住宅物业服务二级标准

住宅物业服务二级标准基本要求

5.1客户服务场所

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1.1设置客户服务场所，配置基本办公设备1公示物业服务企业资质证书或者复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服2务标准、收费项目、收费标准等相关信息提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准客户服务场所工作时间，工作日不少于小时，其他时间设置值班人员38设置并公示小时服务电话424人员512从业人员按照像关规定取得职业资格证书1从业人员统一着装，佩戴标志2配备物业服务项目负责人，房屋建造安全管理员3项目负责人具有年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信43用信息档案登记在册人员制度建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫1生、公共秩序维护等管理制度建立突发公共事件的应急预案2建立物业服务工作记录3档案建立物业管理档案1配备档案管理人员2次1施肥2根据植物生长情况施肥，普通乔木每年施肥次；灌木每年施肥次；地被和211草坪植物每年春季萌芽和入冬先后施肥次至次；花坛植物根据生长情况进行12追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次病虫害防治3根据病虫害发生规律，植物生长季每周检查次病虫害情况；发现病虫害能有21效控制，不因病虫危害影响景观效果整形修剪4乔木每年修剪次；灌木每年冬季修剪次；绿篱和色块每年生长季节和冬季211修剪次；冷季型草坪生长季节每月修剪次至次，全年至少修剪次11210除草5每年全面除草次，重点绿地增加除草次数，浮现杂草的绿地面积不超过总绿地2面积的20%o垃圾处理6绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理次2工作检查和记录生长季节每周检查次植物生长情况121编制绿化养护措施和工作计划2环境卫生

5.5生活垃圾的采集、清运

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5.1按有关规定和标准实行垃圾分类1配置密闭式垃圾采集容器，有分类标志2每月至少清洗次垃圾采集容器蝇、蚊孳生季节每日喷洒次杀虫药3131每日清运次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒41垃圾清运车外观整洁5物业共用部份清洁

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5.2楼内1）大堂、一层候梯厅1每日清扫次、每周清拖次大堂、一层候梯厅地面每月擦拭次信报箱、122大堂玻璃）楼道、楼梯2每周清扫次、每月清拖次楼道、楼梯地面每月擦拭次楼梯扶手、栏杆、窗211台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施电梯轿箱2每日擦拭次电梯轿厢门、面板每日清拖次轿厢地面11天台、屋面3雨季前、雨季期间各清扫次天台、屋面每季度巡查次天台、内天井，有杂11物及时清扫楼外道路及设施4每日清扫次楼外道路1每季度清洁次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1次雨蓬、门头等1水景5根据水质情况进行消毒净化处理使用期间每周清洁次水面；每年清洁次水池池底12有害生物预防和控制6配合相关部门进行有害生物预防和控制投放药物应预先告知，投药位置有明显标志O雨雪天气清洁7雨后对小区内主路、干路积水进行清扫降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰工作检查和记录

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5.3每日检查次清洁质量，做好记录1公共秩序维护

5.6主要出入口有专人值守

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6.1制定巡查路线，巡视检查并做好记录至巡视次，

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6.26002200122至次日巡视次006001巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序

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6.3机动车辆凭证出入

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6.4安防控制室设专人小时值守；监控影像资料、报警记录应留存日

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6.52430备查对违法行为即将报警，协助相关部门处理566记录与档案

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6.7各项工作记录完整有效1档案齐全2装饰装修管理

5.7建立装饰装修管理服务制度

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7.1建立装饰装修管理档案

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7.2受理业主或者使用人的装饰装修申报登记，与业主或者使用人、装饰装修企

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7.3业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或者使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项装饰装修期间每日巡查次现场，发现业主或者使用人未申报登记或者有5741违法违规行为的，应即将劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事

5.

7.5人按照约定处理委托清运装修垃圾的，应在指定地点暂时堆放，采取围挡、遮盖措施，在

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7.6日内清运2自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或者密闭运输的方式，在日内清运2应用计算机管理基本信息、基础资料3标志

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1.5设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志客户服务

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1.6每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预1算涉及业主或者使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元2门内张贴通知，履行告知义务对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行3政主管部门水、电急修分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负420责的设施设备应在分钟内告知30业主或者使用人提出的意见、建议、投诉在个工作日内回复53每年公开征集次物业服务意见，公示整改情况61配合相关部门进行公益性宣传7按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险8专项服务委托管理

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1.7签订专项服务委托合同，明确各方权利义务1专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职2业资格证书专项服务企业人员佩戴标志3对专项服务进行监督及评价4共用部位及共用设施设备运行、维修养护

5.2综合管理

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2.1建立房屋及共用设施设备的基础档案1运行、检查、维修养护记录应每月归档2组织实施房屋使用安全情况评估检查3共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修4缮；共用设施设备运行中浮现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复每年第四季度制定下一年度维修养护计划5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测6雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气先后进行7检查并落实防范措施设备机房8）每月清洁次，室内无杂物11）设置挡鼠板、鼠药盒或者粘鼠板2）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效3）设施设备标志、标牌齐全4）张贴或者悬挂相关制度、证书5共用部位

5.

