北京北潞馨圆策划报告

北京北潞馨圆策划报告知情为本这个卖点还有广泛的拓展空间，我们买个手机都配有厚厚的一本印制精美的产品说明书，而我们的房子呢？最近才实施颁发的《住宅使用说明书》，内容简单，印制粗糙，看来许多发展商们还没有把买房的知情权当回事那么，无情的市场就不会把你的产品当回事；成熟的购房户，也不会把你的产品当回事谁笑到最后，谁就笑得最好；谁说得明白；谁就卖得最好要想进一步提升住宅产品在市场中的竞争力，知情权这个被忽略的卖点，这个可以广泛地为开发商赢小分的卖点，应引起开发商的足够重视因此我司建议，创造一本规范和制作精良的《住宅使用说明书》，开创北京开发商的先河

三、住宅产品品种开发中国住宅的品种有待开拓和细化我们通常说起住宅产品种类，都是从产品的层高去划分的，如低层（别墅）、多层、小高层、高层等，缺乏在产品功能上的开拓与细化中国住宅新产品品种与功能细化的开发研究成果，是来自市场第一线的需求推动而开发针对的是小众市场；小众市场的需求是竞争导致市场细分的结果在开发实战中，由开发者及专家对市场新需求的研究与感悟，从而创造出有潜在需求的产品类型，然后引导居家消费潮流住宅产品种类与功能细化的发展规律，同其他产品一样，随着市场竞争升级朝着多元化、个性化的方向发展，谁把握住了这一发展方向，融合于民众之中，洞烛先机于潜在需求之中；谁对中国人新的生活方式变迁有所领悟，谁就有可能创新出适合大众市场的新住宅品种譬如现代城的SOHO居家概念，中远地产的LOFT居家概念，有专家正在创新三合院的居住概念为迎合5+2的生活方式周末渡假，满足人们新的生活居住方式，广州TUT本日公司创新的LEHOLEISUREHOLIDAY概念包括迷你别墅，新集合住宅等这些新概念的产品，都是新卖点，都具有强劲的产品竞争力新开的产品频道，它的出现，满足丰富了人们对新生活方式的追求，细化了住宅产品的使用功能，也为住宅产品家族增添了新星我司建议将北潞馨圆建设成一个网络化，生活化和安全的优秀生活社区

四、环境景观环境景观这个卖点，一直备受关注尤其在今年，环境问题已是中国公民关注的首要问题了有“家”要有“园”，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品我认为没有最好的景观设计，只是最贴切的景观设计就是在那个具体的地块上进行天人合一，建筑与环境相统一的设计，这样的设计才能使住宅社区独具特色，焕发个性魅力我司考察过中国许多优秀楼盘，但许多社区环境景观设计，存在不少问题，诸如

1.环境景观设计与建筑单体缺乏共同语言

2.环境景观雷同化、西洋化

3.环境景观过于艺术园林化

4.环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志

5.景观设计公司对环境景观缺乏文化的深度认识由于景观设计在中国缺乏高等教育的支持，在建筑的实践过程中，建筑规划设计与建筑的景观环境设计是相脱离的，在实践操作中，往往是建筑规划设计完成后，景观设计单位才珊娜介人；有的社区是楼盖好了以后，才去做景观设计其实，这个时候已经无法做好统一的景观设计了建筑吹萧，景观打锣，充其量叫做有设计的绿化而已国外环境景观设计叫地景设计，是先期介入地块，至少与建筑规划设计同步国内的景观设计单位一般来自园林部门、林学院、农学院或艺术院校，他们对园林艺术或公共艺术有一定的造诣，但对建筑缺乏研究，更没干过屋顶花园之类的活儿，让他们进行建筑的环境景观设计，只能边干边学国外的景观设计公司已嗅到中国景观设计的巨大市场，美国的贝尔高林、EDSA,还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美认同、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同我司认为做好社区的环境景观设计，首先要去深入了解两个背景特征其一，时代经济发展背景特征；其二，地域文化背景特征我们的房子是盖给现代人住的，我们环境景观是营造给现代人审美享用的现代人回到自己居住的社区，主要解决两个“再生”问题

1.体力再生

2.脑力再生（亦是社区智能化主要解决的问题）如果模仿传统的园林景观设计，那是向后看，忽略了我们的时代特征传统园林景观概念渊源于农业社会的概念，强调的是观赏休闲性如果一味地克隆西洋园林景观设计，则缺乏创新，忽略了地域审美认同，很难产生亲和力与归宿感我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主，关注人的心身再生，人的参与性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复，第二天更精神抖擞地投入工作而本案恰巧具备了很多天然的条件，理解了景观的设计背景，再去掌握景观设计的主要原则，即

1.景观设计的地域性原则

2.景观设计的使用为本原则

3.景观设计的物美价廉原则最后，去理清环境景观的几个功能层次

1.使用功能层次（主要针对儿童与老人设计）

2.审美功能层次（主要针对中年人设计）

3.生态功能层次（对环境景观整体把握，对可持续发展的把握，对低耗、节能、高效的把握对环境景观服务的终极目标一一健康与舒适性的把握，如果脱离了这一些，任何豪华与艺术的设计就是多余的奢侈）只有提高对景观设计的深层认识，才会酿制出丰富的景观文化内涵，才能在广告中对环境景观的卖点吆喝出精彩，才能使环境景观真正成为住宅社区独有的、不可超越的卖点

五、提高住宅社区的整体质素一个住宅社区的整体质素，主要体现在四个方面建筑单位、环境景观.公建配套、物业管理，其中,建筑单位最为重要，我们要买的还是房子本身那么，如何提高社区住宅的整体质素呢？首先，把四大要素进一步细分

1.建筑单位主要包括；户型、建筑结构、建筑外立面

2.环境景观主要包括交通路网、公共艺术、绿化景园、工程管道系统

3.公建配套主要包括车位设置、康体设施，即满足于人们工作、生活需要的一切服务设施公建配套无固定模式，如果在市区内，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小区内大兴“会所”土木如果远离市区，公建配套则需在社区内自我完善

4.物业管理物业管理好坏，取决于社区服务内容的范围大小及服务质量高低物业管理最基本的服务就是维护社区的社会公共秩序，方便住户工作与生活，保养社区的物业条件好的社区，物业管理还可提供信息增值服务，家政服务、教育服务、健康管理服务等其次，将每项细分出的量化因子，努力去做到最优秀，而且是一种均衡的优秀，我们所说强强联合追求的就均衡优秀，如果顾此失彼则应了“短板定律”一说当然，优秀是相对的，可根据当地住宅市场的竞争程度去评判优秀与否当构成社区的每个要素都具备了，而每个要素中的每项量化因子，都是优秀的，那么，社区的整体质素就高了，市场号召力也就大了，产品的整体竞争力就强，所要传播出去的卖点就越实在，当然，投资风险就越小然而，什么样的社区属质素高的？各量化因子优秀与否有无统一的评分标准？目前，全国尚无统一标准的说法但各房地产策划公司，应该有一套自己的说法值得注意的是，住宅社区整体质素的高低,取决于房地产前期的概念设计过去提及设计要“以人为本”，现在应该把“以人为本”更加细化前期建筑概念设计的一切，要服从于人的舒适性，服务于人的健康性，要适应于人的多样化选择我们不能等建设好了社区之后再去评判其质素，因为那时如发现住宅社区的质素不高，想去更正修改，则木已成舟，晚矣

