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律师培训材料法律知识与实务与操作技巧讲座的提纲第一课商品房销售理论与实务操作第一讲商品房预售、广告许诺纠纷及处理

一、司法解释的适用范围

（一）、房屋买卖合同

1、房屋买卖合同的概念、特征

2、房屋买卖合同的标的物一一房屋

3、房屋买卖合同的出卖人

（二）、《解释》的调整范围一一商品房买卖合同

1、商品房买卖的标的物一一商品房

2、商品房买卖合同的概念与种类及特征

3、商品房预售合同与有关合同的区别案例1李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯（主机进口）效力纠纷案例2预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷案例3两份商品房买卖合同价款不一致，如何认定效力案例4已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效

二、商品房预售合同的效力

（一）懂得商品房预售合同的效力问题，首先务必要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不一致意义

（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题案例5“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任案例6开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效案例7没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款案例8开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权案例9一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效案例10未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力

三、销售广告为合同要约的条件

（一）、目前商品房广告中说明与允诺的要紧情形

（二）审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不一致意见

（三）销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件

1、商品房销售广告中的“说明与允诺”务必明确具体

2、对商品房买卖合同的订立有重大影响

二、商品房销售代理的含义与特点

三、商品房销售代理的分类

四、房地产销售代理的业务来源

五、商品房销售代理业务操作

六、商品房包销代理

（一）商品房包销的属性、特征及法律思考

（二）商品房包销不一致于通常代理行为的法律特征案例二十三名为房屋代销实为房屋包销，购房者的权利应予保护案例二十四代销商转委托他人销售房屋，违约责任应由房产商承担案例二十五未约定履行期限，通知后仍不履行诉讼时效开始起算（代理）第七节、房屋租赁代理一.房屋租赁

