比全市八区商铺成交均价12556元/平方米高综观荔湾区1998-2004年上半年的价格走势，1998-2001年一走呈下跌趋势；之因此出现这种情况，原因在于这几年的批出量一直大于成交量而由房地产市道整体向暖，自2002年开始，商铺成交价格止跌反弹，但受供应影响，2004年上半年又呈直升趋势，同比上升幅度达

57.93%（四经营特色与区域商业特色吻合荔湾区的商业经营特色呈现出与区域本身的商业特色相吻合的特点如荔湾区，美食与珠宝玉器成为荔湾商业的两大特色食在广州、食在荔湾〃，西关美食已成为广州的一道招牌，同时荔湾区居民也收藏珠宝玉器的风雅习俗因此，综合商场的经营特色也紧扣区域商业特色如荔湾广场的

二、

三、

四、五楼及名汇广场的六楼均设有美食城，同时在两个综合商场的首层及负一层亦都定位为经营珠宝玉器等精品而中山八路一带的童装批发市场、火车站一带的服装批发市场，亦都秉承其由来已久的经营历史，且不断的升级换代〃

（一）分布格局由西向东海珠区的商业分布格局正在经历由西向东”的进展趋势，并已形成时尚购物街与专业市场齐头并进〃的经营态势以东晓路与广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块，中部商业板块与以琵洲会展中心为核心的东部商业板块海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，荟聚了众多品牌专卖店，是河南最高档，进展最成熟的商业区，赢得全国购物放心一条街〃的美誉;江南大道北的婚纱一条街〃更是成行成市，远近闻名受其辐射影响，该区邻近的宝岗大道、前进路与江南大道中等地的商业也渐被带动起来，如宏宇广场裙楼商场招来新一佳入住，成为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的的万国广场亦有家乐福撑腰而西部沿江地带，海珠区政府亦有意将滨江西路打造成海珠区酒吧一条街由于西部传统商业区域历经多年的进展，随着房地产开发向东拓展，中部、东部的商业正在崛起在海珠区中部，地铁二号线的开通让新港城成为地铁上盖物业，百佳将其裙楼商场全部消化，中大布匹市场也升级换代；滨江中路一带则由于连片开发的商品房，其裙楼商铺目前也已形成一定的商业氛围；广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场，目前也吸引了百安居落户广州大道南东部板块，则由于琶洲国际会展”的落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业进展丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场除此之外，会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理想

（二）供求态势供大于求历史上的海珠区，在广州市内各区里一直担任着工业区〃的角色，区内工厂林立；近年来，随着大广州〃概念的确定及城市化〃进城的加快，海珠区跃升成为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房相继拔地而起，房地产市场风生水起，商铺市场的供应量与成交量也一直居于较前列（见对比分析〃部分）据广州市房管局的统计数据显示，1998年至2004年上半年，海珠区商铺批出量与成交量分别为

57.68万平方米与

47.75万平方米，占全市八区商铺的批出量与成交量比例分别为2241%与

21.52%ol998至2004年上半的，海珠区商铺批出量比成交量多出

9.93万平方米，形成供大于求”的局面2003年，海珠区的商铺成交量为

9.71万平方米，占全市原八区的商铺成交量面积

36.86万平方米的比例为

26.34%比去年同期的

28.73%下降了

2.63个百分点

（三）价格特征波动较大据调查显示，海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵，其临街旺铺的租赁价格为350-650元/平方米之间，首层商铺售价如江南西路润汇大厦为27000-33000元/平方米之间；其次为滨江东路，首层商铺租赁价格在150-250元/平方米之间，售价在20000-30000元/平方米之间总体销售价格方面，据广州市房管局的统计数据显示，从1998年至2004年上半年，海珠区的商铺成交均价为10141元/平方米，明显低于全市原八区商铺成交均价的12556元/平方米，同时波幅较大全市原八区各区历年来商铺成交均价较为平稳，但海珠区却呈现出波幅较大的特点如99年比98年上长了

18.96%但比2000年下降了

12.30%；2001年比2000年上升了

9.39%2002年又比2001年下降了

2.04%；而2003年却比02年下降了

30.50%下降比率高于原八区的下降比率其原因在于海珠区不一致区域内的价格相差较大，边缘地带明显低于中心范围，但随着房地产开发不断向边缘地带推进，从而拉低了商铺的成交均价而2004年上半年，随着海珠区房地产市场的不断成熟，琶洲等地商务、商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为10141元/平方注，增幅达