六、科技贡献率科技贡献率同产业化程度相关，两者是正比例关系，科技贡献率越高，卖点就越多或者说以最经济的新方法去代替传统的方法，用同样的成本换取更有效的功能，用新的方法去营建我们的家园，并维护、保养我们的家园科技贡献率体现在营建住宅社区的各方面，诸如建筑单体.环境营造、物业管理乃至建筑设计比如说建筑单体营建其所应用的建材、设备、工艺的不同，反映的科技贡献率亦不同如果建筑设备先进，建筑的品部件应用的多，住宅营建逐步由湿式作业向干式作业过渡，那么，建筑单体的科技贡献率就高再说建材，我们已有的“环境保护法”；强调的是室外环境，但室内环境对人的健康威胁似乎更直接,我们的住宅所用的墙体材料就是室内环境直接污染源之一“国家康居示范工程”则指定用蒸压轻质加气混凝土（ALC）板材，ALC板材无放射性，属环保绿色建材世界经济一体化，中国进入WTO,新型建材、高科技生活设施的引进，中国住宅环保的出台，直接关系到科技贡献率的提升我们的住宅开发商，建材生产商做好心理准备了吗？环境营建亦如此，环保型工程的高科技企业，在住宅社区就有广阔的市场可开拓，社区内垃圾的处理,污水的处理与回用等已经提到议事日程社区环境营造不仅是有粉擦在脸上，去追求景观欣赏、康体设施使用等，更应该顺应时代的发展需要，把科学技术引进社区，科学技术换来的卖点将更实在，是骨子里的硬道理物业管理的科技贡献率，主要体现在硬件设施上，国家康居示范工程，对智能化这一项作了星级评审,星级的高低就反映了科技贡献率的大小最后提及的是建筑设计中国住宅的建筑设计费普遍偏低，抑制了设计单位对科技贡献的投入简单的六图一书，算是对建筑规划设计的一个交待设计建筑单体，除了解决遮阳、隔热、通风、防潮等基本问题外，是否在外立面的设计中考虑到改变气流方向，合理组织自然风；除了模拟日照，是否对气流、温度也做出电脑模拟？或者说在设计前，针对环境对人体健康有直接影响的因子；如光照度、色彩、周边景观、声音、空气品质、水质、气流、气压、气温、振动，空气相对湿度、电磁波、放射线等做全面研究及测量而且把测量的结果图像化地告诉购房者，这种做法就可以提高产品的竞争力如果做到这些，就不仅是“六图一书”了，而是十图或二十图一书，将过去看不见的东西，如气流、气温、分贝等，用电脑模拟出图像，挂进售楼部，更换那好看不中用的虚拟效果图；让买房人更明白将来住的“长寿”的房子是怎样的这就是科技贡献率带来的新卖点建筑设计施展的空间越大,科技贡献率就越大科技对住宅的贡献是非常实在的，它直接影响建筑的寿命，家园的寿命，房子不怕贵，就怕它不值提高住宅的科技贡献率，让我们的房子在70年中青春常驻第一篇未雨绸缪三足鼎立中原逐鹿看谁是英雄

七、比产品质量和服务当产品处于卖方市场时，对产品的质量、品味，不会去过多考究的，产品的服务意识也不会被关注中国的住宅市场，近两年才转化为买方市场市场的转变，老百姓购房意识的觉醒，敦促房地产开发商增强住宅产品质量、品质的开发意识但我们没有经历长时间市场经济的洗礼，没有经历严格意义上的大工业时代，所以，我们开发商老板们的意识还不清楚住宅产品性能认定包括哪些内容的时候，就高举品牌大旗，殊不知，无“品”哪有牌；殊不知，品牌竞争，是产品同质化以后竞争的高级阶段,而我们现实中的住宅产品，在达标的同质化竞争层面上，还不具备普通性房子质量品质好坏，好像都在广告中去找感觉，中国的住宅产品还缺乏科学而符合人性的量化检验标准中国的住宅产品第一轮同质化竞争才小荷刚露尖尖角住宅产品的卖点是靠产品本身提供的，靠产品的质量、品质提供的近两年才实行交楼、交钥匙时，颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这是对产品服务的承诺，是给购房者信心而这仅仅是中国住宅产品服务承诺的开始如果哪位发展商在《住宅质量保证书》中再增加承诺内容，就有新卖点重视住宅产品质量，比住宅产品质量的透明度，即究竟用了些什么材料营造房子？如果开发商敢于向购房者说明白，就有新卖点购房者说“不怕房子贵，就怕买得不值，买的是豆腐渣工程”买得时候不舒服，住的时候就舒服（贵点，但质量好可用70年）；买得时候舒服，住得时候可能就不舒服（便宜，也许质量差，住不了多久毛病就来了），相信老百姓自有权轻权重的选择如果谁将《住宅使用说明书》说得更详细，更周全，就是新卖点应该说价格越高，越耐用的产品，其售后服务就越重要而我们住宅产品的售后服务，同样落后于中国的家电行业这是在中国发生的修彩电的故事一位用户的彩电坏了，一个电话，维修人员赶到，修不好，需要搬回去修理但是他们在搬回去的同时，又搬来了一台新彩电给用户，在修理期间,决不耽搁用户看电视我们住宅的售后服务，何时能达到这种境界呢？未雨绸缪，不要等到竞争压得喘不过气的时候，才想到产品质量，想到产品的售后服务广厦千万间，让“寒士”少投诉，有信心,尽欢颜

