资产评估案例分析

《资产评估学》案例分析报告案例名称一一房地产评估班级教改会计班301案例小组第组指导教师张炳卓5姓名卢欢乔学号13052083姓名韩世圆学号13052169姓名范佳楠学号13053214学号:姓名张学会13053176学号姓名万秀秀13053229学号13053262姓名李花积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开辟程度为红线外六通一平）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,

668.86万元，大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中土地面积29,032m2,评估价值为人民币

551.61万元；建造面积6,791m2,评估价值为人民币1,

117.25万元）案例分析该案例在以下几个方面值得特殊关注

1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开辟法、基准地价修正法、路线价法等在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵便选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建造物采用成本法估价，将土地使用权价格与建造物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值

2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的可供比较参照的参照物非但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或者相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正该案例由于被评估房地产处于开辟区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对照较容易同时一，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物,对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格

3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计该案例仅对建造物采用成本法评估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开辟成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开辟利润等，只能包含建造物的建造成本和归属于建造物的管理费用、投资利息、销售税费和开辟利润等止匕外，建造物成本的各组成部份取价依据各不相同，计算时应根据各组成部份的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建造物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费）的一定比例计算的；营业税及附加则是按（建安费十室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润）的一定比例提取的因此在计算时应分外谨慎，明确各组成部份的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本目录

一、评估背景1

（一）评估背景1

（二）委托（持有）方简介2

（三）评估公司及评估师简介2

二、基本资料3

（一）评估对象简介3

（二）基本数据3

（三）评估要求4

（四）评估基准日4

三、评估分析5

（一）评估目的5

（二）价值类型6

（三）评估方法6

（四）评估依据6

（五）评估方案7

（六）评估风险及规避措施7

四、评估过程8

（一）计算公式9

（二）计算过程10

（三）计算结果11

五、总结12资产评估案例分析一一商业用地

一、评估对象被评估对象为一宗待开辟商业用地，为征用农地，土地面积平方米土地取得成本为5000元/平方米，土地的开辟成本（包括管理费）为元/平方米，开辟期为年，投资在年60080011内均匀投入银行贷款利率为复利计息取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为8%,年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为覆盖率为土地开发的平均利润率为405,60%o25%,营业税税率城市维护建设税税率教育费附加为营业税的销售费用为开辟后土地售价5%,7%,3%,的3%o评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开辟方案为建设一幢平方米的大厦，其中层为商场，每层建造面积为平方米，层及层25000I-2300033以上为写字楼，每层建造面积为平方米，房地产综合资本化率为资产占有方委托中介I9008%o机构进行评估

二、评估要求计算评估对象土地开辟后的价值

三、评估程序房地产评估依照评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与采集资料，测算带骨房地产评估价值，综合分析确定评估结果的程序进行评估过程成本法【1】选择成本法评估方法的原因由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化，这是一种很少发生交易且没有开辟的房地产，并且没有参照物成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径它主要合用于继续使用下的资产评估，可能资产的继续使用并非绝对成本途径是否合用的惟一前提在本案例条件下，该商业用地还未开辟，一定是会继续使用的资产类型所以选择该方法使用⑵大体思路采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开辟成木、管理费用、投资利息、开辟利润、相关税费等因此，对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值⑶计算过程.计算土地取得成本1600*5000=

3000000.计算土地开辟成本（包括管理费）2800*5000=

4000000.计算投资利息3土地取得费和开辟费的计息期都是一年，且都是均匀投入，则元3000000+4000000*[1+8%5-1]=

274613.

36.计算利润4元3000000+4000000*25%=

1750000.计算营业税及及附加5营业税=元1750000+

274613.36+7000000/1-5%*5%=

474979.6城市维护建设税元=

474979.6*7%=

33248.6教育费附加元=

474979.6*3%=

14249.4营业税及附加合计元

474979.6+

33248.6+10178=

14249.4=

522477.6,计算销售费用6销售费用=元3000000+4000000+

274613.36+1750000+

522477.6*

0.03=

286412.73,计算土地价值7土地价格元=1500000+3500000+

196152.4+1250000+

373198.3+

286412.73=

9833503.7土地单价元/平方米=

9833503.7/5000=

1966.7【4】评估结果经计算结果分析，确定评估对象土地的价值为元，土地单价为元/平方米

9833503.

71966.7评估过程收益法【1]选择评估方法原因该房地产的未来预期收益及风险能够量化和预测，且房地产的受益年限能够确定收益途径适应的对象是有收益的房地产，由于该评估地产估计未来将会是商场和写字楼为主的，且收益可量化的房子，因此，选用收益法也是可行的⑵大体思路采集有关房地产有关的收入和费用的资料；1测算房地产的正常收入2测算房地产的正常费用；3测算房地产的纯收益4选择适当的资本化率；5确定房地产的收益年限；6估测兵确定房地产的评估价值7【3】根据采集相关资料，经分析整理得到大厦建设平均每平方米建造面积的建造费用为元，专业费用为建造费用的其中400010%o1-2层每平方米建造面积的年租金为元，出租率可达第至第层即写字楼部分的1800100%,351至层平均每天每平方米建造面积租金为元，写字楼平均空置率约为；第层及以上各3215%6层平均每天每平方米建造面积租金为元，写字楼平均空置率约为；

1.520%其中，第三年才开始收益.管理费用为租金的税金为租金的保险费为租金的

7.5%,

17.5%,1%,维修费用为租金的

3.5%o【4】具体计算过程楼面积（平方米）

1.1—23000X2=6000层面积（平方米）

1.3—51900X3=5700层及层以上面积（平方米）

1.6625000—6000—5700=13300,年总收入（元）4（）（）6000X1800+5700X2X365X1—15%+13300X

1.5X365X1-20%=10800000+3536850+5825400=

20222250.年总费用（元）（）（元）520222250X

7.5%+

17.5%+1%+

3.5%=

5947863.

