酒店式公寓建设缺陷及改善策略

酒店式公寓建设缺陷及改善策略

一、导言“酒店式公寓”也称作“酒店式服务公寓”serv-icedapartment,是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题,集住宅、酒店、会所功能于一体,主要用于租住或投资的公寓型住宿单元酒店式公寓的雏形起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评上世纪90年代,酒店式公寓进入中国，最早出现在深圳，当时由于深圳是我国改革开放的前沿阵地,也就最早地吸收了外来的信息,之后在北京、上海等一线城市有了较好的发展，目前已经深入到我国的一些二三线城市中去，其中尤以旅游、经贸发展迅速的城市如南京、苏州、青岛、大连为主2003年，位于南京市鼓楼区定淮门2号的丽晶国际作为南京的第一家酒店式公寓正式开业同年,苏州也有了第一家酒店式公寓小川香樟2004年,青岛的第一家酒店式公寓三度空间开业可以说,二线城市的酒店式公寓是从21世纪初产生并发展起来的，由于二线城市的酒店式公寓发展时间较短,相对一线城市而言，其市场还不成熟,还存在一些问题然而,在国际金融风暴影响下，主攻国际客源的一线城市所受到的冲击比较明显,这就为酒店式公寓在二线城市的发展提供了契机

二、我国二线城市酒店式公寓供求关系分析

（一）市场供给目前来看,二线城市实际意义上的酒店式公寓大多位于成熟的商务区以及外企和白领聚集地带但由于二线城市专业的酒店式公寓市场容量相对有限，如果短期内供应量很大,就有可能出现问题,例如，市场供应量的膨胀，无疑会导致租金下滑，一部分投资者“以租养房”的计划无法实现;租金持续滑坡,长线投资者开始转战短线，即出售房屋目前,随着一部分投资者的淡出，二线城市酒店式公寓市场总体有所下滑，存在供大于求的状况未来酒店式公寓的发展方向应当有所调整,才可以在稳定现有客户群体的基础上立于不败之地以杭州市为例，据统计，目前在杭州市场上，已经建成和在建的酒店式公寓以及带有酒店式公寓的综合性物业达30多个,主要集中在市中心、钱江新城和滨江地区其中在售的包括滨江#8226;新城时代广场、星光大道、元丰#8226;钛合国际、华润#8226;西子中心等此外，同方国际、和顺#8226;风尚蓝湾、和城广场等也将在2011年以酒店式公寓的形式亮相在不久的将来,钱江新城也将有大量酒店式公寓项目面世,特别是华润新鸿基#8226;万象城、凯德#8226;来福士和高德广场三大综合体项目，各自都有相当体量的酒店式公寓但是,如果新供应的酒店式公寓档次拉不开,就不能形成合理的梯级供应布局，如该物业形态继续大肆扩张,难免会有更多的投资者遭套牢，更不利于酒店式公寓的长远发展

（二）市场需求酒店式公寓作为“类住宅”，可以充当许多角色最简单的是用于投资，每月收租金;有些外地人会把它作为出差时的“据点”；有些年轻人买来做过渡居所;有些创业者则用于SOHO办公尽管短期市场反应良好，但未来二线城市酒店式公寓市场供应过剩的压力将增加仍以杭州为例，近年来,杭州住宅供应有向大户型和小户型两个极端分化的迹象如在2009年,最大的购房需求依然是普通公寓,所占比例接近80%o开发商针对浙江私营企业主众多的特点，也开发了许多高档住宅,需求量约占8%而酒店式公寓的主要需求来自于年轻白领的过渡性购房这一点与一线城市酒店式公寓主要购买者不同如在上海,酒店式公寓购买者以外贸公司及国际知名企业驻沪高级员工、海归派创业人士、投资者为主，年轻白领顾客群所占比重较少然而,酒店式公寓在二线城市的发展尚不成熟,其发展很容易受到经济波动的影响在二线城市中，虽然以酒店式公寓名义立项建成或再建的项目很多，但实际真正经营后依然以酒店式公寓模式发展的项目数量依然有限;此外，二线城市中酒店式公寓目前主要以小业主持有的模式为多，租赁客户以商务客为主;而2009年的金融危机实际上对酒店式公寓租赁市场冲击较大，部分酒店式公寓采取整体打包出售的方式来寻求新的出路所以在未来酒店式公寓的经营管理中，需要重点加强风险防范的管理

