公寓大厦管理条例之案例分析

公寓大厦管理脩例之案例分析土管一94207221哪雅汝土管一94207211林甄颖土资一94207309蔡杰廷土测一94207411胡湘崎案例一园志在公共模梯^堆放雄物，甚至封朗了楼梯的安全F号，^其他人辗法方便造出，离一彝生火袋见I彼果不堪鼓想，卷雒持公共之安全，管委曾出面烧勤，篱阈志仍不加改善，如何虞理？公寓大厦管理修例第十六度第二项规定「住户不得於私言殳通路、防火^隔、防火巷弄、放空^、退缩空地、模梯「由、共同走廊、防空避荽隹言殳儒等虞所堆置雄物、言殳置栅楠、F与扇或管棠使用，或遑猊^殳置廉告物或私言殳路障及停隼位侵占巷道妨碾出入」住户遑反前项规定畤，管理^人或管理委员畲愿予制止或按勺虑理，名型制止而不遵彳能者，得幸艮籍■直辖市、隘（市）主管檄^^理，虑以新耋整四离元以上二十菖元以下^^，或得令其限期改善或履行羲矜，居期不改善或不履行者，得速案例二小甄家隔壁鄱居最近新^了一:狗，但是造集狗常常在她家Fi□或是模梯留下「黄金」，到了深夜入眠畤分，咆啸磬更是吵的^人瓢法入睡，而且其鄱居住户也不怎麽管教他的狗，部分相鄱之住户凭相常不满，冏小甄^如何捍衢她的生活品f公寓大厦管理彳条例第十六4条第四项规定「住户会］叠勤物，不得妨碾公共彳好生、公共安事及公共安全但法令或猊J勺另有禁止隹I毒之嫌定日寺，徙其烧定」依此来看，基本上是允言午住户在公寓大厦中每］叠勃物的，但是仍有限制但是小甄的鄢居^物已^明易直妨碾了公共衢生和公共安事，封於身虞於同一公寓大厦之各显分所有耀人而言，可视住户之^的意见而定，优祝J勺名勺定禁止会］叠之勤物案例三小明卷了上^方便，在政大附近的公寓租了一小套房，小明封於居住品^非常^心，希望能多了解自己的住所璟境，if冏小明能不能参舆公寓的管理工作？依公道大厦管理脩例逐三保第八款之祝定「管理委系指住户卷轨行显分所有耀人曾萤薪夬^事项暨公寓大厦管理雒^工作，互逗管理委员若干人言殳立之名且^」故一般管理委^之成住户即可住户，依同僚第十款定羲「指公寓大厦之展分所有耀人、承租人或其他幺型显分所有耀人同意，而卷事有部分之使用者或棠名生取得停隼空^建篥物所有耀者」因此，承租人喝於住户毫辗疑M，惟依第二十九脩规定之「主任委员、管理委员之邃任、解任、耀限舆其委人数、召集方式及事矜幸丸行方法舆代理规定，依展分所有耀人曹^之决之囊但勺另有规定者，拢其规定」所以，只要国分所有耀人畲萦羲同意，且不遑反烷名勺，承租人依法可以搪任管理委具案例四小张所住之公寓大厦，其住於一模之^居，日前想砌一面精（矮睛）典外界国隔，是否合法，其他住户^益是否有受损？且其主张目前大多数的公寓一楼前面的空地螃乎都是一模在使用，所以一楼也比较梵刖其是否享有一模的空地有喜用的排他使用和管理的^利？看亥空地果是履於公有的空地，划是不是可以2勺定事用呢？依公寓大厦管理修例第七脩规定，以下各款不得卷名勺定尊用部份ZWWWW\Z\ZWV\ZW\Z\OZV*X/IX/VW\^\/\Z\/1VxA/W\ZWSZ\Z\Z^\A/WZ\Z\Z\Z\Z\Z\Z\/ZX

1.公寓大厦本身所占之地面2速通固寡有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或力盛，社显内各卷道、防火巷弄.公寓大厦基磁、主要》梁柱、承重精壁、模地板及屋项之情造.Z勺定事用有遑法令使用限制之规定者.