开发产品成本相关知识

开发产品成本相关知识开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动与物化劳动，提高企业经济效益，务必正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出要核算开发产品的成本，务必明确开发产品成本的种类与内容开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出开发产品成本按其用途，可分为如下四类.土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出.房屋开发成本指房地产开发企业开发各类房屋（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出

1.土地征用及拆迁补偿费或者批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包含征地费、安置费与原有建筑物的拆迁补偿费或者使用批租方式取得土地的批租地价库存材料XXX应付工资XXX假如工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算与归集自营工程费用，并按工程工、管理所发生的各项费用这些费用，虽为组织施工、管理所必需但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本施工间接费用的内容，通常包含.管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等.职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费

3.折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费.修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费与大修理费.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具与检验、试验、消防用具等的购置，摊销与修理费.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水与集体取暖用煤等的费用.差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通与误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，与施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品与技术安全设施的购置、摊销与修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费与补助费与工地上职工洗澡、饮水的燃料费等

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方借施工间接费用20538贷库存材料1900低值易耗品600材料成本差异50应付工资8500应付福利费1190银行存款2900现金298累计折旧4600待摊费用1500如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产与生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记每月终了，应对施工间接费用进行分配为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或者超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或者人工费的百分比，建筑工程通常按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配某项工程本期应分配的施工间接费用=本期实际发生的施工间接费用X该项工程本期实际发生的直接费（或者人工费）X该项工程规定的施工间接费用定额+£［各项工程本期实际发生的直接费（或者人工费）x各项工程规定的施工间接费用定额］在实际核算工作中，关于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，马上上列算式改为某项工程本期应分配的施工间接费用=［该项工程本期实际发生的直接费（或者人工费）x该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］义本期实际实际发生的施工间接费用［各项工程本期实际发生的直接费（或者人工费）x各项工程规定的施工间接费用定额］如某施工单位在1998年7月份计发生施工间接费用20538元，各项工程在7月份内发生的直接费与它们的施工间接费用定额如下101商品房建筑工程直接费141000元施工间接费用定额为直接费的6%102商品房建筑工程直接费126000元施工间接费用定额为直接费的6%102商品房建筑工程126000元X6%X20538元+19560元=7560元X105%=7938元151出租房建筑工程59000X6%X20538元+19560元=3540元X105%=3717元关于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目借工程施20538贷施工间接费用20538

七、自营工程成本核算程序小结根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下.计算各月施工工程实际成本；.根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本并与预算成本对比分析发包开发工程及其价款结算的核算房地产开发企业的基础设施与建筑安装等工程的施工，如不使用自营方式，能够使用发包方式对发包的基础设施与建筑安装工程，通常使用招标、议标方式，通过工程公开招标或者邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同承包合同是发包开发企业与承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件与中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议它通常应具备下列要紧内容

（1）工程名称与地点；

（2）工程范围与内容；

（3）开、竣工日期；

（4）工程质量、保修期及保修条件；

（5）工程造价；

（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；

（7）设计文件与技术资料提供日期；

（8）材料、设备的供应与进场期限；

（9）双方相互协作事项与违约责任等开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的根据

一、工程价款结算的办法开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定从目前各个地区所使用的工程价款结算办法来看，归纳起来，要紧有如下三种.按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算由于建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不一致的工程，都是由一定的分部分项工程构成的每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准与统一的计量单位，并在短期内能够完成国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额与地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量与预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算与支付的工程款假如招标出包工程，工程标价与工程造价不一致时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前通常都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或者调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算.分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位）如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或者调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算

二、应付工程款与预付备料软、工程款的核算开发企业与施工企业有关发包工程款与预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款一一应付工程款”与“预付账款一一预付承包单位款”两个账户进行开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款与工程款，应记入“预付账款一一预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本一一房屋开发成本”等账户的借方与“应付账款一一应付工程款”账户的贷方如有扣除应付工程款的预付备料款与预付工程款时，应将扣回的预付备料款与预付工程款记入“预付账款一一预付承包单位款”账户的贷方，”应付账款一一应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款与预付工程款后的应付账款支付工程款时，记入“应付账款一一应付工程款”账户的借方与“银行存款”等账户的贷方如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账开发间接费用的核算

一、开发间接费用的构成与核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算

1.工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金与津贴.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费

