北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书

运村酒店式公寓项目商业策划书目录第一章总论、项目概况

11、项目提出的背景

12、进度计划13第二章市场调研及前景预测、酒店式公寓的情况介绍

21、目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析

22、本项目与其他项目相比较优劣势分析23第三章项目定位、主题定位

31、功能定位

32、市场定位

33、项目建设方案及规划设计定位34餐饮进货成本=餐饮营业收益又百分比摆布445%客房周转物品成本=客房营业收益又百分比摆布515%娱乐、健身房、咖啡厅等周转物品成本=酒店其他收益百分比左右6X15%燃料动力费=年用水量用水单价+年用电量义用电单价+年耗煤气量煤气单价+年7X X耗燃油量燃油单价X四酒店成本计算酒店所有人员薪金=营业人员数量义营业人员年平均收入+管理人员数量管理人员1X年平均收入+辅助人员数量辅助人员年平均收入X管理费用=摊销费用+其他管理费用2其他管理费用项目主要有3工会经费，普通按酒店所有人员薪金总额的计算a2%保险费用，普通按酒店年营业总收益的计算b.

0.3%广告交际费用，普通按酒店营业总收益的计算Co

0.3%固定资产折旧，装修折旧年限按年计算，机电设备折旧年限按年计算,办公运do510输设备折旧年限按年计算，残值率取55%维修费用，普通按酒店建安成本的计算e.

2.5%财务费用4主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付的利息，具体测算应以借款合同为准.各种税费5为营业税、城市建设税、教育费附加等税费之和营业税以营业收益的测算a5%,城市建设税以营业收益的测算b035%教育费附加以营业收益的测算c.015%、赢利预测62方案方案方案A BC方案预算项目入住率70%80%80%年消费人数人均消费额年总营业额固定消耗成本年租金成本人工工资成本浮动消耗成本其他成本年总成本年纯利润第七章结论年度全球酒店交易额将达亿美元,较年的历史纪录亿美元增长20221100202272552%,这主要是由于投资者对这一市场的看好这很大程度上是因为房地产投资基金不REIT断私有化,而私募股本集团除了购入不动产，也开始收购酒店管理权和品牌权虽然亚太地区的酒店业起步较晚，但今年亚太地区的交易额有望升至约亿美元，其中今年90上半年全日空的家酒店组合交易的价值就高达亿美元而在年该地区酒132362022O店交易额创造了亿美元的历史纪录,而今年这一数字将再次被刷新59借着年奥运会的春风，中国市场越来越受到国内外酒店投资和管理者的特殊2022关注，各品牌瞄准奥运“大蛋糕”纷纷抢滩中国市场.同时随着年奥运会日益临近，2022中国部份酒店品牌的扩张速度达到至新品牌也不断出现.巨大的潜力使酒店200%300%,市场持续升温，不少品牌在北京有宏伟的开店计划，中外各种品牌的酒店在京圈地已经升级根据《酒店投资倾向调查》显示，投资者对于酒店业的兴趣在全球范围内持续高涨.全球市场内买方数量接近卖方的倍调查结果表明的接受调查者开始考虑4,234%建造或者购买酒店资产，说明投资对象的短缺已经迫使投资方考虑酒店产业开辟全球经济的繁荣带来了商务和休闲旅游的增长，加之资本的充裕和市场供应的制约，酒店业的投资环境前景喜人.、价格定位

