房地产投资分析课件第5章房地产投资项目基础数据的分析估算

,汇报人CONTENTS添加目录标题项目基础数据项目基础数据项目基础数据项目基础数据项目基础数据的收集的分析的估算的应用的管理与维护PART ONEPARTTWO土地位置确定项土地面积测量土土地性质了解土土地价格获取土目的具体位置地的实际面积地的性质，如商业地的市场价格，以用地、住宅用地等便进行投资估算l土地性质了解土地性质，如商业、住宅、工业等l土地面积获取土地面积，包括总建筑面积、占地面积等l容积率了解容积率，即建筑面积与占地面积的比值l建筑密度了解建筑密度，即建筑物占地面积与总用地面积的比值l绿化率了解绿化率，即绿地面积与总用地面积的比值l停车位了解停车位数量和分布，包括地上、地下停车位等l地理位置项目所在地区的地理位置，包括城市、区域、街道等l交通条件项目所在地区的交通条件，包括公共交通、道路交通、停车场等l商业设施项目所在地区的商业设施，包括购物中心、超市、餐饮等l教育医疗项目所在地区的教育医疗设施，包括学校、医院、诊所等l环境污染项目所在地区的环境污染情况，包括空气、水、噪音等l社会治安项目所在地区的社会治安情况，包括犯罪率、警察局等收集时间范围数据来源房地产数据内容包括销数据处理对数据销售机构、政府统售价格、销售面积、进行清洗、整理、过去五年或更长分析，确保数据的计部门、市场调研销售数量、销售时时间准确性和完整性机构等间等PART THREEl土地位置地理位置、交通条件、周边环境等l土地用途住宅、商业、工业等l土地面积实际面积、规划面积等l土地价格市场价格、历史价格、未来价格等l土地增值潜力政策支持、市场需求、未来规划等l土地风险评估政策风险、市场风险、环境风险等土地面积是否符合项目需求，是否合绿化率是否符合项目规划，是否合理理利用控制容积率是否符合项目规划，是否合理停车位数量是否符合项目需求，是否控制合理配置建筑密度是否符合项目规划，是否合公共设施配套是否符合项目规划，是理控制否合理配置自然环境项目所在地区的气社会环境项目所在地区的人候、地形、植被、水源等自然口密度、人口结构、消费水平、条件文化氛围等社会因素地理位置项目所在地区的交政策环境项目所在地区的政通、商业、教育、医疗等配套策支持、法律法规、税收优惠设施情况等政策因素历史销售数据指标销售量、历史销售数据趋势增长、销售额、价格、客户群体等下降、波动等历史销售数据时间范围过历史销售数据与市场环境的关系政策、经济、社会等因素去几年、季度、月度等对历史销售数据的影响历史销售数据来源房地产历史销售数据对未来投资项销售数据、市场调研数据等目的预测和指导作用PART FOUR土地成本包括土地出让金、土地使用税等设计成本包括设计费、图纸费等建筑材料成本包括钢筋、水泥、砂石等税费包括增值税、土地增值税等施工成本包括人工费、机械费、管理费等融资成本包括贷款利息、融资费用等市场调研了解市价格定位根据市销售量预测根据销售收入预测根场需求和竞争情况场情况和产品定位市场调研和价格定据销售量和销售价确定销售价格位预测销售量格预测销售收入l投资回报率定义投资回报率是指投资项目在运营期内获得的收益与投资成本之比l投资回报率估算方法采用净现值法、内部收益率法、投资回收期法等l投资回报率估算影响因素项目投资成本、运营成本、收益预测、风险因素等l投资回报率估算步骤收集数据、建立模型、计算结果、分析评估技术风险项目设计、施工、法律风险合同纠纷、产权管理等方面的技术问题纠纷等成本风险原材料价格波动、资金风险资金链断裂、融人工成本上升等资困难等市场风险房地产市场波动、环境风险自然灾害、环境政策变化等污染等PART FIVE项目基础数据包括土地价格、建筑成本、销售价格等市场调研了解市场需求、竞争情况等财务分析计算投资回报率、利润率等风险评估评估市场风险、政策风险等投资决策根据以上分析，做出投资决策市场调研了解市场需目标客户定位确定目产品定位根据市场需求求和竞争情况标客户群体和客户需求确定产品定位价格策略根据市场情况销售渠道选择合适的营销活动制定营销活动和推广计划，提高产品知名度和产品定位制定价格策略销售渠道进行推广和销售额确定项目总投资根据项目确定融资比例根据项目总确定融资渠道根据融资比基础数据，估算项目总投资投资，确定融资比例例，选择合适的融资渠道确定融资成本根据融资渠确定融资期限根据融资成确定融资方案根据融资比道，估算融资成本本，确定融资期限例、融资渠道、融资成本和融资期限，确定融资方案风险评估评估风险的可能风险应对制定应对风险的性和影响程度措施和计划风险识别识别项目可能面风险监控监控风险变化，临的各种风险及时调整应对策略PART SIX数据更新频率定期更新，数据质量控制数据清洗、如每月、每季度等数据验证、数据纠错等数据来源市场调研、内部数据备份与恢复定期备份数据，确保数据安全，发生故障数据、第三方数据等时能够快速恢复数据l建立数据安全制度，明确数据安全管理职责l加强数据加密技术，确保数据传输和存储的安全性l定期进行数据备份，防止数据丢失或损坏l对敏感数据进行访问控制，确保只有授权人员才能访问l加强员工数据安全意识培训，提高数据安全防范能力l建立数据安全应急预案，应对数据安全突发事件数据来源收数据准确性数据更新定数据安全确数据备份定数据验证通集、整理、分确保数据的准期更新数据，保数据的安全期备份数据，过验证数据，析项目基础数确性和完整性保持数据的时性和保密性防止数据丢失确保数据的可据效性靠性和可信度数据存储采用云存储技术，确保数据加密对敏感数据进行加密处数据安全可靠理，确保数据安全添加标题添加标题添加标题添加标题数据备份定期进行数据备份，防数据访问控制设置访问权限，确止数据丢失保数据安全汇报人。