63.07%明显快速原八区

17.92%的增幅

（四）经营特色专业市场与时尚购物街齐头并进〃海珠区与珠江北岸的老三区与天河区一江之隔，而由于海珠区原为工业区，生活及消费极为不便，导致坊间流传着宁要河北一张床，不要河南一间房〃的说法而如今己今非昔比，随着城建与房地产市场的进展，海珠区已发生了翻天覆地的变化，商业市场亦蓬勃进展，形成专业市场与时尚购物街齐头并进〃的进展态势江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围；江南西路、信与广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业添加了抗衡河北的法码如今的河南市民，购物再也不用至「河北〃了白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布以大型的专业市场为要紧商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼与新大新、麦当劳等数十家中外著名商家构成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉为广州的尖东，也是东山区税收的三大基地之一该地区集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业不管是数量还是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出而上规模、上档次的饮食也，包含有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强年营业额占全区同类企业总量的一半以上英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，要紧山中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等构成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐步增强，该地区2003年商品销售额已超过5亿元，保持两位数的良好增长势头农林下路、署前路、龟岗商业街通过近年的悉心培养，商业氛围、经营档次、购物环境等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下

九、北京路商业街后第三条商业街，现已进展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街署前路、龟岗商业街在三年一中变〃中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商形成了白云区的商业格局

（一）分布特征白云区的商铺要紧是以专业市场为主，要紧集中在下列几个区域三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专也市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专也街，再加上邻近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的白云新城商业中心，将会是未来白云区商业的集结点与广州市中心区域相比，白云区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、白云大道邻近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺地可见，白云区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也能够说明，白云区仍然是一片大有作为的天地马上启动的白云区远景路商业街项目，白云新城商业中心将会是白云区商业的一个凝聚点

（二）价格特征白云区商铺的租金远比市区商铺租价低，呈一个不规则的分布，每一个区域的租金价格根据每个区域内兴旺程度的不一致会有很大的差别同时市场的整体素养都是无法跟市区商场相比的，基本上是没有一个管理机制，因此这里很多市场的管理费都明显的低，或者者并不用收缴管理费，与市区内的商场相比显得比较杂乱机场路广园路段的一个专业市场集散地，根据市场的兴旺程度，其价格有很大的分别汽配市场月租金在50元/nf左右;做化妆品市场100元/而左右；文化精品城在60〜100元/面左右；而音像城的内铺也要90元/近，临街的超过100元/nf同与路临街商铺租金在30〜50元/疔左右，机场生活小区群楼商铺100〜120元/疔，天平架专业市场租金80〜100元/nf租金、管理费价格的低廉也从侧面反映出了白云区商铺档次明显的比市区的要低很多从1998年到2004年上半年，白云区商铺与全市八区商铺成交均价对比表能够看出，白云区的商铺均价正逐年的向全市靠拢，并在不断的自我提升中从1998年与全市相差7428元每平方米（成交均价不到全市成交均价的一半）缩短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了与全市成交的平均水平

（三）供求特征白云区地区跨度大，商业以专业市场为主，规模尽管比较大，但有些地方却显得人气不足，空铺位比较多，特别是位置差、人流少的地方不管是临街，还是群楼，或者者是专业市场，都有很多的空铺位离市区较近的区域空置率就比较小，天平架、站西路、三元里的一些离市区较近的区域，不管是专业市场还是临街商铺还是十分抢手的，出租率大多在90%以上白云区的商铺市场尽管档次比较低，但是其商铺成交也能够说是十分的频繁在2003年全年，商铺成交面积

4.17万平方米，排在东山区之后，全市十区排名第五但在全市所占比例仅为

11.31%分量还是比较少从近几年白云区商铺的成交面积能够看出，2003年白云区商铺的成交面积摆脱了前几年的下降态势，成交面积止跌上扬，比02年增长了

16.3%紧紧跟随着全市的进展步伐从旧云区商铺批出量、成交量与全市原八区对比表〃中能够看出，白云区的商铺批出与成交合理，批出与成交基本保持一致从1998年到2004上半年年，白云区商铺总批出量

37.09万%仅比成交量的

36.83万后多出2600m2呈现出一个供求平衡的态势白云区商业增长步伐远远落后与全市的平均进展水平，同时在全市所占的比例也十分稀少随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额