35、销售方式定位36第四章营销策略、销售客户41餐饮捎售42提高回头率的措施

43、销售激励制度44第五章投资估算和资金筹措、投资估算

51、资金筹措52第六章财务分析与赢利预测、财务分析

61、赢利预测62第七章结论第一章总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体,主要用于租住的公寓型住宿单元.与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠北京市酒店式公寓，低者月均美元/最高的在美元/摆布，大多数定价为美元/.主要12m2,55m220-30m2用于较长期逗遛的客户租住酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或者短期公司业务的白领，通常租用一房或者两房，租期从数天到个月不等3长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期普通超过个月公寓以居、312居为主，居以上需求量较小居的使用面积在平方米之间，居的使用面积3150—902基本在平方米之间，居使用面积大约在平方米之间其中对居、90—1503140—2001居的需求占到摆布酒店式公寓装修标准普通不低于星级酒店，其大堂及公共285%4区域、洗手间、厨房等方面都有严格的装修要求酒店式公寓配套设施突出家居需求健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或者儿童游乐场的配套比例都较高.、项目概况11酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加据统计，仅在、年北京酒店式公寓的新上市的供应总量就达20052022到约套和套,主要集中于朝阳区，占总份额的海淀区、西城区和东800060,

00059.4%;城区的供应量也较大，这四个区域占了近的市场份额客户以私营业主、办公族、90%旅游者和海外客户为主.目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到特殊是在地区，出租率高达以上，低者也达到70%

88.7%,CBD90%o、项目提出的背景12随着奥运会的临近，北京旅游资源不断开辟整合，北京酒店式公寓的出租价格开始升温据市场部调查目前不少酒店式公寓明年的出租已经预订出去预订者主要是外企中方高级管理人员、外国人、海外华人自今年月初开始，需求酒店服务式公7寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了需求的面积主要是以中、小户型居多125%,这主要是随着奥运会的日益临近，不少公司企业已经开始预订酒店服务式公寓由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业小时酒24店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓,期限比较灵便，所以深受一些公司高层的青睐.市场统计资料显示目前北京的酒店式服务公寓租金从美元/平方米/月一美元/850平方米/月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了美元而目2-3前出租率普遍在摆布,与去年的出租率相比上涨了摆布如80%—90%70%-80%10%目前酒店式公寓比较集中的商圈、丽都商圈、亚运村酒店式服务公寓都浮现了明CBD显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了摆布.5%-10%、进度计划13本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进行，预定月底10完成交付我方.本案计划于月中旬完成融资工作，项目的装修设计（进行中）与施工队伍招投9标同期展开月底进入装修施工阶段同期进行的工作有营业证照办理、员工招聘及培训、10设备设施的考察采购与安装调试、合作项目的招商、项目的前期宣传推广，年月083底完成以上工作预定年月开始试营业黄金周正式开业084,51第二章市场调研及前景预测、北京酒店业的市场情况21年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头年前两个月，20222022中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，

195651.3实现增长和；春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入4o5%8o5%9220438亿元人民币，分别同比增长和；出境人数达万人次，同比增长,

17.7%19%

656.

915.1%从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人2022旅游客源快速增长一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力,而年的北京奥运会，将会大大的推动酒2022店业的发展，所以宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好但据北京奥组委官方的保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万60225万人从年月日日，估计每天至少有万人在北京住宿以北京〜258202288〜2440现有加之新建的家酒店，仍难负荷这些蜂拥而至的游客.

800、与目前北京可比项目分析22项目名称租金水平（美金/月*套）使用面积户型国贸公寓建面一42400-800070o1—2281居嘉里中心2800-22500建面100—5261-5居雅诗阁3000-12500建面一105-8014居凯宾斯基公寓1850-

600051.99—154o691-4居丽苑公寓建面1800-650060-237居丽都公寓建面居1500-850054-2851—5京城大厦2300-8800109-336建面1—5居盈科中心1800-8000建面居75—3041-3丽晶苑2200-7000建面居149—3522—4三全公寓1000-7000建面居33-2251-4瑞士酒店2200-6000建面居福景苑53—1601—32300-1000建面居东湖别墅公寓76—3401-42230-12700建面居81—3701-5建面居153-3062-4建面居55-3001-4与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况酒店公寓的租金基本上和甲级或者顶级写字楼的租金持平，租金水平和顶级写字楼水平配套服务项目百分比相当诊所