八、成本与管理成本是个目标概念它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现成本构成的优势，最终表现为价格的优势住宅产品同质化后，谁的价格低.功能价格比优秀，谁的产品竞争优势就强，其促销的“杀伤力”就大因此住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势竞争的最后杀手铜就是成本导致的价格竞争那么，中国住宅的成本竞争与价格大战何时爆发？首先，取决于市场的供求关系供求关系是价格涨落的晴雨表但中国的住宅市场由于开发企业的体制原因，价格的杠杆作用，还不能完全用市场的公平法则去衡量如一家国营的开发商出现了烂尾楼，那是情愿挂帐也不愿降价销售；尽管市场已经不承认它的定价，但企业的财务帐面承认；只要挂在那儿，就值那份钱企业是“吃不了，亏得起”；银行是“吃得了，兜着走”如果低价出售，帐面就亏损，恐怕领导不好交代其次，取决于商品房市场化的进程中国住宅产品市场的进程不长；诸如住宅产业化、土地市场化、管理规范化、采购透明化、企业品牌化等提法或做法才刚刚开始，房地产竞争必须经历市场的发育过程，否则在市场机制不完善、法制不健全的环境下，去进行价格竞争，将是不公平的价格竞争再次，房地产市场垄断的格局并未形成，兼并、淘汰、重组有待时日许多房地产市场，因此也左右不了当地的房地产价格因此，由于上述许多市场条件的不成熟；成本竞争的阶段尚未到来房地产价格大战只能是蓄势待发其实，价格大战何时爆发不重要，重要的是如何洞察先机地去发现未来的危机问题成本与管理是未来房地产竞争的必然趋势与竞争焦点目前，因为成本要素的重要性尚未凸现，所以，管理还没有深入到这个层面但现在未雨绸缪练内功，去适应行驶目前房地产竞争的快车道要为企业长远的发展去管理，不要为眼前的利润去管理在我所接触到的发展商中，企业管理实在存在不少问题不说预期利润在开发过程中缩水，就连产品质量本身也难以得到保证概括起来，房地产企业在迅速的发展过程中，存在主要问题如下；企业目标问题土地的稀缺性与土地市场运作的不规范性，制约了开发商对企业实现目标的明确性有些老板自己也弄不清，房地产还可以干上几年；有些老板只考虑五年之内的事儿，有些老板不知道怎样去做五年以外的事朱元璋还有“高筑墙、广积粮、缓称霸”的目标与规划朱元璋是手中有粮，心中不慌我们的开发商手中无地，他也不慌完全忘记了，研究土地的开发成熟情况，是开发商最要做的事当然，不想做品牌的企业另当别论企业组织问题房地产企业发展极快有些房地产企业的组织架构跟不上市场竞争变化的要求，尤其是人才跟不上要求当年的三湾改编，支部建在连上，是共产党对军队的组织改革，它为中国革命的胜利奠定了基础但在我们房地产企业中，以营销为中心的组织架构尚不明朗，自产自销还相当普遍，营销成本配比不合理企业指挥问题不少发展商老板是全能角色兴趣来了，他还想创意几句广告词房地产老板有两项任务是要抓的“找好地，当好裁判”手中有地，心中不慌才能编制出企业长期的发展战略规划，才能在开发实践中有舞台地去塑造企业品牌房地产领域门槛低，有钱、有关系就能有地，有地就可以干房地产但是，进了门槛，每道门都不好进；都是专业性极强的作业因此，进了门槛的房地产老板，去当裁判就行了设计院.代理公司.广告公司，如果谁在“场”上踢得不好，就换下场不要急了眼，冲下场去跟着踢球，这就破坏了游戏规则问题的存在，在迅速发展与崛起的房地产企业中是正常的这就需要我们的开发商及时应对变化的竞争环境，努力创新管理方式，在拦不住的住宅产业化的竞争环境中，高瞻远瞩，练内功依据工程价值学的原理，实现功能比的最佳成本构成，加强企业的全面管理，在住宅产品的市场竞争中，谁的成本低，功能价值比最好，旦管理一流，谁就笑到了最后，谁就竞争得最好！综上，我们的第一路兵马完成了他们的使命一一总结了人们对于住宅的8大需求

（二）目标客户群体分析在8大需求的同时，我司的第二路兵马一一对目标客户的分析也出发了

1、各类需求旺盛目前.CBD各项目的租售情况良好，国贸、嘉里、京广的入住率均在85%以上，现代城、世贸国际公寓、旺座中心的销售情况良好，雅诗阁于去年7月进入市场，两个月内出租率就达30%原因有两方面1近期有效供应量缺乏；2入世、申奥等利好因素使人们对CBD未来产生良好的心理预期

2、客户层分类明晰1CBD高楼公寓的传统居住者为跨国公司的高层管理人员，而随着阳光100国际公寓和世贸国际公寓等价位在10000多元/平方米的项目推出，外企中方高级管理人员、海外归国人员成为除投资者之外的一支新生购房力量2不带家庭的外国人、海外华人、短期商务人士依然青睐服务式公寓3CBD内写字楼的需求将趋于以中小型企业为核心

3、投资客户比例高CBD公寓的居住者中很少有自己购买盛世嘉园有75%的房屋都是作为投资用途，有投资兼自用作公司的，也有纯投资的在购买行为上，以散户购买为主，国内大宗投资性购买尚未出现，但国内个人投资比重上升，其中既有多次置业者，也有经济实力较弱，采取“以租养房”的据我们调查，现在CBD里70%公寓的买家是用于投资的有相当比例的买房人是将买下的房子租给希望在这里工作和居住的人，而且租金预算比服务式公寓低的客户

4、从买家上看客户群体主要包括以下几个部分1国外客户

①跨国公司中国总部的外方高层管理人员他们当中包括跨国公司总部的外方首席代表和高级行政人员，从国籍上看，欧美籍占60%,其次为港澳台人士，再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士

②来华进行商贸活动的国外人士世界500强入驻北京的148家企业有99家落户CBD及周边地其中仅国贸中心就达65家国贸、京广嘉里、航华科贸等众多写字楼内汇集了惠普、摩托罗拉、福特、三星等数百家著名外资机构区域内浓厚的商务氛围吸引了众多来华进行商贸活动的国外人士

③各国使馆工作人员第

一、

二、三使馆区分布在本区域周围，云集了绝大多数的驻华使馆本区域和周边地区拥有丰富的涉外资源，为在华工作的使馆人员提供了生活便利2国内客户

①知名公司的高级管理人员随着外资公司本土化战略的推行，他们更多地聘用中方高层管理人员，特别是海外归国人员，这部分人会考虑在国内置业另外，中央电视台、北京电视台即将入驻CBD他们不仅本身就构成庞大的住房需求主体，还必须招致更大的潜在小型居住和办公需求

②为各大公司服务的中小型机构专业服务是CBD主要功能之一广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分商住公寓3投资性买家CBD公寓的客户中，投资买家的比重一直较大，占60%-70%以上

①国外投资以香港和新加坡等地人士为主，但近两年这部分客户在缩减，所占比例较小

②国内投资有经济实力的个体户、私营企业家、企业高层管理人员，这部分客户占投资型买家的90%以上在上面的分析里面，我们看到了泛泛的需求的统计，于是我们的人员在完成了上述的调查之后，总结出了以下几个调查之外的主力人群的分析

