物业管理服务方案标书

第一章投标报价序面积包干单价项目号（平方米）（元/平方米/月）电弟住宅物业服务费多层2物业服务费:该价格为包干价，包含/有的费用、税收彝报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、公共责任险!维护费、税金、利润等实施本、项目前期物业管理所发生的所有费用•该报价表价格与投标报价函价格一致第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不伤害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系第九条业主应按设计用途使用物业因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面允许后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为第十一条业主应在指定地点放貉装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所本物业管理区域的装饰装修施工时间为周一至周五（上午800—

1200、下午1400—1900）、周末和节假日（上午1000—

1200、下午1400—1800）,其他时间不得施工第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任第十三条业主确须封闭阳拿和安装雨栅的，必须按统一的样式、型号、规格、材料制作不得在阳台、窗户玻璃外安装防盗护栏第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅启拆改第十五条业主应按设计预留的位辂安装空调，未预留设计位辂的，应按物业管理企业指定的位珞安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则第十七条商业物业的使用

1、在园区内营业的商家凭证合法经营，严格遵守国家相关规定和园区管理规定，严格按合同经营，不得随意增加经营项目，更不得从事违反法律法规的活动；

2、不采取非法的营销手段，未经许可不在园区内进行产品推广，不使用不正当的竞争方式；

2、为了保障商业街的统一规范，铭牌、广告灯箱须由物业公司统一规范，不在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指示牌、广告牌等，遵守装修管理规定；

4、遵守安全管理规定，不超负荷使用电器，不在店内存放易燃易爆及有毒物品、同时配备足够有效的灭火器材，加强防火管理未经允许不可擅自检测水电系统夜间留宿人员每家不得超过一人，留宿人员须办理园区出入证等，并报物业公司备案；

5、商铺门前实行三包，每天及时清理商铺垃圾，不将垃圾乱丢乱放、不得在店外从事有油污等污染性商品的经营活动，小区内步行街不能从事餐饮行业

6、小区内可能发出超过政府对噪声限制的商铺（如音像店、酒吧、歌厅等），必须对店铺进行隔音处理各商铺的音像设备不得发出超出政府对噪声限制的噪音，以免滋扰住户；

7、业主有义务向商家告知本暂时管理规约的内容并催促物业使用人与物业公司签订《商业物业管理服务协议》第十八条本物业管理区域内禁止下列行为

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场〃地，擅自挪移物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点、在户外阳台和墙面架设招牌和广告；

4、在非指定位谿倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、亥U划；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、法律、法规禁止的其他行为第十九条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定

1、必须采取有效防护措施以保障相邻业主和物业使用人安全，如为犬只佩带绳套等；

2、为所饲，养动物配备必要的排泄物清理工具，以避免本物业管理区域的公共环境受到污染；

3、采取有效措施以避免所饲养动物在本物业管理区域造成噪音污染第四章物业的维修养护第二十条业主对物业专有部份的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部份时，业主或者物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应赋予必要的配合相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任第二十二条发生危及公共利益或者其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部份进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（所在地居委会或者派出所或者相邻业主）的监督下，进入相关业主的物业专有部份进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需暂时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的允许，并在约定期限内恢复原状第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或者其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或者迟延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金第五章业主的共同利益第二十七条为维护业主的共同利益，全体业主允许在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利

1、根据本暂时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、警告、限期整改、赔偿损失等必要措施制止业主、物业使用人违反本暂时管理规约和规章制度的行为；第二十八条建设单位应在物业管理区域内显著位谿设谿公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告第二十九条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用第三十条物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务第三十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的允许后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金第七章附则第三十五条本暂时管理规约所称物业的专有部份，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备本暂时管理规约所称物业的共用部位、，共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部份以外的，属于多个或者全体业主共同所有或者使用的房屋、空间、场地及相关设施设备第三十六条业主转让或者出租物业时，应提前书面通知物业管理企业,并要求物业继受人签署本暂时管理规约承诺书或者承租人在租赁合同中承诺遵守本暂时管理规约第三十七条本暂时管理规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份第三十八条本暂时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止承诺书本人为栋单元号的受买人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下

