资产评估实务-资产基础法评估案例知识点

资产基础法评估案例第二节资产基础法评估案例

一、评估案例基本情况A集团公司拟转让其下属B公司的股权，委托资产评估机构对B公司的企业价值进行评估评估基准日为2022年12月31日B公司前身是某机械创造厂，始建于1915年，2022年依据《公司法》进行公司制改造，并成为A集团下属全资子公司B公司是PP机械创造企业PP机械包括PP机和PP1机两个品种，PP机涵盖82千瓦~227千瓦多种型号，主要用于机场、码头、公路、铁路运输、堤坝、农业、林业等方面PP机作为B公司主导产品，在国内市场有较高的占有率本次评估范围根据B公司2022年12月31日资产负债表为基础进行确认具体范围以公司提供的各类资产和负债项目评估申报表为准，包括评估基准日企业会计报表上载明的资产、负债，以及经清查核实列入表内的各项账外资产、盘盈资产评估资产类型主要包括流动资产、固定资产（房屋建造物、机器设备、在建工程）、无形资产（土地使用权、专有技术）等，以及相应的流动负债和非流动负债本次评估以B公司现有业务持续经营为前提，假设B公司仍按照原有的业务和管理模式稳定经营价值类型为市场价值选用的评估方法为资产基础法和收益法本案例仅介绍其资产基础法的应用情况

二、评估过程和结果

（一）流动资产根据流动资产的具体情况，主要采用成本法和市场法进行评估流动资产评估价值确定现金盘点、核对对账单、银行函证货币资金外币按评估基准日汇率折算应收账款预付账款按可收回金额确定其他应收款存货普通以市场价格为基础,考虑进货成本原材料委托加工材料本案例中由于近期购入，账面价值与市价接近，以账面价值为基础低值易耗品（待摊费用转入）在产品产品周期短，以其发生成本即账面价值作为依据刚完工，以账面价值为基础产成品

（二）非流动资产

1.房屋类

（1）现场工作

①核实房屋类（房产证、规划许可证、开工证）

②现场勘查房屋数量、装修标准、损坏程度

③了解当地建造材料价格、建设工程前期费用、工程预算定额、收费标准、政策文件

（2）评估方法

①自建取得重置成本法（房屋）、土地单独评估（房地分估）评估价值=重置成本X综合成新率重置成本=建安综合造价+前期及其他费用十资金成本一可抵扣增值税建造安装工程综合造价=建造工程造价+装饰工程造价+安装工程造价综合成新率=年限法成新率X40%+打分法技术测定成新率X60%其中年限法成新率=尚可使用年限小（已使用年限+尚可使用年限）X100%打分法技术测定成新率=结构部份成新得分XW+装修部份成新得分XW+设备（设12施）部份成新得分XW3W、W、W分别是结构、装修和设备（设施）部份的造价权重123

②购买取得市场比较法（房地合估）房地产评估价值=比较案例房地产价格X交易情况调整系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数

2.设备类主要采用重置成本法进行评估国产设备重置成本=购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本进口除包含上述项目外，还包括一些从属费用，如国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、公司代理手续费等1购置价格确定顺序

①通用设备类i向创造厂商或者经销单位询价；五选取相关价格目录报价；出老旧设备比照同类设备的价格，进行适当的调整；vi对于数量较多金额较小的非重要设备，价格不易查询，采用物价指数调整法计算确定购置成本

②进口设备i优先使用替代原则，用国产设备购置成本来代替原进口设备的购置成本ii当不适宜使用替代原则时，以原合同价格为参照，考虑出口国的通货膨胀率和该类设备的价格变动趋势,合理确定购置成本

③非标准设备采用类比法测算采集近期同类设备的报价，用调整系数计算其购置成本2运杂费、安装工程费、前期及其他费用根据各类设备实际情况及具体收费标准，分析计算确定3资金成本根据项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率,以设备购置价及其他各项费用之和为基数确定

3.车辆、电子设备类

①运输车辆重置成本按照评估基准日同类车辆现行市场价,并考虑其相应的购置附加税、牌照费及手续费等确定成新率的计算分别运用年限法和里程法计算得出，按孰低原则确定理论成新率还可以现场核查，进行修正综合成新率=理论成新率X修正系数年限法成新率=（经济使用年限一已使用年限）/经济使用年限里程法成新率=（规定行使里程一已行使里程）/规定行使里程理论成新率=Min（年限法成新率，里程法成新率）

②电子设备重置成本主要查询评估基准日相关报价资料确定成新率的计算综合成新率=年限法成新率X40%+观察法成新率X60%对于价值量较小的设备，综合成新率按年限法成新率计算

4.在建工程在建工程项目，按固定资产的评估方法进行评估；采用重置成本法评估

①已完工但尚未转入固定资产的在建工程项目，按固定资产的评估方法

②尚未完工的在建工程，采用重置成本法评估即在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，计算确定重置成本