一、向往方便、便捷而豪华生活的年轻知识精英时下金融、IT、咨询等行业都很活跃，这些适合年轻人的工作为他们带来了不菲的收入买家不断年轻化，是近年北京楼市出现的新景观这些当代年轻知识精英在北京上无房户中占了90%的比例，是不容忽视的买房大军，他们既讨厌长途跋涉造成的上班的不便利，又需要足够的身份象征，最具独立意识和个性化，最渴望在青春年代就拥有自己的空间他们生存和发展的能力较强，且日常工作十分忙碌，因此年青的单身人士和新婚夫妇第一次购房有着很强的“过渡”性质，在不久的将来租售和买卖的前景广阔要求房型大气、前卫，并以“方便”、“舒适”作为首选，对市中心地段的要求也很明显三足鼎立，群雄并起二未雨绸缪，兵分三路

（一）未来住宅需求探索对比与反思比较中西方的新住宅建设，可以发现一些相似性和不同点，可以对本案的住宅建设有所借鉴和启迪

1.东西方居民追求舒适、高质量的生活，目标一致无论是美国人还是英国人，人们都明显倾向于住独户的花园式住宅中国人也不例外，传统中国人的住宅梦肯定也是别墅，这可以从历史上盛行一时的私家园林看出来但是中国的人口和土地现状让这个梦的实现显得很遥远事实上，过低的密度也存在问题，美国郊区化就是典型例证针对我们的情况，完全可以借鉴美国新城市主义的做法，探索出一条中高密度而又贴近自然的住宅新路在这样的住宅里，丝毫不会有筒子楼或者高层塔楼的死气沉沉，而是生机勃勃的生态住目前，许多发展商提供的“身份”住宅大多无法提供24小时服务，并且在商业和购买方面存在较大的缺陷不能满足年轻人工作和生活上共有的晚归的需求因此，只有处于人口密集，商业活动高度发展的城市中心区和便利周到而人性化的住宅才是真正的吸引力而目前所有的CBD项目不知道大家是否发现，在我们的生活里有没有遇到这样的问题？没有大的综合的卖场例如家乐福等等、晚上肚子饿了没有地方填填肚子，即使有了，也是很贵的那种二在京购房的外地外国人土中国只有一个首都，首都只有一个CBDo那么是否港台人士也好，南方人士也好，就没有在北京购房的群体了吗？恐怕不是吧？？？主要原因如下

一、在相关地区的宣传实在太少2002年第二#在港前a@内楼自数学佞计地52002年第一多2002年第二售差距新包深网2435+1110东莞1413-11中Q23+1—4禺31-2—顺德12+11殊咨01+11r川38+532咨84-421J10-1—其他5667+1118看了上述的表格，我们不难发现为何北京的楼盘在哪里销售不好了吧

二、相关炒作太多，影响了这部分群体的印象看看现代城就知道了

三、共性

1、都有车

2、一般都参加俱乐部

3、各大高级宾馆酒店商场、美容沙龙的常客

4、各大高尔夫球场、网球场之类的常客

5、各大高级娱乐场所的常客显然，我们的宣传推广方案应该围绕在这里去突破从本地区市场情况分析可以发现，服务式公寓和纯居住式公寓比例较少，主要是由于本地块属于商业及办公密集型区域，多数项目（包括本案）均紧临交通干线，交通噪音影响较大，自然景观缺乏，纯居住的多项生活要求很难满足，选择在此地块居住的多数客户也主要考虑工作和生活上的方便而高档商住公寓及纯写字楼则可以充分利用现有地域资源优势，成为此地段主力项目类型本地区的市场价值很高，而且升值空间较大，尤其本案二期的写字楼、商铺和一期的高档商住公寓更能充分体现其地块价值加之本地区的成熟性和发展方向的明确，市场需求还会进一步增长，远未达到市场饱和状态，所以后期楼案的销售价格提高已是必然但周边项目的竞争也是十分激烈，项目品质的优势将必然成为竞争的有力武器，公司客户、个人客户和投资客户在同一地段的各个项目选择中,对项目自身品质的要求越来越高，优质优价是这一市场的普遍认同综上，我们的第二路兵马完成了他们的使命一一细分了目标客户群体

（三）新世纪住宅产业发展特点有了目标客户的分析之后，我们的最后一路大军也向着住宅业务发展的特点出发了当前，住宅发展的新特点主要表现在以下四个方面:

1、住宅建设仍处在总量增长发展阶段

2、住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段

3、住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段

4、住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段这些新特点将表明住宅产业将朝着以下几个方面发展

一、住宅的质量已经转向全方位品质的提高1住宅性能与质量一是户型面积与标准目前“户型大型化”已成为一种误区户均建筑面积在80—100平方米左右，是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型居民购房选择小户型已经成为趋势二是户内安全与保障建设部已经出台了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，对室内环境污染物浓度限值提出明确的要求，同时，对勘察设计内容、施工、建筑材料等方面提出指标要求这部规章的出台，填补了我国民用建筑室内环境标准的空白2节能与供热方式改革从2000年10月1日起实施的《民用建筑节能管理规定》建设部第76号令，对建筑节能提出了明确的要求，住宅节能，一方面要强制淘汰不符合节能要求的技术和产品，另一方面，需要加大科技创新，依靠科技进步，推进节能技术的改革与发展目前住宅节能主要工作是积极推进“三改”工作，即墙体、门窗、供暖方式改革3节水、节地和治理污染住宅建设中，一是推行节水型卫生器具二是在新建居住区推广生活污水回用技术三是推广雨水收集利用技术把生活污水、雨水进行处理利用，不仅能节水，而且减少了排污量，取得双赢的效益节约土地资源，不仅是节约住宅成本的要求，也是住宅建设中坚持可持续发展战略的要求4住宅一次装修到位做好住宅装修一次到位，一是确定准确的住宅性能定位，把握市场发展态势，提供适销对路的装修品位二是正确认识住宅装修统一性和特殊性的关系，即共性与个性的关系北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即将出台《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，规定了开发企业开发商品住宅应做到一体化设计、施工、安装要到位，不允许甩项验收等

