税收效应与模式选择透析

税收效应与模式选择透析

一、引言年以来，房地产市场再度升温并且房地产价格又一次快速上涨因开征物业税对房价会起到明显有效的抑制作用，可以缓解现行房地产市场过热，抑制房地产2009泡沫，因此，开征物业税也再次成为社会关注的焦点问题虽然几年来一直有消息说要开征物业税，但物业税并没有如期而至，不过年以来物业税开征的脚步似乎越来越近了如有报道称，今年两会上，北京市地税局有关负责人称北京最早2010年底开征物业税由于我国物业税改革既承担着普通的税收收入功能，又肩负着调控房地产市场的重任，因而，物业税推出的时机、物业税改革的模式成为人2011们关注和争论的热点话题对于物业税改革的模式，目前争论较多的有两个问题一是土地出让金要不要并入物业税当中；二是对居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物业税对于第一个问题，已经有很多学者进行了研究一些学者主张取消土地出让金，将土地出让金并入物业税中；更多的学者则认为土地出让金与物业税是两种不同性质的税费，二者不能相互替代，因此，土地出让金不能并入物业税中在此笔者赞同第二种观点对于第二个问题，从国外的实践来看，应该对所有的物业类型进行征税；但从国内的现实看，主流声音主张对居民基本住宅免征物业税本文分别对居民基本住宅征收物业税和免征物业税两种模式的税收效应进行理论分析，并以深圳市为例进行实证考察

二、全面征收物业税的税收效应分析目前，对所有物业征收物业税的税制模式已经在很多国家实行，如美国、英国、日本等国这一模式的优点有以下几个方面一是税收征管成本较低，因为是对所有住宅征收，不需要花费很多人力、物力去甄别是第一套房还是二套以上住宅；二是税收覆盖面广、税源稳定，政府可以获得一项稳定而充足的税收收入这一方案所带来的冲击主要有一是居民基本住宅也需要缴纳物业税，有可能加重普通居民的税收负担；二是不利于居民改善居住条件，提高了人们的居住成本；三是由于普通居民的税负可能增加，因而物业税改革的阻力较大，恐怕难以顺利实施物业税开征后，可能会产生以下效应税负递增效应物业税具有税负难以转稼、税负水平随着房地产价值的增加不断提高的特点，并且由于征税对象是人们的基本住宅，房地产市场价值的增加并不能

1.通过市场交易实现，反而会因为升值而需要缴纳更多的物业税因此，物业税收入只能来自于人们的可支配收入，人们需要从自己的收入里拿出一定的持续不断增长的额度，为自己的住宅支付物业税；这意味着人们的税负水平在不断提高（假定收入不变），即产生税负递增效应我们以深圳市的数据资料对物业税税负递增效应进行分析假设物业税税率为％，计税金额按房屋市场价值的％进行估算，单套住房以平方米计算根据表中数据，可计算出年深圳市各行政区的物业税税额，计算结17010012006—2009果见表表数据显示，由于房价上涨，从年到年，各区的物业税都有较大幅度上涨，其中宝安区上涨了％，龙岗区上涨了％，福田区上2220062009涨了％，南山区上涨了％，盐田区上涨了％，罗湖区上涨了

88.

578.6％因为物业税是根据房屋的市场价值进行计算的，因此房价上涨越快，物业

82.

180.

857.8税上涨幅度也越大当然，从年，深圳市居民人均可支配收入从

76.2元增加到元，增长幅度为％但与房价和物业税的上涨幅度相2006—2009比，要小了许多，因此，如果对居民基本住宅征收物业税，居民的税收负担将随着225672924530房价上涨而不断上升地区差异效应从地区角度看，如果两个地区的房价不同，物业税税率标准相同，则房价高的地区居民家庭将为自住住宅支付更高的物业税，而房价低的地区的

2.居民家庭将支付一个相对较低的物业税，因此，在不同地区之间产生了一个税收差异效应因属于自住住宅，房屋增值并不能通过市场交易来实现，因此，这也意味着房价高的地区居民家庭将支付更高的居住成本在这里，物业税将产生一种挤出效应，收入水平较低、收入增长缓慢的居民将不得不离开房价高的地区，而转“向房价低的地区寻求就业和居住场所挤出效应的存在，使得房价高的地区对房”地产的需求减少，而房价低的地区则房地产需求增加，因而不同地区的房价差异将“”逐渐缩小而趋于一致从表可以看出，由于房价不同，深圳市个区的物业税税额有较大差异，其中福田区税负最高，年税额为元，而龙岗区物业税最低，年为26元，福田区物业税比龙岗区高了一倍，这就是物业税的地区差异效应而这2009132202009只是一个城市不同区域的物业税差异，如果是不同城市之间，由于房价差异更为突6716出，因而物业税的差异也将更为突出对于普通居民来说，对其基本住宅征收物业税，且房价高的地区要缴纳更多的物业税，将迫使众多中低收入家庭从房价高的区域向房价低的区域迁移，以减轻物业税负担如深圳市内福田、南山区的居民向龙岗、宝安区迁移结构冲击效应在商品房销售市场中，征收物业税后，由于所有房屋均需缴纳物业税，且需按房屋的市场价值来缴纳，根据理性选择规律，人们会更多地选择小户