75.年禾」润总额（元）8I20222250-

5947863.75=

14184386.

25.年利润折现到当年（）（）（元）

914184386.25P/A,8%,37P/F,8%,3=

122583639.建造费用（元）104000X25000=

100000000.专业费用（元）11100000000X10%=

10000000.土地价值（元）12122583639-100000000-10000000=12583639土地单价（元/平方米）12583639/5000=

2516.73⑸评估结果经计算结果分析，确定评估对象土地的价值为元，土地单价为元/平方米

125836392516.73

四、评价结果分析在该房地产的评价结果中，采用成本法评估土地的价值为元，土地单价为

9833503.

71966.7元/平方米，而采用收益法评估土地的价值为元，土地单价为元/平方米两

125836392516.73者相差土地单价为元

550.03—分析产生的原因可能是在采用成本法评估房地产价值时，房地产成本所包含的内容没有太明确，有可能是少计该案例仅对建造物采用重置成本法评估，因此成本中只包含土地取得成木、土地开辟成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开辟利润等，而建造物的建造成本和归属于建造物的管理费用、投资利息、销售税费和开辟利润等就没有包含但是有可能数据来源和设置的不精确此外，在采用收益法进行计算时，对资本化率的估算可能不精确和科学，资本化率是将房地产净收益转换成价值的比率，资本化率=无风险报酬率+风险报酬率本案例断然取同时，该房地产不典型，评估出来的数据有可能与市场有差异;]8%o最后，我认为房地产价值评估除应考虑普通的房地产估价原则外，更强调合理性原则即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或者区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一本案例的不少数据来源和设置都不太合理和评估人员基础知识房地产评估案例本次评估所揭示的是XX有限公司位于上海市XX开辟区XX路XX号的房地产（建造总面积6,791m2,土地总面积29Q32m2）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值

一、评估方法的选择

1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以采集到的资料，采取适宜的估价方法估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建造物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建造物价格之和即为评估值

2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格

3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或者重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法即根据委托方提供和估价人员实地勘察采集的资料，以上海市同类地区建造行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建造物的建安费，在此基础上加之必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建造物的重置成本，按其成新率得出估价对象建造物的现实价格

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算（市场比较法）

1、计算公式估价对象比准价格=比较案例价格X交易日期修正指数X交易情况修正指数X区域因素修正指数X个别因素修正指数

2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近

3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1o表1土地比较因素条件说明表

（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2o表2土地比较因素条件指数表3）交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3表3土地比较因素修正系数表4）估价对象土地价格的确定（假设50年使用权对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即估价对象土地评估单价=（212元/m2+190元/m2+186元/m2）/3=196元/m2合

13.07万元/亩5）估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为

43.11年通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为1-1/（1+rRy=N1-1/（1+r式中Ry年期修正系数；r土地折现率，取r=6%；土地剩余有效使用年限（

43.11年）；N土地法定最高使用年限（工业用地50年）经计算，Ry=

0.97,则估价对象土地评估单价=196元/m2x

0.97=190元/m2估价对象土地总价=29,032m2x190元/m2=5,516,080元，取整为

551.61万元

（二）建造物及构筑物估价（成本法）

1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下:根据以上建造物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下以上建安费含室内外装修

2、室外工程费每平方米取45元

3、增容及管理工程费每平方米取95元

4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开辟总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，普通为建安费的3—8%之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5%o

5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开辟总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2—5%之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3%

6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行发布的一年期货款利率

5.31%利息=（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费）X工期（年）X年贷款利息X1/

27、利润根据目前上海市房地产市场普通状况，该类型房地产开辟平均利润率在10—15%之间，本估价项目利润率取10%利润=（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费）x利润率

8、营业税及附加上海市营业税及附加为

5.5775%0营业税及附加=（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润）x

5.5775%

9、建造物重置价值建造物重置价值=建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+管理费+利息+利润+营业税及附加

10、建造物价格根据建造物的用途和实际维护状况,以及建造物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建造物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正运用如下公式确定估价值建造物价值=建造物重置价值X综合成新率详细计算见下表经测算,建造物价值合计为11,172,531元，取整为1,

117.25万元

（三）估价对象房地产价值确定估价对象房地产评估价值=土地价格+建造物价格=

551.61+1,

117.25=1,

668.86万元

五、估价结论本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的物的信息资料为依据，经估价，XX有限公司位于上海市XX开辟区XX路XX号的房地产（建造面。