三、我国二线城市酒店式公寓发展中存在的问题

（一）缺乏统一的行业规范

1.名称混乱目前市场上的酒店式公寓名目繁多，如“服务式酒店公寓”、“花园”、“大厦”、“广场”等，因为名称的不统一，不仅无法直观地判断其性质，更不利于市场监管由于名称不统一,酒店（提供一部分楼层作为公寓）、公寓（仅用于自住）、住宅、酒店式公寓等不同性质的物业交织在一起,无法进行科学的统计

2.缺乏行业标准酒店式公寓究竟应该配备什么标准的设施、提供什么类型的服务,都缺少统一的尺度而酒店式公寓唯一可参照的质量控制体系便是酒店的星级评定标准，再加上没有行业组织予以协调和自律，问题就更难以解决有些酒店式公寓是改造而成，设计不适宜酒店式公寓作为房地产市场的一种特殊产品，受到投资者和开发商的一度追捧,为了争夺客源市场,赚取高额利润,许多开发商以酒店式公寓为幌子,对外出售自己的产品，但其内部的设计以及地理位置和配套设施并不适合酒店式公寓的发展

3.经营形式多变还有一些二线城市，前期酒店式公寓的供应充足,其中不乏无证经营的酒店式公寓，然而面对经济危机带来的客源减少，加上内部无序竞争导致经营成本不断上涨,有限的客源被无限地瓜分,最终导致很多酒店式公寓支撑不住而被迫关门，或者是纷纷转型，向酒店或家庭旅馆的方向发展

（二）缺乏行政监管酒店式公寓是近年来经济发展的新鲜产物,一直是一个管理上的盲点虽然酒店式公寓出现热销和高利润增长,但没有专门的部门对酒店式公寓进行鉴定和对地产开发商进行监督，只要是可以出租的公寓配有一套家具家电，隔开一个厨房，就可以以“酒店式公寓”的名义进行对外租售笔者调查了部分项目发现，为了规避政府的监管,一些聪明的开发商在商业用途的土地上规划设计出可以基本满足居住功能的独立空间，但并不明示酒店式公寓的性质，而仅模糊地表述为商业（例如写字楼、商铺等），行政管理部门会因此将其项目性质确认为商品房,从而顺利取得商品房预售许可证待到销售时,再由销售商将酒店式公寓作为销售概念包装推出，从而达到“曲线救国”的目的而实质上,这样的开发项目已不属于本文探讨的真正意义上的公寓式酒店由于政府只在项目立项之前进行严格把关，缺乏项目建设过程中以及建成后的监督和审查,致使目前二线城市的市场上出现了许多“伪酒店式公寓”

（三）内部管理混乱

1.管理模式多变目前二线城市的酒店式公寓存在三种基本的管理模式,一是物业管理模式，二是酒店管理公司管理模式，三是物业和酒店管理公司共同管理模式从目前二线城市的酒店式公寓管理来看，能够提供专业的酒店式公寓管理的物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营管理能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾，所以多数的酒店式公寓存在物业公司和酒店管理公司共同管理的状况，物业公司负责日常的保安和清洁工作，酒店管理公司负责酒店式公寓的正常运行

2.缺乏品牌管理品牌是最有效的识别手段,可以帮助消费者识别和选择商品，而品牌的价值并不是通过营销或者促销可以达到的，国际高端品牌自然会成为酒店式公寓吸引客户的“金字招牌”要做到专业化的酒店式公寓,一定要有专业化的管理从酒店管理公司的品质来说,在一线城市已经有不少国际知名的酒店管理公司进入,如喜来登、嘉德置地等，酒店式公寓直接运营全权管理的方式更为普及，也带来了更多的客源与一线城市相比，二线城市的酒店式公寓缺乏品牌化的管理,运作并不成熟,权责不分的纠纷时有发生

