建筑消防设施维修保养方案

建筑消防设施维修保养方案维保方案

一、服务方式及承诺

1、实行月度维保，每月定期对消防系统维护保养两次（1-2天），提供24小时维护保养服务，设立24小时应急电话乙方接到甲方有关消防系统故障通知，须立即派人前往处理，直到系统恢复正常的工作状态

2、一般故障，接到报修电话后，技术人员在1小时内赶到现场；

3、重大故障，接到报修电话后，技术人员在30分钟内赶到现场

4、突发故障要在12小时内处理完毕，未能及时处理的要求

4.1因更换设备、技术复杂、系统编程等原因而未能及时处理，应与甲方负责人沟通协商具体的方案；

4.2如更换设备的费用需甲方审批的，应及时书面发文给甲方

5、重大节日维保，法定的重大节日（元旦、春节、清明节、劳动节、端午节、中秋节、国庆节）前3天对消防设施进行全面检查和维护保养，对故障及时处理

6、乙方每月向甲方提供《维护保养情况报告》；并将维保工作录入广东省消防技术服务管理平台

7、每季度或半年（视消防工程大小）进行全面的检查，发现问题及时处理

8、每年对整个消防系统进行测试，确保设备的正常运行

9、每半年为甲方提供消防培训（视甲方需要），为甲方消防演练提供技术支持

二、工程概况该项目消防系统包括

1.火灾自动报警系统及联动控制系统

2.消火栓系统

3.自动喷淋灭火系统

4.气体灭火系统

5.疏散指示和应急照明系统

6、建筑灭火器三消防系统维护保养方案

（一）、月检

1.火灾自动报警系统及消防联动控制系统1）用吹烟、加温的方法，抽验感烟探测器、感温探测器信号报警的正确性，可根据维修保养系统的大小，分区分片滚动试验，一季度内应将系统内所有探测器进行一次模拟试验,即每个探测器每季度至少试验一次故障处理发现失效探测器应及时更换2）报警控制设备的主、备电源进行一至三次的自动切换试验并对后备电池进行测试如电池失效则应及时更换同一型号的备用电池；充电回路故障做检测后修理或更换3）模拟试验火灾报警装置的声光显示，报警控制器的测试复位功能4）火灾报警控制器自检功能检查，测试5）探测器、报警按钮、楼层显示器、模拟火灾响应和故障报警测试、试验6）报警线路红外绝缘，老化性能检查、测试7）探测器、按钮、控制模块、报警器外表灰尘清理

2.水灭火系统（消火栓系统）1）每月消防泵进行一次启动试验可手动启动试验或模拟自动信号启泵，并观察其启动、停止反馈信号传输的正确性，保证消火栓水泵和稳压泵在作何情况下均正常运行检查系统消火栓箱内设备配备情况，水带、水枪、软管卷盘及控制阀门是否完整并无损坏，若有损坏遗失应及时修理或补齐，保证其能随时使用并清除箱内外灰尘、杂物，检查完好，贴上封条2）检查信号闸阀的工作状态，检查状态显示信号与闸阀实际位置是否一致，是否因系统检修或某处装修等原因，致使闸阀关闭或半关闭检查铅封的完好性，确保闸阀锁定在“开”位置并挂“常开”标志的警告牌3）检查室外消火栓、水泵接合器的接口及配套附件，各接口有无渗漏，闷盖是否齐全,标识是否清晰零部件如有损坏，及时更换或修复4）检查消火栓管道，箱体、阀门紧固件、连接件是否松动，并重新紧固一次5）阀门开启标志清晰的检查

3.水灭火系统（消防泵房）1）检查水泵控制柜继电器、交流接触器、断路器有无过热现象、触点是否好2）闸阀、止回阀，橡胶软接头等阀门使用性能检查、测试3）消防泵手动、自动启停试验4）检查消防水泵、稳压泵润滑油及油封是否正常、完好