其他有固定使用方法，履显分所有耀人生活利用上不可或缺之共用部分由上述可知Y型遇显分所有耀人^^的特别:夬^或音丁定规J勺日寺，在不遑反法令规定之原即下，可聘公寓大厦部分外精面及屋项部分言殳定卷名勺定事用部分，作卷潢告物熟挂卜之用；也可以符腐接一*塞庭院或部份停隼埸言殳定事用使用耀予特定显分所有耀人也就是^如果是公用部分，即J若未名勺定事用，即履公共用地，划自然不可自己褐自加以使用而排除其他人之使用且公寓大厦管理脩例第五脩规定；「显分所有耀人封事有部分之利用，不得有妨害建篥物之正常使用及遑反显分所有耀人共同利益之行悬」，即住户依使用轨照所载用途及祝J勺使用事有部分、幺勺定喜用部分，不得擅自燮更至於所提到的要圉外睛的行卷，第一一定是要名空遇展分所有耀人曾^之决者莪第二是在建篥前最好向主管檄^申^建篥孰照如果有了造二项的勤作，合法性上就比敕没有^^了案例五小夫父母所住之公寓因有多年屣史，已近老朽毁塌，亟思重新改建，惟有部分所有耀人不表同意，此畤於法有何解决之道？遁依公寓大厦管理脩例第十三脩之规定「公寓大厦之重建，1幺至全艘国分所^w*zz\/\/✓w^\/z^\/zw/zx^v*\/^\/\/^WWzX/*/z\zxzz1xz\/vszvAzvzyszv«xz«zyxz«zzz\/wz\z^有耀人及基地所有耀人、地上耀人或典耀人之同意但有下列情形之一者，不在此限

一、配合都市更新言十重而^施重建者

二、殿重毁损、个直无直或朽壤，有危害公共安全之虞者

三、因地震、水哭、凰哭、火袋或其他重大事燮，肇致危害公共安全者」，因此建篥物如有京亥1院但善法定重建的情形，辗乡鼠^全it显分所有耀人所同意，即得决施重建另依第土改倏之烷定「公寓大厦有前脩第二款或第三款之情形之一Y型匾分所有耀人曾^依第三十一脩规定决^重建日寺，展分所有耀人不同意泱高羲又不出春襄显分所有耀或同意彳灸不依决优羲履行其羲矜者，管理负i•人或管理委具曾得tn青法院命展分所有耀人出tg其显分所有耀及其基地所有耀鹰有部分前项之受^人视卷同意重建重建之建造轨照之申苴青，其名羲以显分所有耀人畲言羲之决言羲卷之」而第三十一修烷定「鹰有显分所有耀人三X\Z\y^Z\/VX\/»v*\Z\ZZV\Z、ZVI\Z、ZVI\Z、ZVX\/、ZV/XZ、分之二以上及其显分所有耀比例合言十三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其国分所有耀比例占出席人数显分所有耀四分之三以上之同意行之」粽上所述公寓大厦的重建，原划上鹰幺型全展分所有耀人及基地所有耀人、地上耀或典耀人的同意；但若有上揭「法定重建之事由」，自可依春亥脩例第三十一脩的规定辩理案例六公寓大厦未出售或未出租的空屋其管理费愿如何缴纳？解析公寓大厦管理修例第十修第E二嚏^规定「共用部分、系勺定共用部分之管理、雉^由管理负i•人或管理委员曾卷之其费用由公共基金支付或由显分所有耀人按其共有之鹰有部分比例分据之但修名善费保因可品帚责於显分所有耀人或住户之事由所致者，由^^分所有耀人或住户负据其费用若显分所有耀人曾^或祝j勺另有规定者，徙其规定」「前项共用部分、名勺定共用部分，若涉及公共琪境清澈衢生之雉持、公共消防滋火器材之雒言萋、公共通道潢渠及相艮股殳施之修^，其费用政府得福情况予以捕助，捕助辨法由直辖市、隘（市）政府定之」空屋之管理费收取愿依前工勤条例规定辨理案例七小玲所居住之大厦近来因管理委具曾想限制住户安装徽窗的棣式规格限制安装分雕式冷氟，是否合法？另社国管理委具曾有^利限制其规定前已安装之徽窗及冷氟喝？解析按依公寓大厦管理脩例第八脩之猊定「公寓大厦周圉上下、外精面、楼项平1:及不履事有部分之防空避莫隹言殳儒，其燮更情造、颜色、言殳置;1告物、