4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费.办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水与集体取暖用煤等费用.水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费.劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销与修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或者补助费，与工地上职工洗澡、饮水的燃料等.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及有关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出从上述开发间接费用的明细项目中，能够看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不一致，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房一一周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账借开发间接费用41600贷应付工资8000应付福利费1120累计折旧10000递延资产3500银行存款8480

二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定不论上地开发、房屋开发、配套设施与代建工程，均应分配开发间接费用为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地与不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际102商品房120000151出租房75000181周转房70000201大配套设施——商店80000301商品性土地125000合计520000根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费50000元X41600元+520000元施工成本核算对象与成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算一，自营工程成本核算的对象与项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性与固定性的特点，每一工程几乎都有它的特殊形式与结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要使用不一致的施工方法与施工组织即使使用相同的标准设计，也由于务必在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件与交通、材料资源等社会条件不一致，在建造时往往也需要对设计图纸与施工方法、施工组织等作适当改变工程的这些特点，使工程施工具有个体性因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，务必使用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法凡是能够直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本按定单成本核算法核算工程成本，务必确定工程成本计算的对象工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程由于单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益为了简化工程成本核算手续，关于

（1）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间=50000元X8%=4000元102商品房120000元X8%=9600元151出租房75000元X8%=6000元181周转房70000元*8%=5600元201大配套设施80000元X8%=6400元301商品性土地；125000元X8%=10000元根据上面计算，就可编制有如图表5-10所示的开发间接费用分配表开发间接费用分配表2000年5月单位元开发项目编号名称101商品房102商品房151出租房181周转房201大配套设施301商品性土地

二、配套设施开发成本核算对象的确定与成本项目的设置通常说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目

（1）土地征用及拆迁补偿费或者批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费由于要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，因此理应分配为其服务的有关设施的开发成本对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，假如工程规模较大，能够各该配套设施作为成本核算对象假如工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或者计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本至于这些配套设施的开发成本，在核算时通常可仅设置如下四个成本项目

（1）土地征用及拆迁补偿费或者批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费;

（4）建筑安装工程费由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费与开发间接费两个成本项目

三、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本一一配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象与成本项目进行明细分类核算对发生的土地征用及拆迁补偿费或者批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本一一配套设施开发成本”账户的借方与“银行存款”、“应付账款一一应付工程款”等账户的贷方对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本一一配套设施开发成本一一XX”账户的借方与“开发成本一一配套设施开发成本一一XX”账户的贷方对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本一一配套设施开发成本”账户的借方与“开发间接费用”账户的贷方对配套设施与房屋等开发产品不一致步开发，或者房屋等开发完成等待出售或者出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或者计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”等账户的借方与“预提费用”账户的贷方由于一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上有的时候先建房屋，后建配套设施这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者者是商品房已经销售，而幼托消防设施等尚未完工的情况这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转与分配，只能以未完成配套设施的预算成本或者计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本开发产品预提的配套设施费的计算，通常可按下列公式进行某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或者计划成本）义配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或者计划成本）・应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或者计划成本）合计X100%式中应负担配套设施费的开发产品通常应包含开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施配套设施开发成本的核算

