南京市六合区金牛湖街道现代农业（生态旅游）示范区项目可行性报告

第一章、总论1第一节、项目提要1第二节、基本情况2第三节、项目建设背景、必要性和优势2第二章、建设规模与投资估算4第一节、建设规模4第二节、项目建设期规划5第三节、投资估算6第三章、市场分析与销售设想8第一节、市场分析第二节、目标市场第三节、销售设想第四章、社会效益、经济效益、生态效益9第一节、社会效益9第二节、经济效益10第三节、生态效益12第五章、可行性研究结论13第一节、项目可行性结论13第二节、项目可行性要求13由于该项目区位于南京市北郊区，主要目标市场是南京市，扬州市，滁州市等大中城市，此项目区距离南京市中心约50公里，离金牛湖轻轨八百站台仅2公里，有公交班线直达项目区门口，所以，整个南京、扬州、滁州及周边中小城市都是目标市场第三节、销售设想稻麦生产农场实行一麦一稻制，经济作物生产农场在改良土壤的基础上进行小麦大豆栽培制度生产出的稻麦豆可与加工企业实现订单对接，田头销售，也可市场销售在观赏林所栽植的花卉都有其寓义，茉莉的花语是友谊和爱情，金牛湖地区也是茉莉的栽培故乡，《好一朵美丽的茉莉花》便是流传在这里，要进行重点打造腊梅的花语是忠实、坚贞，且是名贵的花卉品种，梨花则有〃忽如一夜春风来，千树万树梨花开〃的意境，同时也是花果兼用的经济林果所以来这里的游客能见证人生友谊和爱情，可以认领各自的树木，在自己的树上挂上自己的名字，作为纪念，平时园区统一管理这种方式可诱导游客每年都来看看树的生长情况，重温旧时的情景，从而带动其它行业消费休闲、游玩、娱乐以宣传为抓手，实行网络宣传和旅行社挂钩及口碑相传为主第四章、社会效益、经济效益和生态效益第一节、社会效益

一、对贯彻落实国家、省、市的农业产业化政策有重大意义本项目适应〃关于加强生态建设，以国家和地方生态环境建设规划为依据，紧紧围绕调整农业结构、建设社会主义新农村、脱贫致富奔小康〃这个主题，积极发展生态农场，建设生态经济模式、现代农业模式，创新农林业机制项目的实施，加快金牛湖地区整建制有机农业，促进生态旅游、休闲度假迅猛发展

二、调整产业结构带动农业发展项目实施后，新技术、新理念普及率将达到90%以上，机械化作业率95%以上，良种、良法配套100%,有利于发挥资源优势，提高土地资源利用率能带动当地科技型龙头企业的建立与发展，起到深化产业结构，提高土地集约化经营水平的目的把纯农业生产向农业经营方向转变，带动农业经济发展

三、有利于其他行业的发展项目的实施，因地制宜的开发建设各个子项目，从农业到林果业、采摘、观光旅游、休闲度假等项目，带动了餐饮、商务等多种行业的发展

四、增加就业机会，保障社会安定项目实施后有效地利用了当地的劳动力资源，增加了就业机会，使人人有事做，个个有活干，按劳取酬，极大地增加了当地农民的收入，促进当地社会安定和民生的改善第二节、经济效益项目实施按从现在至二轮承包期满，共十一年来计算经济效益项目至二轮承包结束投资总额为