3.型、低总价的住房，而减少对大户型、豪华型住房的购买需求的改变必将引起供给层面的变化，也就是住房供给结构中，小户型住房将增多，大户型、高档公寓以及别墅的供应将减少行业差异效应物业税的开征，对房屋租赁市场、房屋买卖市场、土地市场都将产生影响，但影响程度存在较大差异，下面对此进行分析

4.（）房屋租赁市场由于征收物业税，住房投资成本增加，投资者要么自己承担增加的税收，要么将增加的税负部分或全部转嫁给租房者由于目前房地产市场上1房屋租售比较低，租房收入只够抵消资金成本，投资者主要是通过房屋的低买高卖来获取投资收益因此，征收物业税后，投资者自己承担税负的程度有限，“”“只能通过税负转嫁将大部或全部税负转嫁给租房者，这意味着租赁市场上租金将较”大幅度上涨同时，由于基本住宅也需要缴纳物业税，这将使部分居民放弃购买住宅，而通过租赁住房来满足居住需要，这使得租赁市场上房租有进一步提高的可能目前房地产市场上租售比较低的状况，可从深圳市的房地产市场得到证实表数据显示，从年到年，深圳市各区的住宅租金上涨幅度都不大，上涨“”3幅度最大的福田区涨了％，上涨幅度最小的盐田区仅涨了％，远不及同期20062009房价上涨的幅度我们以年的数据来分析投资者对物业税的承受能力这里

17.

13.2有以下假设投资者贷款额度为房屋价格的％，贷款期限为年，住宅面积为2009平方米根据等额还款公式7020（）／（）100其中为每期还款额，为贷款额，为贷款利率，为还款期数将表中各区r=pi1+i n1+i n-1的房价数据乘以，再乘以（住宅面积平方米），即为贷款额，利率以r pi n1年以上贷款利率计算（贷款期内利率会有变动，根据历史数据，这里取％作为

0.7100100平均利率水平）根据等额还款公式，可得每年还款额、每年偿付利息额及本金，57计算数据见表从上表中可以看出，除罗湖区外，其他区的房屋租金收入还不够偿还贷款的利4息支出，说明房地产市场租售比严重偏低因此投资者投资房屋的收益并不是来5自于房屋租金收入，而是通过房价上涨来获取房屋买卖的差额利润由于房屋出租“”的利润率很低甚至为负，因此，如果提高物业税，那么投资者自身的消化能力非常有限，势必会通过税负转嫁将提高的物业税转嫁给房屋承租者如果投资者将物业税全额转嫁给租房者，按表中年的物业税数据计算，宝安区房屋租金将增加％，龙岗区将增加％，福田区将增加％，南山区将增加％，盐22009田区将增加％，罗湖区将增加％由于自住住房也需要缴纳物业税，因

26.

125.

32324.9此租赁市场上将保持较高的租赁需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超额转嫁

28.

319.9给租房者（）房屋买卖市场物业税的开征对房价的影响又如何呢一方面，由于开发与流通环节的税费减少，因而房屋开发与交易成本降低，这将有利于降低房价；另一2方面，由于房屋保有环节成本提高，房屋需求将减少，特别是投资性需求有可能大幅减少具体地说，自住型需求虽然是刚性需求，但由于每年需要缴纳不断增长的物业税，因而理性的购房者会更多地购买小户型、低总价的住房，这样，从面积与价格上看，住房需求减少，房价降低；而对于投资性需求，虽然物业税占其月供支出的比例相对较小，但物业税开征将使房价上涨速度下降，房价涨幅的降低将使投资利润率加速下降据王晓明、吴慧敏（）的研究结论，房价上涨速度从％下降到％，投资利润将下降％因此，物业税开征对投资性需求的冲击2008是相当大的现阶段我国房地产需求中，很大部分是投资性需求，因而，物业税开10820征后将使住房需求减少，而房屋供给有可能由于开发成本的降低而增加，房价（包括新房和二手房）下降或上涨速度减缓（）土地市场在房地产市场中，从经济学理论的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是说，地价将随着房价的变动而同向变动，但土地价格也将从成本3途径影响房屋价格；在这二者中，房价的影响是主要的、长期的，而地价的影响是次要的，更多是短期内的影响因此，物业税开征后，房价上涨幅度将趋缓或下降，地价上涨幅度也将趋缓甚至下降综上所述，物业税开征后，房屋租金有可能大幅提高，而房价则有可能下降或上涨幅度趋缓，因而有可能改变我国房地产市场上长期以来租售比过低的情况，使得房屋租赁市场与买卖市场实现平衡发展“”

三、基本住房免征物业税改革模式的税收效应分析这一模式是对居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物业税，而对第二套以上住宅征收物业税其优点在于一是保证了居民的基本居住需要，普通居民的税负不会增加；二是更加着重于物业税对房地产市场的调控功能，重点抑制住房市场的投资性需求；三是减少了物业税改革的阻力，有利于物业税改革的顺利推进这一模式的缺陷在于一是提高了物业税的信息监管成本，需要动用大量的人力、物力对居民的第一套房与二套以上住宅进行甄别；二是税收收入具有不稳定性，物业税难以成为地方政府的主要财政收入来源这一模式可能带来如下税收效应财政收入效应如果对基本住宅免征物业税，那么物业税的主要征税对象是工商业房产和经营性住宅而在我国房地产市场结构中，工商业房产的市场价值只占全