2.2房屋结构1每季度检查次梁、板、柱等结构构件，外观浮现变形、开裂等现象时，应申请1房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施按鉴定结果组织修缮建造部件2）每季度检查次外墙贴饰面或者抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构11件等）每月巡查次共用部位的门、窗、玻璃等221）每半年检查次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等31）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等4附属构筑物3）每月巡查次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等121）每半年检查次雨、污水管井等21）每月巡查次大门、围墙、围栏等321）每月巡查次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等421）每年检测次防雷装置51空调系统

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2.3运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备1进行系统性检查运行期间每日巡视次空调系统，保证室内温度符合相关规定21每年清洗消毒次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等31每年对空调系统进行次整体性维修养护41二次供水设施

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2.4按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，1水质符合国家生活饮用水卫生标准每日巡视次水箱间、水泵房，检查设备运行状况21每半年切换次备用水泵31每年检查次水泵润滑情况，补充或者更换润滑剂；每年养护次水泵411每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻5处理水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口6应安装金属防护网并保持完好排水系统

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2.5排水设施1每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通污水泵2汛期每日巡视次，平时每周巡视次，检查设备运行状态；每月进行次1211手动启动测试；每年养护次1化粪池3每半年检查次化粪池；组织安排清掏1照明和电气设备

5.

2.6每周巡视次，普通故障日内修复；复杂故障周内修复211楼外照明2每周巡视次，普通故障日内修复；复杂故障周内修复122应急照明3每日巡视次，发现故障，即时修复1低压柜4每日巡视次设备运行状况；每年养护次，养护内容包括紧固、检测、清扫；11每年检查次电气安全1低压配电箱和低压路线5每季度巡视次设备运行状况；每年养护次，养护内容包括紧固、检测、清扫11控制柜6每月巡视次设备运行状况；每年养护次，养护内容包括紧固、检测、调试、清11扫发机电7每季度试运行次，保证运行正常1配电室、楼层配电间8防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好安全防范系统

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2.7报警控制管理主机1每日巡查次，检查设备运行状态；每月表面清洁次；每年内部除尘次111对讲门口机2每月检查次按键、显示屏等；每月表面清洁次；每年内部除尘次21211网络控制箱3每半年检查次外观、接线；每半年表面清洁次；每年内部除尘次111红外对射探测器4每半年检查次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁次；每年内部11除尘次1图象采集设备5每周检查次监视画面、录相功能；每月表面清洁次；每年内部除尘次111摄像机6每季度检查次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度1镜头表面清洁次；每年防护罩内部除尘次11解码器7每半年检查次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁次；每年11内部除尘次1云台8每半年检查次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁次；每年转动11部位上润滑油次1巡更点9每季度检查次外观；每季度表面清洁次；每日存储巡更记录11读卡器10每季度检查次外观；每季度表面清洁次，查看防水状况11电磁锁门锁11每季度检查次吸力、外观、接线1出门按钮12每季度检查次开锁功能、接线1电梯

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2.8电梯在投入使用前或者投入使用后日内，应向相关行政主管部门办理使用登130记登记标志应置于或者附着于电梯的显著位置在电梯安全检验合格有效期届满前个月，应向电梯检验检测机构提出定期检21验申请日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保3护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修应与有资质的电梯创造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护4保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督配备电梯安全管理人员定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训保证5I,其具备必要的安全知识制定电梯应急救援预案并定期演练发生电梯困人或者其它重大事件时，应立6即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告物业服务人员应在分钟内到达现场，专业维修人员应在分钟内到达现场1530景

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2.9启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全1使用期间每周巡查次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查次防漏电设2221施设置必要的安全警示标志3水质符合卫生要求4消防安全防范

5.3综合管理

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3.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责1成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每2年组织次有员工、业主或者使用人参加的消防演练1设置消防安全宣传专栏，组织开展时常性的消防安全宣传教育；每年对员工进3行次消防安全培训2每日防火巡查次，每月防火检查次，按照规定每年检测次建造消防设施；4111保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求发现消防安全违法行为和火灾隐患，即将纠正、排除；无法即将纠正、排除的，5应向公安机关消防机构报告消防控制室设专人小时值班，每班人，及时处理各类报警、故障信息6242发生火情即将报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消7防机构工作消防设施设备维修养护

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3.2火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查次设备运行情况，保证小时连1124续正常运行；每月检查测试次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、1显示、打印等功能；每年机柜内部除尘次1）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试次火灾报警探测器、21手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行年后，每年由23专业清洗单位清洗次1）备用电源3每月检测切换次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验次11消防广播系统2每月检查测试次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设1备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘次1防排烟系统3每月检查测试次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护次防11排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等防火分隔设施4每月抽查测试次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动1防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的机电转动、齿轮链条传动部位补充次润滑油，电控箱内部除尘次；每年维修养护次防火门附件，在门的转动111部位补充次润滑油1水灭火系统5消防泵、喷淋泵每月盘车次，每年检查次润滑情况；每年养护次室内、外111消火栓应急照明、疏散指示标志6每月测试切断正常供电次，测量次照度和供电时间11消防电梯7每月检查测试次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话1灭火器8每周巡查次灭火器数量、位置情况，每月检查核对次灭火器选型、压力和有11效期，保证处于完好状态绿化养护

5.4基本要求

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4.1乔木1生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于年成活率高于90%,90%0灌木2生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于年成活率高于90%,90%o绿篱和色块3植株保存率高于年成活率高于90%,90%o地被和花坛植物4地被植物覆盖率高于花坛植物死亡率低于90%,10%0草坪5保证基本成活，草坪覆盖率高于90%o绿化养护内容灌溉1浮现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物浮现死亡现象普通植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水。