二、企业成为住宅质量控制的主体，品牌成为企业发展的基础1住宅生产企业的集团化、规模化发展是住宅质量的基本保证目前全国房地产开发企业

2.7万多家，其中

一、二级企业不到20%,真正有实力的企业大概也就占10%,80%以上的企业为

三、四级或等外企业，整体素质不高，开发很难形成规模，工程质量没有保证，应按优胜劣汰的原则进行清理、整顿，特别是那些规模小、资质差的项目公司，要从严控制随着我国加入WTO已成定局，世界经济一体化的即将到来，来自国外的资金、技术和管理理念的冲击，目前国内的房地产企业无法与国外大的企业竞争，不管是住宅部品的生产企业，还是房地产企业都将面临着严峻的挑战因此，加快企业资产重组，提高集约化水中，实现集团化、规模化发展是房地产生产企业面临的必然选择，也是实现住宅产业现代化，提高住宅质量和住宅建设劳动生产率的迫切要求2品牌、质量是发展的关键住宅生产企业以品牌、质量求中场、求发展、求效益，是市场经济的必然结果品牌是建立在优良质量的基础之上，质量靠先进的设计理念、先进技术和优良部品来提升住宅建设必须把提高品质，突出特色，节约资源放在更加重要的位置质量不仅是安全、耐久，同时包括功能质量和环境质量等，节约资源不仅是建设过程中的节约，还包括住宅投入使用后的资源节约，如节水、节电、节能及污染的防治因此，未来住宅建设在坚持走可持续发展道路前提下，加强生态与环境的保护，积极开发新能源、新技术，营造舒适的居住环境是住宅发展的主潮流，住宅的品牌也只有在此基础才能永保生命力3推进住宅产业现代化是提高住宅质量，占领市场、创建优民品牌的根本途径住宅工程的质量涉及住宅的规划、设计、施工和维护管理，涉及住宅部品的开发、生产、供应等多方面，推进住宅产业现代化就是用现代科学技术加快改造传统的住宅产业，在住宅建设中紧紧依靠科技进步，提高住宅规划设计水平，积极开发、推广新材料、新技术、新工艺和新设备，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系，实现住宅建设的标准化设计、工业化生产、机械化施工、规范化管理的社会化大生产，提高住宅建设的劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高

三、促进住宅建设持续健康发展的有效途径坚持以需求为中心是保持住宅设持续健康发展的根本保证积极探索推进住宅产业现代化的载体和途径是当前住宅建设的一项重要任务国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动和推动住宅产业现代化发展一是住宅设计把保证住宅全寿周期质量作为设计的基本原则，把住宅安全、耐久性能作为设计质量保障的基础，在住宅建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、电气、暖通空调等专业设计中应满足居民对住宅适用性的要求，在住宅的规划设计中突出强调设计的均好性、多样性和协调性二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键住宅产业化成套技术包括建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等七大技术体系三是积极推广应用优良住宅部品住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展最后，我们的第三路兵马完成了他们的使命分析了新世纪住宅产业发展特点O宅

2.综合性社区成为新的聚居模式英国早期新城建设走过的弯路告诉我们，在城市郊区单纯建设住宅区并不能解决大城市中心密度过大的问题，因为这些人还要到市中心去上班，交通压力无法缓解解决的办法是在郊区提供适当的就业机会，并将城市中心部分行政办公的职能也疏散到郊区，使新城成为独立的城市组团我国大城市的居住区也有向郊区蔓延的趋势，但是工作没有随之外迁，造成内城压力无法缓解其实现在通过网络连接，许多行业已不需要集中，例如证券投资、金融、管理、设计等等，并且这些行业职员素质较高，经济实力强，多数向往郊区生活，完全可以外迁这些企业美国的新城市主义告诉我们，传统死板的功能分区并不符合生态学原则，现代的社区除了应该考虑工业外，小区功能应该考虑适当交叉、重叠，创造多义性、随意性空间这些措施可以从规划的角度实现,不要再重蹈英美的覆辙第.~筑城蓄势扬长避短铸造人性建筑利剑出鞘筑城蓄势一有了上述如此细致的分析调查和预测，我司终于提炼出了中高密度住宅的本案的方向一一新城市主义住宅何谓新城市主义一一新城市主义NewUrbansism首先是由于城市中心区过于密集和环境恶化产生的美国城市不仅是工业化初期遗留的问题，更多的是两次世界大战期间急剧膨胀的现代主义城市美国没有中世纪老城的束缚，所有大城市便迅速建成一批“国际式”的高层建筑60年代以后，文丘里的《建筑的复杂性与矛盾性》和简•雅各布的《美国大城市的生与死》，掀起了对现代主义城市的批判，认为现代城市规划理论在推崇功能分区的同时，消灭了高密度、小尺度街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性而功能纯化的地区如中心商业区、市郊住宅区和文化密集区，实际都是机能不良的地区挽救现代城市的首要措施是必须认识到城市的多样性与传统空间的混合利用之间的相互支持新城市主义的另一个对立面是美国在大都会衰落过程中产生的郊区化住宅，这些住宅都是一些低密度的独户住宅，他们沿着树枝状道路蔓延开去，极其浪费土地，并且没有公共交往空间，缺乏人情味新城市主义是人类对于城市的一种新梦想，其理论来源仍旧是霍华德的花园城市，新城市主义的奠基人是安德雷斯•杜安伊Andres Duany与伊莉莎白•普拉特ElizabethPlater-Zyberk夫妇两人常一起发表作品简称DPZo新城市主义］引人注目的理论就是传统邻里区开发TraditionalNeighborhood Development简称TND和注重使用公交的邻里区开发Transit-OrientedDevekmment简称TOD虽然设计中侧重有所不同，但出发点是一致的，即建立公共中心形成以步行距离为尺度的居住社区TND模式的重点在城市设计社区规模是半径约400米即5分钟的步行距离，街道间距是70—100米，邻里内有多类型的住宅和居民土地使用多样化；公建布置在人流集散地；住房的后巷作为邻里间社交活动的场所，是设计的重点之一TOD模式由“步行街区”发展而来，同样强调混合土地用途，并以公共交通为规划原则从交通站和商业组成的核心地区到社区边界不超过600米的步行距离TOD社区将居住零售业、办公和公共空间组织在一个步行的环境中，并使居民方便使用有轨变通从而减少小汽车使用带来的环境污染能源浪费、交通拥挤和土地利用等不合理因素同时通过公共快速交通组织起来的网络将多个TOD社区组织在一个合理的区域发展框架系统内，各个TOD社区之间保留大量的绿化开敞空间鼓励步行和公共交通，是新城市主义解决小汽车交通带来的土地浪费的重要举措新城市主义带来的新的生活是具有传统特色、高密度、小尺度和亲近行人的建筑空间住宅的风格则采用了更多体现当地文化、风俗、习惯的建筑形式，甚至采用深受人们喜爱但是比较老的