④戴咨品窗或其他^似之行卷，除1依法令规定辨理外，高亥公寓大厦知J勺另有规定或显分所有耀人曹已有决言羲，幺里向直辖市、市）主管横Jl完成幸艮借有案者，愿受^^多勺或显分所有耀人畲萦薪夬^之限制」「住户遑反前项规定，管理负^人或管理委M畲愿予制止Y坐制止而不遵彳能者，鹰幸葭青主管檄^依第四十九脩第一项规定虑理，春亥住户Jt鹰於一彳固月内回彳复原状居期未回彳复原状者，得由管理^^人或管理委具曾回彳复原状，其费用由^住户靠修°J因此，卷雄^社展公共逃生避莫隹之安全，管委曾^^有耀利限制住户安装^窗之檬式及规格，而分雕式冷氟，因同檬曾改建公寓大厦之外睛面，是亦有上^公寓大厦管理修例第八脩及内政部八十七年五月二十六日以八七管署建字第五八四一五虢函之通用是以原即上，要安装^窗及冷氟，依前^公寓大厦管理脩例第八脩之规定，鹰先名里由展分所有耀人畲尚蓑之^^同意彳复方得卷之，而非是由国分所有耀人曾2羲加以「事彳友限制」因此，若先前未^^分所有耀人畲言兼之决^，即依法即不得任意安装，管委畲自得依前^函示辨理惟若之前已幺受同意，而事彳灸又幺空官周整，刖依法律不溯及既往之法理，愿不得回溯限制之前已合法安装者案例八技安It大模一模店辅速同^地下室，俊来查知^地下室乃周法定防空避辘^借，技安是否曾被强制交出地下室所有或使用解析公寓大厦管理脩例第五十八修第二项之规定，「法定防空避莫管殳儒」乃腐公/v\zxz\z\zxz\z\zkz\z\zk/\z\zk/\z\zkz\z/\z\z\z\z\z\/n/\/\z\/\z\z^xz\z\z\z\^^szj^v*»z\^\z\z\z\^\z\z\^\z\z\z\/z\/\zz\/x/zv\/\z\/xAz\/\/s/\/\/s/s/\zs/\/\zs寓大厦之常然共用部分，然於本法施行前，依常日寺之法令登言己状熊已有辨理筐耀登言己者，基於法律不溯既往原刖，鹰可畿幺^使用^防空避熟言殳儒，但依法仍不愿遑反其言殳置之目的，即依「台湾地展防空避^埸所管理雉^注意事项」第七黑占，申^利用防空地下室言殳陶日寺堂寸外管渠埸所之规定，如不得妨碾防空避荽隹、不遑反分展使用规定，暨建篥法规定及各棠法令已核准兼作停率空^者，其兼作面稹，不得申告青^言殳陶日寺封外管棠埸所暹入警戒戟儒或宣布戒n日寺，凡是使用或占用的防空避盗言殳儒，1在二十四小畤内，腾出供大冢作防空避途之用案例九阿凌所住的大厦共有近日由管理委景曾立卡拉0K娱攀室，但其音警高低频造成本户安事困摄，是否可要求管委曾停止此卡拉0K娱架室之使用？解析按依公寓大厦管理修例第十六脩之规定，住户不得任意粢置垃圾、排放各槿/vv^»z^v^»z\^\z\z\^sz\z\z\^xz\z\z\zxz\z\z\z\zv\z\z\^\z\z\zkz\z\^\z\z\z\/\z\z\zy\zvzz\z\/yv\z^\xv*yz\/\zv\z\zsz\^z\z»污染物、悲臭物^或彝生喧舅、振勤或其他舆此相类真的行卷，因此，可孰此卷獴向管委畲反鹰，要求管委畲停止卡拉0K室之使用，或制音丁祝限制使用之日寺^如仍不彳定，刖可封於凌生喧舅之住户，辍春青地方主管檄^^理，由直辖市、昂系（市）主管檄居昌，封之虞以新台第三千元以上一离五千元以下却竣受虞的住户如不於通知的限期内缴纳，即由地方主管檄居必等之移送法院强制轨行，道檬一来，即可逢雉^社显安事之目的不遇，管委曾言殳立卡拉0K室，保卷提供社显住户娱架使用，其立意本皮直卷良好，只是未封於卡拉OK室辞加管理方使造成影警社显安事之情况彝生，如能先管就舆管委畲潢通，由管委畲制旬■卡拉OK室之管理规划及遑反管理知寺之虑却辨法，以建兼雇直社显娱槃及居住安事之目的，鹰卷敕具it可行之辨法案例十张大是人人社国管理委M曹的主任委景，^社国内的住户屡屡向强大反映^楝大楼住户老李在屋项平台上搭盖■遑建，愿依法虑理，是冏张大^如何虑理方腐合法且能卷其他住户接受？