超级市场店址选择策略

超级市场店址选择策略超级市场店址选择策略超市的选址是否正确是超级市场经营成败的一个关键，因为店铺开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而店址选择的好坏直接影响到投资的收益，所以要开办一家超市，放在首位的工作便是挑选一个合适的店址超市的地点选择有其内在的客观规律性，只凭借感觉和经验往往不能得出正确的结论，无论是改造旧店址成为新超市还是重选新址，都必须应用科学的方法，认真地进行分析与研究超级市场的店址确定的原则与实施超市的地址如何确定？繁华区是店铺的最佳位置，但对超市而言，并非理想之地城郊及居民区商业不很发达，但超市却能生存和发展为了衡量超市地点的优劣，需要先了解超市的立地条件超级市场的立地条件、城市商业条件1选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括城市类型先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、1文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？城市设施学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关2等公共设施能起到吸引消费者的作用因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的交通条件在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，3包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等城市规划如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域4开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态消费者因素包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等5城市的商业属性包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,6以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额区是相当困难的，可以考虑方弃此地区而重新选择、地点研究部依照超市店铺选择规律对规划进行评估并对所选店址进行投资5回报率分析他们奉行的标准是对于人口为人的小城填，超级市场5000〜10000必须提供这个城镇食物销售量的相应地建立面积为平方米的25%〜30%,900-1400超市才会有利可图对于人口为万人的地区，一般可设家超级市场在大46〜7多数情况下，低于万人的城区仅开一家超级市场

4、店铺位置条件2包括商业性质规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店1人口数及住户数了解一定的商圈范围例如米内现有的21000住户人数竞争店数了解一定的商圈范围内竞争店的数量3客流状况调查估计通过店前的行人最少流量4道路状况包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路5宽窄等城市的商业属性包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及6由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额场地条件包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、7道路衔接状况等法律条件在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面8的法规，特别要了解各种限制性的规定租金9必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间10投资的最高限额以预估的营业额或卖场面积为基准来规定11员工配置以卖卖面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于平方1220米超市立地选择的基本原则超市的立地条件在于便利超级市场经营的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等消费者一般每周至少购买一次，有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次，因此超市所处位置必须很容易地达到，或是距离顾客比较近，或是交通很便利我国目前尚处于超市发展的初级阶段，针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点，超级市场店址选择的原则应是、超市的店址以选择在居民区为主

1、超市的目标

2、顾客应以稳定的居民为主，

3、以店址附近的企事业单位上下班职工为主

4、选择在交通枢纽开设超市，

5、其经营内容必须视流动顾客的不同

6、特点做出确定

7、选择在商业中心或老城区开设超市，

8、其经营内容必须同

9、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用10商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上，应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点，以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店，为用新的零售模式一一超市来提高居民的生活质量创造条件开办超市前的立地调查立地调查的主要目的、了解优良立地的基本三条件是否具备三条件是1

（1）开店十年以上持续力如何？是否人未来性、可持续经营十年以上；

（2）足够的集客能力；（）进出容易的超市腹地（卖场有停车场）

3、确定立地条件的三要素是否具备三要素是2

（1）户数、人口数的支持一一至少支持一家店的人口数（）道路、交通工具一一可抵达店铺购物的方法2

（3）卖场面积大小一一吸引顾客的能力、估算营业额是否准确度高、误差小

3、经营计划拟定的依据，这是最后的决策卖场的投资多少，会影响损益平4衡点、营业额及回收年限同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据调查的基本种类、预备调查1虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程称为预备调查预备调查时，收集的资料至少应有下列几种某预定地区的人口数、住户数资料1都市计划、都市建设指定用图2竞争店分布图3竞争店或未来大型店的预定计划4竞争店销售实绩5取得资料的来源如表所示3-1人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测年后的人口变化3〜5都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的最大目标竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得，也可采取实地调查的方法，了解地区内或近邻是否有竞争店以比例地图，记入人口数、户数11/10000以预定地为中心，半径米、米，若是大型店也可以米、2500100020003000米为半径划圆，并在圆圈内把调查过竞争店的点予以标示，并标出面积最后要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍人口数、户数是否有大幅度变化的可能性例如空地的延伸、大量住宅1的兴建等，若属新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满交通建设体系是否有大幅度变化的可能例如捷运系统的通过、巷道的2打通、道路拓宽、河道上搭桥等等竞争店特别是比本店大倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能32进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的是要了解这些变化是何时结束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后开店时间、现地调查2现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料大致可分为下列三点:交通道路网确认对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查1竞争店调查确认对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可达到2多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果消费者调查本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最3为困难，并易为一般人所疏忽但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得许多消费者情报，而且店铺差别化的启示也来自于此项调查超市商圈设定商圈的组合种类一般而言，超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈种

