北京白云时代大厦营销推广计划

白云时代大厦营销推广计划

一、市场分析

（一）区域分析西城区地域面积平方公里，户籍人口万西城区区位优势独特，是中共

1.

31.6678中央、全国人大、国务院、全国政协等党和国家首脑机关所在地，中央多个部委落户50西城西城区大力发展金融业、商业，积极扶持房地产业、文化旅游业和科技信息咨询业，

2.现在金融业和科技信息咨询业发展最快，已经成为西城经济的支柱产业全区经济增长速度位居北京市前列，人均在全市各区县中荣登榜首，区财政收入居四城区第一GDP年全区国内生产总值同比增长达到了亿元房地产开发业完成增加

3.200312%,347值亿元，同比增长房地产开发投资总额达到亿元，商品房交易总额达

17.

489.1%

98.3到亿元

57.6人民生活水平不断提高居民人均可支配收入达到元，同比增长

4.

1453912.6%0新修建的西直门外大街宏伟壮观，西直门立体交通枢纽拥有国铁、地铁、城铁和公

5.共交通汇集一体的巨大优势西城区拥有国家级和市级文物保护单位余处，约占北京市的其中，皇家园

6.501/4林、王府私邸、寺院坛庙、古人故居最为著名北海公园、景山公园、恭王府、白塔寺、历代帝王庙、鲁迅故居等文物景点，几乎全部分布在阜景文化旅游街和什刹海风景区是西城区文化旅游业蓬勃兴起的重要基地，蕴涵着巨大的历史文化含量和经济潜能，通过开发建设，将成为北京“人文奥运”的一个亮点

（二）总体市场环境目前北京写字楼市场已开始进入一个建设高峰期，由于入世、申奥等利好因素的作用，北京在建和已审批的项目供应量很大据统计，到目前为止已通过审批的项目中，仅东部区域就有近万平米的供应量随着供应量的不断增加，逐渐呈现供过于求的800局面，写字楼售价将会继续下降当前北京甲级写字楼和乙级、商住楼相互之间的关系是商住楼对乙级写字楼造成冲击，甲级写字楼地位继续巩固天生具有低成本优势的新型商住项目，以其较为低廉的价格兼不错的品质，取代了以前乙级写字楼的市场地位商住项目成为写字楼市场的一个很好的补充部分主要竞争项目情况:项目名称道乐蒙恩西金大厦海天中心中雅大厦白云时代华宝大厦建筑规模5万而

3.8万Itf26万3万2万nf

5.3万nf项目定位写字楼写字楼写字楼商住公寓商住公寓商住公寓销售价格120001400013400860076009200建筑形态板楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼7层分割，户型面积180nf最小整层1200m2150面最小130nf最小单套110m2其它整层楼高6层11层17层16层26层17层层高

3.6m

3.5m

3.4m

2.8m

2.65m

2.8m物业公司暂定国贸未定致达物业中盛物业银达物业宝锦物业物业收费25以内未定

5.

12.

82.

94.3地下地下租300-500车位地下地下/600租500元/月买买10T5万15万

二、项目分析及定位

（一）项目概况白云时代大厦位于西莲花池东路号，总建筑面积万平米，单层面积平5652091000米左右，规划总户数户，地下车位个其中层位商业用房，设有餐饮、咖啡3522891-2厅、休闲茶座等；三层为会所（健身、桑拿等设施）；层设计为酒店式公寓,4-1415-25层为写字楼项目目前已经封顶，外立面未做，预计年底交房其中层，约平米0415-216600办公用房由公司代理销售

（二）项目优劣势分析优势

1.⑴项目位于西二环边，交通便利，具有一定地段优势；⑵准现房优势；（）小户型，低总价，低首付，综合性价比较高，3（）邻近护城河，有一定景观优势4劣势

2.⑴项目手续不全，后期配套等缺乏保证；⑵商业氛围一般

（三）市场定位根据项目状况及周边市场环境，综合项目地段、价格优势，以西城、宣武等区域中小企业为主要目标客户，并侧重于服务区域内客户◎中小企业、成长型公司中小型企业对商圈及金融或相关机构的要求较低，需要考虑成本投入及资金的积累和周转面积不宜过大，但需要交通便捷并且办公条件优越◎外地在京办事机构本项目临近西客站，全国省、市、县来京设立办事处的首选◎办公SOHO随着科技的发展，家庭式办公间受到越来越多成长过程中的公司认可其主要特点是面积适中、方便、快捷，有较好的办公氛围◎投资型客户

三、营销推广计划

（一）销售计划项目可销售面积平米，销售额万左右，预计个月内结束销售660080002-3

（二）项目手续情况手续计划是所有计划的基础，包括广告计划、准备计划，目前本项目部分出让金未交，没有销售许可证，根据项目销售计划，应确保月中旬前取得销售许可证10

（三）推广计划—由于项目规模较小，销售周期较短，广告效果应追求时效性，采用实效营销的推广方式，以个性推广赢得市场竞争，在此基础上，有所侧重，以现场包装和户外广告为主，对各传播渠道进行有效整合，发挥其最大的效力户外广告计划由于户外广告费用较高，结合本案地理位置（位于二环路边，

1.项目比较醒目）和项目状况，考虑在楼体设大型条幅，月底安装到位5内部客户计划挖掘公司内部万多客户资源，重点挖掘玺萌的老

2.2—3客户资源，力争在认购期内，在项目正式推广之前完成的认购目标30%-50%

四、销售准备

（一）销售道具户型平面图月底前印刷完成；

1.