十六、十七世纪的传统住宅风格住宅城围合出一些公共空间，这些公共空间也布置上一些唤起传统记忆的教堂、图书馆、零售商店，营造亲切的社区氛围新城市主义强调公众参与DPZ在其设计过程中安排一周的公众展示征求意见，参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士，内容包括现场设计交流、改进以及宣传教育新城市主义吸纳了很多传统的城市设计概念，但并不背离现代生活的新趋势由于高技术的广泛应用而得以实现远程通讯节省出来的时间和金钱，可以使人们将更多时间用于家庭生活和邻里之间的公共交流上新城市主义的传统小城镇预示着一种未来城市发展的模式即多中心的居住社区“网络”各个社区具有各自多元的人文和自然特征，人们的家园坐落于自然景区内，既能享受清新的自然景观,又能在步行范围享受到社区生活的温馨，同时在电子通讯网络上保持与世界的联络这种形式不仅仅是新城市主义的理想，也是人类在新世纪的人居梦想综上，无论案名是否变动，我们的新城市主义风格已然建立但是基于本案以往的操作失误，我司对于一期的建议仍以《中国北潞馨圆》作为案名，将以往所有由于信誉造成的损害突出作为本案的新卖点一一《信誉第一城》昭告天下一一本案将信誉作为最大的支持，决意为天下苍生构造出“商业第一城，居住第一城，投资第一城，娱乐第一城，信誉第一城”，这样的中国新城市主义风格的中国北潞馨圆扬长避短综合CBD地区各楼盘的建筑理念及其优劣，我司提出以下几点建议一外立面的构筑1:外立面的设计艺术外立面设计充分需要反映当地文化与气候，也应兼顾建筑美学的需要及外墙围护的功能，通过外立面建筑造型能塑造出一个具有特色的竖向建筑立面空间建筑的外立面如同画画，并非画得越多越好，要适可而止，才会有好的效果建筑本身造型变化不多,可以用颜色的变化来弥补如果建筑本身已经有很多变化了，再把颜色画花，无论从建筑其他角度看都不是一个好选择但是，细心的人会发现，在北京这种把颜色画花的建筑和住宅随处可见中国古代哲学家说〃有即无，无即有〃，无是什么？无就是最大的有大象无形，这是一种非常高深的境界在国外，很多高档的建筑，从设计的角度看绝不复杂，外形没有太多变化，颜色也很单一,但看上去却很有味道，很有内涵，很有文化和人文气息而现在北京住宅颜色虽然丰富，却缺乏基调,这从审美上讲是很失败的现下外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件窗的开面愈见增大，而大且低的窗台设计，则拉近了人与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息一些新盘注重想象空间的再创造圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合总之，建筑物外立面必须与建筑色彩、造型和建筑设计风格相协调使建筑成为一座和谐、充满魅力的艺术品2外立面的实用价值1:节约能源与热量保持实施外墙保温技术旨在改善墙体的保温性能，降低建筑能耗，保护生态环境，提高居住舒适性，让入住者得到更多的实惠随着建筑节能和保护大气环境要求的不断提高，外墙外保温体系在本世纪

七、八十年代得到了迅速的发展，其中以聚苯乙烯做保温层加薄抹灰罩面的做法使用得较为普遍进入21世纪以后，由于建筑技术的不断进步，外墙外保温做法早已多样化，技术也日趋成熟，因此新标准涉及的范围涵盖了各种不同的保保材料，包括聚苯乙烯、岩棉、玻璃棉等等，也不限于薄抹灰我国现阶段的外墙外保温技术同发达国家相比还有不少差距根据统计计算，日前中国住宅每平方米每年的采暖能耗为800KW,热能利用率只有15%,相比之下，德国住宅每平米每年的采暖能耗却为230KW,热能利用率在90%以上德国的建筑节能保温技术是一个完整的体系，其中包括前挂后通风的外墙保温技术，密封隔热的门窗技术，供热采暖和调节计量技术这种建筑节能保温技术的三个方面必须同时考虑，缺少任何一方面，就会达不到节能保温的目的2噪声防护、阻燃性3安全性面砖将逐步退出外装市场，新型涂料和各种类型的生态、环保材料将大量采用由于某些小区保安措施不得力，居民自行安装住宅防盗装备是很有必要的除了地面设备（如防盗门、电磁锁等），用于阳台及窗上，并且不影响楼体外立面美观的安防装置，通常有以下三种方法，它们共同的特点都是置于居室内部的，不会给住宅楼的外立面“贴膏药”第一种是内置式防护网即紧贴在居室阳台或窗户的内侧，从下到上装一个金属网，既起到安全的作用，又不影响房间的使用面积这种防护网是通过上下方钢固定在墙内，并装有一个金属的钥匙插孔，平时，业主将防护网锁上起到保护居室安全的作用；需要清洁玻璃或遇有火灾或其他需要逃生的情况时，住户可以用钥匙打开防护网，拉开每一根立杆，将防护网拆掉这种是现在日常生活中常见的防范手段，也是公安部门推荐使用的方式第二种是贴膜或安装防砸玻璃贴膜是指在玻璃窗外贴一层防爆膜，这种膜类似于汽车贴膜，但可以防弹、防紫外线；防砸玻璃是一种高科技产品，从外观来看与普通玻璃无两样，但实质并不是，它硬度大，装在窗户上以后可以经得住铁锤敲砸第三种是红外线探头这种产品价格较贵，目前市场上并不多它的外型像一只小手电筒，可以装于门、窗等较隐蔽的入口处当报警装置开启，有外人非法闯入后，红外线感应到，报警器就会响起通常这种安防手段需要小区物业部门的支持才更有效目前有些住宅小区已经全部安装了这种红外线探头，一旦有人闯入，由物业部门控制的总报警器就会响起，保安也会及时赶到购买这些产品时，最关键是看其是否有在公安局申办备案的安全防范产品生产登记证如果有，其产品信得过，否则不要购买4卫生、健康与环境防止光污染，5稳定性、耐久性和可用性二内装的艺术首先我们来看一看健康住宅的一些要求根据世界卫生组织的定义，所谓健康就是在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱据此定义，健康住宅就是指导能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅具体来说，健康住宅最低有以下几点要求:

3.邻里关系的复苏中国绵延几千年的文化底蕴，是建立在深厚的邻里和血缘关系基础上的，这几十年来受到改革开放经济发展和通讯手段的冲击，特别是高层住宅的出现，将传统生机盎然的胡同变成了僵硬的电梯井，传统邻里关系呈土崩瓦解的趋势但是，无论经济如何发展，交往毕竟是人的根本需要，邻里交往是最基本、最直接、最容易实现的交往方式美国新城市主义对邻里的回归充分说明了并不是经济发达了，人就可以互相疏远了因此如今我国有些小区虽然环境做的很精致，但是人气不旺，只见保安来回踱步，这种邻里交往的缺失实在是可惜，这应该从环境行为学的方面加以研究改善，不让环境徒为摆设

4.网络化生存模式的探讨我们目前的“新住宅运动”，有很多方面还停留于简单的口号上，无论是现代城的“SOHO”，还是宏源公寓的Cosmo Home,圣馨大地家园的H社区，天创世缘的E国，都只是企图引入一个新概念来盘活楼市，不见得对生活模式有过足够深入的研究事实上随着信息时代的到来，人们已经