（四）经营特色白云区商铺市场要紧是比较低档次的点状经营，以专业市场为要紧的经营点比如三元里、站西路的皮革经营点；天平架的服装、装饰材料经营点；黄石路集汽车销售、汽配、维修、信息四位一体的”汽车销售一条街”；增槎路以农副产品为经营点的市场批发园区；还有零散的小区群楼商铺经营白云区的商业状态目前还是以自发性、零散性为要紧的特征尽管有很多小型商铺，也有很多食肆，但是大型的购物场所依然没有，因此也就很难在某一地点凝聚出一股比较强烈的商业气息加上区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧，在很大程度上钳制了这些市场群的进一步进展社区网点型商业是区域内要紧的消费中心，以日用、服务业为只要倾向点，满足局部的消费群这些社区网点能够说是遍地开花，但其规模、档次的局限性很大，因此这些商业的进展影响力有限，不足以承托起整个白云区的商业兴旺白云商业市场概括起来是步行街千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、群楼商铺良莠不齐、小区商铺各自为政

（五）专业市场主导白云商场中国皮具的一半在广东，广东的一半在白云〃，这是广东省皮革工业协会理事长王建新在中国（广东）皮具进展论坛上说的一句话白云区的专业市场除了皮革外，还有汽配、建材装饰、化妆品、农副产品等，一系列的专业市场群是白云区商业进展的主导者白云区的专业市场具有规模庞大、影响力大的特点梓元岗皮具批发中心、金龙盘国际鞋业皮具广场、白云世界皮具贸易中心等都是国际型的专业市场；机场路段的兴发广场是国内最大的化妆品批发市场；沙太路的广东天健国际家居装饰材料商贸广场是华南地区最大的建材批发交易市场；黄石路、机场路的汽配市场也享负盛名专业市场的影响深远，但与其相去甚远的是，白云区的专业市场普遍是一个产品多，品牌少，名牌更少的尴尬局面加上城乡进展不均衡、人均GDP较低、进展空间受到一定限制等方面的劣势，很大程度上抑制了白云区专业市场的档次进展随着市政北优〃的出台，白云区立足根本，把专业市场进行档次的全面提升，白云区规划建造各式集中、规模大、档次高的专业市场，并逐步淘汰目前低档次、规模小的批发市场，美博城、湛隆汽配市场、翔龙佳国际数码鞋业城、乐佳商业广场与汽车商贸一条街等5个不一致专业市场的模式，逐步形成白云专业市场一种强强之势

（六）小区商铺初显峥蛛机场路、黄石路邻近是白云区北部最有进展潜力的区域，人口密集交通便利，区内己形成汽车、装饰等专业市场，但百货零售业仍处于临街小商铺阶段近几年，小区商铺进展倪端初显白云区黄石路、机场路段的成熟小区里的商铺买卖十分旺盛，在这些小区商铺里投资服务功能比较强的经营项目是相当有前景的据调查，黄石路上一些成熟楼盘的商铺收益率相当不错，现在一手商铺已经买不到了，要通过二手中介才能购入商铺投资祥景花园A区商铺平均月租大约为70元/rtf而靠近菜场邻近的商铺价格则更为理想，平均月租为160元/nf一间53平方米的商铺被一家连锁药店租下，月租高达8000元，而5年前这里的月租仅为80~100元/平方米;白云高尔夫花园小区内的商铺也已基本售罄，投资收益情况也比较好；富力阳光美居小区商铺月租金由最初的45元/nf上升到现在的60元/m2而一手商铺的售价则已经达到7000元/nf；元邦•航空家园的临街商铺也已经销售一空目前在黄石路段经营的小区商铺要紧是以服务性行业为主，比如干洗店、美容美发店、士多、冲印店或者者药店这些服务性强的商铺不但会有比较好的回报，而且也会由于方便业主购物而吸引更多的买家也在很大程度上填补了区域内的商业不足，抓住了业主就近消费〃的心理，其进展空间十分巨大芳村区位于广州市西南，临近南海、顺德，是广州市西南出口，长期以来，芳村作为居住区的概念非常模糊，在人们的心目中，芳村一直是工业及农业区，而且由于城乡结合的特点使芳村区的商业设施配套上不了档次近年芳村区政府对区域的功能作了重新的定位，水秀花香新城区〃是芳村区未来的进展蓝图，芳村将充份利用千年花乡〃的特点大力进展花卉业，与此同时，根据其文化底蕴促进家居精品、花鸟鱼虫市场、茶叶市场建设，由于地铁一号线、五号线、广佛地铁贯穿全区，西南出口的有利条件极利于进展物流配送业、汽车专业市场芳村区的商业将展现特殊的魅力

