北京市物业管理规定

北京市物业管理规定第一章总则第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建造物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷第二章前期物业管理物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的座落位置（具体到楼栋、房号）物业服务用房建造面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，忆主大会及业主委员会办公用房建造面积30至60平方米第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项第七章附则第四十五条本办法所称物业共用部份，是指物业管理区域内业主专有部份以外按照规定由业主共同管理的建造物、构筑物及配套设施设备和相关场地本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定本办法所称专有部份面积是指房屋所有权证记载的建造面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算建造物总面积是指专有部份面积之和本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位第四十六条本办法自2022年10月1日起施行1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建造面积、位置、配置等是否符合规划设计指标房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业第九条建设单位在销售物业前，应当制定暂时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反暂时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定暂时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部份查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料全体业主承接前应当对物业共用部份进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验第三章业主、业主大会与业主委员会第十一条业主对物业管理区域共用部份实施共同管理下列事项由业主共同决定

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

（二）选举或者更换业主委员会委员;

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者再也不接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建造物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项决定第

（五）、

（六）项事项，应当经专有部份占建造物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主允许;决定第

（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部份占建造物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主允许;决定其他事项，应当经专有部份占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主允许第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部份实施共同管理，按照像关规定开展与物业管理有关的活动一个物业管理区域成立一个业主大会第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部份面积、建造物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用第十七条业主大会选举产生业主委员会业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定有下列情形之一的，委员资格自动终止

（一）任职期限届满的；

（二）再也不具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助第四章物业服务第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得住手服务物业服务合同届满，物业服务企业决定再也不续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务业主共同决定再也不接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用物业服务企业决定再也不提供物业服务的，应当提前三个月告知业主第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定再也不接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域

（一）移交物业共用部份；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业商议解决;商议不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息第五章物业的使用与维护物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月建设单位调整租金时应当与全体业主商议业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要即将对共用部份进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危（wei）险的；

（六）消防系统浮现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建造物及附属设施设备保修责任保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当赋予协助配合第三十七条物业共用部份维修、养护、更新、改造时，相关专有部份的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部份损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用第六章法律责任第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自住手物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的，可处3万元罚款违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。