1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低；

2、为满足第一点的要求，尽可能不使用易挥发化学物质的胶合板、墙体装修材料等；

3、具有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气；

4、在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备；

5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17c27℃之间；〜

6、室内的湿度全年保持在40%70%之间；〜、二氧化碳要低于1000PPM；

78、悬浮粉尘浓度要低于

0.15mg/平方米；

9、噪声要小于50分贝A；

10、一天的日照确保在3小时以上；

11、设足够亮度的照明设备；

12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力;

13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；

14、住宅要便于护理老龄者和残疾人；

15、因建筑材料中含有害挥发性有机物质，所以住宅竣工后要隔一段时间才能住在此期间，要进行换气从上面述的健康住宅的要求中我们不难看出，居室装修不再是各种昂贵装饰材料的堆砌，健康环保的装饰材料•、人性化的装饰理念才是趋势的必然三景观的安排走进北京，走进上海，广州和成都，走进我们的每一个建筑群落，你都看到了什么，又体验到什么有人在说千篇一律，有人在说千城一面于是乎，追求特色与个性的开发者和设计师人员便挖空心思,竭尽屋顶、立面、广场和马路之能事造山造水，创造“世界第一”，构造“新世纪景观”，但结果又是如何呢？那令人望而却步的景观大道，那暴晒在太阳光下的中庭广场，还有那“亮起来的街道于是,我们要问，城市建筑景观由谁来设计？城市建筑景观为谁设计？现代人文地理学派及现象主义景观学派都强调人在场所中的体验，强调普通人在普通的、日常的环境中的活动，强调场所的物理特征、人的活动以及含义的三位一体性这里的物理特征包括场所的空间结构和所有具体的现象；这里的人则是一个景中的人而不是一个旁观者；这里的含义是指人在具体做什么因此，场所或景观不是让人参观的、向人展示的，而是供人使用、让人成为其中的一部分场所、景观离开了人的使用便失去了意义，成为失落的场所我们怀念没有设计师的公共场所，那是浪漫的、自由的、充满诗意的,或是艰辛的、可歌可泣的；那是朴素的、且具功用的；那是自上而下的，人的活动踩踏和磨练出来，根据人的运动轨迹所圈划的;那是民主的，人人都认同，人人参与的物化形态；是人所以之为归属的，刻入人的生命历程和人生记忆的一那随自然高差而铺就的青石板，那暴露着根系的樟树，那深深刻着井绳印记的井圈，还有缺了角的条石座凳这些场所进行归纳起来，都有以下几大物质特点:第一它们是最实用的，而且能满足多种功用目的第二它们是最经济的，就地取材，应自然地势和气候条件，用最少的劳动和能量投入来构筑和管理第三它们是方便宜人的，人的尺度、人的比例第四它们都是有故事的，而且这些故事都是与这块场所和这块场所的使用者相关的如上图所示，极少的绿化率，但是人性的铸造和匠心的布置，不是一样能够完成建筑的极限美丽吗？所有这些都构成了公共场所的美美不是形式的，她是体验、是生活是交流一人与人的交流、人与自然的交流本案在自然景观独具匠心的构造时，也不能忽视人文景观的铸造人文景观主要是指居住小区的居住和文化氛围所谓“物以类聚，人以群分”，如果所住小区的人们有相同或相近的素质修养水平和生活习惯，互相交流起来就比较容易，因而易于相处，形成良好的邻里关系，这些都将直接或间接地影响人的身心健康四合理的户型安排我司建议，将一期定位于商住两用而鉴于《中国北潞馨圆》的定位，力荐发展商最少在二期的销售中保留一栋全小房型的建筑原因如下

（一）:市中心小户型的热销，我司曾召开专题研讨会并多次进行讨论究其原因，不外乎以下几点:一是明显的地段优势和产品的稀缺性，在许多开发商以三房两厅为主力房型占领市场时，市场多样化的需求必然导致小户型的稀缺，而市中心又是购房者最理想的选择，因此区域内首次推出的小户型自然受追捧；二是消费主体的年轻化和消费观念的更新化，买家不断年轻化，是近年北京房地产市场出现的新气象，对于初出茅庐，正值创业阶段的年轻人来说，买套交通方便、首付额度小、月供少的小房子是理性选择，而且分阶段多次置业的观念正为更多人所接受三是房产功能向投资方向转移，除了居住、保值外，越来越多的消费者已经意识到，北京作为国际化大都市，国际友人、外省市来京的暂住者使房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，购买小户型的单身公寓，往往只需交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率高，不失为长线投资获利的良好方式四是为小户型度身定制的带装修设计满足购房者和租房者的需求，如“住邦2000”和“荣丰2008”小面积单元住宅不约而同采用精装修设计地板、淋浴、厨房、卫生间、封闭式阳台等居家生活设施，只需拎个包就可入住已成为现实

（二）经预测，未来几年私人工作室、驻京办事处、创业型和技术密集型公司的数量将迅速增加，具有强大的市场潜力，但目前小面积楼盘恰恰是稀缺产品，值得我们关注，其面积以30〜80m2之间最为合适上文讲述的小户型销售建议是建立在当前现状下的一个必不可少的部分，当前市场上小户型的占有比例偏少但是，随着国家政策和经济形势转变，中国的豪宅市场正在由复苏走向蓬勃发展，近一两年来，上千万的豪宅并不鲜见，而且销售势头强劲究其根本在于，国内经济特别是高新技术经济的高速平稳发展和经济国际化的有力推动，使新富翁们纷纷脱颖而出，这些世界级的精英人物成为豪宅的主要拥有者，为市场创造了相当大的空间因此作为CBD地区的顶级商住楼盘，规划中的中国北潞馨圆一期的“纽约豪园”和“丹佛豪园”两座建筑顶层，推出从350〜1600平方米的6种空中别墅是有必要存在的，其销售前景也是可以期待的！换言之，据我司的调查，这类豪宅的主要消费群体为一一不愿让人知道的富有人群如歌星、影星等等所以有了上文的前景那么120—200平米的户型是否没有销售前景了哪？答案当然是否定的目前小户型楼盘的热销现状是不容质疑的，但这毕竟是一种过渡型的房型，随着小户型楼盘的客户群的成长，标准户型必然是其二次置业的选择，而且标准户型的客户群在购房者中所占的还是大部分，这样适中的面积既实用又舒适，是大多数人追求的置业目标大部分专家认为，小户型和标准户型的配比在13是最合适的比例因此前文提出的二期楼盘中一栋小房型建筑同整个楼盘的配比是合理的综上，合理而又全面的户型配比是销售前景最大化的重要因素之一五人性化的商业第一城“人性化”的理念是一个复杂而细致的概念，真正能把它做到完美无缺的楼盘并不多人是一种感性而又善变的动物，决无千人一面的可能，如何来满足购房者的种种需求呢？这就要求我们开发商能真正立足于购房者的视角来开发楼盘人车分流、酒店式服务、专业的物业管理，是的，这些是必不可少的但，仅仅是这些嘛？不！只有硬件的‘‘人性化”是远远不够的在以前所发生的“第一滴血”事件中充分反应了，和气而又认真的保安、睿智而又好脾气的园丁、和蔼而又爱唠嗑的保洁员，这，才是能让居住在我们中国北潞馨圆的“人”感受到真正的“人性化”当然，现下许多楼盘在硬件方面都未能达到“人性化”的标准，更别谈软件的达标了这正给了我们北潞馨圆一个机遇，我们要做北京人性化楼盘的NO1,更要做中国人性化楼盘的NO1,在世界范围内，我们也要达到和赶超世界先进水平！我们愿以多年的成功经验，协助开发商做好这项繁琐的工作24小时营业的便利店、自助洗衣店，免费的票务和商务服务，针对工作繁忙住户的净菜社和送餐服务，菜单式的装修选择……一切一切，我们将为开发商提供最完善的建议和策划，并建议先期做一个调查工作，真正深入目标客户群体之中去了解他们的需求（注意区分地域，阶层等因素的不同需求）仅就目前我们的了解，认为以下几点是迫切需要解决的