（二）如某开发小区内幼托设施开发成本应由

101、102商品房，151出租房，181周转房与201大配套设施商店负担由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本假定各项开发产品与幼托设施的预算成本如下101商品房1000000元102商品房9000007G151出租房800000元181周转房8000007G201大配套设施——商店500000元251幼托设施320000元102商品房900000元X8%=72000元152出租房800000元X8%=64000元182周转房;800000元X8%=64000元201大配套设施——商店500000元*8%=40000元按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或者减少有关开发产品的成本现举例说明配套设施开发成本的核算如下如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店与一座水塔、一所幼托上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门水塔与幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不一致步开发，其支出经批准使用预提办法上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位元）201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000分配水塔设施配套设施费35000分配开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000则用银行存款支付征地拆迁费时，应作借；开发成本一一配套设施开发成本105000贷银行存款105000用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作借开发成本一一配套设施开发成本80000贷银行存款80000将应付施工企业基础设施工程款与建筑安装工程款入账时，应作:借开发成本一一配套设施开发成本765000贷应付账款一一应付工程款765000分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；借开发成本一一配套设施开发成本一一商店35000贷开发成本一一配套设施开发成本一一水塔35000贷开发间接费用55000预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作借开发成本一一配套设施开发成本一一商店40000贷预提费用一一须提配套设施费40000同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账与用途结转其开发成本1对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将事实上际成年自“开发成本一配套设施吁发成本”账厂的贷方转入“开发产品配套设施”账户的借方，作如下分录入贴借外发产品一一配套设施460000贷；开发成本配套设施开发成本460000配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或者计划成本），分配记入有关房屋与大配套设施的开发成本，作如下分录入账借；开发成本房屋开发成本265000开发成本一一配套设施可发成本35000贷开发成本一一配套设施开发成本300000如预提配套设施费大于或者少于实际开发成本，可将其多提数或者少提数冲减有关开发产品成本或者作追加的分配如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或者追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象与成本项目房屋的开发，是房地产开发企业的要紧经济业务开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房止匕外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房这些房屋，尽管用途不一致，但其所发生的开发费用的性质与用途，都大体相同，在成本核算上也可使用相同的方法为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本一一房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质与用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象与成本项目进行明细分类核算企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象与成本项目进行归集房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定.通常房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或者每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，能够合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本

3.关于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，能够结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目

（1）土地征用及拆迁补偿费或者批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，与有关地上、地下物拆迁补偿费，或者批租地价前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包含道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包含设备费用）配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或者批租地价房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究与水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”账户的借方与“银行存款”等账户的贷方应由两个或者两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”账户的借方与“银行存款”等账户的贷方房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不一致施工方式，使用不一致的核算方法使用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”账户的借方与“应付账款一一应付工程款”等账户的贷方假如开发企业对建筑安装工程使用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000元，这两幢商品房的预算造价为；101商品房630000元102商品房504000元合计1134000元则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费某项工程实际建筑安装工程费=工程标价X该项工程预算造价+各项工程预算造价合计设例中101商品房1080000元X630000元:1134000元=600000元相接近的各个单位工程；

（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本为了便于核算各项工程成本与分清工程成本超降的原因，务必对生产费用按照经济用途加以分类施工单位的生产费用按照它的经济用途，通常应分为下列成本项目.材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本与周转材料的摊销与租赁费用.人工费指直接从事工程施工工人（包含施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包含机械施工人员）的工资、奖金、津贴与职工福利费.机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包含机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，与按照规定支付的施工机械进出场费.其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等.施工间接费措施工单位为组织与管理工程施工所发生的全部支出包含施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行102商品房1080000元X504000元+1134000元=480000元使用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，通常可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”账户的借方与“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方假如开发企业自行施工大型建筑安装工程，能够按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算与归集各项建筑安装工程支出，月末将事实上际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目

四、已完房屋开发成本的结转房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方与“开发成本一一房屋开发成本”账户的贷方“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账借开发产品3562000贷；开发成本——房屋开发成本3562000代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象与项目代建工程是指开发企业同意委托单位的委托，代为开发的各类工程，包含土地、房屋、市政工程等由于各类代建工程有着不一致的开发特点与内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不一致特点与要求，使用相应的费用归集与成本核算方法现行会计制度规定企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各类房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本一一商品性土地开发成本”与“开发成本一一房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象与成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算因此，开发企业在“开发成本一一代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业同意委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定成本项目通常可设置如下几项

（1）土地征用及拆迁补偿费；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）开发间接费在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用

二、代建工程开发成本的核算开发企业发生的各项代建工程支出与对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本一一代建工程开发成本”账户的借方与“银行存款”、“应付账款一一应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方同时应按成本核算对象与成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上与房屋开发成本明细分类账相同完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将事实上际开发成本自“开发成本一一代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方如某开发企业同意市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，前期工程费160000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80000元，在发生上列各项扩建工程开发支出与分配开发间接费用时，应作如下分录入账借开发成本一一代建工程开发成本1080000贷银行存款460000应付账款——应付工程款540000开发间接费用80000道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账借开发产品一一代建工程1080000贷开发成本一一代建工程开发成本1080000

六、合并会计报表的说明企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；纳入合并会计报表的子公司增减变动情况；未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况与经营成果的情况，与在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资公司）的名称、母公司持股比例与纳入合并会计报表的原因子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处理方法；纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表与损益表等有关资料