4.水灭火系统（自动喷水灭火系统）1）检查信号闸阀的工作状态，查看状态显示信号与闸阀实际位置是否一致是否因检修或装修等原因使闸阀关闭或半关闭检查铅封、锁链的完好性，确定闸阀锁定在“开”位置不变对于早期安装的无信号反馈的闸阀，应将所有闸阀用铁链锁定在“开”位置并挂正常标志的警示牌2）水流指示器工作状态的检查，分层做放水试验（分层滚动实验，每只水流指示器每半年至少试验一次）检查水流指示器动作信号能否反馈至消防中心，对于由水流指示器动作控制水泵启动的水喷淋灭火系统，则必须检查其启动水泵的功能，将水泵控制柜置于自动位置，所试验的水流指示器动作应能启动水泵，否则应检查水流指示器及反馈信号和启泵控制电路，使其正常工作3）检查每层末端试水装置的压力表显示位置是否在正常压力范围（分层滚动检查，每只压力表每半年至少检查一次）此项检查对于早期未设反馈信号闸阀的系统尤为重要，如发现压力不在正常范围应及时查找原因使其恢复正常4）手动启泵停泵试验，控制箱置于“手动”位置，操作手动启停按钮，喷淋泵应启动/停止，过程信号应反馈至消防中心5）检查水泵接合器外观，标识是否清晰，有否渗漏腐蚀如有零部件损坏，及时更换或修复保证接口、阀盖完好，无渗漏6）检查高水位水池及低水位水池的贮水量是否与设计贮水量相同7）信号闸阀、其它阀门工作状态，性能的检查、试验，阀门开启标志清晰的检查8）喷头外观检查，当喷头上有异物时应及时清除

5.防排烟系统1）对所有送风机、排烟风机、风口、防火阀、排烟阀等进行外观检查2）人工盘动机机械部分，有无异常、有无卡阻、有无异响3）检查电控设备是否正常，然后通电试验4）设施现场手动启动，观察是否正常远转，工作指示灯是否正常

7.消防广播及电话系统1）每月手动测试一次消防广播和电话通话情况

8.防火门和防火卷帘系统

1、每月检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动；

2、每月检查双扇防火门的关闭顺序是否正确；

3、每月检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象；

4、每月检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮（管）有无烧毁，充放电试验是否正常；

5、每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间

6.每月试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常；

7.每月试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常；

8、每月试验防火卷帘控制器的功能是否正常；

9.每月检查试验卷帘导轨和转动机构运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形;

10.每月试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消防中心有无显示

9.气体灭火系统

1.每月检查保养各套气体灭火控制器，测试其功能是否正常；

2.每月检查启动瓶和药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求（压力表指针是否在绿区），有无泄漏现象；

3.每月检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；

4.每年至少一次对电磁阀功能进行测试；

5.每季模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消防中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作；

6.每月检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆；

7.每月检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化；

8.每月检查气体保护区域（防护区）内的围护结构、开口等是否符合要求

（二）、季检具体内容

1.火灾自动报警系统及消防联动控制系统1）检测试验感烟/温探测器、报警模块、控制模块信号动作的正确性检测报警信号联动相关设备，如警铃等的正确性根据所承担维修项目的具体情况分区域作好计划，一年内应将系统所有需联动的设备及信号反馈显示测试一遍2）检查主、备电源的互换性，切断主电源，是否能自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮4小时后，再恢复主电源供电，看是否自动转换不能满足要求的备用电源要及时更换，并检查用电源是否正常充电3）清除报警控制柜及联动控制柜（箱）内的灰尘和杂物4）验证联动控制柜内控制反馈信号的正确性5）检查更换联动控制柜失效的信号灯和接触不良按钮，已松动的接线端子6）柜体表面油漆的完好性检查，文字说明应清晰明亮7）检查应急照明指示灯、疏散指示标志利用测试试验开关，手动触发检查其显示功能、转换功能是否正常发现失效指示灯应及时更换8）每二季一次非消防电源强制切换功能检查、测试、试验9）利用消防电梯迫降控制开关和现场迫降开关，各进行一次消防电梯迫降首层的试验10）清除报警控制柜及联动控制柜（箱）内、外的灰尘和杂物11）备用电源充放电试验12）每二季一次火灾报警系统联动控制系统功能检查、测试、试验13）每二季一次火灾报警系统接地装置检查、测试、试验14）季检、年检重复月检内容