1、周边大型卖场的稀缺如家乐福，乐购、吉之岛等等

2、24小时的便利店在小区内必须存在

3、24小时自动洗衣房

4、24小时送餐服务注以上所注是缺少的，别人有的我们就不再赘述了综上所述，本案的实际策划路线是一一建筑，服务，生活的临界点而本案的策划主线也随之而产生一一（CBD人性之城）于是又随之而产生生活城、娱乐城、居住城三大功能之城将区域集中处理分布，生活、娱乐、居住合理分散，但是掌握要点一一所有功能区域步行不超过6分钟为保持一贯将居住城再次细分为一一纽约豪园、丹佛豪园、洛杉矶豪园、费城豪园等等而最为关键的是每一个命名的豪园必须有相映的主题景观这些主题景观和生活、娱乐、居住的相映景观相配合，造就出大景观之中的小景观也就是说生活、娱乐、居住为三大主要景观分别为一一北潞馨圆加洲城（主题是生活，源自于加洲的SHOPPING MALL）北潞馨圆百老汇（主题是娱乐，源自于百老汇）北潞馨圆比华利（主题是居住，源自于比华利山豪宅，建议适用于二期）从命名之中将各大功能区域合理分布，相对集中再在纽约豪园、丹佛豪园、洛杉矶豪园、费城豪园等等小区之中布置，比如纽约可以以自由女神为主景观等等的相关题材再布置一条小的水系贯穿整个布局之间，可以让流水引导你走向每一个区域到达一个功能区时布置一个小高潮，例如到达北潞馨圆百老汇时主题景观为百老汇的歌舞雕塑，到达北潞馨圆比华利时主题景观为比华利山的雕塑，到达纽约豪园时变为自由女神雕塑等等用水系将各区连接包围，再在每个功能区中建立相对小的景观真正做到这里的人则是一个景中的人而不是一个旁观者美丽的主题已经建立，巧妙的策划已经完成，并且是在完美设计之后的提炼那么下面就是我们的武器一一销售方案和公司资源优势了能在家里完成越来越多的事情，诸如家庭办公、远程控制、网上购物、远程教学、虚拟社区等等一旦我们进入数字化生存，我们的房子就可以坐落在环境优美的乡村，连接建筑的不再是实体的高速公路，而是信息高速公路，人们一边享受田园生活，一边与世界各个角落的人进行毫无障碍的交流这才是真正新的生活模式由上文看出，我们的策划主线应该是延续并发展北潞圆低价高享受的路线，创造出良乡乃至北京的新生活方式的典范综上，我们的第一路兵马出发了，那就是人们对上述住宅的具体需求表现在哪里？

一、合理的住宅建设中国住宅市场化的发展历程，从20世纪80年代中开始，经历了小区试点工程、安居工程以及小康型住宅试点等阶段

1.住宅设计（含基本要求、规划设计、建筑设计、环境设计、装修设计）；

2.住宅成套技术体系（含建筑与结构技术、节能及新能源开发利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术、施工建造技术）；

3.住宅部品体系（优先全面采用国家推广和推荐的新技术、新材料和新产品，严禁使用已被淘汰的落后建筑产品，严把各类部品的质量关）；

4.住宅性能认定（含住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能）严格依照《国家康居示范工程成套技术量化评价指标》的规定组织施工，按统一的量化计分表进行打分评价严格接受以下各阶段的审查和验收

①设计方案评审；

②初步设计审查；

③环境景观设计、智能化设计等专项设计的审查；

④建设中期检查；

⑤工程竣工综合考核验收根据建设部以上各项规定，“国家康居示范工程”，其“含金量”，购房者可以充分地感受实际上，这是国家在为房地产开发商当家，是全国知名的建筑专家，为购房者把关而国家行业部门与行业专家并不是为了经济利益去制定标准，去把关所以，这是值得充分依赖的可以说，“国家康居示范工程”是最有实际内容、最实在、最有竞争力的卖点但是，“国家康居示范工程”，目前在社会上的关注度还不够，还很容易与过去的安居工程，小区试点工程、小康型住宅试点等混淆，老百姓也不深解其实在内容，但愿全国各地已获得此项殊荣的发展商、开发商，以你们的建设成果，货真价实地将国家康居示范工程展现在广大购房者面前；让广大购房者真正感受到最高评审与示范的魅力及价值所在

二、知情权盖房以人为本,买房以知情为本一个产品，标上生产日期，标上成份、使用功能，让顾客明明白白地购物消费者享有对购买商品的知情权为什么尊法为先，知情为本，老实人不吃亏的卖点被忽略了？是糊涂的盖房老板对自己盖的房子说不明白，还是不愿说明白或故意不说明白还是怕讲实情，说明白了，房子就卖不掉了呢？反正马马虎虎盖房子，遮遮掩掩卖房子，房子也能卖掉这正是房地产竞争市场的不规范，不成熟，老百姓购房意识不成熟的表现，因此，开发商才有得过且过的空间这就是知情权被忽略的原因未来的住宅市场，老百姓购房意识不断成熟，会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去对待自己所开发的产品，会督促开发商遵循住宅商品的开发规律准确定位，实实在在关注产品的品质与质量如果一些先知先觉的开发商，为了满足老百姓买到合乎心愿的房子，率先打出“知情权”这张牌，让老百姓明明白白购房，买个实在，买个明白，买个没有上当受骗的感觉这就是增加推出产品的竞争力。