3、中小商圈约米，顾客以徒步或自行车可达，以出售便利商品、生活1500〜1500必需品为主、商圈约米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目的，大部分是以25000出售日常选购品为主、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材3商圈的设定方法在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈、顾客调查的主要项目1住址1来店频率次/周、次/月；2大型店利用频度；3竞争店利用频度

4、将约份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然2100〜150展现、商圈确认后，利用住户资料算出户数

3、户数乘以每月生活费用支出食品、饮料及日用百货，即为一家超市店铺4营业额、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈，5市场占有率在30%以上，占本店销售额的75%；第二商圈市场占有率在10%以上，占本让销售总额的25%；第三商圈市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%o超市商圈营业额的计算超市营业额外负担的估算应考虑商圈范围内常住居民的购买量、商圈范围企事业单位的购买量、流动顾客群的购买量、超级市场在商因范围内的市场占有率假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为元户1000X1000=100万元，第二商圈为元户万元，第三商圈为元户1000X2000=2001000X3000=300万元，假定商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为元，假定商圈内企事业120单位食杂品的购买量每月为元，假定某超市的市场占有率分别为第一商圈180第二商圈第三商圈企事业单位及流动顾客群各可推算出超市销30%,10%,5%,10%,售额第一商圈万元万元；100X30%=30第二商圈万元万元；200X10%=20第三商圈万元义万元；3005%=15企事业单位万元万元；流动顾客群万元万元；总180X10%=18120*10%=10销售额万元万元万元万万元万元30+20+15+18+12=95超市商圈的特征、从业态比较看，超级市场商圈偏小1超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口万万人；以经营7〜12食品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口公为万人据对某地区的调查，

3.5〜5人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离录足公里，而服装、化妆品、家2具、耐用消费品为公里4〜