七、资产负债表日后事项的说明资产负债表日后事项又称期后事项它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项按其是否调整会计报表分为调整事项与非调整事项调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项通常包含已证实资产发生了减值；已确定获得或者支付的赔偿；发现在资产负债表日或者之前发生的舞弊与会计差错；发现在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金与利润等非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项但对企业以后财务状况与经营成果将会产生重大影响的事项如对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害缺失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项与资产重组事项等，都应在会计报表的附注中加以披露

九、车船使用税假如拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具，还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或者外国企业应缴纳车船使用牌照税车船使用税是对行驶于公共道路的车辆与航行于国内河流、湖泊或者领海口岸的船舶按照种类、吨位与规定的税额征收的一种财产行为税计算公式为乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额载货汽车应纳税额二车辆的载重或者净吨位数量*单位税额摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额外商投资企业或者外国企业应缴纳车船使用牌照税

十、企业所得税企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得基本税率为33%还设置两档优惠税率，即年应纳税所得额在3万元（含3万元）下列的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10万元）的，减按27%的税率本市行政区域内的集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司（非自然人出资设立）中的施工房地产开发企业、建筑安装企业及年销售（营业）收入在300万元下列（原为年销售（营业）收入在150万元下列）的工业企业、修理修配企业、商业企业、饮食服务企业、娱乐业、交通运输企业与其他企业适用纯益率对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为3%-5%o具体适用比例由各区县（分局）自定注意以上意见，仅供参考政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包含临时设施摊销费上述材料费、人工费、机械使用费与其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，能够直接记入“工程施工”账户与各项工程成本施工间接费由于属于组织与管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费项工程分配的人工资=该项工程耗用工时X施工单位平均工资率

四、机械使用费的核算施工单位因使用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算由于使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的机械使用费的内容，通常包含.人工费指机上操作人员的工资与职工福利费.燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费.材料费指施工机械耗用的润滑材料与擦拭材料等费用

4.折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费与租人机械的租赁费.替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具与部件的摊销费与维修费.运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场与在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场运出费用由其他施工现场的工程成本负担

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工一一机械使用费”账户，摊入各月工程成本

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费与牌照税.间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用与停机棚的折旧、修理费至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料与搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，通常应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工一一机械使用费”账户进行施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工一一机械使用费”账户的借方，作如下分录入账借工程施工一一机械使用费用9000贷库存材料1100低值易耗品150应付福利费560银行存款2165累计折旧8000待摊费用3000机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械通常可按机械类别进行至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费机械使用费的分配，通常都以施工机械的工作台时（或者工作台班或者完成工作量）为标准各施工机械对各项工程施工的工作台时，能够根据各类机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总自营开发工程成本的核算

（二）根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数与机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配某项工程应分配的机械使用费=该项工程使用机械的工作台时X机械使用费合计♦机械工作台时合计关于各类中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行在这种情况下，关于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各类机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各类机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整某项工程应分配的机械使用费=£（该工程使用机械的工作台时x机械台时费计划数）x实际发生的机械使用费+E（机械工作台时合计x该机械台是费计划数）现举例说明它的分配计算方法如下

（一）先确定各类施工机械每个台时费计划数设例中

0.5立方米履带挖土机290台时X台时费计划数20元5800元

0.4立方米混凝土搅拌机300台时X台时费计划数8元2400元其他施工机械11800元按台时费计划数计算的机械使用费合计20000元

（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计19000元

（四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为19000元/20000元X100%=95%

（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整如101商品房建筑工程按各机械工作台时与按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9000元，则应分配的机械使用费为9000元X95%=8550元关于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工一一机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目借工程施工19000贷工程施工——机械使用费19000关于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或者工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目

五、其他直接资的核算工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”与“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，要紧包含

1.施工过程中耗用的水、电、风、汽费；.冬、雨季施工费包含为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工与各项设施费用；.因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；.土方运输费买卖，买卖此外，还包含生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等施工单位在现场耗用的水、电、风、汽与运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方与有关工程成本的“其他直接费”项目如用银行存款为某项工程支付土方运输费2000元，应作借工程施工2000贷银行存款2000关于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽与材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目关于施工现场发生的各项冬、雨季施工资与工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本

六、施工间接费用的核算工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包含施工单位组织施。