成都市小户型房地产市场分析报告

成都市小户型房地产市场分析报告第一章、成都市小户型楼盘现状分析经初步统计，成都市现有的最新小户型项目已达34个，其中有15个楼盘属于形象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），有19个是已开盘的小户型楼盘物业类别要紧是高层、小高层总建筑面积达

22.4万平方米第一节价格分布本次统计的34个楼盘中价格要紧分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米价位的楼盘数量不分伯仲，分别为7个、8个、8个与7个，高价位的4000元/平米以上的小户型项目比较少，只有4个从中能够得出成都小户型项目的定价比较低，关于较年轻的客户来说，这是一个重要的购买因素，这也是成都小户型呈现火爆迹象的一个重要因素第二节方位分布如上图，小户型在方位分布上有一个明显的差异性，其中在市中心的楼盘最为密集，达到11个，其次是南边与西边，各为10个与8个，北边有4个，东边最少只有1个市中心因其特殊的地理环境，交通条件优越，商业配套完善，靠近城市中心商贸区，迎合了年轻人狂热购物的需求；生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店等林立，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式城南除了拥有完善的配套与快捷的交通之外，四川大学、信息工程学院等高校与科技一条街等地方聚集了大量的高技术人才，这些人的特点是年轻、高学历、高收入与追求独立，在加上高新区大量的外企、合资企业与国内的知名企业促成了城南欣欣向荣的小户型市场时代

100、科华之星、曼哈顿、蓝色加勒比、彩世界、武城咱由度等项目就是城南小户型的代表城西也由于富有人文气息等客观环境及高新西区等年轻群体的出现带来了小户型的崛起城北的西南交通大学带来的学术氛围与单身气质促成了交大•吾家等项目的成型第三节环域的方向细分表府河内一环内二环内三环内东/100南/154西/026北/013合计112813按上表可知，三环内的小户型项目最多，达到13个，其次是府河内11个，二环内8个，关于方向性上的解释是二环内的小户型楼盘要紧分布在南边5个，三环内的小户型楼盘要紧分布在西边6个第二章、成都小户型的需求状况调查分析最近对成都市的小户型潜在消费者的抽样调查显示，他们对小户型的需求状况为第一节、户型面积需求50平方米以上面积的房子最受欢迎消费者选择50平方米左右面积的占到68%以上尽管被调查者中的大部分处于单身、独居或者未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，其中选择60平方米以上房子的还要多一些而作为投资的考虑，要紧选择30平方2001年7月，《北京青年报》策划了一次对北京市民就经济适用房问题的调查，调查结果显示不一致家庭收入的市民关于经济适用房的面积要求是不一致的家庭年收入在3万元下列的人接近一半

44.9%人希望面积在70平方米下列，而接近四分之三

72.1%的家庭收入超过3万元的人希望经济适用房面积在70J00平方米综合看来，希望经济适用房面积在100平方米下列的比例超过了90%这些数据说明面积较小的房子是普通人的首选从近期来看，我国这些人口流淌性大的京沪穗等大城市，对小户型的需求是很急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，假如开发商们能尽早重视小户型的开发，则会极大地缓与小户型供给不足的状况从长期来看，我国大城市中小户型的需求占房地产总需求的比重还会进一步提高，京、沪、成都等大城市出现小户型热销的潮流也证明了这一进展趋势需求决定供给，房地产开发商应该习惯市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者与开发商将是双赢的结果二小户型住宅的需求状况与特点

1、小户型住宅需求状况对小户型住宅的需求在我国的一些大城市出现了热销的现象如在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快京昌路边的“沙滩人家”，半年之内基本销售完位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多套上海荣联小区把最后一栋房子由复式改为小户型后，两周内就销售一空；位于市中心的一些全装修的小户型公寓也出现了热销的现象，如静安区的“蓝朝部落”，坐落在新黄浦的“青年汇”，及位于虹桥地区的“虹桥首席”等几百套小户型房在短短数周内即被抢购一空这种现象引起了人们的关注与思考需要指出的是对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，不是所有城市都像京沪等大城市那样热销通常在经济发达的、人才流淌比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市或者人才流淌比较小的中小城市，当前对小户型的需求则相对比较小