解析按依公寓大厦管理脩例第八脩之规定「公寓大厦周圉上下、外精面、搂虹堂及不履事有部分之防空避MH殳儒，其燮更情造、彦直色、言殳置;1告物、4戢^窗或其他^似之行卷，除愿依法令规定辨理外，高亥公寓大厦祝J勺另有规定或显分所有耀人曾已有涂之羲，^向直辖市、隘（市）主管檄^完成幸艮儒有案者，鹰受高亥祝的或国分所有耀人曾萦薪夬^之限制」因此只要管委曾出面制止，或4艮^主管檄^依公寓大厦管理修例•第四十九修第一项第二款虑以新台第四离元以上二十离元以下却短，V亥住户JLt於一值I月内回彳复原状，居期未回彳复原状者，得由管理负责人或管理委具畲回彳复原状，其费用由^住户案例十一老朱家趴室天花板漏水，^追查得知是因悬模上竦先生家的水管漏水所致必须撬^竦先生家的浴室地板才能修理‘老朱鹰如何解泱漏水周堰？又其修费用鹰由何人负搪？而依公寓大厦管理倏网第六倏第f第二款规定「他住户因雉、修幺善事有部分、名勺定事用部分或言殳置管^，必须造人或使用其事有部分或名勺定事用部分日寺，不得拒幺邑」但卷避免滋生流弊，使其他住户藉此任意要求造入他人屋内，而侵犯他人11私或损及其利益，同脩例第二项规定「前项第二款至第四款之迤入或使用，愿择其损害最少之虞所及方法卷之，加鹰修彳复或9甫僭所生损害」至於修^费用即依公寓大厦管理脩例第十二修「事有部分之共同壁及模地板或其内之管^，其雉修费用由^共同壁曼方或楼地板上下方之显分所有耀人共同负推但修、幺善费保因可鸟帚^於显分所有耀人之事由所致者由春亥匾分所有耀人案例十二小天伊麟隔壁的房子接欲使家桂客盛空^更宽廉，就it乘工人耨相鄱的精壁打通，it行卷是否合法？.而公寓大厦管理脩例第十脩第一项规定「事有部分、名勺定事用部分之修幺善、管理、雒苴篁，由各卷亥展分所有耀人或名勺定事用部分之使用人47之，负据其费用」国分所有耀人伊麟相辄之事有部份彳灸，原来的共同精壁就燮成了内精，拆除有辗遑反规定，需^^亥壁在横造上的作用来定如果不腐於情造上承重精壁的分^M，即不受限制公寓大厦管理倏例第土倏第三款规定，公寓大厦基磁、主要楔柱、承重精壁、楼地板及房屋等横造乃腐於不得悬名勺定事用部分之项目，又苴亥款规定之情造亦履於建篥法第八修定羲建篥物之主要情造，卷建篥物不可或缺之名且成元素，不得任意拆除改装也就是就，V亥壁若腐於承重精，即不能拆除案例十三某公寓的住户佗平畤都忙於工作，放假的畤候大家参加11分所有耀人曹的意^也不高，因此造他公寓的某些住户便想到以冏卷的方式来取代徵黄）全部住户的意见就冏，冏卷是否能替代11分所有^人^公寓大厦管理修例第二十九14条、第三十脩以及第三十一修已^明文规定，有zZV»IZ\ZW\Z\ZlZXZZtZXZZWZWZZ^ZV^W/\ZZC/\Z^ZV/^XZZWZ1XAzvXZW\/WW\ZSZ\/lZ\ZZZ\ZZZ»V*/ZAw\Z\Z\/*V\Z\Z\/ZX/WZ/W\//S分所有榷人^^之^^程序及相^规定，故用冏卷或是涂逗罩方式寄考亲给各国分所有耀人逗才睾完再回收的方法，不符合脩例之规定案例十四小琪家楼下是一家颇负盛名的快炒小吃店，每次他回家^^看到那挥濯著汗水的扇肺，持著大^在大火上炒炒炒，雄然香味^人食指大勤，但是看到店家外撮放的一桶桶瓦斯，逮是令人害怕鞋保有什麽意外彝生，冏小琪^如何雉^自己的生活保障？而公寓大厦管理修例第土土修:「住户於公寓大厦内依法^•餐欧、瓦斯、重焊或其他危除管棠或存放有爆炸性或易燃物品者，愿依中央主管檄^所定保^金额投保公共意外i■任除，其因此增加其他住户投保火袋保除之保除费者，鹰就其差额负捕信推任其投保、祷僭辨法及保除费率由中央主管横J昌曾同财政部另定之前项投保公共意外责任除T型催告於七日内仍未辨理者，管理负责人或管理委^^愿代卷投保；其保除费、差窘财南僭费及其他费用，由1亥住户负推」由於近年来陛生多起公寓大厦之火袋事故，悬了以防事彳灸棠者本身因资滥能力不足且未投保公共意外责任除，使得受荽隹者及其家喝求信辗F，所以本修文明定了官亥棠者有强制保除羲矜典差额捕^^任。