5、从超市本身来看，商圈范围不同2超级市场由于所处位置、规模大小、购物出行方式及购物频率的不同，有不同的商圈范围，需要进行具体的分析

（1）超级市场所处位置不同，商圈范围不同从一般情况看，位于都市中的超级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范围超级市场规模不同，商圈范围不同从一般情况看，超级市场规模越大，2商圈范围越大，反之则越小顾客购物出行方式不同，超级市场商圈范围不同出行方式越现代化、机3械化，商圈范围越大，反之则越小，例如，表中，郊外超级市场的徒步范围是3-2米，自行车为米，而小汽车达米50010003000顾客购物频率不同，超级市场商圈范围不同由于收入水平及消费习惯的4影响，居民购物频率显示出不同的特征即使是对同一种商品也会出现购物频率的差异，这种差异会影响超市的商圈范围，一般说，顾客购买的频率越高,商圈范围越小反之，则越大商圈潜力调查，是了解商圈范围内有多少人口，有多大的客流量，以确定其发展的前景如何一个超级市场的生存和发展，依赖于商圈内有供其吸收的充足购买力没有理想的购买力，超级市场不会兴旺在开设一家超级市场时，必须深入地去进行商圈潜力情况调查，通过周密的调查去深刻地理解超市所处的市场环境研究面对的消费者，才能正确地确定自己的市场定位、规模与经营的策略，也才能在激烈的竞争中立于优势地位、商圈人口调查划定商圈后，首先要调查商圈人口总量一般可通过户籍1管理部门或居委会得到较为准确的数字调查中一般包括人口数量、户数、平均每户人口数等基本情况，必要时可分为两级商圈超级市场的商圈范围标准是步行或骑自行车分钟的距离在商圈人口调5〜10查过程中，要注意两点一是空间障碍因素例如河流、沟渠会阻止部分顾客，所以要将这部分人口剔除；二是竞争店因素应将竞争店附近的人口剔除,如竞争店很小或没有竞争力则可不剔除在商圈人口调查过程中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败、商圈客流量调杳除固定商圈内居民以外，流动的消费者也是超级市场一2个重要的客户来源如果所选择的店址交通便利、人员来往频繁，无疑会给超市带来可观的经济收益所以，搞好商圈客流调查，也事关到超市的实际利益,此工作同样不容忽视案例某超市连锁店的商圈调查某超市是一家开店较早、经营规模的超市连锁企业从年月开始的一19953段时间里，以每日一家的速度开设新店，每开一店前照例要进行详细的商圈调查活动，主要包括、人从早晨点起到晚上点止在欲开店的地区数人数车,选1610择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作持续天左右，从而掌握了大3-5量的第一手客流量的资料、进行商圈入户调查他们在商圈范围的选户人家260去进行入户访问“我们要在这儿开新店，您愿意我们卖点儿什么？”“希望我们几点开门，几点关门？”“平时在哪儿打油买盐？”“平均几天买一次东西？”等，充分了解商圈内的各种经营信息，以确保新店开一家成功一家，开一家得利一家超级市场开业前的竞争店调查知己知彼，百战百胜在超市立项开店时，还要对商圈以内的超市竞争店进行相应的调查，以做到心中有数，做好决策商圈内竞争调查一般采用观察调查法超级市场立地投资评估超级市场开店投资的主要支出项目一个超级市场的开设前期要投入大量的资金一般而言，开店投资的项目主要包括设备如冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆后场办公

1.设备、内仓设备、卖场陈列设备等、工程如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安2工程等、当地租金

3、设计装修费用对连锁公司来说，这笔费用可大大节约，连锁公司总部在4事先要制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额例如在北京三环沿线附近兴建一个超市基本的投资情况及数额是（不含设备投资）当地租金元/亩元建筑结构费用500001500/m2装修费用（顶、地、墙及消防）元300/m2由此可见，按商场计算，租用土地、自建自施的超市，需投资万元；10000m22000租用旧厂房装修改建的，需投资约万元400经营费用预估经营费用可分为固定费用和变动费用两类固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保险费、营业税等超市经营和毛利率要大于费用率，是一个基本的经营原则案例美国克罗格公司开店选址策略在美国，一家超级市场的投资要超过万美元，年销售额超过万美元,利25500润在万美元之间如果店址选择不当，不仅无利可图，巨额投资也会付诸

7.5〜10东流克罗格公司在开店时不是片面追求开店数量而是追求成功率和效益，科学地进行店址分析，以减少不必要的失误具体的方法措施有、地区办公室提出建店设想克罗格公司在一定的区域内设有一个地区办公1室，该办公室负责本区内的商店规划，并向公司总部的综合办公室提出详细规划资料、综合办公司进行审核评价该办公室设有地点研究部和租约训各地区改2I,建或扩建店铺的规划汇总到研究部地点研究部由一名经济地理学家和两名助手组成，专门负责论证规划的可行性租约部有租约谈判、租约程序方面提供建议如果租金价格、租约期限等方面不令人满意，他们将反对新建店铺的选址规划、各部门协商批准规划地点研究部和租约部按每人一票原则表决要经过3综合办公室下设的不动产部经理和地区经理双重同意，才可立项、地点研究部主要负责店址的综合评价画出详细的消费者分布图，评估市4场潜力的大小克罗格公司的专家认为，如果一个没有规划过的城市商业区，建立一个面积为平方米的超级市场，可获得从中心向外公里半径范围

14001.6〜

2.4内的销售额同时，地点研究部必须对竞争对手作详细研究如果竞争55%〜70%对手的超级市场在某一地区实现了的市场占有率，打进这一地75%〜80%。