2、对小户型住宅需求的特点市场上需求量大的小户型住宅通常具有下列一些特点尽管建筑面积最小可至20多平方米，大则只是80至U100平方米面积小并不等于档次低，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置通常是在市中心，与稍远但交通便利的地方；小区的配套设施也比较齐全自从小户型显露于市场以来，一直存在种种争议，归纳起来要紧集中在两个问题上一是小户型是过渡产品还是过渡消费；二是小户型是否值得投资、如何选择■小户型是过渡消费从建筑角度来看，住宅的舒适度与可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全因此，面积小并不构成小户型是马上被淘汰的过渡产品的理由另外从市场角度看，房产消费呈梯级格局，同时收入弹性较大，不可能一步到位，因此，在面积与价格方面均能符合市场需求的小户型绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果因此，假如购买小户型用来自住，只要价格与风格符合业主需求，自然是皆大欢喜，但假如购买小户型用来投资，则务必慎重选择，考虑事实上际的投资价值■小户型是否值得投资目前市场上的小户型可分成两类“一是小户型项目；二是项目中的部分小户型前者特色鲜明，客户定位指向性强，后者大多是项目中剩余的部分小户型，但整个项目并没有小户型的定位初衷，大多出于紧跟市场热点需要而做的宣传，同时多属于公寓类住宅在分析小户型的投资价值之前，让我们先来看看北京租赁市场状况普通租赁中，一居室最受欢迎，其租金集中范围为1200元至1600元，要紧为解决基本居住问题，需求人群多为28岁下列年轻人，大部分人的月收入在5000元下列；普通公寓中二居室需求较旺盛，其主力租金在4500元左右，需求人群多为普通商务人士或者月收入在12000以上的家庭与个人，通常要求居住环境较平稳；高档公寓租金通常在8000元以上，要紧是外籍商务人士、企业高层或者企业主，他们对居住环境及周边配套要求较高■如何选择投资型小户型？现在市场上的小户型项目，由于居住环境与氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身人士，这样，购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主，但问题是，租金能达到什么水平？根据房产投资简单经验法则——月租金不得低于总房价的1%不难看出，北京目前要紧小户型项目（主力户型4至8平方米，售价5000至8000元/平方米）要获得投资收益，其租金应在2000元至6400元，参照上述北京租赁市场状况的简单分析，这个租金水平基本上已超出普通租赁客户的承受能力而假如将出租对象定位于普通公寓与高档公寓的需求者，则会出现这两类承租人对小户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套难以同意的尴尬当然，根据普通租赁市场的人群构成来看，上述小户型项目中，月租金2000至2800元依然是个不小的需求市场，假如投资者能在这个租金价位获得较好的收益率，也不失为投资之选而关于项目中的小户型，由于该项目定位并不一定局限于年轻人，而是有其细分市场的选择，因此将来的出租对象会随项目定位的不一致而不一致但项目的定位、风格、户型、价格与配套事实上在很大程度上已经决定了将来可能的租赁人群目前，在北京部分项目中的小户型，是具有一定投资价值的比如有些项目本来就定位于公寓，价格虽高，但由于存在承租人群，同时项目与配套已经成熟，因此还是可能具有投资价值的因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，需要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调只有在明确了可能的承租人群后，再分析可能的投资回报在近几年大户型当道的楼市，小户型的出现颇有些“捞偏门”的味道经历了去年最初超小户型的极端展示，今年的小户型产品已然恢复了理性由于就消费者而言，不管哪种产品如何进行包装，最终都将恢复到其本质——产品层面上来面对供应此起彼伏的增长，小户型们不得不正视自身存在的问题，从人性的角度改良与创新产品，在今年新一轮的小户型热潮中，我们能清晰地看到他们成长的影子房型的升级换代面积狭小、各功能区一字排开、没有完整的厨房概念、一条窄长的灰色走廊贯穿居室，形式上更像当年筒子楼的小户型，显然不能满足现代人的需求了超小户型面积过小产生的居室不合理性，在以后的小户型开发中被摒弃吸取了一代小户型的经验，小户型的面积得到回归，一居40平方米、二居70平方米〜80平方米的户型成为主力大面宽落地窗与阳台、明厨或者明卫的设计，增加了通风与采光性，使用地板采暖方式增大采暖功效，减少使用面积的无端占用居住舒适性的提高小面积居室的实现往往以牺牲居住功能为代价的20平方米左右的房子安放了床、桌子与柜子，就没有了多余空间局促的空间没有独立的厨房，没有自由活动的空间，更多的是满足一个睡觉的需要小户型的买家事实上更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，面积扩大、功能完善后的小户型舒适度有了明显提高独立划分了各功能区，动静分区明确，工作、学习、娱乐、交流，房子的多重功能得到释放有了更多的储藏空间，私密性强，能够相对自由地装修、摆放家具，居室的风景线不再单调、呆板，真正实现家的感受一些项目观景阳台与外飘窗的设计增添了人与自然的融合个性的张扬小户型针对的客户要紧是一批20岁〜35岁之间的新新人类，他们容易冲动，充满活力，对生活质量有更高的要求在小户型推出之初，在原有规划上改良设计的小户型要吸引年轻人更多的是靠产品的新鲜感，满足了他们的猎奇心理当市场有更多选择时，开发商都努力在小户型设计上下足功夫，以产品鲜明的个性化特征博新新人类一笑其中最突出的一个例子便是SOLO二代制造的“玻璃盒子”、云中漫步”等设计新理念五面皆为玻璃的

