市场招商方案

市场招商方案

（一）

一、明确招商目的招商的准确解释和定义通过宣传、谈判等各种方式，说服和吸引投资者或客商参与共同经营的商业行为自从中国由完全的计划经济转变为以市场经济为主以来，招商成为很多行业的一种经营方式如各种开发区、工业园区、科技园区的招商，各种市场的招商，各个品牌销售的招商，各种加盟连锁店的招商，各种服务行业的招商等等从全局和长远的角度看，招商不仅仅是政府和企业快速发展的手段，更是保证政府和企业实施全局战略的重要策略通过招商，政府和企业可以最大限度发挥已有资源的综合效益；通过招商，政府和企业可以非常充分的利用外围资源来加快发展规模和速度；通过招商，政府和企业可以通过合作共赢来规避市场风险、减少和避免因市场和政策变化带来的损失一个要长远发展的企业，其招商目的应与那些只顾眼前或短线利益的企业、个人不同，其根本目的应该是打动和争取消费者，从根基上启动和占领市场，把招商仅仅作为市场开发的手段和工具之一，而不是企业的终极目的与投资户和客商利益相通、命运相连、风险共担，进而形成真正意义上的、长久而稳固的战略伙伴，才能为招商工作树立牢固的操作准则和服务理念

二、设置招商机构由于招商模式在运作手法及技巧等方面与传统渠道操作存在较大差异，甚至在人员素质、特长、经验以及管理、激励政策等方面，两者都不尽相同因此，一般来说在招商期间应将招商部门与其它业务部门独立开来，并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般销售的激励机制，使其尽量在整体企业组织框架中享有较为灵活的权限招商部既要和营销策划部门紧密联系，又要和销售部、物管部、工程部、财务部、办公室等部门全力配合，以保证招商的顺利进行

三、制定招商方案在做好必要的准备之后，必须设计一份详细的招商方案一份完整的招商方案大致分以下几个部分、招商流程整体招商方案设计招商人员准备设置招商机构招商广告创意、媒体选1择与发布次信息处理（来电、来函）次信息处理（书面回复）邀——————请签约督促履约移交物管部进入正常经营环节——1——2——————————、招商方式）访问招商，主动上门拜访相关的投资者和客商，开展招商活动；2）广告招商，利用各种形式的广告（报纸、电视、电台、杂志、户外广告、宣传1册、海报、单等）招商；2）会议招商，利用行业会议、经销商会议、企业家会议等招商；dm）展会招商，在各种汽车、汽车配件及相关产业展览会、展销会上招商；3）活动招商，设计举办各种相关的活动（如体育活动、文艺演出活动、公益活4动、社会活动、各类大奖赛、比赛等）招商；5）管理招商，在招商的区域内，请政府合作，通过加强管理，引导相同业态的客商进入市场或开发区、园区；6）效益招商，在招商区域内，形成产业规模，创造赢利模式，形成产业集群效应，以良好的经济效益示范吸引客商7）服务招商，通过对市场和开发区、园区内客商精心和周到的服务，利用口碑传播效应招商8）网络招商，利用网站、网页、网上商店招商；）撤迁招商，利用城市改造、街区撤迁的机会进行招商；9）培训招商，利用行业内外各种培训的机会招商；10）专家招商，邀请行业专家介绍新的客商；11）连锁招商，请已经合作的投资者和客商介绍新的投资者、客商；12）边缘招商，寻找相似或相近行业，如汽车、汽车配件和农用装备、工程机13械、摩托车、电动车、自行车等14）跨行招商，市场或开发区、园区寻找配套或其他业态进行招商，如酒店、银行、娱乐、服务、商场、医院、学校、加工厂、仓库等等；15）联合招商，根据投资者和客商的需求，和他们联合招商，如品牌店招商售后服务，整车商招商车辆美容清洗，配件经营户招商维修厂家等等16）预定招商，对一些潜在的客商，可以在他们的租房到期之前，先请他们预定在市场的经营用房，而且给予适当的优惠17）销售招商，在市场商铺销售的过程中，鼓励购买商铺的投资者自购自营、招商手册18在招商之前，可以设计印刷完备的《招商手册》3招商手册主要内容如下）企业（市场）实力、荣誉和发展历史）卖点提炼市场特点和优势1）市场现状介绍2）给投资者和客商的支持（大支持）3⑴政策争取相关的优惠政策；48⑵管理物业管理和市场管理；⑶信息提供产业和市场信息；⑷网络建立市场或开发区、园区的网络，共享网络资源；⑸培训定期或不定期组织相关的培训，提高投资者和客商的素质；⑹服务提供安全、物业、生活等各种配套服务；⑺宣传帮助投资者和客商策划并开展广告宣传和促销活动；⑻费用减免相关的费用，支持投资者和客商的发展）合作协议）签约程序

