商管运营方案

商管运营方案■成立的意义提升某某公司商业项目的后期运营和管理，促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开辟声营定位提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理■定位说明商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制.其核心定位为运营管理例如传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接摆布销售行为和结果.究其根本原因是产权+经营权的高度统一或者经营权的高度集中而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在不少经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部份经营权.因此，通达新乾坤商业管理公司的核心定位只能是商业服务建营战略长期战略通过积累管理经验,完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式.短期目标环绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作实现项目一期成功销售声营范围主营商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等.

3、会员招募活动商管公司启动会员组织筹备，将某某市场的主要消费者提前会萃，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售并能在未来经营中成为重要的资源

4、商务网站筹建商管公司着手拟定项目网站筹建方案，豫备打造项目电子商务平台拓展公司销售和招商渠道招商工作安排北京地区（4月中旬开始）

1、招商业态餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；

2、前期主要招商手段网络、行业协会、经销代理、DM投递，沟通成熟后，拜访洽谈

3、需要支持项目楼书、招商手册、视频资料等某某地区（4月底开始）

1、招商业态餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；

2、前期主要招商手段行业协会、商场走访、DM直投、拜访洽谈.

3、需要支持项目楼书、招商手册、视频资料等会员组织筹建某某会一会员发展方案成立会员组织的意义为项目募集目标消费群体,提升项目知名度和影响力!增加招商成功率并以此吸引商户进驻同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础会员活动和刊物可以成为盈利途径之一会员种类初定两类普通VIP卡（个人会员）和尊享VIP卡（针对商户会员或者高端人群）首期会员招募时间截至2022年12月31日（或者一期开业前）首期会员发展目标会员数量至少达4000名（详见《某某会会员招募执行方案》）网站名称某某欢乐购（暂定）网站主要功能商品展示、电子贸易、网络购物、会员发展、项目宣传管理文本的编撰销售环节捆绑文本

1、《某某新乾坤商业业主公约》

2、《委托管理合同》（经营权收回，投资返租）

3、《某某新乾坤商户经营承诺书》业态规定、闲置时间等强制性规定

4、《商户借款合同》和《借款合同担保书》（装修费垫付环节使用）运营管理文本

4、《某某新乾坤商铺租赁合同》

5、《某某新乾坤商户服务手册》

6、《某某会会员手册》

7、《某某新乾坤委托租赁合同》

8、《某某新乾坤消费者投诉管理制度》

9、《某某新乾坤消防安全管理制度》

10、《某某新乾坤商户评估制度》兼营糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照像器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等#要职能市场，招商，销售，管理；⑴市场职能

1、项目商家经营情况审核；

2、区域市场、竞争对手的调查分析；

3、商业应对策略的制订；

4、项目对外关系的协调和维护；

5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；⑵招颤能

1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；

2、项目开业后的补位招商；

3、商家的储备工作；

4、对入驻商家进行评估工作；⑶销售职能

1、协助商家寻觅、开辟、稳定终端客户，引导和哺育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣,提高市场占有率；

2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；

3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；

4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或者经营者嫁接”和导入新的商业理念和模式;⑷管理职能A、物业管理B、运营管理

1、经营行为管理

①商户档案管理；

②建立评估体系，对商户进行等级评定；

③建立商业经营的各项规章制度；

④建立和完善商业经营的各种流程;

⑤代办服务:工商税务等证照的办理;

⑥特约服务商务、中介、委托等有偿服务;

⑦租金等费用收缴；

2、消费行为管理

①宣传促销管理；

②建立和完善项目VI系统；

③经营秩序和公共安全管理；

④退换货、投诉等售后服务管理；

⑤助学、文化等公关公益活动；

⑥某某会会员的管理和维护；

⑦项目电子商务平台的管理和维护；组织架构设计说明商管公司的组织架构主要分为三大板块:物业服务部份（物业公司另案说明）、商业服务部份（包括策划促销和商户管理）、行政财务等公司运营部份.其中由策划部和运营部组成的商业服务部份是整个管理公司的核心运营机构公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合.商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户.组织结构图人员配置和岗位描述部门双务人数闵位职责运营招商主管2名负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商部业物业管理方案客服主管2名负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉,统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的采集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工作的开展，网站的建设、管理和运营；策划市场策划:名13责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确部定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开辟、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研究；项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会员维护、项目广告位管理等等；平面设计，名至中平面1名，负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名，负责POP书写，卖场包装陈列、美化等；办公后勤支持1名办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；室人事管理.名，K员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；财务会计1名经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；部出纳1名各项费用的收取;报销、差旅等财务数据的审核；声营模式盈利模式、管理模式、风险和应对措施盈利模式阐述主要盈利渠道分析