（一）分布特征芳村区区域面积较小，因而商业设施配套都围绕着住宅区，通过近十多年的开发建设，芳村形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块，其中以花地湾区域为芳村区的商业中心，专业市场通常沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽车销售专业市场则分布在广佛、广中等内、外环出入口花地湾板块」花地湾板块位于芳村区中心地带，芳村大道、花地大道、龙溪大道、东教北路在板块内纵横交错，是芳村区重点进展的区域，地铁一号线、广佛地铁横穿其中，交通条件十分优越，而且按照芳村区城市规划计划沿龙溪大道将进展成为观光休闲、花卉业及物流业区域花地湾板块内已建成有儿大住宅小区，如花地城广场、怡芳苑、红棉苑、乐怡居、合兴苑等，居民消费处于中、高档层次，板块内成熟临街商铺有东教北路、花蕾路、荣兴路、浣花路，东百花地湾、好又多超市、芳村商业街、芳村食街等大型商业设施及几个较大型的专业市场就座落其中，随着整体营商环境的提高，原本较为低迷的地铁沿线商铺正走出低谷长堤板块」长堤板块的陆居路是芳村区传统的商业街，前芳村区唯一的灯光夜市〃就设在此，白鹅潭酒吧风情街是板块内兴旺的专业风情饮食街，现时，陆居路以经营通讯及服装为主近期，芳村区计划在该区域建一个国际美食城，使芳村区的“美食街〃声名进一步远扬板块内的芳村大道沿街商铺通过三年一中变的整治后亦焕然一新，中市农贸市场更以物美价廉〃吸引众多的广州人从河北〃到芳村消费由于该区是芳村的老城区，商业设施较居民消费力处于中等层次同时该区有江景资源优势，适宜进展有特色的休闲旅游商业项目，极具进展潜力专业市场」芳村区位于广州市西南出口，通过近几年政府大力改造区内交通后，芳村区与市区及珠三角周边城市的联系更加紧密，同时.，芳村区有得天独厚的千年花乡〃的优势，芳村区近年大力进展花卉业、家居精品业、物流业、汽车业等专业市场，目前，花卉、花鸟鱼虫、茶叶市场已成三足鼎立的局面南方茶叶市场是全国最大的茶叶专也市场，2001年年销售额近15亿元；位于龙溪大道的广州市花卉博览园是广州市重点进展项目，年交易额更达二十多亿元，同时也是全市农业产业经济的示范工程

（二）供求特征租赁活跃，专业市场热手从近三年成交统计数据反映，芳村区商业铺供求表现为

一、二手成交量激增，二手租赁业务活跃一直以来，芳村区的商用地产项目进展并不出色，商铺供应占全市份额亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手总成交量仅占全市成交的

5.14%供求的一大特点是其租赁业务大大高于销售交易一方面是芳村区房产开发面积少而导致商铺市场总体供应量偏少，另一方面是由历史原因造成由于芳村区往常是农业区，农村集体用地比例较多，随着城市化地进程，一些村镇慢慢变为城区中心地带，如茶教村、花地村、白鹤洞村，这些村镇集体用地占了该区商业用地的很大部分，如越与花鸟鱼虫市场、朝阳文批市场、岭南花卉市场等，此类物业往往由村委会自建或者以出租地进行市场建设，业主不能拥有永久产权，因此芳村区内尽管专业市场众多，但其

一、二手产权交易却不能反映在市场份额上2002年~2003年，芳村区商铺建设有了巨大的飞跃，2002年与2003年一手交易分别为

2.89万与

2.57万平方米，对比2001年增幅近10倍交易量的增加要紧由新增裙楼商铺及消化往常积压的小区裙楼商铺交易带动，如汾水小区金兰苑、坑口金道花苑、花地城广场、怡芳苑等，一些政府机构如国、地税分局在浣花路购入大面积的裙楼用作办公场所随着芳村区商铺建设的不断进展，其

一、二手成交将会更加活跃

（三）价格特征:一手降温，二手飓升根据房管局统计数据反映，芳村区

一、二手商铺价格表现迥然不一致芳村区一手商铺价格降幅较大，但二手价格保持平稳增长趋势，一手成交均价从2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米降幅达到4974%而2004年有所反弹回升至7067元/平方米一手价格的下降要紧是由市场消化前期积压单位所致另外，由于各专业市场多数是村委出地建设，经营者不能取得商铺的永久产权，造成专业市业街该地区要紧以百货、服装与鞋类居多，年营业额已超过7亿元

