拆迁补偿 棚户区改造

拆迁补偿棚户区改造年春节刚过，全国各地的棚户区（城中村）改造项目便开始如火如荼的上马启动了，来自各个渠道的消息都预示着年注定又将是此类项目全力推进的大2018年据北京日报消息，仅北京市就有个项目、户居民纳入今年的棚改2018任务，其中有不少延续多年的老面孔那么，面对到处都在棚改的现状，广大被23623550征收人又该注意哪些法律问题才能维护自己的合法权益呢本文，在明律师事务所“”的专业拆迁律师为大家做一番简明扼要的梳理

一、城市棚户区改造项目要严格遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进……行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第条规定，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，以及由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基8础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定而棚改就属于前述保障性安居工程建设项目故棚户区改造虽为改善民生、提升居民居住条件的大好事，也必须严格依照号令的规定“”“”开展政府公布的各类项目实施方案、规定，均不得与《条例》的规定相抵触“”590

二、被征收人的听证权应得到加强落实《条例》第条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿“”方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加11的听证会，并根据听证会情况修改方案而根据一些地方的规定，只要是旧城区改建类项目，政府就应当即被征收人的听证权在这里需得到加强落实这一制度设计的目的在于确保棚改项目具有充分的民意基础

三、意见征询与预签约模式《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第条规定，因旧城区改建房屋“”征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意12愿；有以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建其第条进一步规定，房屋征收决定作出后，由房屋征收部门组织被征收人根据90%征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议在签约期限内达到规定签约比例的，补21偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于以上两项具体规定均反映了此类项目与一般征收项目的区别之处，值得广大被征收80%人特别予以重视尤其是后面一个预签约模式，广大被征收人一定要审慎对待签约这一关键步骤一旦签约，即意味着自己完全支持涉案棚改项目，且成为了促进“”项目推进的基数，客观上给尚未签约同意的被征收人形成了压力多数与少数之间权利上的博弈，在这一程序设计中被发挥到了极致“”“”“参考内容《当棚改遭遇预签约，被征收人需当心》”《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》规定，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益据此，被征收人的补偿安置方式选择权必须得到保障，由行政机关直接实施的强拆强迁行为依法应得到禁止需要补充的一点是，城市棚户区改造中被征收人的回迁安置权利应得到充分保障，这在《条例》第条第款有明文规定作为依据实践中，是否满足了被征“”收人的这项权利也是考查涉案项目合法性的一个关键点213

五、被棚改情形需警惕尽管从法律上并没有对棚户区这一概念的准确定义，但被征收人还是可以以朴素“”的认知、判断来掂量一下，自己的房屋究竟是否应当属于急需被改造的棚户区范“”畴实践中，一些地方存在将上世纪年代以后建造的楼房作为棚户区实施改“”造拆迁的情形，甚至一些世纪以后建造的新房都不能幸免，这无疑是极不正常90“”的现象棚改的初衷与目的，都应是改善群众的居住条件和环境，而不应是政府借21助棚改的审批程序简化和资金支持优势来加速推动一般性征收将本不是棚户区的房屋当作棚户区来进行改造，属于行政行为目的不具有正当性，其法律责任是要有人来承担的棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大故此，如果被征收人的房屋完全不属于上述情形，那么涉案项目就可能存在实施前提条件不具备的情“……”况被征收人完全可以通过对房屋征收决定提起诉讼的方式来加以救济参考内容《到处都在拆的棚户区，你的房屋被棚户了吗》（点击标题可阅读）“”

六、注意城中村改造、违建清零等的程序要求实践中出现的一种新情况是，棚户区改造项目往往包含了城市棚改、城中村改造和违建拆除等诸多内容打包进行这里的一个大的原则就是法律程序不得混用、省略，而必须加以明确区分性质，严格依法开展如果涉案项目是城中村的棚改，“”那么对涉案土地是否依照《土地管理法》规定的程序进行了征收就是一个重要的考查点若涉案项目存在以棚改之名行按国有土地上房屋征收程序征收农村集体土地之实这类情形的话，则事实上项目是存在严重程序违法的在明律师事务所的“专业拆迁律师代理的多起案件中，给农村集体土地下征收决定的情况比比皆是，”这种程序混用无疑可能损害被征收人的合法权益“”再比如将棚改和拆违相结合进行清零的项目，对于合法房屋和违法建筑需要严格加以区分、判明，并适用完全不同的程序进行拆除被征收人需要弄清自己的房“”“”屋究竟是不是违建，若不是，则要及时针对政府作出的责令限拆文书提起程序，以避免自己的合法房屋被当作违法建筑予以棚改，其后果极可能就是那句著名的“”违建不补“”在明律师事务所的专业拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，在各项规范性文件均得以充分落实的前提下，棚户区改造的确是利国利民的大好事，是政府着力改善民生、消除安全隐患、提升群众居住条件的重大善政，广大被征收人应当予以支持，而不应在涉及补偿安置问题时漫天要价，恶意拖延项目进程但若涉案项目存在事实、程序上的违法之处，无视被征收人的上述合法权利，甚至以棚改之名行违法拆迁之实，那么广大被征收人同样有权拿起法律的武器捍卫自己的合法财产权益，争取公平、合理的征收补偿事实是，全国范围内大规模的棚改项目从年前几乎就已启动，持续至今仍在推动中其中存在的问题，无疑是值得所有人反思的10……。