1、管理费

2、广告位发布费（外立面和商业街内部广告位）

3、场地使用费（商业街内外公共场地部份）

4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费）

5、活动赞助费用

6、刊物宣传收费（DM、内刊和会员刊物等）

7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）

8、自营项目收入（自营商铺的收入）

9、代理厂商公关活动策划执行收费（例如新品推介会/酬宾会等）

10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）管理模式阐述管理模式的五个统一重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、雌）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重要管理制度《某某新乾坤商业业主公约》一与销售合同捆绑的合同或者协议性质文件《某某新乾坤商户服务手册》一涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节《某某会会员手册》一会员服务、联盟商家手册《某某新乾坤委托租赁合同》一为业主或者转租商户提供代租服务《某某新乾坤经营管理条例》一对商户日常经营行为进行规范化管理《某某新乾坤商户经营承诺书》-要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认《某某新乾坤消费者投诉管理制度》一结合相关工商规定执行《某某新乾坤消防安全管理制度》一结合相关消防规定执行风险和应对措施经营计划说明从两个方面进行经营指标预测

1、经济指标2022年2022年2022年2022年2022年备注年份麻日常费用-25万—30万-35万-40万-40万人员工资和办公费用营销活动费-15万一8万-15万-5万-15万推广和宣传（开业费用）公关费用-5万-2万一2万一2万一2万政府关系维护固定收入10万25万70万100万120万广告、场地、管理费估计亏损一35万一15万18万53万63万

2、经营指标2022年2022年2022年2022年2022年年份哧商户入驻率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商铺开业率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商达成率65%75%85%90%95%服务满意度75%80%85%95%98%费用收取率70%80%80%35%90%会员数量W0050001000010000L0000工作内容图示说明前期介入阶段正常管理阶段跟进控制阶段工作范围的界定

1、招商方面商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作并大力配合和辅助前期策划公司的招商工作,重点参预主力店客户洽谈，参加招商推介会等;

2、销售方面以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合重点参预项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；

3、前期宣传推广工作以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；

4、商业运营方面以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作.策划部配合,前期策划公司提供指导和支持现阶段具体工作安排配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；商管公司独立开展招商客户积累工作初步工作计划

1、招商政策；（包含政策层面和开辟商层面）

2、招商业态;（1期3层为餐饮、服务业,1,2层的主力品牌店）

3、招商渠道;（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、行业协会商会组织等）

4、目标任务（配合策划公司力争实现主力店招商达到10家摆布）主力店招商政策

1、政府税费的减免优惠

2、政府返税政策支持

3、政府专项资金扶持科技创新和商业创新

4、开辟商垫付装修费2000元/平米开辟商提供装修费2000元/平米的5年无息贷款

5、增加商户装修期优惠针对主力店商户，增加2至3个月的免租期用于装修.同时针对不同业态推出额外的3〜6个月的免租期优惠，进一步降低经营成本

6、共享某某会固定客户资源；商业经营公司打造“某某会会员组织，招募会员形成固定客户群体；

7、打造统一的电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；

8、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市，百货，和快餐店）具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定

9、广告宣传同步免费送在某某新乾坤开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等）,宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得某某新乾坤同步的免费宣传的优惠政策.

10、试营业期间减免管理费为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或者半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以匡助商户渡过开街前期的难关招商工作辅助

1、商户座谈活动走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面的信息内容A、商管公司正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心理；B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，提供服务；

2、商业调查活动商管公司负责设计商业调查问卷，了解某某市场对某某新乾坤提供的服务和商品的需求;同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议策划部负责印刷问卷并制作小礼品,安排销售人员在各乡镇开展商业调查活动.。