办公大楼物业管理方案

商业广场物业管理方案

一、物业管理服务范围

1、大楼的防盗、防火、防事故等日常平安保卫工作,24小时保安值班

2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防限制系统、监控系统、电梯、门窗等（除电脑联网、电话系统外的全部设备）

3、绿地、花木等的养护与管理

4、环境卫生除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外全部场所的卫生清洁，垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理

5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理

6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发

二、人员配备要求人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证（各管理部门均要求要有上岗证）、职称、年龄要求具备具体如下

1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

2、设备及配套设施运行及维护人员1人，中学以上，50周岁以下，需具备水、电工证；

3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求；

4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训；

三、工作流程与质量要求

（一）大楼清洁服务

①细则及要求

1.清理大楼内的全部垃圾，2次/天；

2.收集及清理全部垃圾箱，1次/天；

3.清洁全部大堂墙壁、宣扬栏，不少于1次/周；

4.清洁全部花盆及植物，不少于1次/周；

5.清洁全部出口大门，不少于1次/周；

6.清洁全部扶手、栏杆，不少于1次/周；

7.清洁全部通风窗口及玻璃表面，1次/月；

8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1次/季；男女卫生间

1.抹净全部门，1次/周；

2.抹、冲及洗净全部洗手间设备，1次/天；

3.抹净全部洗手间内镜面、玻璃、门窗等，1次/天

4.抹净地台表面，1次/天；

5.刚好清理天花板及照明设备表面灰尘，1次/季；

6.清理卫生桶脏物，1次/天；人行楼梯清洁

1.打扫及拖抹全部楼梯，1次/天；

2.擦扶手及栏杆，1次/周；

3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘,擦洗玻璃窗，1次/月；

4.清扫天花板，1次/季；大堂

1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级，1次/天；

2.打扫办税大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面，1次/天；

3.打扫入口大堂内及全部玻璃门窗及装备，1次/月；

4.扫天花板尘埃，1次/季；电梯

1.刚好清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等，擦洗电梯内踩垫，1次/天；

2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板，1次/周；公共场所

1.清扫停车场（含地下停车场）、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等，1次/天；

2.清扫大门外两侧绿化地和停车场，1次/周；

②标准:

1.地面路:地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水;绿化地无杂物;车库无蜘蛛网、无脏物;水沟无垃圾、积土；

2.楼梯:无杂物、尘土，干净光明;入楼大门以及墙面干净无尘；电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味.；

3.室内地面干净光明，无杂物、尘土;卫生间无臭味，用具无污迹；

4.垃圾清理100%日产日清；

③督导方式

1.管理处主任每天巡察检查,并对每个保洁员的工作做出评价,不合格的要返工保洁员实行包干责任制

2.卫生保洁工作每日讲评,每周小评,每月评比,年底总评

（二）绿化工作绿化依据实际状况进行养护

1.施肥春夏秋冬四季各一遍均分，无重无漏；

2.浇水依据季节、天气和花卉品种确定，匀整适量，不损花木；

3.修剪依据草木生长状况刚好修剪整齐美观；

4.除杂草每月一遍基本无杂草；

5.补缺花草树木的死株、缺损要刚好补植，完整无缺，绿化好；

6.除虫发生病虫害刚好喷药直至歼灭，用药正确、卫生平安,不污染环境,花木生长良好；

7.保洁每天8小时制

（三）设备部工作流程与质量标准

1.供水设施日常保养、平安操作，运行状况正常，自动限制良好，出现故障立刻解除按制度保养，定期检修电气自动限制齐全，管道无滴漏，运转无异样声响有检查记录，修理保养记录

2.供电设施日常检查，运行正常，记录运行状况一旦停电，立刻切换备用电源按制度保养，定期检修每月对各办公室的用电设施巡查一次，并由单位签名确认各连接处无冒火花、发热等异样现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表正确有检查记录，修理保养记录

3.消防设施日常检查消控中心，保证设备性能处于守好状态定期巡察检查消防器材消防中心性能完好，消防器材齐全

4.公共照明灯每天检查一遍，即坏即修，设备性能处于完好状态灯泡正常，灯罩完好，巡察一天一遍驾驭公用设备状况，发觉有损坏、隐患，刚好处理，并做好记录

（四）保安工作的服务要求服务规范

1、按规定着装，佩戴整齐

2、精神饱满，姿态良好

3、言行规范、文明大方

4、微笑、主动、热忱、耐性、周到地服务

5、说话和气，礼貌待人

（五）消防监控岗位工作规范

1、消防监控,设施完善,各种消防设备、器材齐全,并保证全部设施完好率达到98%以上,并使之常年处于良好状态

2、对可能危及人身平安的地方有标识和切实有力的防范措施

3、保持畅通无阻的紧急疏散通道,相关的指示照明灯配备保持齐全,功能完好

4、若遇火警应协作保安人员做好报警、组织疏散等事宜

（六）门岗工作规范

1、上岗3个月内，须熟悉本责任区的基本状况,包括姓名人员状况,相貌特征,常规出入大楼时间等

2、当发觉双手提（拿）着重物的业主进出大门有困难时,应主动供应帮助

3、谢绝推销或其他闲杂人员进入

4、若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大楼，应立刻起立敬礼

5、引导车辆平安有序停放

（七）巡逻岗工作规程

1、巡逻次数:单位下班后及节假日每2小时至少对整个辖区巡查一遍

2、巡查要求

（1）、巡逻时保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡察工作任务

2、按要求做好巡逻记录,刚好将有关状况反映给相关部门人员

3、巡逻内容

1、检查治安、防火、防盗、水浸等状况，发觉问题，立刻处理，并通知管理处

2、检查消防设备、设施是否完好

3、巡察大楼外墙,玻璃等设施是否完好,有损坏做记录,并上报主管或管理处领导⑷、大楼辖区内巡查,发觉有可疑人员，前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品;如属三无人员，应驱除出管理辖区八邮件发放

1、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发

2、快件、特快专递、邮件通知单等，须要给邮局办理签收的邮件，应细致做好《邮件收发登记》和刚好送到用户手中，并让用户填好签收表

3、避开发生邮件压件现象，不允许有死信,不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票2013年n月7日。