5、招商广告6目前，主流的媒体为电视、广播、杂志、报刊、户外而新兴媒体主要有短信、黄4页、互联网络、社区广告、直邮等等由于各种媒体不同的性格及特性，而有着各自独特的吸引性、传达性、及时性这些不同点，变构成了各类媒体的特点dm如电视广告效果好、覆盖面广、对树立品牌有良好的效果，但是却价格昂贵；报刊、杂志能读不能听，便于保留、理解，但却做不到生动活泼要针对不同市场的情况，依据当地的广告资源、广告到达率、面对的消费者群体、企业的经济实力、等相关因素，综合评价以后，精心选择合适的广告媒体，采用合适的广告宣传方式进行招商广告的发布、招商活动根据市场所在地的实际情况，可以设计系列的、各种形式的招商活动，促进招商工5作的顺利进行通常的招商活动有介绍会、座谈会、展销会、行业论坛、高峰会等等

四、客商分类法招商有很大的随机性和不可控性，一般来说，招商的应招者对市场各项资源的关注如下“”要素排序及权重应招者关注要素（）市场背景及实力“”（）市场品牌力及市场容量110%（）将来获利空间220%（）竞争状况330%（）市场广告宣传力度430%（）后继市场服务55%上表仅是按一般的招商惯例的提示性分析，实际运作当中各项要素的排序及权重会65%因市场和应招者不同条件与心态而发生较大的变化但上述六点无疑是应招者最关心的问题，因此市场应根据自己的资源最大可能的完善各项资源，力求达到“”“”应招者满意的状态在实际操作中，可以根据应招者不同的情况采用有针对性的方式开展招商活动“”我们推荐一种客商分类法“”把所有的招商客户分为五类第一类，签约客商；第二类，即将签约客商；第三类，潜在客商；第四类，一般客商；第五类，无希望客商给五类客商制定不同的策略对于第一类客商，经常走访，了解经营情况，保持友好关系，提供各种服务对于第二类客商，重点拜访，反复宣传，耐心说服对于第三类客商，以关心为主，经常打电话、寄送资料，通报市场发展情况，努力把他们发展成为第二类客户对于第四类客商，顺其自然，有机会决不放过对于第五类客商，一般关注，观察有无可能转变对以上五类客商必须进行详细登记，每月分类整理，不断地把第四类客商上升到第三类，把第三类客商上升到第二类，把第二类客商上升到第一类如果招商部门随时贮备－个三类以上的客商，就会每天工作忙碌，每月进展神速50100市场招商方案

（二）随着零售业在国内的发展，全国各地出现了大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，超市、大卖场、家居主力店、药材批发市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等，上述市场在国内商业领域的角色举足轻重专业市场是大进大出、大流通、大幅射的代表性商业业态成熟、火旺的大型专业市场的年成交额都是以亿计，其幅射区域更是以百公里、千公里计，远非普通大型商场十几二十几公里的辐射半径所能比拟

一、消费需求决定规模专业市场的规模大小和经营的商品的类型没有关系，而往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分比如，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北的华强北电子市场，规模庞大；而位于长沙的城电子市场则规模较小，其规模差别的原因在于深圳和长沙电子消费市场需求的差别不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大比如位于深圳八卦岭的办公用品批发市场，其规模约万平方米，专业批发办公所需各类用品，在深圳有较高的知名度，这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的3专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照岛型布置步行街的长度建议不要太长，超过米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉“”600

二、专业市场商铺的特点专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式（）它的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大比如，百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大

三、专业市场投资高风险高利润繁荣发展的城市市场环境是否意味着投资开发专业市场轻而易举事实决非如此，由于消费市场单一的缘故，所以在众多铺型中（例如专业街商铺、社区型商铺、旅游商铺、商场商铺等），风险最大的投资是专业街商铺，但是其带来的高利润也是无可比拟的要成功投资开发专业市场就要注意以下几点、避免同质化竞争，营造特色化产品专业市场上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈整个专业市场上除所处位置1不同外，经营的产品大同小异这就需要对经营的产品多加推敲，寻找市场上的空缺点，营造特色产品，包括产品本身和经营模式、挖掘市场潜力，打响市场知名度专业市场与其他商业形态不同，所服务的对象比较单一，但客户范围比较广泛知2名度是商铺投资的一个重要因素，知名度就是品牌的体现，对吸引客源具有相当大的作用如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛有的专业市场可能表面上效益较好，但实际投资回报率并不高，各专业市场的客户因产品而异，挖掘专业市场潜力很大程度上是特色产品经营结果的另一体现、寻觅市场机会，选址应注重物流专业市场中经营批发类生意的比重较大，货物进出频繁，对商品的物流环节要3求较高一些看似繁华的地段其专业街经营情况并不理想，主要还是受到交通的制约随着私车的增多，城市中心区域路面不容乐观，中心商业街的物流成本也就较高，所以中心城区不宜开设专业市场专业市场不同于其他商铺，选址必须要充分考虑到物流的方便性、经济性，宜设于闹市区附近，地段不能太热闹也不能过于偏僻，同时也要注意专业市场对人气的聚集能力、注重市场培育，实施专业管理专业市场的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营管理是否专业4将直接决定其市场培育周期专业市场仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是专业市场规避投资风险实现物业价值的根本所在