10278.5万元，产生各种收入11522万元，毛收入为

1243.5万元,扣除投资的利息

1542.5万元，纯收入为-299万元，从经济角度看为亏损

一、粮食生产农场共投入成本为

9090.5万元，（按11年计），粮食收入共9652万元，其中麦稻区为6022万元，麦豆区为3107万元H^一年毛收益

561.5万元扣除一次性投入成本的利息

1136.3万元，（按年息1%,11年计）将亏损

574.8万元，详见下表0成本收入项目每年投入（11小麦水稻大豆一次性投入年）2310万（按亩产3712万水田

4757.5万700,

1.2元/斤（按亩产900,

1.2500亩计）5元/斤计）1033万1485万（按亩产复垦地25003300万450,

1.2元/斤2145万元（按亩产亩计）300,

2.6元/斤计）合计1033万

8057.5万3795万3712万2145万

二、观赏林共投入560万元，（按9年计）花卉苗木及果品收入为900万元，其中观赏花木树龄增大，经济价值倍增，至二轮承包期满，预估价值为700万元，梨树盛果期后砍伐，盛果期果品收入为200万元毛收入为340万元，扣除投入成本的利息234万元，（按年息1%,9年计），纯收入106万元详见下表成本收入项目一次性投入茉莉腊梅梨每年投入（9年）合计290万270万300400200

三、立体生态鱼池建成至承包期共投资208万元（按9年计），商品鱼收入为270万元，毛收入62万元，扣除一次性投入成本的利息

25.2万元，纯收入

36.8万元成本收入项目一次性投入每年投入（9年）商品鱼（按亩产500斤，6元/斤计）合计28万180万270万

四、生态旅游及配套设施总投资420万元（按7年计），根据游客线性模型预测游客规模总数约为10万人次，餐饮、住宿、商务等按每人次消费70元计，经营性收入为700万元毛收益280万元，扣除一次性投入成本的利息147万元,纯收入为133万元成本收入项目一次性投入每年投入（按7年计）营业性收入合计210万210万800万第三节、生态效益本项目充分利用当地现有的存量土地资源和附属资源进行合理规划设计，因地制宜，建设相关子项目，不破坏土壤、水体、植被，合理进行绿化和安排交通体系，对现有资源进行优化和资源配置，创造出一个环境优美、动静相宜的高品质的现代农业示范区和生态旅游区

1、排水工程设计，各示范区子项目基地就近与已有的水塘、沟渠贯通,形成排水系统，采用雨污分流、灌排独立的水资源体系生活、经营污水经沼气池处理后用于肥田

2、农药全部采用高效、低毒、无残留的植物源农药或生物源农药，对环境友好

3、采用节水措施和喷滴灌设施，实现灌溉自动化，节约水源，节省劳动力，保护土壤，同时有利于集约化科学管理

4、森林氧吧和观赏经果林的建立，可吸收有害气体，保护和优化当地环境，观赏林花期集中在冬、春季，腊梅在冬季开放，茉莉、梨花在春季开放，花期长，盛花期连续，满眼鲜花，步步有景，有利于生态和观光旅游的发展因此，生态效益比经济效益和社会效益更明显第五章、可行性研究结论第一节、项目可行性研究结论项目具有良好的土地资源和区位优势，有良好的自然环境气候条件，有完善的供电、交通和通讯设施现代农业示范区以农业为主，生态旅游为辅，具有较大的市场潜力综上可知项目具有良好的可行性第二节、项目可行性的要求

1、该项目建设，要实现〃三通〃即通电、通水和通路部分水泥路段已损毁，部分农用线路老化，抽水站头等都要进行维修保养，希望能争取项目资金支持

2、新改造的水田要进行平整和田域的加固，复垦的土地要清理石块和杂质，沟渠的清理，土层过薄的还要进行覆土才能种植旱粮，并要进行三年以上的培肥等，需要投入较多的资金商人是以盈利为目的，从经济效益分析是处于亏损状态，因此要求在租金上予以减免本着农业可持续发展的战略和长远利益，在双方都能接受的条件下提出以下方案方案一，承包现有的水田，暂缓租用水浇地和旱地，按与农户的协议价足额交纳，保证金按田租5%缴纳方案二，整体承包，免两年地租，免去的费用用来进行复垦地的改良和培肥，第三年按与农户的协议价足额交纳（水田和复垦地要分开单项计算租金）保证金按田租5%缴纳二轮承包期满要按原租地条件进行续租，不得提高地租