（一）房屋租赁的有关法律法规及政策规定

（二）房屋租赁的分类

（三）房屋租赁的条件

（四）租赁合同的终止

（五）房屋租赁登记备案

二、房屋租赁代理

（一）房屋租赁代理的含义与特点

（二）房屋租赁代理分类

1、现房租赁代理.在建商品房预租代理.商品房先租后售代理

（三）房地产租赁代理合同.房地产租赁代理合同主体资格.房地产租赁代理合同要紧内容

（四）代理物业的查验

（五）“房屋银行”的特点任认定案例

二十六、房屋租赁合同的效力案例

二十七、房屋租赁活动中委托经纪合同的性质案例

二十八、房屋租赁之同时履行抗辩权案例

二十九、产权证、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响案例

三十、拆迁对房屋租赁合同效力的影响案例

三十一、租赁标的物有瑕疵合同的认定及处理案例

三十二、场地租赁期间遇拆迁法律责任第八节房地产抵押与担保代理

（一）房地产抵押的概念与特征

（二）房地产抵押的种类

（三）作为抵押物的条件

（四）房地产抵押的通常规定

二、房地产抵押合同与抵押登记

（一）房地产抵押合同

（二）房地产抵押登记

（三）抵押的效力

三、抵押房地产的占管与处分

（一）抵押房地产的占用与管理

（二）抵押房地产的处分案例三十三未告知房屋已设立抵押权而进行预售无效

四、住房置业担保

（一）住房置业担保的概念

（二）住房置业担保的设立

（三）住房置业担保的解除

（四）住房置业担保公司风险防范第九节房地产权属登记代理

一、房地产产权概述

（一）房地产产权的概念与特征

（二）房地产产权的种类

（三）房地产产权的取得

（四）房地产产权的消灭

（五）房地产产权共有

二、房地产权属登记

（一）房地产权属登记制度概述

（二）我国的房地产权属登记制度

（三）房地产权属登记的种类

（四）申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的期限

（五）房地产权属登记程序

（六）几种特殊情况下的权属登记

三、房屋权属证书

（一）房屋权属证书种类与颁发

（二）我国房地产权属登记发证制度案例

三十四、抵押权对抵押物上已存在的租赁权的影响案例

三十五、抵押权的效力关于抵押物处分权的影响案例

三十六、房地产抵押权的行使第三课招标投标理论与实务操作第七讲招标投标理论及强制招标项目与招标方案的确定

一、招投标的内涵与《招标投标法》的调整对象

（一）招标投标的内涵

1、招标与招标采购案例

1、使用招标与竞卖方式转让污水处理厂经营权案

2、招标与拍卖案例

2、碗矿采矿权招标转让案

3、招标采购方式与政府采购方式

4、招标与议标

（1）、招标与议标的区别

（2）、设计方案竞赛是招标还是议标？案例3管理咨询项目招标争议案案例4国家大剧院设计方案竞赛案

5、招标与悬赏案例5公安分局“命案招标”案案例6八旬老翁招标讨还离婚债案

（二）、《招标投标法》的调整对象

1、工程建设项目招标与非工程建设项目招标案例7小区物业管理招标争议案案例8政府车辆保险招标案

2、公共利益、公众安全的内涵案例14鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案

3、强制招标与自愿招标案例9自行招标方案是否需要备案纠纷案

4、特许事项招标转让与普通招标采购案例10河砂采矿权投标资格争议案

5、国内招标与国际招标案例11一起完全适用FIDIC合同条件的国内招标纠纷案

二、强制招标项目的界定

（一）、强制招标规模标准

1、扩大规模标准问题案例

12、招标行政处罚根据不足被撤销案

2、可行性研究报告招标问题案例13外商要求可行性研究报告进行招标案

（二）关系公共利益、公众安全项目的界定

1、公共利益、公众安全的内涵案例15集资房住户是否招标意见不统一案案例16全集资房准予不招标案

2、外商投资于关系公共利益、公众安全项目的适用情况案例17华侨捐资兴建学校要求不招标案案例18写字楼规避招标案

3、使用BOT类方式建设的基础设施项目的适用案例

19、私人出资兴建学生宿舍楼是否招标案案例20城市道路由私人出资建设争议案

（三）国有资金范围的界定

1、使用预算外资金的适用情况案例

21、利用房租建设职工宿舍楼是否招标案

2、使用政府性专项基金的适用情况

3、国有企业投资项目的适用情况案例22国有投资停车场项目招标案

（四）国有企业范围的界定

1、争议情况与比较一致的认识

2、联系招投标制度，对国有企业范围的探讨案例

23、国有企业要求开发商进行招标案案例

24、国有股、私人股各占50%公司的投资项目要求不招标案案例

25、上市国有公司投资项目是否招标案

（五）能够不进行招标的例外情况

1、能够不招标的法定情形案例26某水电站后续设计同意不招标案案例27追加项目设计准予不招标案案例28某电厂设计准予不招标案案例29塔顶施工准予不招标案案例30勘察费过低准予不招标案

2、防范规避招标行为案例31要求垃圾焚烧发电厂项目进行招标案案例32装修施工规避招标案案例

33、中标价96万元结算价2746万元规避招标案案例34某学生宿舍楼改扩建规避招标案案例35某道路改建项目规避招标案案例

36、环保国际招标项目规避招标案案例37以涉及秘密为由要求不招标案案例38大堤加固防险项目要求不招标案案例39港口保护工程要求不招标案案例40汽车站办公楼改造项目要求不招标案案例41以两次招标失败为由要求不招标案案例42某学院综合教学楼变更设计后是否招标案