（二）供求特征东山区商铺市场1998年至2004年上半年的批出量为

19.75万平方米，占全市（原八区）批出量的

7.510%o与其他各区相比，东山区的商铺供应量明显偏低，这与东山区的行政面积较小、商业土地供应量有限有着直接的关系同时，90年代中期房地产开发热潮中，很多地理位置优越的商用物业因各类缘由变成烂尾楼，使东山区具良好商业开发的路段更为缺乏2003年东山区新增在售的商铺仅有海印盛贤纺织（布艺）城，供应量的减少使原有商铺物业成为关注焦点，迅速消化存量商铺成为近期的首要目标04年上半年东山区更鲜有新商铺上市东山区商铺市场1998年至2004年上半年的成交量为

25.14万平方米，占全市（原八区）成交量的

11.33%商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了东山区的商业氛围浓厚，成交活跃，带动了二手市场也非常红火2001年至2003年二手商铺成交面积为

9.01万平方米，占同期一手商铺成交量的

35.84%O

（三）价格特征东山区作为广州市的经济、贸易中心区，其商铺价格一直高于全市场商铺销售比例偏低，市场数据并不能完全反映商铺交投活跃程度租金方面，专业市场租金表现理想，但裙楼商铺租金水平普遍不高小区内非临街商业裙楼空置率较高；一层裙楼商铺租金通常在30-200元/平方米幅度，二层租金在10・25元/平方米水平，市场总体表现为商铺租赁业务远比销售活跃根据调查，现时区内商用物业成交最为活跃的是花地湾板块，通常街铺租金在85150元/平方米，长堤板块商业旺地陆居路段租金为100-250元/平方米，芳村大道沿线裙楼租金保持在40T00元/平方米幅度，且转手个案较少，但租金仍处于较低水平

四、经营特色传统专业市场当道，市场档次上台阶「随着近年交通、市政大环境的巨大变化及区域战略进展，芳村区专业市场打出了文化牌，重点进展人文背景及历史传承的商业项目，花〃、茶〃、精品等富含文化品位的专业市场已是芳村区的主打项目，在原先市场的基础上，将经营规模扩大及提升档次如南方茶叶市场正在建设的芳村茶叶城，经营面积可达

3.2万平方米，投资近2亿元，同时一改业主无产权的局面，经营内容也涵括了茶文化的全部概念，而广州花卉博览园更是以政府牵头，圈地儿千亩，组织大园艺商联合打造花卉产业，形成科研及产经销一条龙的产业链，极具芳村千年花乡特色目前，芳村越与花鸟鱼虫市场、南方茶叶市场及花博会均执市内同类市场的牛耳，吸引四方八面的人流家居装饰业、精品业此类文化底蕴较强的市场也进驻芳村，如金海马、集美居、朝阳文批等，使芳村区专业市场综合文体品位〃提升物流业、汽车销售产业成新兴产业」按政府规划，龙溪大道以北的6000亩地将建设成为芳村大型物流园区，沿芳村大道、花地大道则开设汽车销售专门店，如广本、日产、东风等新兴的物流业区与传统花卉、茶叶区、家居专业市场、汽车销售业结成了相互促进的纽带，在各专业市场之间构筑批发与零售的大市场流通〃平台，促成专业市场资源优势的最好发挥，但由因此新兴的产业，因而尚处于起步阶段，成熟尚需时间社区商铺进展迟滞，冷热不均，欠缺购物商圈「相比蓬勃进展的专业市场，区内各社区商业配套则显逊色，亮点较少，且冷热不均，集中花地湾、陆居路一带，其余社区则处于零散状态一方面是芳村区内居民消费层次较低，内需不足，另一方面是由于配套不完善造成，区内居民大多在到外区消费的习惯因而社区商铺物业经营档次偏低，如在居住区开发时间最长的桥东小区内，只有一间岛内价超市，配套明显不足近期，芳村区开始对原有商业配套进行改造升级，在原有商业圈上着重进展有潜力的商业项目2003年，芳村取消经营近10多年的陆居路灯光夜市〃，将传统的陆居路改造成全天候商业步行街，与长堤路的白鹅潭酒吧风情街构筑长堤板块休闲商业中心；而在芳村区的中心区一花地湾板块内，通过住宅项目的带动商业项目的进展，确立该区成为购物中心区，区内的花地城广场将成为芳村区首个地铁上盖的购物中心，2004年一月好又多进驻其中，中心效应同时带动了周边银行、中介、饮食、娱乐等配套设施的进展，同时也提升了板块内的租金水平但在芳村区，实质意义上的购物商圈仍未能形成番禺区是广州市的新区，辖南沙经济技术开发区、莲花山保税加工区及20个镇，规划中心城区263平方公里，包含市桥、石基、沙湾、钟村、大石5个镇的行政区域番禺区近年的房地产成交占据广州楼市的半壁江山，番禺区的商铺成交量排在广州市的第一位，在城市规划中，广州市已确定番禺为南拓的中心区，广州市新火车站选址石壁、广州市大学城落户新造……番禺区的商业前景非常看好，而番禺区高速的经济进展亦促使其商贸活动持续旺盛，从