2.消火栓系统1）每二季度进行一次消火栓喷水试验（可滚动试验，每个控制区域每年至少试验一次）,在试验的区域击碎玻璃报警按钮，此时发出报警信号并启动消火栓水泵根据系统灭火设计要求同时设四至六条水带试射，查验消火栓射水距离是否符合设计要求，水泵启动信号能否反馈至消防中心2）手动启停泵试验，消火栓泵控制箱置于“手动”位置，操作手动启停按钮，消火栓泵应启动/停止，过程信号应反馈至消防中心3）每二季主备泵切换试验，在主泵运行时将其控制回路或主电源断开，备用消火栓泵应启动并将启动信号反馈至消防中心反之备用泵运行时，按上述方法切断备用泵主电源或断开其控制回路，应能自动切换至主消火栓泵工作，并将信号反馈至消防中心4）消防中心控制启泵停泵实验，此功能分两种情况

（1）水泵控制箱无论设在“手动”“自动”位置，消防中心均能控制水泵启停，并能接受反馈信号此类设置可看作设在消防中心的启停按钮为紧急启停开关（紧急情况下无需去消防泵房操纵手动/自动开关）

（2）另一类情况是水泵控制箱必须置于“自动”位置，消防中心控制按钮才能控制消防泵的启停试验时首先分清系统属于那类情况之后验证其启动/停止功能并应能观察到由泵房反馈回中心的信号5）每二季进行一次消火栓系统功能检查、测试、试验6）每次对消防管道防腐情况进行一次检查、维护、保养7）在以上检查和测试中发现问题，应分析问题所在，找出正确解决的方法，及时处理,迅速排除故障8）季检、年检重复月检内容

3.自动喷水灭火系统1）消防喷淋泵的自动启动功能，消防水泵控制箱置于“自动”位置，在湿式报警阀与水喷灭火系统最末端任意一处做放水试验当管网压力下降至设定压力时，主喷淋水泵应启动，启泵信号并反馈至消防中心2）主、备泵切换试验在主、备泵运行时将其控制回路或主电源切断，备用喷淋泵应启动并能将启动信号反馈至消防中心反之备用泵运行时按上述方法切断主电源或断开其控制回路，应能自动切换至主喷淋泵工作3）消防中心控制启泵、停泵试验此功能分两种情况

（1）水泵控制箱无论在“手动”、“自动”位置，消防中心均能控制启停，并能观察到反馈信息此类情况设在消防中心的启停按钮，实际上是紧急启动装置（紧急情况下无需跑到消防泵房操纵手动/自动开关）

（2）另一种情况是水泵控制箱必须置于“自动”位置，消防中心控制按钮才能控制喷淋泵的启停试验时分清系统属于那类情况之后再验证其启动停止功能并能观察到由泵房反馈回相应信号4）喷淋系统内各压力表的检查记录，同设计压力逐一比较如有不符，应检查分析原因，如果因稳压泵运行几年后效率降低，则可重新调整设置压力开关压力使系统压力恢复5）开启报警阀旁的放水试验阀进行供水试验，检查并试验报警阀动作，验证系统的供水是否畅通6）对喷头表面进行检查和清洁，保持喷头表面不被粉尘、油污污染当喷头上有异物时应及时清除检查喷头外形是否规则，以及是否有被油污碰撞的痕迹对渗漏滴水的喷头应及时更换7）喷淋系统功能检查、测试、试验8）每年季度进行一次淋管道防腐检查、维护、保养（修补缺损）9）季检、年检重复月检内容

4.消防泵房1）电缆、电线表面有无损伤、老化，各接点有无松动、氧化电缆头有无漏电、爬电现象的检查、测试2）水泵电机、控制柜有无漏电现象的检查、测试3）检查水泵控制柜按钮、转换开关是否标志清晰，转动灵活、外表清洁4）每二个季度进行一次消防泵（一用一备）、稳压泵（一用一备）自动切换投入装置检查、测试、试验5）每二个季度进行一次消防水泵、稳压泵及其控制柜接地装置检查、测试6）每二个季度进行一次消防泵（一用一备）、稳压泵（一用一备）电动机性能检查、测试。