1.部商品房市场价值的％，住宅占了％；对于住宅中用于投资性的住宅比例，据有关资料，目前北京市住房销售中，投资性购房比例达到％，上海为％，1783深圳亦达到％以上从这几个城市来看，投资性比例很高当然，这是增量住6151宅的投资性比例，存量住宅中，由于年之前的投资性需求较小，因而从总体50来看，投资性需求应比前面数据要小这里假设为％的投资性比例，则可计算2004出在整个房地产市场中，应征收物业税的房产比例为％（％％50％）不过，物业税开征后，投资性需求预计将下降，那么投资性比例将减

58.583×50少，这样，来自于物业税的税收收入将可能不断下降，直至达到一个稳定水平同+17时，如果从全国范围来考察，则投资性比例将远低于上述几个城市这里假设为％，则所有房产中应征收物业税的比例为％（％％％），并且，随着物业税的开征，物业税税收收入也将经历一个下降过程，直至稳定

2033.683×20+17因此，从财政收入角度来看，对基本住宅免征物业税，对于一线城市来说，物业税收入将减少一半以上；而从全国来看，物业税税收收入将减少三分之二以上这样，来自于物业税的收入少且将不断下降，作为地方政府财政收入的主要税种，其财政收入功能将大为减弱结构冲击效应由于对居民的基本住宅或第一套住宅免征物业税，在购置第一套房时，人们可能追求大户型、高档次的住房；当然，这是在有能力购买的前提下

2.而对于二套以上住房或投资性住房，需要征收物业税，物业税的征收将使租赁市场上租金提高，房租的提高，将使租房者更多选择小面积的住房，这样，租赁市场上房屋的供给与需求主要是小户型住房；而在自住型房屋供给结构中，根据购房者的经济条件与偏好，收入高的人可能会更多选择大户型、高档公寓和别墅，而中低下收入阶层可能更多选择中小户型行业差异效应一是房屋租赁市场由于二套以上住宅需要征收物业税，目前房地产市场上严重偏低的租售比，将使得物业税开征后房屋租金有较大幅度提高，

3.这将减少对房屋租赁的需求；又由于基本住宅不需缴纳物业税，因此，只要经济能“”力许可，大部分的居民会选择购置住房，而不会选择租赁住房来改善居住条件因此租赁需求将减少，反过来又使得房屋租金难以有很大程度的提高二是房屋买卖市场由于对基本住宅免征物业税，而对二套以上住宅征收物业税，加上租金提高，因此，将使得更多居民选择购置自住住宅我国正处于城市化与工业化快速发展时期，对基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求将会随着城市化的不断推进而增加，房价将会上涨，但投资性需求由于投资成本增加以及投资利润率减少等原因，与物业税开征前相比，投资需求将受到抑制，因此总体来说，房价可能会涨，但上涨幅度将比较平缓三是土地市场旺盛的自住型住房需求和较为温和的投资性需求的存在，使得我国房地产市场在城市化还没完成阶段，房价仍有较大的上涨压力土地是房屋需求的引致需求，因而土地价格也将随着房价的上涨而上涨，但上涨幅度和波动程度比开征物业税前要小

四、结论及政策性建议上文分析表明，对居民基本住宅征收物业税，对普通居民将产生税负递增效应和地区差异效应；并且，根据深圳市的数据资料进行实证考察，表明税负增加程度和地区差异程度都比较大因此，考虑到目前我国居民的收入水平和地区发展的不平衡程度，这一物业税改革模式不太适合我国国情而对居民基本住宅免征物业税的模式不会增加普通居民的税负，也不会带来税收的地区差异效应，同时，对房地产市场的投资性需求也有较大抑制作用；另外，与第一种改革模式相比，物业税对房屋租赁市场的冲击程度要小，居民也有更强激励购买自住住宅当然，第二种改革模式可能会带来物业税税收收入减少，难以成为地方政府主要的财政收入来源但由于土地出让金并没有并入物业税中，土地出让金仍将成为地方财政的重要支柱，这可以在很大程度上弥补物业税的不足因此，在现阶段，我国物业税改革应对居民基本住宅免征物业税然而值得思考的是，第二种改革模式的税收监管成本与征收成本较高，其税收收益与成本相比可能并不高，这需要不断地改进和完善税收信息监管体系，并加大对偷税漏税行为的处罚力度在长期内，随着我国城市化进程的基本完成，房地产市场将以存量交易为主，来自于土地出让的收入将大大减少，第二种物业税改革模式所带来的物业税税收收入不足的缺陷将凸显出来，因此应逐步向第一种改革模式过渡此时，地区经济差距的缩小和人们收入水平的更大提高，可以克服第一种改革模式所引起的税负递增效应和地区差异效应。