③未考虑工程欠款的因素，有关工程欠款转入负债评估

5.土地使用权评估方法市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开辟法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等本案例采用基准地价系数修正法和市场比较法待评估土地位于当地基准地价覆盖范围内一一基准地价系数修正法当地同区域土地交易案例数量多一一市场比较法再简单平均求得

6.专有技术采用成本法进行评估转让获得，按合同金额计算确定其重置成本，未支付的款项列为负债

7.商标采用收益法进行评估

①收益额的确定以产品未来各期产生的超过同行业平均利润水平的增量收益，来确定商标的预期收益额

②商标收益年限的确定普通商标的注册有效期为10年并可续展，从谨慎性角度考虑，评估专业人员确定本次评估商标的经济寿命为10年

（三）负债评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，以企业实际应承担的负债确定各项负债评估价值

（四）评估结果及分析资产评估结果分类汇总表评估基准日2022年12月31日被评估企业B公司金额单位人民币万元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率（%）1

一、流动资产合计

11080.

9810718.29-

362.69-

3.272货币资金

888.

10888.10—

0.003应收账款

319.

40320.

691.

280.404预付款项

1390.

231390.23—

0.005其他应收款

821.

42821.42—

0.006存货

7573.

997297.85-

276.14—

3.657其他流动资产

87.84—-

87.84-

100.008

二、非流动资产合计

20220.

5623674.

253583.

6817.849固定资产

7300.

029581.

932281.

9031.2610在建工程

11635.

28.

10582.38-

1052.90-

9.0511无形资产

1116.

243466.

432350.

20210.5512长期待摊费用

39.02—-

39.02-

100.0013递延所得税资产—

43.

5143.5114

三、资产总计

31171.

5434392.

543221.

0010.3315

四、流动负债合计

7247.

328579.

821332.

5018.3916对付账款

3052.

873052.87—

0.0017预收款项

462.

28462.28—

0.0018对付职工薪酬

568.

47568.

470.00—19应交税费

153.

18153.

180.00—20对付股利

1676.

341676.34—

0.0021其他对付款

1334.

191334.19—

0.0022其他流动负债—

1332.

501332.

50100.0023

五、非流动负债合计

14399.

7814399.78—

0.0024长期借款

13043.

2913043.29—

0.0025长期对付款

75.

0075.00—

0.0026递延收益

1281.

491281.49—

0.0027

六、负债总计

21647.

1022979.

601332.

506.

16289524.

4411412.

941888.

5019.83

七、净资产（所有者权益）按资产基础法评估，B公司总资产评估价值为

34392.54万元，负债评估价值为

22979.60万元，净资产评估价值为

11412.94万元，与B公司的收益法评估结果

12346.01万元，相差

933.07万元，收益法结果比资产基础法结果高

8.18%

三、案例分析

1.评估范围的确定识别表外资产和负债，是采用资产基础法评估过程中需要评估专业人员进行专业判断的重要事项存在账外无形资产，这是持续经营企业常见的现象本案例中商标资产就属于表外资产，需要评估专业人员在企业的协助下进行识别，并分析判断是否需要将其纳入评估范围

2.各项资产评估方法的选择和应用在对各类资产进行评估时，本案例按照各类资产评估准则的要求，分别进行了现场调查和资料采集等清查核实工作，并结合各类资产的特点，分别选择了适宜的方法进行评估

①关于无形资产评估，本案例区分了商标资产和专有技术资产的不同特点和各自具备的评估条件，分别采用了不同的方法进行评估对商标资产进行评估时，评估专业人员分析了使用该商标产品的平均价格、市场占有率、商标获得的荣誉，认为该商标与企业的整体收益存在较强的关联性，因此采用了收益法对专有技术进行评估时，评估专业人员了解到被评估专有技术是外购的，能够取得相关进口合同资料，采购价格可以认为是经过谈判取得的公允价值评估基准日点该技术合同尚未执行完毕，部份产品尚未生产出来，因此评估专员人员认为成本法是评估此类专有技术的适宜方法

②对固定资产采用成本法评估时，其中年限法成新率与打分法技术测定成新率权重分别取60%和40%,权重的确定是依据国内评估行业的执业经验和惯例如果有合理依据，权重可以根据实际情况进行有针对性的调整固然，评估价值也可以根据重置成本扣减实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗确定

3.评估结论的确定采用资产基础法评估企业价值，虽然要对评估范围内各项资产和负债的价值分别进行评估,但是必须始终将企业作为一个整体来考虑各项资产和负债的价值特殊是在确定评估结论时，要关注资产和负债的口径是否匹配，确保资产权益和债务不重不漏如本案例特殊披露，对在建工程各单项资产的评估是以形成其实物资产所对付出的全部价格为基础依据进行的，未考虑工程欠款的因素，有关工程欠款转入负债评估中考虑；部份在原厂房、设备的基础上改造、改建的项目，相关价值在相应固定资产评估中予以考虑这种操作方式，正是资产基础法应用过程中需要项目负责人或者汇总人员特殊注意的事项。