2.7米见方阳台，悬在空中的玻璃盒子另类、时尚；直通楼顶的楼梯，从一层就能够看到7层的玻璃楼顶新新人类的消费心理在建筑细节上得以表达与张扬人口密度的降低一梯二三十户的人口密度，使来来往往的人流增多，影响彼此的生活，而作为投资性住宅小户型的居住人群复杂，也增添了社区的不稳固性这也是小户型成为众矢之的的重要因素之一今年开盘的小户型大多在这方面加大了改进力度，出现了一梯10户，甚至一梯4户的设计，增加了电梯投入，大幅度降低了人口的密度与流淌性，保证了社区生活的安定与纯粹满足了部分追求高品质生活人群的要求公共氛围的营造小户型是年轻人的社区，他们需要社交氛围与面对面的交流，除了自我空间与自由天地外需要更广阔的生活、娱乐、公共空间与交流场所扩大交流的范围，令生活更多姿多彩，不再是一成不变的饮食男女正因如此，眼下市场上出现的小户型都不约而同地重视了社区空间的设计，增进彼此的交流价值的提升小户型的客户大多是单身人士，原先的小户型楼盘缺乏完善的配置，类似送餐、洗衣、清理房间等城市白领更加需要的生活配套服务项目只能依靠社区外的大环境，无形中增加了每天的生活支出在保持生活质量与基本功能的前提下，完善功能后的小户型增添了厨房的天然气供给，小户型更多地提供精装修房屋，小区每天24小时供应生活热水，方便了住户，也降低了生活成本郊区化进展趋势小户型很明显是一过渡性产品，关于大多数消费者来说，小户型是短期居住、长期投资的房屋，这就从另一个侧面对小户型的位置提出了更高的要求小户型需要在交通便利、市中心或者商务氛围浓郁、周边配套完善的环境中才有生存价值但随着小户型面积的回归，自住型客户的使用周期逐步延长，因此，今年出现的小户型开始向郊区进展产品类别的延伸假如说小户型的出现，要紧是为了满足中低收入人群的居住需求，那么如今“小OFFICE”的产生也是迎合了市场的趋势满足成长型小企业的需求成为小OFFICE的要紧方向，小户型这一产品形态正向写字楼渗透

1.房型小户型大多集中于50平方米下列的一居，由于空间面积有限，居室如何分割就显得尤为重要，最好选择独立功能分开的户型，厨房与卧室需要适当地隔开，才有助于提高居住的舒适度.隔音居住小户型房屋有住户多且密集的特点，因此隔音就显得尤为重要，否则有可能在入住后有一种集体宿舍的感受墙壁隔音效果不佳的话，四邻的起居走动都可能成为影响你休息的因素.装修小户型的装修大多采取统一模式，这就要求购房者在选楼时务必注意样板间的每个装修细节，由于这就是您今后家中的格调，喜欢个性装修或者自助装修的朋友就要注意您是否喜欢开发商为您设计，还是想买毛坯房自己来设计.电梯在选房时，最好先搞清晰您所要购买的小户型每层多少户、共用几部电梯，这点对生活节奏比较快的年轻人来说很重要假如太多户人共用一部电梯，可能会影响上下楼所用的时间.环境这是购买任何房产项目都要注意的一环小区所在位置是否有便利的交通，空气好不好，绿化怎么样，有无噪音污染源——比如火车或者者轻轨，年轻人对将来子女上学的情况也许不需太多考虑，但是去餐饮、娱乐场所是否方便却是要先弄清的.出租假如将小户型作为自己的过渡居所来使用的话，您在买房时就一定要考虑项目的投资前景与升值潜力靠近繁华商业区、办公区的小户型当然是投资首选，假如小户型地处大片成熟的居住区，那就要看这一地区小户型占房屋总量的比例是否过高，假如高必定将会影响到今后是否容易出租赚取租金给小户型算账除订金、首付、律师费外，还有购房契税，特别要注意的是市政府对《北京市契税管理规定》做出的最新修改，从7月1日起，买房契税征收税率由原先总购房款的4%降为3%而原先规定的，购买120平方米下列的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原先的2%调整为

1.5%买房人在7月1日往常含当日与开发商签订合同的，还按往常的办法缴纳契税即建筑面积在120平方米以内的，按2%的税率征收契税；建筑面积超过120平方米的，120平方米下列的部分按2%的税率征收契税，120平方米以上的部分按4%的税率征收契税而7月1日以后与开发商签订买房合同的购房人则按新规定缴纳契税，即以套为单位，建筑面积在120平方米以内的，按

1.5%的税率征收契税；建筑面积超过120平方米的，120平方米下列的部分按

1.5%的税率征收契税，120平方米以上的部分按3%的税率征收契税收房入住以后就要承担物业管理费，包含物业管理服务费，指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安与环境容貌等项目开展的日常保护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人有关的其他服务；供热单位、自来水公司、供电局、煤气公司与有线电视台收取暖气费、水费、电费、燃气费、有线电视收视收费等谁买了小户型？毋庸置疑，购买小户型的主力应该是20—35岁之间的年轻人，这也是绝大多数小户型的开发商所瞄准的目标人群这一人群追求时尚生活，不需要很大的空间面积，但急于拥有自己的蜗居因此，低首付、低总价、配套全的小户型便应运而生假如说去年是小户型方兴未艾之年，那么今年绝对是地地道道的小户型年30多家开发商推出的数十个项目中都有小户型活跃的身影，小户型的总供应量达到了500万平方米左右小户型市场竞争日趋猛烈，产品不断细化出新除了去年小户型市场的两个主角荣丰2008非常男女与SOLO系列外，年初还出现了顺义温榆河畔东方太阳城面向老年人的一居小户型CBD的炫特区还把产品做成能够终身居住的“凤蝶独居”，通州的白领易居推出了首付