一、确认已详细阅读有限责任公司制定的“小区”（以下称“本暂时规约”）；

二、允许遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本暂时规约；

三、本人允许承担违反本暂时规约的相应责任，并允许对该物业的使用人违反本暂时规约的行为承担连带责任；

四、本人允许转让该物业时取得物业继受人签署的本暂时规约承诺书并送交建设单位或者物业管理企业，建设单位或者物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效承诺人（签章）______________年月日第十三章拟配备的物业服务设备、器材及信息等技术与装备（行政中心）序号名称数量单位备注〈质文件柜1组17____2月］脑13t心桌椅1套4号三调1壁挂式5X惭机2部健伍TK3086韦W待业主的桌椅3组17为h识标牌1套18{滇机部191任氏、书刊展示架个客户服务中心用110二2柜组1113，公文具批121手理员服装按人员分配113t、公软件、财务软件套（保洁）序号名称数量单位备注1\先地水管4卷323皮璃套装清洁工具卷13,1字梯把43不卫服装套按人数配谿54申缩杆2把26i利水器把on7I、区垃圾桶JU只118J青洁用品批（秩序维护）序号名称数量单位备注1,号讲机5部健伍TK31072二掰器材1批共用3F目衣、雨鞋件按人数配路4弓虽光手电筒4把共用5i专班工作桌椅3套6~9用征服套按人数配貉7二太衣套按人数配谿至种消防专用器材1批8I199入水器1台110,风扇1台11:头盔_个按人数配谿（工程、设备维修）序号名称数量单位备注M工专用工具箱个1E22J寻针万用表1只3i攵字钳形表1只4》K欧表1只5幺工外线测温仪1台6专牛头1套7%互缘手套、绝缘靴套、双按人数分配81手钳2把9,号压验电器1台10\妾地棒、临地接地线1套11在锤2把12二F提式切割机113t目动疏能器1部14彳居弓1把15,1字梯1部16二户枪钻1把171E线钳1把18彳更携式砂轮机1台19当装扳手1套20「晨灯1台21t电烙铁1套22」旱机1台2231三爪只24i孔湿度计2只25W戋盘2盘263皮璃胶枪2把27才几动潜水泵1台28]支碗1套291E线钳2把30彳卯枪2把31锂刀232平板车133安全帽、安全带按人数配将343应急照明灯35防水电筒2Jo暂时电源线1137电烙铁138o手缠乙39皮老虎1402施工专用标识牌_（绿化）序号名称数量单住备注11贲药机2台21§草机1台32录菌切割机1台47油机喷雾器1台01产5箓枝剪1把6三户锯2把7女剪2把8口交钳2把9X支剪2把104失耙2把115登撬2把第二章物业概况

一、招标项目的简要说明本建造区划位于,四至范围:东至,西至,南至,北至O本建造区划规划设计的物业类型为住宅物业“小区”规划建设净用地面积平方米，总建筑面积平方米地上建造面积平方米,其中电梯住宅建筑面积平方米,物管及社区服务用房建造面积平方米，地下建造面积平方米本项目建造密度%,容积率:，绿地率＞___________________%本项目共计建造物幢；建造结构框剪结构3本项目规划建设机动车停车位辆本项目共有住户