三、招标方案的确定（-）国家对招标组织计划的监管一一核准招标方案

1、明确核准与审批的区别

2、明确招标方案的内容

3、明确招标方案核准的法律根据

4、招标方案核准办法

（二）发包初步方案一一全面的招标工作计划

1、选择分标方案案例43二滩工程分标的成功做法案案例44城市交通建设项目错误分标案

2、选择合理的标段划分方案案例45亚行官员打捆分包失误案案例46在两个标段中投标同时排名第一案案例47十多条道路改建捆绑招标案

3、选择是否采取总承包招标

4、选择合理的分阶段招标方案案例48拒绝一次性提供数量少于三万吨化肥招标案案例49改进重点项目钢材采购案案例50招标采购时间安排不当案

5、择定联合体投标的方案案例51要求投标人具备不一致类型施工资质案案例52仿古城镇项目招标案

6、择定合理的分包方案案例53二滩水电站首创“斜向分割”分包办法案案例54将保护任务分包给当地企业案

7、其他灵活的招投标办法案例55污水管网使用单价合同招标案案例56电脑软件招标采购案

（三）招标组织方式

1、项目法人提法的由来与内涵案例57融资项目招标合同主体意见分歧案

2、自行招标要满足严格的条件

3、法律提倡委托招标案例58不予核准某大型钢铁厂自行招标案案例59不予核准市政公司自行招标案案例60准予污水处理厂项目自行招标案

（四）招标方式

1、能够邀请招标的情形

2、邀请招标情形的适用案例61某大桥监理要求使用邀请招标案案例62规避公开招标案案例63以弱电工程须设计单位完成为由规避公开招标案

3、公开招标与邀请招标的界限第八讲招投标具体制度中的法理与适用评析

一、招标代理制度（-）招标代理机构的性质

（二）招标代理机构资格的认定，案例64水利招标代理资格案案例65旧桥重建项目选择招标代理机构案

（三）招标委托代理关系法律分析

1、招标委托代理关系的法律涵义

2、招标委托代理关系的特殊性

（四）招标代理机构要紧违法行为及其法律责任

（五）依法保护招标代理机构的合法权益案例66通过抽签选择招标代理机构案

（六）招标代理中的几个特殊性问题.编制招标文件是否包含编制标底或者编制工程量清单案例67科技园区招标代理费争议案.招标代理收费违反国家规定的取费标准是否违法？案例68招标方式选择招标代理机构争议案.招标文件能否以一定价格出售？案例69售价800元的招标文件案.能够约定向中标人收取招标代理费吗？

二、招标公告公布制度

（一）发出招标公告是要约邀请行为案例70在招标文件中修改招标公告内容案

（二）强制招标项目的招标公告务必在指定媒介上公布

（三）违法公布招标公告的法律责任案例71只在工程交易中心公布招标公告案案例72利用网站漏洞公布招标公告案案例73招标公告发出后马上发售招标文件案

（四）指定招标公告媒介权限与规范招标公告公布行为

三、资格审查制度（-）资格审查贯穿于招投标的全过程案例74水电项目资格审查纠纷案

（二）谁为资格申请材料的真实性负责案例75业绩子虚乌有招标风波案案例76大型停车库设备招标纠纷案

（三）联合体投标资格的审查案例77联合体一方不合格未能通过资格预审案案例78资质条件发生变化合同履行纠

（四）集团公司投标中的资格问题纷案案例79以集团公司资质投标案案例80子公司受罚是否影响母公司招标纠纷案

（五）不得利用资格预审排斥潜在投标人案例81通过不合理分标段排斥外地企业投标案案例82利用IS09000认证排斥潜在投标人案案例83法人代表签名瑕疵案案例84排斥国产光缆招标案

（六）对延迟的资格申请者的处理案例85资格预审结束后同意资格预审申请案

（七）对资格证明材料的澄清案例86台湾地区柴油发电机组招标资格审查案

（八）资格预审时潜在投标人过多的处理

1、为什么抽签办法不可取

2、解决潜在投标人过多的办法

3、为什么提高资格条件不构成限制潜在投标人

（九）实行资格后审的办法

四、评平标制度（-）评标委员会的组建

1、对政府投资项目评标专家的抽取有特别规定

2、项目主管部门不能派人参加评标委员会

3、招标人或者招标代理机构派出评标人员的规则

4、招标人直接确定评标专家的规则

5、评标委员会成员名单务必保密案例87组织评标专家到潜在投标人施工现场考察案

6、评标委员会组建不规范的法律责任（二”评标由评标委员会负责案例88交通厅长干涉评标工作案案例89三次评标案案例90深圳十名评标专家因严重失职被取消评标资格案案例91计算器计算模式设置不当导致评分失误案

（三）关于评标人员受贿行为的定性

1、足球黑哨案的启示

2、评标人员受贿行为定性的探讨

（四）评标业务要求

1、招标投标法规定的评标方法案例92使用抽签办法定标案案例93投标人少于5家时规定次最低价中标案案例94电脑采购使用评议法评标案

2、务必根据招标文件规定的评标办法与标准进行评标案例95要求报出要紧部件单价而未报出案案例96发动机生产性能满足要求但不响应招标文件被否决案案例97售后服务评标标准不明确不能作为评标根据案