3、生态旅游要有经营性场所，要能审批建房许可证

4、土地面积应以实地测量面积为准

5、允许新增一定面积的当家塘水面建设区没有足够的水源保证，计划有50亩的新当家塘面积，争取项目补贴因地下多石头，开挖不方便，申请一定量的炸药，监管使用

6、项目区资金投入大，但生态效益远大于经济效益，是造福后代的农业项目，希望能争取更多的项目支持，对沟、渠、路、机耕路、林间小道进行建设和改造二0一四年八月南京市六合区金牛湖街道现代农业（生态旅游）示范区项目可行性报告第一章、总论第一节、项目提要

一、项目名称南京市六合区金牛湖街道现代农业（生态旅游）示范区项目

二、建设地点该项目拟建设在南京市六合区金牛湖街道峨嵋山、铁牛等村

三、建设内容建设一家以种植业为主，果木花卉、水产养殖业为辅，发展集生态旅游、休闲、山野情趣、餐饮为一体的现代农业示范区和度假圣地

（一）粮食高产创建区，建立稻麦高产创建示范区

（二）经济作物示范区，建立麦豆旱作示范区

（三）果木花卉观赏区，建立茉莉花、腊梅花、梨树等栽培观赏基地

（四）农鱼立体生态养殖区，进行生态立体水产养殖

（五）休闲旅游区，利用现有的山林和林间小道进行整修和维护，建成健康步道和森林氧吧配套农家乐、林间休闲木屋、垂钓及葡萄架驻车场等设施

四、项目建设的指导思想以党中央、国务院关于加强生态建设精神为指导，以国家和地方生态环境建设规划为依据，紧紧围绕调整农业结构、建设社会主义新农村、脱贫致富奔小康这个主题，积极发展生态农场，建设生态经济模式、现代农业模式，创新农林业机制并推动项目餐饮、商业及其他服务行业进一步提升，促进地域经济发展在项目建设上采取科学的管理手段和行之有效的管理措施及运营模式，使项目发挥最佳经济效益、生态效益和社会效益把项目建设成有前景、有特色、有市场的样板工程第二节、基本情况通过研究和针对该地区各时期的各项专业规划对照，完全符合金牛湖现代农业（生态旅游）示范区项目规划，与生态环境保护规划一致，而且有效地利用荒山坡地和当地劳动力，同时推动未来城镇建设依托生态农场，可使林业保护与生态旅游相结合，成为一条生态景观区该项目的实施，将推动该地区走出一条科技含量高、经济效益好、无资源消耗、无环境污染、人力资源优势得到充分发挥的新型农业现代化示范区第三节、项目建设背景、必要性和优势

一、建设背景由于有大面积闲置土地，为促进收入，利用闲置土地资源以及原有设施设备，建设现代农业（生态旅游）示范区，以促进地方收入，丰富人们业余生活、周末以及节假日的休闲娱乐项目将依照国家政策、地方规定以及规章制度合理规划、合法经营该项目，将闲置土地重新利用，看护好土地资源并利用现有生态农业资源，结合环境优势，合理配置资源示范区实现资源循环利用，走〃低碳经济〃经营路线更好地响应环保政策，促进农家乐文化的发展现实生活在城市的人们，工作生活压力越来越大，劳动越来越少，乐趣也越来越少，回味的地方也越来越少，这是项目建设的背景之一生态农场的建设适应了人们需要减压、需要排遣寂寞、向往绿色环保、向往自由空间的要求，因此具有广阔的发展前景

二、建设必要性一是适应当代消费者需求的需要峨嵋山、铁牛村经土地整治，用于农业生产，生产形式单一，除了强化种植业和养殖业以外，还需调整产业结构，进一步发挥当地资源的潜能随着人们健康意识增强，工作压力的加大，休闲娱乐成为当前或将来一段时间的热门话题而该地处于群山环绕的环境中，自然优势十分明显，因此，必须全面优化现有的存量资产和发挥资产优势，走立体、生态种养休闲娱乐的现代农业路子二是提高农业生产资源利用率的需要峨嵋山、铁牛村由于地处郊区，周边优美的环境和丰富的自然资源没有得到很好的利用，造成了资源的浪费，同时单一的种植业生产，生产成本也难以降低金牛湖现代农业（生态旅游）示范区项目的建设，充分利用当地的环境和资源，开展高效种植和养殖业，同时开展农业观光旅游，休闲娱乐，既提高当地农业资源的经济效益，也促进了当地民生的改善