12.5与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情电影院

12.5况:花园125配套服务项目百分比咖啡125健身房/健身中心

87.5台球室

12.5网球场125高尔夫练习场

6.25酒吧6o25游泳池87o5儿童活动室/儿童游乐场62o5餐饮

56.25超市

43.75桑拿

37.5商务中心37o5健康俱乐部3125银行

31.25购物中心

18.75从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购物场所、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池、“商务中心必须配置，“酒吧”、“洗浴中心、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；；“会议室”、“茶馆基本上不用考虑与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁、“洗熨及送衣”、“电召的土、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于一些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部份写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来本项目拟订的价格与服务设施项目名称租金水平（美金/月*套）使用面积户型（本项目）居1500—1000040-1801-4配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中、西餐厅超市咖啡银行（）酒吧商务中心药店（诊所）ATM美容洗衣店多功能厅、本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势23得天独厚的地理位置位于“亚奥圈”的中心，北邻国家体育场“鸟巢”、国家游1泳馆“水立方”不足千米，东邻奥林匹克中心，西邻国际会展中心，背靠中华民俗园，距万亩的奥林匹克森林公园千米奥林匹克公园，北京最高建筑世贸中心，展览

1.32体育中心、国家体育场、游泳中心这些设施将在奥运会后成为市民休闲、娱乐的场所，届时此地区将成为北京市区规模最大、环境优美、突出运动主题的顶级绿色社区便捷的交通:距离亚运村商圈中心和中关村商圈中心均不超过分钟的路程，，距210八达岭高速路不足千米，紧邻北四环主路、地铁号线，拓宽的安立路和清林路使得15本地区交通成为北京城区最为畅通的区域绿色环保的宜居环境由于奥运村遵循很高的环保标准，奥运村将基本抛却传统燃料，3此外在照明将使用太阳能照明系统；本着绿色奥运的原则，本地区有着相当高的绿化比例绿色环保的环境有利于本项目的经营发展.经营成本的优势由于前期的工作充分，与开辟方进行了充分的沟通交流，双方建立4了良好的信任与合作关系，使我方得以千百万的年租金顺利承租，此价格低于市场32价格约使得本项目具有明显的成本竞争优势.30%,项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有一个相对长期的创立过程，管理体系、经营支持体系1都需要在工作中不断磨合总结和改进加盟品牌能迅速获得一个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导但加盟经营将限制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本人力资源无人力资源的储备2分析与解决方案综合各方面的情况分析，本项目得天时、地利，客源问题和员工素质成为了关键酒店的经营在于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有奥运的契机和地理位置优势，所以关键的客源问题将迎刃而解，而后奥运时代本区域无疑将成为一个新的繁华中心，所以在客源问题解决以后，管理人员的专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备一批接受过培训的员工，此外应从社会招聘中引进一些有经验、有能力的骨干员工和中高层管理人员，并以完善的规章制度和有力的培训使服务团队达到企业和顾客的要求第三章项目定位、主题定位31根据本项目所处的地理位置特点、差异化经营的理念，本着以特色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为“绿色的高档酒店式公寓、功能定位32休闲、商务、度假酒店式公寓定位主要依据是项目所在地的周遍环境特点此区域多所奥运场馆以及高比例的绿化带，民俗园和森林公园赋予了这个地区强烈的运动休闲气氛，临近的亚运商圈和中关村商圈的影响在这里交汇，周围的奥运标志性建造又吸引着各方的旅游观光者，地处此处的本案力求将这些特质融合并表现出来，并传达给每一位的客人、市场定位33本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅、便利、舒适的环境与高效率的服务目标消费群体为国内外的旅游观光者、企业、驻京机构等.、项目建设方案及规划设计定位34本项目建造面积万千平米，使用面积约万千平米，地下一层为设备层及洗4635衣房等后勤保障设施所在层

一、二层为大堂、服务台、餐厅等配套的功能性服务设施，三层及以上楼层为客房（具体设计见建设规划图纸）规划设计定位以绿色、运动休闲、体现中华民族文化特色的时尚表现形式为主调、价格定位35租金为美元/平方米每月（实际定价将依据有关规定及参考同业价格制订）5—