3、不合格标与废标情形案例98不交投标保证金被废标案案例99授权人签署的投标文件作废标处理案案例100增加价格自动上调条款被废标案案例101投标文件无逐页小签作废标处理案案例102投标文件没有按要求提供财会报告案

（五）淡化标底作用案例103施工图预算价108（）万元中标价

1079.99万元案案例104投标报价与标底分厘不差案案例105指控价格联盟妨碍竞争招标纠纷案案例106某汽车专用公路项目投标报价过低案

（六）经评审的最低投标价法的实际操作

五、一次性投标规则

（一）一次性投标的前提一一招标文件内容务必明确、稳固

1、招标文件应当在招标公告发出前制定完毕

2、招标文件澄清修改规则

3、投标截止时间前修改招标文件并不是不受任何约束案例107开标前修改评标标准与办法案

4、开标后不同意修改招标文件案例108招标标的弄错案案例109水库项目开标后修改废标条件案

（二）对投标文件修改的限制

1、投标截止时间前应采取措施避免过多修改投标文件案例11（）开标前提交5%折扣优惠案

2、截标后禁止补充、修改投标文件案例111同意补交证明材料案案例112口头通知撤回投标无效案案例113施工动员漏项报价案

（三）澄清、说明、补正办法

1、只有细微偏差才同意补正，重大偏差不同意补正案例114以没有对其过低报价澄清为由要求修正中标价案

2、重大偏差情形

3、法律规定的细微偏差情形及其补正办法案例115单价报价大小写书写错误案案例116投标人对过低报价不进行澄清案

4、开标时报价信的澄清、说明与补正案例117报价信中漏打“万”单位案

（四）对投标文件偏离、显著差异与保留的处理

1、偏离的处理

2、显著差异的处理

3、保留的处理案例118小浪底土建工程国际招标拒绝有附加条件的投标案

（五）禁止在确定中标人前对投标文件的实质性内容进行谈判案例119丹麦大桥招标案案例120来宾电厂BOT招标案

（六）禁止一个投标人投多个标

1、处理备选标的规则案例121在一个投标文件有两个报价案

2、联合体各方不得再投标

3、不同意同一厂家的多个代理商投标案例122恶意设立多家代理商投标案第九讲招投标合同签订及实务评析

一、招投标时限制度（-）招投标中的法定期限案例123投标截止日前不同意补正投标保证金瑕疵案

（二）国内招投标活动所需要的最短时间案例124春节献礼项目经特批招标时间少于30天案

（三）招投标花费时间与其他方式交易活动花费时间比较案例125消防设施工程迟迟未能发包案

（四）违反法定招标时限的法

（五）招投标过程中的不可抗力案例126施工设备被洪水〉中毁无法满足资格条件案案例127因瀑风造成无法投标案案例128因机场关闭造成无法投标案

（六）关于投标有效期

1、投标有效期的起止时间

2、投标有效期的合适长度

二、招投标缔约方的特殊性及其合同问题

（一）、招投标过程中要约、承诺的特殊性

1、招标要约邀请的特殊性案例129评标办法与招标说明书不一致要求重新定标案

2、投标要约的特殊性

3、对房屋价格的确定有重大影响

（四）、实践中人民法院将商品房广告与宣传资料认定为合同内容的几种情形案例11售楼广告的描述与实际情况不符，是否承担民事责任案例12售楼广告名不符实，开发商应受到惩处案例13不能举证开发商商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉案例14商品房与其宣传资料不一致，开发商构成欺诈双倍赔偿案例15擅自变更小区规划，开发商应承担违约责任案例16宣传材料与实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿案例17广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力案例18不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金案例19卧室变成设备间，法院判决合同能够撤销案例20:售楼广告与宣传资料不实的法律后果案例21销售广告在特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约案例22:规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任案例23广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任第二讲商品房登记备案、拆迁补偿与惩处性赔偿纠纷及处理