八、九十年代红火的易发广场至现在规模巨大的万博中心再到未来计划兴建的汉溪商业中心，番禺区的商业格局已有了质的飞跃，随着华南板块住宅组团不断扩张及完善、华南板块居住人口急剧增加，对小区商业配套要求亦不断升级，区内不一致区域的点状、环状及线状商圈正逐步形成

（一）分布特征纵观目前番禺区内已形成一定规模的商业网点，区内的商业配套分布呈现较强的地域性，根据其地理位置可分为市桥板块、大石洛溪板块、华南板块板块内的迎宾路沿线及大石现已形成大规模、高档次专业市场，市桥板块、洛溪板块及华南板块则以商、也街及购物中心为主，华南板块各大楼盘均有规模较大的小区商业配套市桥板块」市桥是番禺区府所在，亦是区内商业活动最活跃的区域，其商业设施的进展经历了较长的历史，因而亦形成了各具特色的商业街及购物商场其中大北路与繁华路是市桥最繁华的商业街，两条街上名店云集、行人如鲫，分布有一些较大的服装连锁店及大型购物中心及特色商场，如友谊中心、名店城、禺山商场、流行大本营等，大北路类似广州市的北京路〃，清河路、光明路、禺山大道、长堤路、平康路、环城路纵横交错，相互编织成交通黄金网络及商业黄金圈而随着地铁三号线建设步伐的加快，地铁商圈概念商铺正逐步形成洛溪大石板块」洛溪板块的商业设施随着洛溪板块大盘的不断成熟而完善，洛溪第一盘〃洛溪新城开发至今已有十多年的时间洛溪板块内的大盘为数很多，如丽江花园、洛溪新城、洛涛居、华苑明珠、广州奥园等等，板块内常住人口亦以儿何级数扩张，现时洛溪板块商业中心为洛溪新城临街铺，百佳、麦当劳、各式饮食店成行成市，而隔江偏安一隅的丽江花园通过近十年的酝酿，小区商业设施也有了根本性的变化丽江花园渔人码头〃商业项目已全面启动，板块内大型的专业市场有沙溪商业城及大石家私城华南板块」华南板块制造了广州市房地产市场的奇迹，在短短的几年时间里面，南村镇的大片土地被多家地产大鳄瓜分，各具特色的超大型小区楼盘涌现在人们眼前而在此之前，祈福新村已在钟村镇扎根下来，祈福新村的用地面积超过400公顷，规划人口

13.5万，一个实质意义上的新城区已形成但由于市政规划滞后的缘故，各小区纷纷重复建设小区配套，现时各大型小区内均有商业设施服务小区住户，如星河湾、华南新新、锦绣香江、南国奥林匹克花园而在已出台的广州市商业设施规划中，沿地铁汉溪站邻近，将建设一个大型ShoppignMall以满足该区域的消费需求专业市场「番禺区处于珠三角的前沿位置，地理位置非常优越，同时番禺区内各村、镇的可供应土地较多，地价便宜，各类有利因素造就了众多的专业市场分布其中目前番禺正形成以家居、汽配、电子、五金为主的大型专业市场，分布在市桥、大石、迎宾路板块内以迎宾路为龙头，现时板块内最大的招商项目为万博中心，其中家私连锁店吉盛伟邦、斯高电子专业市场已进驻万博中心迎宾路沿线的汽车销售4S店不断涌现伴随着该区高消费人群的进一步增加，番禺汽车市场、家居市场将会有更大的进展空间

（二）供求特征:

一、二手齐头并进，称甲市场番禺区

一、二手商铺持继保持强劲的势头，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分别为

31.07%.

36.44%、

25.73%.