三、建设优势一是土地资源，金牛湖街道在着力打造生态旅游上狠下功夫，将峨嵋山、铁牛等村的土地进行综合整治，总土地面积达万亩，可耕地面积达5000亩，荒坡草地近千亩二是自然资源，峨嵋山、铁牛等村国有林地达2000亩，林区树木繁茂，林间小道纵横交错，为打造生态旅游创造了条件三是区位优势，项目基地地处滁扬高速路边，南京轻轨网旁，交通便捷东为全球宜居城市扬州市，西为琅珊滁州市，北邻金牛湖风景区，南为六朝古都南京市，区位优势明显四是建设实力雄厚，建设单位有发展现代农业和生态旅游的资金实力和技术实力，更有建设经验，目前也有现代农业项目在建和运作中第二章、建设规模与投资估算第一节、建设规模根据现状，规划理念是回归自然，即游人的心理历程融入自然一一品味自然-一回归自然利用植物、山石、水资源等自然条件布景、造景，充分体现农业之本源旨在营造氛围即游人穿行于各种农业元素之间，体验农耕生活、了解农业文化、感受农业文明，在此过程中返璞归真，获得游览乐趣项目在做这样一种尝试，即以园中的植物、动物为本，因地制宜，同时营造各种景观使游人融人其中，与自然和谐共生游人在园中是游客，更是自然中的一员，既是参与体验者，又是主导这一切的〃主人〃我们希望提供休闲度假服务的同时，也能成为游人心灵的家园，回归人性的淳朴自然的场所

（一）粮食生产农场建立小麦、水稻高产创建示范区2500亩

（二）经济作物农场，建立小麦、大豆旱作示范区2500亩

（三）观赏林对复垦土地进行改造，建成观赏性经果林包括茉莉花基地、腊梅基地、梨园等

（四）农鱼立体生态养殖因粮食生产需要足够的水源，目前已有的水面和储水量远不能满足农业用水需求，计划开挖当家塘50亩左右，另对部分塘坝进行修整和深挖，使当家塘既为农业储水做贡献，同时也成为优良养殖水面

（五）休闲旅游利用现有的山林坡地打造2000亩的森林氧吧，内部对已建成的纵横交错的林间小道进行整修和维护，建成健康步道建设园林式农家乐餐饮区，建设林间休闲木屋，配套葡萄架式驻车场等设施第二节、项目建设期规划金牛湖现代农业（生态旅游）示范区项目分三期进行规划第一期粮食生产农场建设规划

一、建设稻麦高产农场，对田块进行平整，田境进行加固，沟渠、当家塘排灌水系进行清淤修整，新改造田块进行培肥，养地用地结合，对稻麦高产示范区内的土地建成保水保肥，旱能灌、涝能排，沟渠配套、路路相通，交通便捷的标准良田

二、建设经济作物农场，对田块中的石块、杂质进行清理，土层过薄的进行加厚，田填进行加固，沟渠、当家塘排灌水系进行清淤修整，重点对矿区复垦田块进行培肥，利用豆类作物的固氮作用进行养地