四、商品房认购协议中定金的处理

（一）认购、订购、预订与排号的法律性质

1、关于预约合同的概念与法律性质

2、预约合同与附条件民事法律行为的异同

3、预约合同的理论基础及现行法的根据与签订预约合同的时间何时为宜

（二）关于认购书的定金罚则（法则）

五、预约合同与本约合同的认定

（一）预约合同与本约的区别

（二）.对商品房买卖合同示范文本的懂得与适用案例24合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退还认购定金案例25未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返还定金案例26开发商擅自更换规划，买受人可要求双倍返还定金案例27提早认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金案例28预约合同签订后，主合同未协商一致的定金处理案例29定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返还定案例30购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返还案例31开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返还定金

六、登记备案与预售合同的效力案例32预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件案例33预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力

七、拆迁补偿安置协议的优先权

（一）、拆迁补偿案例13（）不同意撤回投标文件案

3、招投标过程中合同成立生效的特殊性（二”招投标合同签订、履行的特别要求

1、招标人、中标人务必与对方签订合同案例131中标纠纷案

2、禁止签订背离招标文件与中标人的投标文件的合同案例132订立阴阳合同纠纷案案例133“黑白招标合同”纠纷案

3、禁止招投标合同转让、限制分包案例134气象监测预报大楼招标违法分包案

4、严格限制招投标合同的变更案例135大巴车改为小巴车招标合同履行案案例136更换特许期限招标合同履行案案例137要求以审计造价结算工程款案案例138以建材价格政策调整为由要求增加工程款案案例139中标价与结算价不一致工程量清单招标案

（三）、投标保证金的法律性质

（四）、招投标合同的解除一一兼对招投标合同行政合同性质的探讨

1、行政合同的基本原理

2、部分政府采购合同是行政合同

3、特许权转让合同是典型的行政合同

4、目前认定建设工程招投标合同为行政合同还有体制上的障碍

5、将政府采购合同区分为行政合同与民事合同的意义案例140政府难以解除招投标合同案

三、招投标缔约过失责任与招投标侵权行为

（一）招投标中的缔约过失责任

1、缔约过失责任的基本原理

2、招投标中缔约过失责任的发生阶段

3、招投标中缔约过失的具体情形案例141水库承包权招标转让案

4、招投标缔约过失责任的适用案例142地铁项目拒绝所有投标案案例143因担心讼累否定所有投标案案例144使用评标专家编制的概算否决所有投标案案例145因标底编制失误中止招标纠纷案案例146对技术规范懂得错误案案例147中标后不与对方签订合同纠纷案