1.5万元与

1.8万元的两居、三居小户型，更是将小户型从一个过渡型产品推向了一个主力卖点的位置那么毕竟谁买了小户型？不用说，绝大多数小户型的购买者是年轻人记者对京城某小户型的业主作了随机调查，10名被访者中有7名年龄在20—35岁之间，1名在35到45岁之间，2名在45岁以上；20—35岁的业主中，2名为IT公司职员，3名为自由职业者，另外两人为刚毕业的大学生；10人中有6人称将小户型用于自己居住，有3人用于投资，还有1人作为自己的第二居所能够看出，相关于其他类型的项目，小户型在购买人群上有明显的年轻化倾向，但仍有相当比例是为有实力的买家购买用于投资，这一比例与其他住宅项目的比例十分接近两大需求-不外乎投资与自住目前，房地产市场上的小户型住宅需求者大致能够分为投资型与自住型.投资型需求者由于京沪等大城市，商务流淌人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型能够用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐.自住型需求者具体包含

①刚刚就业的或者从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领他们或者者还没有经济实力去购买大住宅，或者者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者者本身不喜欢二手的中小户型住宅，由于它尽管比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不太满意

②中低收入阶层他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个群体是小户型经济适用房的最大需求者

③异地置业者他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来能够出租或者出售，还能够获得一定的回报

④外地父母与儿女团聚用当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显给小户型业主画像根据调查显示，购买小户型的家庭结构要紧以单身与夫妻为主，被调查人员中有

79.9%的人属于单身或者者夫妻，这部分人正成为小户型的要紧购买人群而来自各小户型项目的客户年龄资料也说明，25-35岁的年轻人占了绝大多数中原市场研究部把小户型的要紧购买人群分成了六种.飘一族北京的“飘一族”大致包含外地进京打工人员、大学毕业刚参加工作或者想留在北京工作的年轻学生、每年冬夏寒暑假来京学习考试的在校学生等等.炫一族根据有关数据统计，北京22岁至35岁之间的职业群体，占到北京市区人口总数的一半左右这个多出生于20世纪70年代的人群，具有相对高收入、低储蓄积存同时拥有高学历、时尚、制造力强的共同特征，是目前社会中最活跃的群体但由于其大部分人处于走出校门后初始创业的阶段，工作与居所不确定，因此，他们也被称之“都市炫一族”.丁克一族丁克一词为英文Doub1eincomeandnokids的缩写DINK意即双收入、无子女的家庭结构目前，中国丁克家庭的比例并不大，但中国知识阶层女性生育年龄普遍较大，说明不想生育的人越来越多，丁克家庭比例呈上升趋势特别是知识层次较高或者工作流淌较快的年轻夫妇，选择不要生育的生活方式比例更大.IF一族，即是Internationa1Freeman国际自由人“在全球范围内，自由地选择工作方式、自由地选择居住方式、自由地选择生活方式”能够符合这三个条件的，便是国际自由人IF一族更为注重生活方式的自由选择，财富与地位的推动力不再是特别重要的，即使行走的方向也带有更多的个性色彩.布波族，“布”是“布尔乔亚bourgeois”“波”是“波希米亚bohemian:这两个字头组合到一起构成的这个新词，“布尔乔亚”的内核是有用主义，“波希米亚”的内核是浪漫主义“布波族”意味着不仅要有艺术理想、人文情怀、叛逆精神，更要紧的还要有足够多的财富来支撑.Studi一族Studi即“工作室”，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论1oft与sh都是Studi的不一致表现形式之一，是工业时代后期人们对流水线产品的叛逆性思维与追求个性化表现的产品从行业来看，Studi的行业要紧分布在创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计（包含网页设计）等新兴行业米一50平方米的房子第二节、户型功能需求房间功能务必趋向于齐全，小户型不能由于面积小而缺少一些功能，卫生间、厨房、阳台被80%的被调查者全选中，只有个别的调查者认为没有厨房能够同意，能够在集体食堂与小饭店就餐可见，消费者比较同意肝胆俱全的“麻雀”型小户型第三节、装修需求精装修是首选在价格合适的情况下，有83%的被调查希望购买的小户型房子是精装修房他们认为房子的总面积小，但装修程序照样是不可能少的另外，在付过首付款后，装修也能够计入总价享受按揭，省去一次装修的总付款资金压力第四节、环境配套需求邻近有无商场最受关注被调查者对生活配套的要求，首先选择的是商场，占到总数的90%多，其次是医院及其他配套，这与选择小户型人群的年轻化与本次问卷的对象的年龄段有关小户型的住户要“纯工被调查者认为，自己的左邻右舍应该是住家户，而不是办公与住家的杂与而且最好是比较安静的住家户，由于提到小户型，人们往往觉得住的人群一定是比较杂的，因此关于安静度的关注就十分强烈第五节、物管需求调查显示小户型购买者物管服务要求较高，对日常服务追求清洁、时效20世纪70年代出生的这个群体，关于住宅的要求发生了微妙的变化，他们不再单纯用房屋的面积来衡量居住的舒适性假如有固定的一笔钱用来买房，他们也许不再单纯追求较大面积，而会选择一个面积较小但品质很高的住宅所有的被调查者认为公共区域的清洁十分必要有近一半的被调查者有24小时送餐服务、进房打扫卫生、代购物品服务、定时唤醒服务的要求这与被调查者的收入多少有密切关系收入越高要求服务的种类越多第三章、成都市小户型典型项目介绍曼哈顿开发商成都鑫达房地产开发有限公司环境设计空之间设计事务所投资商成都博瑞房地产开发有限公司物业管理总府物业管理公司设计单位新西兰绿石建筑与环境设计事务所现场地址人民南路四段华能大厦旁总建面积（万M2）项目构成配套起价均价户型区间