三、开挖50亩当家塘，满足农作物的用水需求已有当家塘进行深挖和修整第二期观赏林、生态鱼池建设规划

一、建成观赏性林地对不能种植粮食作物的复垦地进行改造，建成茉莉花基地、腊梅基地和梨园等

二、对观赏林地内部修建林间小道和休息椅、休闲亭等

三、农鱼立体生态养殖池对计划开挖的当家塘和已有当家塘，创建成农鱼立体生态养殖区的优良水面第三期休闲旅游建设规划

一、建设园林式农家乐餐饮区和林间休闲木屋，配套葡萄架式驻车场

二、围绕生态鱼池进行布景，修建观景风车、垂钓台、观鱼台等

三、利用现有的国有林场打造森林氧吧，对内部已建林间小道进行整修和维护，建成健康步道第三节、投资估算根据项目建设规模和建设规划，预估项目初期建设总投资为

2373.5万元全部为自有资金

一、粮食生产农场初期投资总额为

1765.5万元，以后每年种、肥、药、工等农业生产投入525万元，年租约

207.5万元，合计

732.5万元其中一次性投入田块平整费用50万元、田填加固费用10万元、复垦地覆土费用533万元，沟渠、当家塘排灌水系清淤修整费用40万元，50亩当家塘开挖费用200万元每年投入・一次性投入投资项目田块田填加水系清淤当家塘生产性投入租金农机具平整固复垦地覆土修整开挖50万275万水田

157.5万（按200万2500亩（按1100元计）（按450斤计）100（按50元10万40万200万533万250万50万亩，深3复垦地计）（按复土

0.4米计）2500亩（按1000元计）（按200元计）米，1000亩计）合计525万

207.5万50万10万533万40万200万200万

二、观赏林第一年投资总额320万元，以后每年施肥、农药、修剪等管理费用投入30万元其中茉莉基地苗木投入100万元，腊梅基地苗木投入100万元，梨树基地苗木投入20万元，苗木栽植费用40万元，林间小道修建费用20万元，休息椅、休闲亭10万元一次性投入每年投入投资项目苗木休息椅栽植费用林间小道管理费用休闲亭茉莉腊梅梨树合计100万元100万元20万元40万元20万元10万元30万元

三、农鱼立体生态鱼池第一年投资总额48万元，以后每年投入鱼苗及饲料、鱼药等管理费用20万元其中鱼池修整费用10万元，观景风车5万元、垂钓台5万元、观鱼台3万元，绿化费用5万元一次性投入每年投入投资项目鱼池修整观景风车垂钓台观鱼台绿化管理费用合计10万元5万元5万元3万元5万元20万元

四、生态旅游第一年投资总额为240万元，以后年投资管理费用30万元其中农家乐餐饮投资120万元，林间休闲木屋投资40万元，葡萄架驻车场10万元，绿化10万元年管理费用30万元〃森林氧吧〃修整费用20万元，健康步道投资10万元一次性投入每年投入投资项目农家乐休闲木屋驻车场森林氧吧健康步道绿化管理费用合计120万元40万元10万元20万元10万元10万元30万元第三章、市场分析及销售设想第一节、市场分析随着社会经济的迅速发展，人们的生活水平逐步提高，“倡导绿色餐饮，打造品质生活〃是当今社会人们追求的生活方式美化生活、休闲娱乐在日常生活中的比重越来越大，当前，本地区休闲娱乐的方式和场所远远不能满足市场需求本项目主要是通过生态方式开展大宗稻、麦、经济作物、水果、水产品等特种种养殖生产，产品投入市场后，将会受到人们极大的欢迎在生态种养殖的同时•，因地制宜地结合基地的特点，在不破坏环境的前提下，开展观光旅游，为人们提供休闲娱乐的场所，利用项目区的自然资源和栽植观赏性花木，人为布景造景，吸引游客观光园区自然生长的蔬菜果品为游客提供餐饮，还提供自助、自主餐饮活动，游客可以自己采摘蔬菜果品，可以自己猎捕水产品，自行烹饪高品质的绿色食品，加上灵活的营销方式，将为本项目拓展广阔的市场第二节、目标市场

一、按人群划分项目建成后消费的目标群体为需要减压的人群、需要排遣寂寞、向往绿色环保、向往自由空间的人群，包括向往野外游玩的青少年儿童和成年人群

二、按区域划分。