（二）招投标中的侵权责任

1、招投标中要紧侵权行为

2、招投标侵权责任与缔约过失责任、违约责任的竞合

3、招投标侵权行为与不正当竞争行为案例148政府车辆保险招标限制竞争案案例149利用威胁手段限制他人投标案案例150不具备投标资格投标人诉招标人案

4、串通招投标行为案例151喷气纺机采购串通招标投标案案例152串通投标被确认中标无效案案例153供水项目国际招标串通投标案

（三）、招投标中侵犯知识产权行为案例154双塔建筑工程设计招标侵权纠纷案案例155雕塑创作设计招标投标侵权案第十讲招投标法立法建议与行政监督与案例析

一、招标投标法律冲突解决与立法建议

（一）、要紧招投标法律规范性文件

（二）、《招标投标法》中的强制性规定

1、《招标投标法》中的强制性法条款

2、关于中标无效的强制性规定

（三）招投标法律冲突的解决

1、法律适用规则的基本原理

2、律冲突解决机制的基本原理

（1）、关于裁决机制

（2）、关于改变与撤销机制

（四）、招投标法律规范性文件之间冲突的解决

1、《招标投标法》与《政府采购法》之间不一致或者冲突的情况及其解决办法

2、部门规章与《招标投标法》与部门规章之间的冲突情况及其解决

（五）根据《行政许可法》要求清理招投标规范性文件

1、重点清理通常规范性文件

2、清理的重点问题

3、根据《行政许可法》要求深入开展清规工作

（四）加快招投标配套法规的制定

1、提高招标投标法立法层次

2、提高地方配套法规的质量

3、出台招投标合同方面的司法解释

二、招投标行政监督的依法行政（-）依法开展行政监督的迫切性

1、行政监督越位的情况案例156一身兼招标人、招标行政监督者、评委领导、投标人四身份案案例157招标办越权发中标通知书案案例158未交招标文件、标底审查费案

2、缺位的情况案例159某贝氏药业诉卫生部不履行职责案

（二）有权实施招标投标行政监督的主体

1、招投标行政监督主体、招投标行政执法主体、招投标行政处罚主体间既有区别又有联系

2、明确行业监督部门与项目主管部门的关系

3、有权实施招投标行政监督主体，不限于2000年国办发34号文已明确规定的部门

4、进展改革部门与行业监督部门之间的关系案例160投标人以保护公平竞争权状告行政监督部门案

5、工商部门、物价部门与行业监督部门之间的关系

6、招投标行政监督部门与政府采购监督部门的关系案例161采购办干涉招标活动案

7、明确监察部门与行业监督部门的关系

8、招标行政监督机关不能担任招标人

9、有关行业监督部门设立的招标办是行政机关的内设机构案例162行政监督部门因越权陷入两难境地案

（三）招投标中的行政裁决与行政确认

1、有关行政裁决与行政确认的基本原理

2、两种比较明确的招投标行政确认行为

3、关于行政裁决、行政确认评标无效、中标无效、招标无效的问题案例163行政机关确认医疗设备招标无效案

（四）招投标中的行政审批

1、特许事项招标投标与行政审批方式转变

2、依法撤销没有法律、法规根据的招投标行政审批案例164未经审核标底无效案

3、不得将备案变相为行政审批

4、审核招标文件的合理性

5、转变招投标监督方式

（五）招投标中的行政处罚

1、招投标行政处罚的种类

2、招投标行政处罚主体

3、招投标行政处罚的程序

三、建设工程招标投标案例案例165中标通知具有约束力，招标人拒签合同违约案例166不交投标保证金，要求中标无道理案例167招标提交履约保证金，用于工程建设应返还案例168投标文件模糊，拒绝改正失标案例169招标文件模糊，应予公告澄清案例170恶意串通，中标无效案例171投标报价低于标底，拒绝澄清视为废标案例172擅自撤回投标书，保证金依法没收案例173虚假联合投标，中标结果无效案例174固定总价中标，工程价款不变

（二）、拆迁安置

（三）、拆迁补偿安置协议的概念

（四）、拆迁补偿安置协议的当事人

（五）、拆迁补偿安置协议的性质、特征

（六）、拆迁补偿安置协议纠纷的处理案例34拆迁安置房另卖他人，新、旧法律处理不一样案例35对拆迁安置房屋不满意，法院判决开发商给予补偿

八、恶意违约与惩处性赔偿

（一）、先卖后抵

（二）、一房数卖

（三）出卖人的责任

1、出卖人的违约责任

2、合同解除后出卖人应承担的责任

3、惩处性赔偿责任

九、欺诈行为与惩处性赔偿

（一）我国关于欺诈行为与合同效力的规定

1、务必有欺诈的有意

2、须实施欺诈行为

3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示

（二）、适用惩处性赔偿责任的三种情形

1、出卖人有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者者提供虚假商品房预售许可证明的行为

2、有意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为

3、有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者者为拆迁补偿安置房屋的事实案例36适用《消费者权益保护法》判决的因房产抵押引发的双倍赔偿案案例37适用《消费者权益保护法》判决的因开发商有意隐瞒“五证”不全而引发的惩处性赔偿案案例38适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩处性赔偿案案例39适用《司法解释》判决的因“一房二卖”引发的惩处性赔偿案案例40适用《司法解释》判决的因隐瞒欺诈引起的惩处性赔偿案案例41有意隐瞒无预售许可证的事实，买受人的惩处性赔偿请求得到支持案例42明知开发商无预售许可证，买受人不能获得惩处性赔偿案例43开发商虚假承诺及隐瞒事实真相，法院秉公执法圆满调解结案案例44房产商有意隐瞒所售房屋在押，买受人能够请求惩处性赔偿案例45开发商出售抵押房，买受人的惩处性赔偿请求得到支持案例46开发商代卖已售房屋操作失误险些双倍赔偿