二、物业管理用房的配珞情况物业服务企业或者其他管理人用房建造面积为平方米

三、房屋专项维修资金建立情况开辟建设单位和购房人均按《广安市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号）缴存*物业管理服务执行标准本物业的物业服务按照《广安市普通住宅物业服务等级标准》三级标准执行第四章物业管理制度物业管理服务质量标准我公司根据《广安市普通住宅物业服务等级标准》三级标准，及本标书物业管理服务质量要求，并结合我公司自身品质化、专业化、亲情化物业管理服务要求，特制定“小区”物业管理服务质量标准、客户服务质量标准:1工作内容作业频度质量标准电话铃响3声内接听电话，普通话接服务热线24小时值守待、礼貌用语、准确记录、耐心解释、及时处理公共事务受理在约定时间内完成公共事务受理率100%,满意率90%业主主办及时掌握事务受理状况、进回复重要事务100%回M熟记完成情况，征求业主意见回访回访完成后24小时率1％小区文化建设满意率80%以上业主满意度满意度调查至少1次/年清意率80%以上、秩序维护服务质量标准:2工作内容作业频度质量标准小区主出入口人、车、物进出登记、核实10％；值24小时M-J1工冈位仪表整洁，标志齐全停车场管理岗24小时车辆停放有序可疑人员的查问无破坏绿化、无乱扔乱秩序维护巡查24小时居住区安全倒，乱吐乱烧的各类噪声现象车辆停放检车辆停放有序查、环境服务质量标准:3工作内容作业频度质量标准地面无杂物垃圾；通道光亮整洁，无纸屑，无积水，无烟头，无痰迹；车场、楼梯口地面1次/天全面清洁无杂物；门窗、天台、天彬无尘，无蜘蛛清扫保洁不间断循环保洁网，所有公共场所无杂物、无垃圾保洁率98%以上无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆1次/天全面清澡楼道放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好璀璨不间断循环保洁保洁率98%以上垃圾清运垃圾每天清运1次100%日产日清、整洁、无味无污迹垃圾筒1次/周卫生消杀沙蚊蝇、无鼠，消杀率99%排污井池1次/月雨、污水井1次/半年化粪无阻塞、无污积、无外溢、无井盖破损、清理项目池1次/每季度雨、污水管丢失道1次/年植物修剪养、乔木剪重枝、灌木造型、地被草保持48公1次/每季度护分施肥适时施肥均分无重复无遗漏浇水适时施肥均匀适量除杂草1次/月基本无杂草实际绿化面积达规划面积的99%以1二,ex1VV上系.山用药正确、卫生安全不污染环境，长活附晡力、贝泗约吻势优良循#无蛛网、灰尘、粘贴物、物件完好公共设施_保洁工作内容作业频度质量标准装修监督与符合规定，无危及安全，无改变用途，.巡视无违章搭建________________________凭票收费，不索小费，100%回访，住室内维修按双方约定时间完成户满意率99%以上平整无积水、无缺损，完好率99%以道路、停车场检查1次/周，随坏随修、房屋维护与设备管理服务质量标准:4上楼梯及墙面检查1次/周，随坏随修整洁无缺、扶手完好、无张贴痕迹外墙检查1次倜，随坏随修无脱无鼓、无渗水整洁，无缺损，无霉迹；扶手完好,走廊通道检查次/周，随坏随修1门厅检查1次倜，随坏随修整洁、完好、无张贴痕迹无张贴痕迹供水供电供气零修自办，小修以上报〕互作正常、无乱搭接、无泄露相关部门对讲报警系主机外观清洁无尘；功能可靠，路线次/月1细查1次/月，发现异常无障碍公共场所检查1次调，随坏随维整洁、安全、无改建、无乱堆放路灯、庭院灯b查~~1次/周，随坏随，灯泡正常、灯罩完好、完好率不低于80%o当班日常检查，开关、安全标识齐全，日、周、月、具备专业资质操作人员，设备运行良好，机电设备季、年度工作按计划实施，灵、敏无异常，设备管理档案健全，有检管理设备管理落实责任人，各查、维保记录类突发事件应急预案健全第二节管理服务人员编制明细及职责

一、“安得〃格莱美住宅小区”物业管理处人中编制表:部门冈位编制管理人秩序维护队秩序维护员人合计人电工人工程部消防管理员人合计绿化工人环卫部清洁工人合计人人员合计人第十一章项目收支预算“小区”物业形态为电梯住宅、商业物业，经过综合测算该项目物业管理项目每月总收入为约元，每月总支出为0元，每月利润约元鉴于此我公司认为“小区”住宅区的物业管理费收费标准应为:物业管理费测算标准

①电梯住宅物业服务费元/平方米/月；

②多层物业服务费元/平方米/月；暂时停车、自行车、电动自行车、摩托车等按广安市相关规定执行各项收支情况如下、收入测算:序号项目依据金额（元/月）粗梯住宅物业管理费收入11多层物业服务费收入2停车位服务费收

31、管理服务人员工资、福利待遇费支出:部门岗位编制（人）工资标准（元/月）小计（元）管理12000班长11000秩序维护队秩序维护员800合计电工2200工程部1500消防管理员1合计1000绿化工6UU环卫部清洁工合计人员合计人工资合计第十二章暂时管理规约（建议稿）第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本暂时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业i的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定第二条建设单位应当在物业销售前将本暂时规约向物业买受人明示，并予以说明物业买受人与单位签订物业买卖合同时对本暂时规约予以的书面承诺，表示对本暂时规约内容的认可；第三条本暂时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力第四条建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本暂时规约一致第二章物业基本情况第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称小区座落位珞__________________________第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权

1、由单幢建造物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建造物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、由单幢建造物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建造物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井，照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等第三章物业的使用第七条业主对物业的专有部份享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。