四、我国二线城市酒店式公寓发展策略

（一）规范市场，加强监管政府应加大对酒店式公寓市场的监管力度,对目前市场上的不规范操作和无序竞争进行有力地整顿,从对酒店式公寓的土地审批、内部设计等方面进行审查跟踪,加强行政监管，并根据市场发展趋势及变化,及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权为使酒店式公寓市场尽快纳入规范化轨道,政府及相关管理部门应尽早制定出一套酒店式公寓管理办法，出台一套标准，以提高酒店式公寓市场的进入壁垒，加强行业集中度，改变目前的“名称不

一、标准不清”的混乱状态同时需要各相关部门通力协作，包括地税、工商、公安、消防等部门，共同对其加强约束管理，用行政调控手段来保障酒店式公寓的服务质量，建立公平有序的市场环境,从而提高企业竞争力,维护消费者合法权益

（二）重视产品设计,完善配套设施,突出个性化服务酒店式公寓的产品设计要讲求个性化,这是酒店式公寓生命力所在,是酒店式公寓实现高投资回报的核心因素对于目前二线城市的酒店式公寓着力打造的小户型公寓来说,其产品设计更要注意以下几点:创造一个良好的小区环境;营造和谐的居住氛围;建筑风格以现代派为主流;大胆取舍,瞄准目标客户设计;提高居住的舒适、安全和便利性;提供酒店式的服务等（智能化服务、会所服务、封闭式管理）酒店式公寓的公共配套设施主要是根据公寓的规模和市场定位来进行规划，公寓的规模越大,档次越高,功能越齐全,其公共配套设施就越高档、越完善综合二线城市酒店式公寓的市场定位，建议配备商务中心、健身中心、餐厅、咖啡厅、洗衣店、自助银行、便利店、儿童活动或游乐场所、会所、停车场等公共配套设施当然，由于酒店式公寓一般位于繁华地段,周边配套设施已经比较完善，因此酒店式公寓的自身配套设施可以酌情添加设置同时，随着智能化时代的到来,智能化配套设施的运用也是提升酒店式公寓档次的必要手段，因此建议酒店式公寓有选择地采用一些智能化设施，比如安全环保系统、管理自动化系统、有线电视及国际互联网连接系统等除了上面提到的一些基本的内部配套设施之外,建立独具特色的服务项目是酒店式公寓为客户提供优质服务不可或缺的个性化的服务也是酒店式公寓的一大卖点,一般应针对其客户群体的需要提供相应完善的服务如以居家为主的酒店式公寓，可提供照顾老人、小孩、接送学生之类的服务，衣服洗、熨服务，代购日常用品、家居清洁等服务

（三）提高物业和酒店管理公司的管理水平酒店式公寓既有公寓的特点，又吸收了酒店的服务功能和管理模式,是一种多功能的物业概念,与传统酒店相比,拥有更多更全的生活、办公配套功能提供良好的管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心因此,要做成真正的酒店式公寓,一定要有专业化的管理对于消费者来说,酒店式公寓是否优于经济型酒店很大程度上也取决于其物业管理的质量，好的酒店式公寓管理公司或物业管理公司不仅要具有专业的物业服务能力,还要具有良好的市场经营能力在整体的市场环境、硬件水平相当的情况下，物业服务将是未来酒店式公寓乃至整个酒店业竞争的焦点,运营商的综合素质直接影响到投资者的效益酒店管理公司或物业公司拥有高效、系统、专业的市场开发能力，才会保证业主较好的服务和投资回报率同时,专业的物业公司还能够帮助业主塑造物业形象,推动物业增值因此二线城市发展酒店式公寓应更注重品牌效应,针对二线城市的高端市场,也可以引入一些国际品牌比如,雅诗阁集团也曾表示，除在主要城市大力发展酒店式公寓之外，接下来将会对二线城市更加关注事实上,早在2006年4月，雅诗阁便已斥资4亿元大力拓展其在中国业务，以四项新合同正式进入西安、苏州等二线城市以苏州为例,2007年3月雅诗阁在苏州的第一家酒店式公寓------------苏州馨乐亭星海服务公寓正式营业,2007年12月其第二家酒店式公寓苏州盛捷绿宝广场服务公寓也开始运营总之，随着经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的市场定位也将更加细化,产品更加多元化,配套设施和服务更加人性化，管理机制和管理模式也将更加合理我国二线城市的酒店式公寓一定会得到健康稳定的发展。