十、第三人主张商品房买卖合同无效

（一）、恶意串通的概念

（二）、恶意串通的效力案例47开发商与第三人恶意串通，双方所从事的房屋买卖行为无效第三讲商品房交付使用、房屋质量与面积缩水纠纷及处理

十一、房屋的转移占有及风险转移

（一）、关于对房屋的转移占有视为交付使用问题

（二）、关于可归责问题

（三）、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题案例48双方明确约定了房屋交付条件，开发商只交钥匙应视为违约案例49合同约定凭竣工验收合格证交房，买受人再主张办理大产证不受法律保护案例50开发商未按约定进行综合竣工验收，仲裁裁决买受人获得违约金案例51因自身原因没有办理接房的房屋，房屋毁损、灭失的风险自己承担

十二、房屋主体质量不合格

（一）、实际履行

（二）、解除合同

（三）、违约金及损害赔偿（四”违约侵权责任

十三、房屋质量瑕疵案例52房屋漏雨多次维修不成，买受人有权提出退房案例53房屋室内氨气超标，开发商应当赔偿缺失案例54房屋质量问题是否严重，法院根据权威部门的评估结果判决案例55超过商品房质量保修期，修缮漏雨的费用谁来担负案例56李某所购房屋裂缝属非结构性裂缝，应由开发商给予修复，但应退房案例57售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任案例58房屋噪音明显超标，购房者可要求退房案例59购房者因微小瑕疵拒收房屋，开发商不承担延期交房责任

十四、房屋面积误差（-）制定本司法解释的背景

（二）关于如何确认所交付商品房面积

（三）、商品房面积差异的处理原则案例60商品房“缩水”，法院终审判决开发商双倍赔偿案例61套内建筑面积误差比高达

20.5%法院判决买受人反诉成功案例62共用分摊面积增加，购房者不承担增加部分的房款案例63实测面积小于暂测面积，房产商应承担违约责任案例64房屋面积减少，开发商应双倍返还房款第四讲商品房延期交房办证、拖延付款与包销纠纷及处理

十五、商品房买卖合同解除权的行使与期限

（一）合同解除概念与合同终止

（二）合同法定解除的性质及分类

（三）合同解除程序

（四）合同法定解除的法律后果

（五）合同解除后的损害赔偿

（六）合同法定解除权的消灭

十六、违约金数额的调整（-）关于违约金数额的确定原则

（二）关于人民法院对违约金数额的调整原则

（三）关于人民法院对违约金的调整标准

十七、违约金数额的确定（-）关于买受人逾期付款的违约责任（-）关于出卖人逾期交付房屋的违约责任案例64没有及时行使解除权，买受人的诉讼请求被驳回案例65配套工程受阻不属不可抗力，开发商赔偿逾期交房被罚违约金案例66“非典”引起延期交房，开发商主动双倍赔偿案例67开发商延迟交房，买受人能够选择解除合同或者支付违约金案例68行使不安抗辩权不当，买受人承担违约责任案例69开发商延期交付房屋，买受人也能够延期交付房款案例70开发商违反法定义务，业主能够同时主张退房与支付违约金案例71开发商不能按期交房，买受人收取违约金后仍能够主张解除合同案例72双方约定的违约金过低，买受人能够请求仲裁机构增加案例73开发商延期交房违约，买受人超过诉讼时效起诉不受法律保护案例74施工过程中出现“不可抗力”，开发商能够主张免责案例75商品房未竣工，售后包租属无效合同案例76当事人双方协商一致，补充协议同样具有法律效力案例77行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约案例78行使同时履行抗辩权拖延付款不构成违约案例79延期交房双方均有过与购房者应共同承担案例80以“占有改定”方式交付房屋，不构成延期交房

十八、办理房屋权属证书拖延的责任

十九、办理房屋证书不能的责任案例81逾期交房致逾期办理房屋权属证书，开发商应承担两项违约责任案例82通过拍卖取得房屋，房产商应协助办理产权登记

二十、商品房包销合同的性质

（一）商品房包销市场的成因

（二）、商品房包销的概念及法律特征

（三）、商品房包销的法律性质

（四）、包销主体

二十一、商品房包销合同的违约责任

二十二、包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位案例83包销合同的效力问题案例84销售价与包销价的差价问题案例85名为房屋代销实为房屋包销，购房者的权利应予保护

二十三、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同与赔偿缺失的问题

二十四、担保贷款合同的解除权

（一）、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系

（二）、商品房买卖合同被确认无效或者者被撤销、解除以后，应否给予商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利