21.89%；与此同时番禺区的商铺二手交易已媲美〃一手交易量，以2003年为例，2003年该区二手交易量为

12.94万平方米，比一手交易量少

1.06万平方米2001〜2004年上半年三年期间，番禺二手交易占全市成交比例的

35.04%番禺区商铺供应集中在大石洛溪、市桥、华南板块以华南板块的万博中心为例，中心总建筑面积达18万平方米，外围商业街物业已全部售出由于番禺区的商铺价格相对较低，仅为天河区价格1/3相当一部分投资者青睐于其可观的商业前景，因此大大刺激了该区的商用物业的投资，一些大型的成熟社区也开始出售物业，如丽江花园、洛溪新城，以上原因都促成了庞大的二手成交量

（三）价格特征平稳增长，升值潜力大2001-2003年，番禺区商铺的

一、二手价格保持平稳态势，一手均价维持在4100〜5100元/平方米幅度随着南拓的逐步实现，番禺区居住氛围的日益浓厚，2004年上半年，番禺区的一手商铺售价已达7067元/平方米，同比增长

58.98%高于全市增长率

18.19%根据市场调查显示，番禺区各板块内商铺价格特征表现如下市桥板块」市桥商铺租金水平最高的路段为大北路及繁华路，其它依次分别为光明路、清河路、大南小区平均租金水平为100-300元/平方米，一手售价为6000-25000元/平方米大北路及繁华路集中了大量的街铺及综合商场，饮食、服装、百货店鳞比栉次，现时大北路街铺租金达600元/平方米，大北路综合商场如名店城店铺通常在2500元/间；繁华路街铺租金为200-400元/平方米，光明路街铺租金在80150元/平方米，清河路租金在40・120元/平方米幅度，而大南小区处于旧城区，消费层次较低，租金维持在40-100元/平方米大石洛溪板块「通过近十多年的房地产市场进展，大石洛溪板块商业气氛较浓厚，租金水平亦有了较大程度的飕升，现时洛溪新城平均租金水平为100-200元/平方米，大石镇沿路街铺租金水平为30-60元/平方米板块内以洛溪新城为中心，商铺租金为100・200元/平方米，洛溪新城内裙楼商铺售价在15000・25000元/平方米之间丽江花园街铺租金水平通常在30〜150元/平方米，而丽江花园2002年3月份开始出售丽字楼的带租约商铺价格最低为3527元/平方米，最高为23181元/平方米，平均价格为6607元/平方米与洛溪一水之邻的大石镇，尽管开发时间较早，但由于前期规划未能完善，商业配套一直上不了一个档次，租金处于较低水平，现时形成以富丽路为依托的沿街商贸区，通常多为裙楼商铺，如大石家私城该路段临街商铺租金为30-50元/平方米水平华南板块」华南板块目前形成较大规模的商业设施是迎宾路上的万博中心，板块内众多的大型楼盘商业配套处于起步经营阶段，多数小区商业配套由进展商租务处统一管理，一些楼盘如广州雅居则对外销售商铺，广州雅居乐商铺售价均价为9800元/平方米相信随着小区入住率的提高，进展商将会增加销售供应量根据调查，板块内大型楼盘商业配套设施租金水平通常在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商业街租金为众人之首，其租金可达120-250元/平方米专业市场「番禺区由于地域辽阔，土地成本便宜，因而在区域内分布很多的专业市场，如大石、钟村、南村、沙湾等地都有各类商城与专业市场，但市场管理上多数仍然沿用粗放形式，造成整体档次不高，租金水平亦较低，如大石、钟村、南村等一些乡镇的小型专业市场租金只有20-30元/平方米，而一些新兴专业市场则走高档次、高附加值的的路线，从而保证市场形象及提高了租金水平比如万吉盛伟邦、斯高国际数码电子港、沙溪商贸城等

（四）进展前景番禺区是广州市重点进展的区域，在广州市商业远景规划中，广州市商业布局南跳跃为充分利用地铁、轻轨与快速干线的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式进展，广州新中轴线延伸到沙湾水道，番禺区将崛起现代化滨水商业区，其中，将依托轨道交通地铁3号线、4号线、12号线经琶洲岛、大学城与大石、市桥站点伸展商业网络，在沙湾水道以北沿岸配套广州新城滨水低密度住宅区设置中心型购物广场、建设开发时尚休闲型购物广场等休闲功能区，沙湾水道以南沿岸建设生态景观休闲商业及服务业番禺区利用其地处珠三角前沿的优越条件，大型专业市场将会走整合型、外向型商业平台的路线，而随着板块内新型住宅小区的扩大、完善，区内消费力的提升亦对其商业进展推波助澜，因而该区的商铺交易将会保持强劲态势的平均价格1998-2004年上半年，东山区商铺成交均价为18439元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米500多元2003年由于较多大宗的商用物业整体低价转让，导致商铺成交均价降至8281元/平方米，低于全市平均售价，如位于水荫路的雅景花园1-4层商铺共10000平方米以首层12000元/平方米、其余3400元/平方米的超笋〃价格整体转让；寺右新马路临街物业二层商铺3700平方米以250万整体转让给东华实业，均价仅为