3.401栋14层高层7100M2会所3200元/M23500元/M230〜90M2其它费用天然气配套费光纤入网费一户一表物管费维修基金5500元/户120元/户400元/户

1.8元/平方米总房款的

1.5%小区配套恒温游泳池、顶层会所、空中景观庭院、商业铺面开盘主题1）生态摩天大楼里的酒店式中翠庭小别墅！2）颠覆市中心小户型缺憾！！3）市中心小户型一定要困在压抑封闭的筒子楼里吗？！4）不要筒子楼，不要黑走廊，只要层层有翠庭的生态大楼！项目卖点1）时尚外观、酒店式物管、顶层会所平台，居家、投资、办公皆宜2）每两层设有10米高架空中庭，以不一致主题景观打造态摩天大楼概念3）框剪结构，向上或者向下复式设计，

4.95米层高，双面采光、打造“空中小别墅”概念4）销售面积与实得面积比率约为

11.3项目性价比较高5）5米宽景观过廊，突破了原有的L5-2米宽的普通型过道消费者构成情况该项目设计理念新颖，是成都市“第二代小户型”的代表之作，要紧针对25-35岁都市青年白领一族，并由于其时尚的外观与户型设计与“明星”广告效应的影响，受到众多女性消费者的青睐从销售状况看，有30%的消费者购买目的是投资或者办公精品户型037平方米一室一厅一卫、75/

83.7平方米两室两厅两卫异型框架剪力墙结构，室内无梁无柱，有效增加有用空间；销售面积37平方米户型，实得面积

48.39平方米，销售面积75与

83.7平方米户型实得面积分别为100与107平方米，有效增加性价比；层高

4.95米，室内空间更为开阔，

4.3米观景窗，时尚、气派37平方米一室一厅一卫75平方米两室两厅两卫u蓝色加勒比开发商成都与骏科技实业有限公司管理商成都嘉宝管理顾问有限公司现场地址:成都市科华北路143号（亚泰广场斜对面）规划用地面积（亩）总建筑面积绿地率建筑密度总层数

9.

51.7万M233%39%7层（1-2F/3-7F）公寓总户数商铺户数商铺面积区间公寓面积区间地下车位数2687437-316M235M2左右约50个价格情况（精装修）公寓:（起价）3700元/M2（均价）3800元/M2商铺价格4580/5800元/M2项目定位青春派商业空间，SOLO单飞寓所典型特色集青春、时尚、亮丽、浪漫与异国情调于一体的街区型开放式商业空间广告特点短期集中投放，主打投资牌.，以低售价、高回报吸引消费者该项目临近高校，产品定位准确，于2002年6月8日开盘，在为期一周的时间内实现公寓销售100%商铺销售超过90%的佳绩，开创了本年度上半年房地产市场的销售奇迹，实现了小项目“短、平、快”的操作模式消费者要紧集中于25-35岁的都市白领与公务员，投资者占有近40%的比例，有顾客一次购买了10套公寓项目卖点1）“拒绝把我的青春，寄放在别人的房子里”2）好口岸，低价格，旺铺投资的良机！3）强大的商业功能为成熟社区锦上添花4）科华路上旺铺，只需4580元/平米起5）“微户型”设计，轻松付款，长期回报项目点评设计大胆、特殊，表达现代、前卫的建筑风格；并充分利用了地块周边成熟的社区优势，敢于在狭小的地块上，做足商业文章，最大化地提高了地块价值；消费群体划分明确，户型设计与面积配比具有很强的针对性；入市时机把握较准，推广过程诉求明确、集中，很好地聚集了人气u国际花园开发商成都市武侯房地产开发有限责任公司投资商林凤集团现场地址肖价河沿街成都幼师斜对面总占地建面积（亩）项目构成起价最高价均价户型区间8014栋小高层2280元/M23000元/M22680元/M230〜200余M2其它费用天然气配套费光纤入网费物管费维修基金免免一元/M2总房款的

1.5%小区配套国际会所、景观游泳池、网球场、澳洲植物园、维也纳草坪、世界儿童乐园、幼儿园项目卖点1）二环路内规模社区，紧邻高新区，周边环境成熟，配套齐全；林凤集团上市公司背景，发挥品牌号召力；2）“小户型社区:占地80亩，30-100平方米的户型占有60%以上的比例3）“国际化”口号以“国际化”为标准的物业管理服务体系；30-200余平方米多种户型面积适合不一致年龄、不一致收入水平消费者的需要，扩大了目标消费群体，通过不一致人群的互融表达“国际”二字的包容性；建筑配套设施“现代化”项目点评从该项目的占地规模与户型配比来看，能够支撑其“小户型社区”这一卖点，但“国际化”口号较为空洞，缺少实质支撑特别是在配套设施、装修标准等方面缺少吸引小户型消费者的实质性内容，使这一卖点缺乏足够支撑部分单元一梯六户的设计，使部分住宅单位的采光、通风与私密性受到影响，户型设计差，有用性不强时代100位于成都市内环线，府河与南河交汇地段，楼体由一栋6层弧形低层5米架空园林，缔造五度空间园林，绿化加设空中花园，增加垂直绿化及阳光花房，总用地面积5019平米，总建筑面积32796平米总户数272户，为真正的城市精英度身定做精品小户型引进世界级名师巴马丹拿公司担纲建筑设计，2002年1月24日，中华人民共与国建设部颁布时代100项目作为成都“国家数字社区示范工程样板搂”武城•自由度位于浆洗街，距市中心天府广场不足2公里，具有小天竺小区居家配套完备，衣冠庙传统商业口岸优势，四川大学、华西医大共同托举占地:

9861.87平方米，建筑面积:64394平方米住宅面积:38896平方米，商建面积:8346平方米，办公面积:1152平方米，建筑密度:

40.97%容积率490绿地率:

27.7停车位:490总户数:624户模块化户型组合由基本型一层12户小户型可轻松进展为一层6户的进展型让有用实在的70平方米两口之家瞬间升级为140平米宜家.home位于成都市府河内环线东安北街段，居市区内环线东安北路段路旁，隔河相对繁华望平街站在落地观窗前，楼下即是河滨绿化带与府河，左近更有猛追湾游泳场、活水公园与河滨公园，绿水清风，空气清新5幢小高层电梯公寓作为联体排列，楼层分别为

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8、

9、

10、11形成退合式屋顶花园，总用地面积

2987.92平方米，住宅总户数202户总建筑面积

14218.75平方米，地下车库面积

2296.9平方米，住宅面积

10086.68平方米，地下自行车库面积

243.67平方米，绿化率35%流星花园地处成都市中心天仙桥北街、东风大桥与东门大桥之间，紧临府南河畔，背依大慈寺商业文化中心（规划中），左邻总府花园、右舍SOHO总建筑面积45000平方米，分A、B两座;16层以30至70平方米为主的精品小户型电梯公寓，分平层与跃层结构；设有两层地下停车场配套设施每户预留光纤电视、电话及宽带接口，统一设置空调机位，6部名牌电梯，红外报警系统、24小时电视监控与立体背景音乐……社区内1700平方米的中心绿化使用特殊的互动式景观设计700平方米室内运动中心、书吧为你提供生活休闲空间总府物业提供星级酒店式物业管理附一春季房交会小户型统计分析主力户型40-80的小户型项目在2002年春季交易会上出现了爆棚现象，合计有17个小户型楼盘，占总参展楼盘（除郊县楼盘）的36%小户型缘何受到开发商的青睐？一方面，小户型住宅物业的总价低、受众面较广另一方面，随着WTO的加入，成都作为西部的中心将增加一大批年轻白领人土，小户型作为过渡性住宅的价值更适宜创业阶段的年轻人与普通工薪阶层，也随着人口的老龄化（据统计，成都市有近300万的60岁以上老年人），部分老年人更希望有自己的一个花费不大，配套齐全的小空间又由于前期的一些小户型项目如花样年华、锦宏丽景等的断销，证明了市场上关于小户型的需求巨大因此，小户型的预期市场潜力很大目前成都市小户型住宅物业分布的特点

1、周边交通便利；

2、目标客户群集中区域商务办公区、白领聚集区等87%被调查者选择小户型有一些缺陷随着经济实力的增强，会考虑重新置业，以小换大来改善居住条件几乎所有的调查者都认为，小户型住房务必有便利的公共交通作为投资便利的交通也是房子出租的一个亮点购买的房子要紧是先住后置换70%的被调查者选择买下小户型的房子后，住一段时间再进行置换假如作为投资往往会考虑以租养房的方式，打算先买断再出租的也很多附二成都市要紧小户型项目一览表项目名称位置方位总建面（万户数在售类别均价户型区间状态财经商业街区西南财大正门西三环内