二十五、担保贷款合同与商品房买卖合同的合并审理

（一）、银行是否属于无独立请求权第三人

（二）、以有独立请求权第三人看待银行的诉讼地位

二十六、出卖人能够成为担保贷款合同纠纷的诉讼参加入

二十七、出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人案例86按揭贷款未得到批准，开发商请求解除买卖合同案例87按揭贷款未得到批准，买受人申请解除买卖合同案例88买受人解除购房合同，担保权人请求解除抵押贷款合同案例89因房屋质量不合格而解除买卖合同，法院判决担保贷款合同继续履行案例9（）买受人无力还贷款，开发商承担连带责任案例91购房者未按期还贷，开发商代为清偿后取得追偿权案例92银行未发放贷款，逾期付款违约责任由购房者承担第二课房屋中介理论与实务操作第五讲房地产中介管理、居间、代理纠纷第一节房地产中介机构与业务概述

一、房地产中介机构存在的必要性与业务特点

（一）房地产中介机构存在的必要性

（二）房地产中介业务的特点

二、房地产咨询机构

（一）提供房地产投资开发信息咨询

（二）提供房地产销售、消费信息咨询

（三）提供房地产预测服务

（四）提供政策法规咨询服务

三、房地产经纪机构第二节房地产中介业务管理的通常规定

（一）中介服务人员资格管理

（二）中介服务机构的管理

（三）中介业务管理案例一一一房屋中介公司对下属门店的行为，依法应当承担责任案例二一一违反合同义务赚取差价，房屋中介公司应退还中介费用第三节房地产经纪人

一、房地产经纪人的概念、特点与类型

（一）房地产经纪人的概念及必要性

（二）房地产经纪人的特点

（三）房地产经纪人的类型

二、房地产经纪内容与程序

（一）房地产经纪的内容

（二）房地产经纪的程序

三、房地产经纪合同

（一）房地产经纪合同的内容

（二）房地产经纪人的权利与义务第四节房地产居间

一、房地产居间概述

（一）居间

（二）居间活动的特点

二、《合同法》关于居间合同的有关规定

三、房地产居间概念与特点

（一）房地产居间的含义

（二）房地产居间活动的特征

四、房地产居间的原则

（二）恪守合同的原则

（三）合理佣金的原则

（四）公正公平的原则

（五）自律自重的原则

五、房地产居间的操作应注意的问题

六、房地产居间合同

（一）居间合同

（二）房地产居间合同的法律特征

（三）房地产居间合同与有关合同的关系

（四）房地产居间合同的要紧内容案例三对居间协议中增加内容有争议，应由被告承担证明责任案例四售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任案例五中介公司未能办理足额贷款，是否能够做为买方逾期付款的抗辩理由案例六约定逾期交房违约金过高，可予以调整案例七以“占有改定”方式交付房屋，不构成延期交房案例八构成表见代理，买卖合同有效案例九两份合同价款不一，真实意思应予认定案例十《看房约定书》中的格式条款有效，购房者末履行应承担违约责任案例十一居间专任合同纠纷案例

十二、赵某诉某置业有限公司收取中介费后再赚取租金差价案第五节房地产代理

一、有关法律对代理的规定

二、房地产代理概述

（二）房地产代理业务的种类

（三）房地产代理的操作程序

（四）房地产代理业务中的委托合同案例十一代理人代收钱款，应视为售房者已收到房款案例十二委托人反悔应承担违约责任案例十三买卖合同无效，房屋中介公司有过错应赔偿缺失案例十四定金协议签订后将房屋转售他人，房产商应双倍返还定金案例十五购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返还案例十六认购定金纠纷案例十七行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约案例十八行使同时履行抗辩权拖延付款不构成违约案例十九销售广告在特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约案例二十规划示意图构成合同内容，房产商承担违约责任案例二十一房产商代收装修款，未能实现用途应返还第六讲房地产销售（包销、代销）、租赁、抵押、权属登记代理纠纷第六节商品房销售代理

一、房地产转让通常规定

（一）房地产转让的分类

（二）房地产转让的条件

（三）房地产转让的程序

（四）房地产转让合同

（五）以出让方式取得土地使用权的房地产转让

（六）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

（七）已购公有住房与经济适用住房上市的有关规定。