675.7元/平方米但其商业中心的地位并未受到影响，新建大型商场仍然热销据调查显示，东山区商铺的平均租赁价格亦处于全市中高水平，不一致地段的商铺租金参次较大根据东山区进展，目前该区域的商业环境可分为四大板块各板块尽管经营重点与商业结构不一致，但租金水平却相当平衡大型综合商场首层或者中心地段一线临街商铺的租金普遍在300元/平方米•月以上，位置较佳的甚至能够上千元，如中山三路的中华广场、淘金路的丽柏广场等而地理位置居于二线的商铺租金水平与一线商铺相比明显有一大截差距，如位于福今路内巷的商铺平均租金为50元/平方米•月；同处于东山商贸中心区的淘金路，淘金南路临街铺的租金与丽柏广场有着天壤之别，仅150元/平方米•月

（四）综合商场——漩涡效应作为商业进展的领头羊〃，综合商场的兴起，除了对原有商业格局毒邕您纥软潴:造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念与特色，与传统方式进行良性竞争综合商场凭其地段优势与超大规模制造出明显的漩涡效应〃，在带来汹涌人流的同时，也带来巨大的商业空间，拉动商业中心内外的商铺租金一路飕升，租金回报十分喜人中山三路通过路段扩阔后遗失了一大批年代已久的老字号店铺，中华广场等商也物也肩负起维系该路段商业氛围的重担，租金水平也一路上升目前，中华广场首层通常铺位的租金为700元/平方米•月；二层为550元/平方米•月；三层为400元/平方米•月；四层为200元/平方米•月流行前线因有烈士陵园地铁站之利，通常铺位租金也达600元/平方米•月；金帝濠老鼠街尽管已经多次转手，目前三层的铺租亦高达650元/平方米•月以上三个大场，在地理位置上构成了一个三角形〃

（五）专业市场东山区通过多年的商业进展与文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场海印电器市场位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单一的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以海印〃品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头陵园西电信通讯市场开发于90年代初，位于陵园西路、中山三路、较场西路北端三个要紧路段以新帝豪电子城、陵园西通讯城、广信通讯连锁有限公司等几家大型商城为龙头，经营业户1000多户，要紧经营手机、BP机及各类通讯摄影器材，目前是广州市最大的通讯器材专业市场较场西摩托车零配件市场地处较场西、东华西与体育场四周等路段，由街道协同3518工厂拆围墙引入摩托车商户经营进展至今，经营业户约1000户，是华南地区最早开办的较大型摩托车配件市场仰忠街精品市场开发于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天马巷等地段拥有档位360多个，要紧经营女士饰物与化妆品因治理整顿火灾隐患，于2000年搬迁至珠光街万福花园空置工地文德路文化旅游一条街具有悠久的历史渊源，以经营装饰书画、文化精品、文房四宝为主市场既有广州三多轩〃、粤雅斋等老字号，也有现代装饰书画精品店，具有很浓的文化气息与较高的旅游开发价值文德路现有大塘街统一开发的书画廊与其他档口185间，文明路段档口20间作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息与最便利的交通，被誉为璀璨明珠，黄金宝地〃从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位

（一）分布特征越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路（四路、五路、六路）、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺与专业市场临街商铺并存的局面北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%优越的地理位置与密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的至爱〃，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G

2000、麦当劳、肯德基等各类国际品牌专卖店、连锁店多达108家越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布新大新与广百（广百新翼）一南一北‘‘镇守北京路，马上交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场与在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场与北京华联购物中心（中旅商业城）所在地段亦形成购物热点场所除步行街与综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场

（二）供求特征越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为

14.49万平方米，占全市（原八区）批出量的

6.82%仅次于芳村、黄埔两区作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有

8.9万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可进展面积空间缺乏的状况2003年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等越秀区商铺市场1998年至2003年的成交量为

20.16万平方米，占全市（原八区）成交量的

9.81%0商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常红火2001年至2003年二手商铺成交面积为

6.89万平方米，占同期一手商铺成交量的

92.4%与一手交易基本持平

（三）价格特征从广州市房管局取得的数据显示（见下表），1998-2004年上半年，越秀区商铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米将近1000元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位凸显无疑据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000・3000元之间，目前正在经营的广百新翼负

一、负二层的租金为200-300元/平方米•月一德路——沿江路的干果海味玩具精品一条街与酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为

8.8万元/平方米（以建筑面积计算），租赁价为800-900元/m2其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2与530元/m2流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家由于交通便利，服。