1.5148多层小高层，营业2150-6166（营）43-143期房交大•靓典西南农机市场旁西二环内

2.30242多层235052-92形象展示智业逸景羊西线蜀汉中路西三环内

2.1108小高层238055-130形象展示佳利花园衣冠庙立交桥旁南二环内

3.30/多层238030-135形象展示草堂柳苑.天籁村二环路西一段西二环内

1.6242小高层255051-77形象展示庭芳苑营门口派出所邻近西三环内.7108多层210048-89现房蓝色空间交大路北三环内

7.00700多层220069-210期房新时空九三路南二环内

0.3177小高层250030-70期房交大•吾家交大路北三环内

6.40738多层2608期房武城咱由度浆洗街南二环内

6.40624高层null40-70形象展示金港空中花园二环路西三段西三环内

1.3135小高层258048-172期房科华之星肿瘤医院旁南三环内2/高层258053-106形象展示丽景华庭大石西路西延线西三环内

6.73/小高层270050-170形象展示维达北苑解放路一段

94.116号北二环内

1.80107小高层280029-109现房嘉洲华府美华居喜玛拉雅大酒店对面北三环内

1.4129小高层270032-52现房城市物语21世纪花园对面西三环内

1.60345小高层348032-55期房时代天骄太升北路64号-府河内

4.00552高层340029-69期房宜家.home东安北街-府河内

1.50202小高层310035-140形象展示世纪太升太升南路-府河内

3.50172高层340029-109期房芳草地一金雍阁锦绣花园旁南三环内

1.3/高层308047-173形象展示梧桐世家永丰路.玉林小区南二环内

3.8/小高层330048-154形象展示经典坐标红星路口--府河内

3.40195高层、营业350048-200期房蓝色港湾天祥街东一环内

2.90219高层310050-230期房曼哈顿锦绣花园对面南三环内

3.4/高层340023-118期房时代100成都幼师旁南一环内3/高层380060-230期房成都现代城锦里西路-府河内

8.90/高层350045-220期房流星花园天仙桥街SOHO旁-府河内

4.50/高层350030-126形象展示玉林风景线芳草街6号南二环内

0.80/小高层320035-92形象展示新绿季节一彩世界新光路88号南三环内

1.20/小高层310039-88形象展示莱茵家园武侯大街与内环线交汇处-府河内

1.30120高层300070-150形象展示丽阳天下二期人南路与一环路交汇处-府河内

3.50432高层404045-110形象展示新中心都市驿站盐市口旁-府河内

2.80461高层437032-100现房锦江宾馆瑞景商务楼永陵路与西安路交汇处-府河内

1.70187高层null40-60期房成都国际公寓合江亭旁-府河内

2.80120小高层写字500041-164现房第三部分小户型的进展趋势小户型住宅作为投资及过渡居住的住宅品种，在未来的进展方向上将表现在下列几个方面:

一、开发具有一定规模居住小区随着城市化水平的提高、旧城改造的加快，市中心可供开发的土地，特别是可供规模性开发的土地越来越少，许多小户型项目都是迫于地块规模的限制，为了尽快取得效益，采取“短、平、快的操作模式而定位的因此，这些项目以单体建筑为主，规模小、配套少，为居住者提供的生活外延性服务较少，更谈不上环境景观规模化开发小户型项目具有下列几个优点1）规模的扩大，令开发商有足够地空间进行环境与景观的营造，同时有针对性地为消费者提供必要的配套，如休闲场所、体育设施、儿童活动空间等，既满足了消费者多层次的需要又提升了项目的综合品质2）居住群体的扩大，为配套设施的经营、使用提供了强力支撑，既有利于配套设施的完善也有利于商业物业的租售3）产品种类、户型配比更为丰富，扩大了购买群体一方面降低了项目销售的风险，另一方面也满足了不一致层次消费者的需求比如那些希望与父母临近居住的消费者，便能够在同一个小区内选择一套40-50平米的小户型满足自己居住的需要，再选择一套80平米的住房满足父母居住的需要，既方便了两代人之间的照应，又避免了由于生活观念差异带来的不便而这里指的较大规模也有一定的限度，大约在6万平方米左右比较合适

二、小房型、大空间，严重依靠社区服务今后住宅的进展趋势是生活与居住相分离，住房功能趋于单一，更多的是满足居住的问题年轻人又是最活跃的一个群体，下班后总是不喜欢窝在自己房子里，缺少交流的空间，另外由于工作时间紧迫，日常生活的其它部分务必依靠社区服务来分担因此，项目配套设施务必要尽可能周全，满足居住者的需求，能够考虑增设业主专用酒吧、健身房、邮局、24小时便利店、中西餐馆、洗衣房、美容美发厅、书吧等设施，同时要收费合理，符合消费者的心理价位

三、面积小、功能全、设计更为合理房地产项目的核心竞争力仍然是产品一方面消费者的成熟，令小户型的设计将越来越受到重视，另一方面房地产市场存在的优胜劣汰原则挑战着建筑设计行业住宅设计的差异性、个性化特征也越来越明显，使户型设计必定具有超前意识，不能只看眼前的市场主流，而要注重主导居住品位的设计方向.目前小户型的设计存在着下列几个缺点1）、密度布局，采光通风，安全性与私密性较差，有的一层达到30多户2）、户型设计不合理，要紧表现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或者房，厨房对着厅或者房，厨房置于厅室或者阳台上等3）、墙壁太薄，或者门窗相对，致使“隔墙有耳:4）、无装修或者装饰过于简陋，电梯过少，商住两用型项目没有考虑货运电梯的配置.预期房型设计未来的小户型设计应更加注重其经济有用性特征房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊在面积小的前提下，要保障功能齐全，厅、室、厨、卫、阳台等配套功能布局完善，动静分离，采光、透风、私密性都是设计中要考虑到的问题.为某些适合年轻人居住的套型能够适当减少厨房的面积，或者开发多功能面积空间，使厨房专用面积小型化、紧凑化，从而提高空间利用效率而关于老年人独居户的要求，则能够开发居住空间的多功能潜力，而务必保留厨房空间的独立性及封闭性，满足老年人特殊的起居饮食习惯.目前购买小房型的主力军为白领阶层，但在当今知识层次普遍提高的环境中，现代生活方式较为普及，人们的生活空间所包含的学习因素大大增加，在其所居住的场所中，工作、读书、摆弄电脑成为必不可少的内容如何在设计之初就考虑这些需要，比如宽带网的接入学习空间的适当划分，高科技计量手段的运用等将成为此种房型营销的又一要紧卖点居室内部为考虑有用性与经济性要素，可用家具的适当布置分隔出休息、学习、会客空间，甚至利用边角还可制造出休闲一角各空间相互交融，相互依靠，没有严格划分，达到视觉开阔的效果，具有空间流淌性与有关性3使用跃层空间概念加以设计，层高