5.小海报月底前印刷完成；25

（二）售楼处内部装修设计和包装阶段月口前完成；

1.525办公家具谈判桌椅（套），直线电话（部）；月底前到位；

2.4-55-85外环境阶段重点完成售楼处门前指示等部分；

3.

（三）认购活动准备时间预计月底开始正式认购；

1.

5.付款方式和优惠政策由于项目手续不全，认购期间根据付款方式收取定金215-30%内部认购期间执行一次性付款折，分期付款折的优惠政策9598⑴一次性付款折,首付定金;9520-30%⑵分期付款方式折，首付；9820%⑶按揭付款，首付定金；15-20%认购单、认购协议等月日前制作完成

3.

425.价格策略由于项目销售周期只有个月，结合目前写字楼市场销售状况，42-3建议认购期均价即实现元12000/nf

五、销售组织计划人员月中旬到位，进行一周项目培训和专业培训；月底进入项目，正式

1.55开始认购；培训资料准备月中旬完成；

2.5附主要项目装修标准和配套设施对照项目名称装修标准配套设施银行、邮政、商外墙全部石材.、砖；外窗铝合金镀塑中空断桥窗；大堂大理石务中心、酒店、地面、墙面，石膏吊顶；电梯厅大理石地面、石膏吊顶；电梯OTIS—LG；宴会厅、欧式酒户门玻璃、铁艺户门；公共通道地砖，白墙，石膏吊顶；采暖中吧、咖啡厅、娱道乐蒙恩央空调供暖；空调系统中央空调，24小时新风系统，美国顿汉布什冷乐、健身中心水机组；供电双路供电，备用电机系统；楼宇安防可视防盗系统；网络监控；消防系统烟感探头、可燃气体检测探头、温感探头、喷淋、消防栓，防火卷帘，防排烟，正压送风，消防电梯，消防楼梯，自动报警联动装置外墙一至三层为干挂石材玻璃，四层以上高档外墙涂料；首层大堂地面图档石材、墙面为高档玻化石专，配高档灯饰；电梯厅地面局档地砖，墙囿局档墙砖，配局档灯饰；公共走廊地囿局档地豉，墙面高档涂料；户门高档子母户门；窗户维卡塑钢双玻；地面预留二次白云时代装修层面；内墙刮腻子；顶棚刮腻子；厨房、卫生间预留装修面及管线接口；电梯三部合资智能电梯，2部直达车库，24小时运行，配手机增强信号系统；供水市政管网；供电双路，每户电表40A；管道天然气入户；燃气锅炉集中供暖；有线电视接收系统；超五类布线，每户预留IDD电话及巾政宽带网接口；24小时保安，每层设置智能监控系统；停车系统智能停车管理及门禁系统，配手机信号增强系统会议中心、商务外墙高级石材配部分玻璃幕墙，高档外墙砖；首层大堂高级大理石中心、露天网拼花地面，墙面花岗岩饰面到顶，造型艺术吊顶；标准层公共部分高球、保龄球馆、级花岗岩地面，墙面吊材饰面到顶；电梯四部东芝电梯，24小时运行，健身房、游泳直达地下车库；空调大堂及会所采用远大中央空调系统；通讯系统池、咖啡厅、壁楼内综合布线系统，每户4部IDD；电视接收采用有线光缆接收系统；球室供电系统双路供电系统，独立IC卡表；单元内空调系统美国进口中雅大厦户式集中空调系统，独立控制，各房间可自由调节温度，并有新风转换，生活热水及独立计量功能；网络系统综合布线，宽带百兆入户智能安防设施楼宇入口及每单元入口设门禁系统，保安监控系统，停车场管理系统，周界防范系统；厨房优质地砖、墙砖，PVC板吊顶，配置高档品牌橱柜、不锈钢水盆、品牌灶具、抽油烟机、灯具等卫生间优质地面墙面，PVC吊顶，配名牌洁具，赠送淋浴房、淋浴花洒、灯具等；窗台日本中空静电喷涂铝合金窗；户门三防木门；阳台全封闭落地观景阳台外墙干挂石材和铝合金中空玻璃幕；外门窗不锈钢门、铝合金窗；银行、中庭、空内装修地面花岗石、通体砖；卫生洁具德国吉士多高级洁具；动力中花园照明双路供电、最大量供电2000KVA；生活热水24小时供给；开水燃气茶炉、分层供给；暖气、冷气漠化锂直燃机集空调系统；电梯西金大厦西子奥的斯客梯9部；通讯网络及综合布线系统（光缆入户高速宽带）；楼宇管理自动化系统；火警报警与消防联动控制系统；安全防范管理系统；停车库收费管理系统；公共音响广播系统；卫星与共用天线电视系统。