40、销售方式定位36在销售中采取以与各旅行社合作为基础，商务促销和协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合的销售方式第四章营销策略、销售客户41（）旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房1出租率，吸收各旅行社团队在与本地较大的旅行社建立联系的同时，对外与广东、上海、港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动⑵商务客源以在京内外企作为主要销售对象⑶散客客源散客客源市场的开辟，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例在开辟散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海等地具体计划采用如下销售方式与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商,争取采用网上订房方式的外地来乌散客；加强与本地企事业单位的联系,争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户，赋予一定的奖励或者优惠、餐饮销售42增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售:举办美食节〃，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费、提高回头率的措施43通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，惟独留住客人，让客人满意才干提高回头率，才干保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升,留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施一如推行住房消费积分卡〃，消费达到一定的金额或者住房数量,享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励、销售激励制度44酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度,保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度针对各合作单位和个人指定奖励政策.第五章投资估算和资金筹措、投资估算综合本项目目前发展的状况和外部环境与时间对项目的51影响，根据对融资情况和项目进度的预测，现有三种操作方案（）本项目整栋共层（万千建面）全面启用，配套设施开业完成（其余A114690%部份边营业边完善）整体投资估算为亿元3RMB（）考虑到资金到位情况和项目发展速度，本项目先部份启用（层大堂和部分配套B1服务及层客房）,配套设施部份完成（）投资估算为亿元.其余楼层和配3-530%,1RMB套设施于奥运会后再行启用，或者对外进行分租08（）对项目进行缩减，改型为快捷式酒店经营模式,仅使用层或者层作为客C3—43—5房,抛却其他配套项目投资估算为千百万一千百万22RMB36RMB、资金筹措52由投资方根据项目前景来决定项目规模及投资额，我方保留的股分，由投资15%-%10方接手进行本项目后续所有的工作，我方参预或者接受委托参预项目开展投资方买断整体项目转让，项目权益全部转让给投资方，投资方补偿我方投入2的前期费用约万元.230第六章财务分析与赢利预测财务分析

6.1一根据目前酒店附近类似的酒店客观消费水平及平均入住率，结合酒店的出租情况，计算有效毛收益.年有效毛收益=出租建造面积义日租金水平年平均出租率以X X360年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市建设税、教育费附加、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用各项费用标准为管理费为年有效毛收益的12%-3%营业税为年有效毛收益的25%城市建设税为年有效毛收益的

30.35%⑷教育费附加为年有效毛收益的

0.15%维修费普通为重置成本的52%保险费普通为重置成本的602%二自营项目收益测算，自营项目收益主要包括酒店客房出租收益1根据酒店标准客房数量、套房数量、相应价格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益即年客房出租收益=标准客房数每天标准房报价折扣率平均X Xx出租率天+豪华套房数每天豪华房报价义折扣率平均出租率天X360X X X360酒店商业经营收益2根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即年收益=每天每平方米商场平均营业额商场营业面积天XX360酒店各种餐饮收益3酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、咖啡厅等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以一定的系数，根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为既年餐饮收09-1o0o益=年客房出租收益系数.X酒店其他营业收益4包括娱乐、健身房、会所等收益，这部份收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数，主营收益包括酒店客房收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外出租办公楼收益.其他营业收益=酒店客房出租收益+商场商品的营业收益+各种餐饮收益+对外出租办公楼收益系数,根据有关X调查，北京四星级酒店中此系数大约为自营项目成本费用测算

0.15-02三自营部份成本费用，酒店成本费用基本计算公式应表达如下年自营部份成本费用=生产成本+管理费用+财务费用+各种税费+利润1生产成本=商场商品进货成本+餐饮进货成本+客房周转物品成本、娱乐、健身房、咖2啡厅、会所等周转物品成本+燃料动力费+酒店所有人员薪金商场商品进货成本=商场营业收益百分比摆布3X80%。