四、专业市场的招商推广策略和大型商场一样，一个专业市场项目的开发、经营也涉及到开发商、小业主、承租经营者、经营管理公司、物业管理公司、消费者等六个利益主体，因此只有实现了六方共赢，市场才能算是真正的成功如果只是依靠炒作各种概念、编造种种诱人的馅饼来吸引买家，那最终只会落得销售满堂彩，经营冷清清，开发商的大赢“”建立在其他各方利益的大损之上，项目仍然只能算是失败实现六方共赢的根本在“”于开业即火且后续经营稳步上升由此倒推，即可知专业市场招商推广的核心在于找到一系列能确保开业成功的措施和对市场长期经营有持续促进作用的措施“”、招大户先行1“”——招，即招狼入市市场能否顺利开业的关键就看有多少经营商家来捧场，而经营商家进驻的数量首先要看行业大户对市场的态度因为在批发环节，经营户们羊“”群现象十分突出行业大户走向哪，散户小户多半会紧跟而至擒贼先擒“王、赶羊赶头羊，市场要成功，先得攻下行业大户但既然能成为行业大户，”——“自然不是省油的灯，并不会那么轻易就答应什么，他们往往相互守望、伺机而行的”“”心理很重这时候，一方面要晓之以理，诱之以利，以特殊的优惠政策吸引其购买进驻，如果效果不明显，则可瞅准时机亮出招狼入市的刹手锏去上一级城市、上一级市场招更大的甚至是全国或区域内经营效益最好、规模最大的商家入“”——驻，让凶狠的外地狼来强烈地冲击本地经营商户，形成狼入羊群效应，为了抢地形、占山头、卡位置，本地商家自然也就闻风而动“”“”例如银川某批发市场，由于项目位置有点偏、规模又极大，当地经营户对其普遍心存疑虑于是策划公司采取先赴银川的上游城市西安、兰州招商的策略，在两市大张旗鼓、广造声势，待银川本地商户得知后，为了防止外敌入侵、防止实力更强的外地狼来蚕食市场，纷纷积极购买，尤其是本地有影响力、有号召力的大户，几乎家家购买，并带动大量中小散户借钱也得买，使得市场在开盘后二个月内即劲“”销，而且在所有客户中，经营户的比例占到以上“”、引70%60%引引全国或行业最好或最先进的市场管理模式和商业推广手段2“”引引本地或区域市场政府的商业经营优惠政策及条件和未来商业中心规划和特——有商业效应规划引导——引引本地周边商业辐射地的政府、商会、工商职能部门等同市场建立商品流通渠道、沟通渠道和商品推广联合模式——引引上游厂家和特约经销商市场考察，为商户争取区域市场代理权和经营权，帮助购买商户由散户、小户成为区域代理商、经销商引引行业展会与项目联——动，以市场的商户资源与展会的厂商资源互相促进——引引入专业广告策划公司为市场包装、宣传推广提供长期服务，定期开展客户专项商业推广活动，定期进行多形式的项目形象宣传——引引入网络平台，建设网上市场，让客户能同时在两个市场做生意，获得更多的信息、更多的客户——这些引水灌田的承诺、举措，不仅将在市场后续经营中发挥相当的促进作用，在销售阶段其对客户购买信心的增强更非同小可“”、挖挖，即挖地三尺有些项目在销售至左右时陷入停滞状态，原因极可3“”能是项目规模偏大，按常规手段挖掘的消费者还不能将项目完全消化这时候，就“”70—80%需要拿出挖地三尺的劲头，千方百计扩大客户面，吸引按传统方法界定中购买可能性甚小的客户挖挖区域市场的投资户和周边下级城市的投资户“”挖挖市场其它片区的经营户和周边城市市场的经营户——挖挖区域市场经营户和已购买客户的投资潜力，引发其投资热情——挖的方式则有——针对投资户和经营散户，多形式推广和宣传前期经营户入驻的比例数据和品牌号召力、消费市场交易数据，展现经营前景针对下级城市甚至县、镇，制作明白易懂的电视广告，向目标区域集中投放针对已购买客户，推出老客户介绍新客户赢大奖、得大优惠的措施，用最让人信服的广告形式客户口碑宣传，促销效果往往出人意料——。