成都酒店式公寓市场调研报告

成都酒店式公寓市场调研报告序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件借鉴国内最近年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况

一、起源酒店式公寓的5概念最早起源于欧洲是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行I,统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形酒店式公寓的提出至今已有约年时间世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在3020美国，经历了巨大的社会变革这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展

二、概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓二酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益

三、特点、酒店独立产权

3.1投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权、酒店

3.2式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派、兼具居住度假与投资两种功能

3.3酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值

四、用途分类、商务酒店式公寓

4.1商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围大城市及周边地带中大中小CBD型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主、商住酒店式公寓

4.2商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的、新生代酒

4.3店式公寓一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中,新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间

五、开发流程市场定位一需求分析一区位选择一规划设计一装修标准一经营管理、市场定位酒店式公寓的硬件设施和服务内

5.1容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求、海内外常驻当地的商务机构和其它机构、国内及海外常来当地的商务人员、当地企123业、族、个人或家庭居住生活者4SOHO5上述群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类群体需求为目标，则可以为提供更适宜的产品和服务几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类群体的需求不同，面向不同的群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容、需求分析酒店式公寓的市场需求者主要有以

5.2下几类、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员1国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓、国内及海外商务人员2由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公、投资者3不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业有余钱的当地人也乐于购买作为投资、小企业和族4SOHO少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，己有少数人在家办公，这部分人即族酒店SOHO式公寓兼具居住和办公两种功能，适合族、居家自住者SOHO5带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用整个项目定位为高端私享精装小户型公寓，并引入广东嘉邦专业酒店物业管理公司提供酒店式物业服务，包括叫醒服务；叫车服务；采购服务等根据现场销售人员介绍，整个项目目前销售已进入尾声，仅剩套房源，层商业早已整体销8L4售精装私享公寓户型（统一户型）公共部分装修标准入户大堂地面采用石材、局部地砖墙面采用乳胶漆、局部石材、鸨镜、木饰面天棚采用石膏板吊顶乳胶漆饰面标准层电梯厅地面采用地砖，电梯门石材门套，墙面采用局部木饰面、墙砖、乳胶漆，天棚采用质感涂料标准层过道地面采用地砖，墙面采用乳胶漆，天棚采用石膏板吊顶乳胶漆饰面套内装修标准配套设施厨房地面铺高档石材，墙身铺贴高档磁砖，天棚采用石膏板吊顶选用高档品牌橱柜，台面选用人造石，配不锈钢水盆、龙头，安装海尔电磁炉以及海尔抽油烟机卫生间地面铺贴高档地砖，墙身铺贴高档磁豉，淋浴间局部墙身贴玻璃马赛克，天棚采用石膏板吊顶设高档淋浴屏配精美花洒，高档座厕及陶瓷洗面盆卧室、客厅地面铺强化木地板，配不锈钢踢脚线；墙身刷高档乳胶漆，部分墙身贴高档墙纸家电格力中央空调、电视机、海尔电冰箱、海尔滚桶洗衣机、LG万家乐热水器家私精美衣柜、电视机柜、间隔柜、双人床架、床头柜、鞋柜

七、酒店式公寓物业特征、经营管理一一物业的灵魂

7.1良好的物业管理服务和设施水平，是决定酒店式公寓市场能否长久发展的核心因素通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施；软件主要指公寓的服务管理水平目前的成都酒店式公寓市场，大部分项目的硬软条件尚未达到酒店式公寓项目应有的标准，这里以上海酒店式公寓标准为例、硬件条件

①房间内设施

7.

1.1以家具设备为主，其中厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键

②公共部位设施以会所设备为主大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括:健身设施网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等;商业设施商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施公寓大堂等、软件条件主要体现

7.

1.2在以下几大内容上

①家政服务日常的房间清洁、干湿洗衣服务；

②安全服务小时保安、小时客房服务；2424

③交通服务机场接送、出租车预定、停车设施；

④其他服务社区聚会、幼儿看护

7.

1.、3酒店式物业档次根据物业管理和配套设施的质量和品质，酒店式物业可分为高、中、低不同的档次

①高档物业以品牌和服务取胜如盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城等代表了上海顶级酒店公寓，号称星级酒店公寓，可以依托自身其他物业的整体效应，在市场上起到主导地位，房价也向星55级酒店看齐在硬件设施上为客户提供豪华、舒适、齐全的家具设备和公共活动场所，在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层的外籍管理者高档酒店式公寓月均租价情况表名称地址户型面积）月租元月均月上海芝大厦徐汇区衡山路号嘉里公寓n2/Itf411-

18520000235.29南京西路/铜仁路上海商城3-

218040000222.22静安区陕西北路号288单间

25345000177.86骏豪国际静安区南京西路陕西路2281-

15412000222.22

②中档物业具有相对完善的硬件设施，配套比较齐全，但是在服务内容和质量上稍逊一筹，处于创造品牌的时期他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求此类物业，长租短住皆宜，经营灵活，承上启下

③低档物业目前市场上的一些物业档次难以提高，除了硬件设施不尽完善以外，服务水平低下是另一主要原因通过服务细微之处，即可见整个物业管理水平的一斑比如在雅诗阁集团的服务中，有一张专门为国际客户提供的“成功生活在国外的处方”，里面列举了如何帮助客户尽快熟悉和适应在国外的陌生环境，使初次来到异国他乡的住户感受到类似家人的关心和照顾类似的细节不胜枚举，小小的卡片折射出“以客户为中心”的服务品质如何充分借鉴国际化的经营模式和理念，创造出独具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品质和档次的重要手段如果说“经营管理理念”是酒店式公寓的灵魂的话，一个经营理念完善的公寓，提供给客户的不仅仅是一个“安身的场所”，同时还是“安心的家园”和“居家的氛围”、物业规模一一物业品质的集约体现

7.2成都目前市场上暂没有纯酒店式公寓项目，多是将酒店式公寓作为整体物业中一类可售物也类型一般集中在个单元，建筑面积通过酒店经营管理公司的专业100—12035000]2—4000nf,化运作，比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，对于产品在市场上扩大影响、提高竞争力比较有保障反之，如果单元数量过少，虽然也可以创造出独具特色的产品，但是难以成为市场的主流超过个单元的属于超大型物业，对服务品质的控制和300提高上会有更多的要求，目前成都市场尚未出现此种大型酒店式公寓项目、房型

7.3成都酒店式公寓的房型比较多样化，房型面积也从平方米到平方米不等其中一房是在4090市场上最受欢迎的

①一房房型建筑面积在套之间，类似于酒店的标准房间，适合酒店经营管理公司统一经营管理30~60nl7在总价控制上比较低廉，颇受投资者欢迎

②两房房型建筑面积在套之间，比较适合中长期的小规模家庭租赁使用60-90mV。