4.7-

5.0米的挑空式客厅，使小户型也能享受到别墅气派，其超高得房率通常能使使用面积有效提高30%不仅适合单身或者小家庭居住，也可做办公用房

4.新一代小户型在设计时就为未来预留进展空间，是“活”空间，空间能够随意剪接，既能够是小户型，也能够变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型它使用预应力框架结构技术，每层楼都没有任何明显的梁与柱，而是在楼内管线的辅装上，以最小的户型面积单位为户型设计的基础，具备积木式组合功能，消费者能够买一套、两套甚至三套，空间可大可小，真正做到“量体裁衣”

四、物业管理更为周到居住与住房分离，投资性购房上升既要为住在里面的人服务，又要为买房者服务，如何满足这两类消费群体的需求，为他们彼此提供相应的服务是摆在开发商面前的问题另外，由于投资者与炒作者的介入，使得未来项目内的流淌人口（即不是那些自买自住的人）将很多物业管理公司又不可能像酒店一样登记每个住户的身份证，将会给安全管理造成隐患

五、提供精装修小户型项目小户型购买者很多为较缺乏生活经验的年轻白领，平常工作、学习已经占用了绝大部分时间，更别提繁杂而又马虎不得的装修工程了即使有兴趣为之一试身手的客户，也很少有的时候间光顾施现场，应付一到二个月工期安排现在许多人就将装修工程全权委托给某些装修公司或者装修队，由于目前装修市场的不甚规范，由此产生的矛盾纠纷不断由开发商或者物业管理部门牵头组织为购房客户提供既经济有用又表达时尚个性化的菜单式装修服务，会使开发商及客户达到双赢效果何乐而不为？同时由开发商或者物业公司组织的装修设计还便于与建筑师及时沟通，更易达到预期的建筑空间设计效果

二、房地产开发商及政府对小户型住宅应采取的计策

（一）房地产商对小户型热销应采取的计策

1、房地产开发商应提高对小户型的认识，重视对小户型的开发尽管小户型的利润空间要小于大户型，但目前我国京沪等地大户型的销售情况并不乐观，大量大户型的商品房闲置与其片面追求开发利润空间大的大户型，积压资金，不如开发需求急迫的小户型，以较快的速度销售出去，加快资金的周转，以薄利多销的方式运作而且随着将来房地产市场的不断成熟，大户型与小户型的利润空间会越来越接近，开发商单纯依靠大户型赚取更多利润的办法不一定能实现发达国家已经出现小户型回归的趋势日本曾统计过若干个国家套型变化的情况，结果说明，当套型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后又回落到80-100平方米而欧洲自9年代以来，100平方米下列的小户型已经占到市场新增量的75%成为市场销售的主体

2、经济适用房要以中小户型为主是国家的规定家庭规模小型化趋势也决定我国未来对小户型需求的持久性随着我国人口结构的变化，越来越多的家庭成为独生子女或者无子女家庭组建家庭的子女也很少与父母合住，因而小户型的需求并不可能如开发商所认为的那样只是过渡性的住宅

3、房地产开发商开发小户型时应注意的问题

①地理位置的选择方面由于小户型在近期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位置务必在市中心或者交通便利的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行

②在房屋的结构设计方面为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造与设计时应使用先进的技术，如大跨度预应力技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间能够随意组合，既能够是小户型，也能够变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型，户与户之间能够像积木一样自由的组合

③在习惯市场需求方面由于对小户型的需求是社会中的特定人群，因而其需求量毕竟是有限的，因此在近期的小户型的开发上，要注意不能一哄而起从长期来看，我国居民对住宅需求的户型也必定会出现小户型回归的趋势，因而开发商应当随着市场需求的变化而及时地调整自己的开发计划

（二）政府对开发小户型应采取的政策措施

1、经济适用房政策的制定要进行深入的调查研究一个城市小户型的需求大小，本市消费者的经济承受能力的大小，这是政府在制定政策之前务必加以考虑的毕竟是否大量兴建小户型经济适用房，政府应当更多的考虑消费者的需求，多熟悉社会各界的意见与建议，如此制定的政策才能更符合实际的需求情况

2、经济适用房的购买要实行真正的严格的准购制据北京市2001年的统计，16%的经济适用房被中高收入者所购买这既造成了经济适用房供应紧张，又使得政府准备给低收入者的补贴给了中高收入者只有加强对经济适用房购买者收入的甄别，实行严格的准购制，才能从根本上限制中高收入购买者进入经济适用房市场

（三）小户型住宅的供给应满足需求目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致能够分为投资型与自住型

1、投资型需求者由于京沪等大城市，商务流淌人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型能够用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐

2、自住型需求者具体包含

①刚刚就业的或者从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领他们或者者还没有经济实力去购买大住宅，或者者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者者本身不喜欢二手的中小户型住宅，由于它尽管比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意

②中低收入阶层他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型经济适用房的最大需求者

③异地置业者他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来能够出租或者出售，还能够获得一定的回报

④外地父母与儿女团聚用当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。