XX物业有限公司竹胜园物业管理方案-精

物业管理方案沈阳银基物业有限公司八年八月00二园区道路标识指示）2物业单元及门牌号标识）3消防平安导识）4）5其它标识导识待双以上建议只是依据贵公司供应的现有资料提出的相关建议，方进行深化沟通后，本公司还将具体供应切实有效的物业建议

（三）项目建设阶段的工程建议通过本公司跟进该项目的施工建设过程，把前期规划阶段涉及.1到的各项合理化建议有效的实施到该项目的施工建设中了解项目整体的施工进度和实施阶定期参与该项目的工程会议，.2段状况，对项目整体进行宏观把控，发挥其次监理作用依据项目的实际工作进度，我公司将制定出与项目相符、切实可.3行的系统的工程运行及维护支配

（四）物业筹备.人员聘请1依据项目进度，制定该项目物业架构，确认各部门的人员编制，再制待我公司具体了解项目状况后，保证各部门编制的高效合理性定合理的物业人员架构.培训2我公司将依据人员聘请支配，实施员工上岗培训，主要内容有）物业项目的基础状况1）开发企业、施工方、销售部门等有关状况介绍2银基物业公司介绍3《员工守则》培训4项目运行执行标准培训相关的物业法律法规56培训主要实行集中讲解和现场实践相结合，保证培训的实效性.完善后期运行的指导文件3）编制项目物业各部门职能和各岗位员工职责1）制定项目各类紧急状况处理程序及预案2）制定项目物业管理运行所需的文件和表格3制定项目的工程设备修理保养支配和检查流程4）制定物业后期财务管理程序和规范5）制定物业保安、保洁等服务标准及操作规）制定项目业主入住文件和流程7）制定项目绩效考评规范

8、物业的承接查验

（五）.承接查验流程1物业通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发觉的问题进行处理物业移交.承接查验的打算2）人员打算1支配打算资料打算23）设备、工具打算

4.物业查验的主要内容与方式3）主要内容1物业资料-物业共用部位-共用设施设备-园林绿化工程-其他公共配套设施-）物业查验的方式2观感查验-运用查验--检测查验试验查验-.承接查验所发觉问题的处理4）收集整理存在问题1;收集全部的《物业查验记录表》-对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发觉-问题登记造表；并办理确认手将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认续）处理方法2施工单位的质量问题，由建设单位督促施工单位负责-由于规划、设计问题应由建设单位负责整改■）跟踪验证3物业管理企业要做为使物业工程质量问题得到好圆满地解决,!1好跟踪查验工作

（六）接管过程物业工作.接管前物业打算工作1帮助有关方共同组建该项目的接管小组・制定合理的项目接管支配和实施方案・对物业项目进行交楼入住前的开荒工作・员工服装、工牌等打算完毕布置装饰接管、入住现场・项目开办物资购置到位・完善该项目接管入住前的其他打算工作■.接管内容2对所需各项备品备件及各类图纸与保养文件进行收集整理和管）1理工作）对该项目验收后的配套工程进行完善，并对相关遗留问题进行2改造，使物业管理工作能够有效合理的进行）建立具体完善的客户或业主的档案系统3）进行物资交接4物业与开发商向业主发出《入住通知书》业主到售楼处缴纳购房尾款并取得开发商出具的《入住证明》业主与物业约定验房时间业主携带相关资料及费用到物业办理入住手续物业派专人帮助业主填写各类表格业主向物业公司交纳各种费用物业专人负责带领业主到所购房屋进行验收并填写《验房记录表》有问题，物业通知开发商进行返修业主对《验房记录表》进行签字确认并领取钥匙后期物业管理实施其次部分银基物业住宅管理标准本标准将依据该项目的特点和形态，制定符合该项目日后物业管理的各相关标准，该标准可从以下几方面考虑（依据项目情况进行相应的调整）综合管理.1负责制定物业管理服务工作支配，并组织实施；-依据普查状况制定每年一次对房屋及设施设备进行平安普查，-修理支配，组织实施；处理服务范围内的公白天由专职客户服务人员供应接待服务，-共性事务，受理询问和投诉；夜间值班人员，处理紧急性报修，水、电等报修在半小时内到-达现场;物业管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资-料齐全；公开物业服务标准，收费依据及收费标准；-对业主及房屋、收费状况建立档案，进行系统管理；-全体员工统一着装，佩带工牌-对各种公共突发事务处理有应急预案-共用部位共用设施设备日常维护.2基本市政设施的正常运用运确保物业内共用部位共用设施设备、行和小修养护，包括负责共用部位公用设施设备的日常养护、小修；-保证园区内的道路、围墙、小品、绿化设施等公共设施、设备■正常运用；确保雨水、污水管道保持畅通，定期清掏化粪池、污水井，相・关设施无破损；负责智能化设施的日常运行及维护•,绿化3由公司专业的绿化队伍按沈阳市园林绿化养护标准进行.清洁4建立健全的清洁制度，清洁卫生实行责任制,有明确的分工和・责任范围对垃圾站、并没日将服务范围内的垃圾归集,本方案编制说明我公司根从双方长远发展合作考虑，为了建立良好的合作基础通过规范的高标准特殊是对综合大盘的管理，据多年物业管理阅历，在降低经使项目充分发挥最大的运用效率和经济效益的物业服务，营管理成本的基础上提高收益，保证物业的保值增值本方案通过以下几个方面，体现我公司的管理思路和特点前期物业介入服务内容该项目入住及日常物业管理服务内容双方合作需明确事项目前所管物业项目状况一览表近三年财务状况表获得荣誉称号设定垃圾收集点，■箱、桶的垃圾进行刚好处理;做到服务范围内无废气杂每日对清洁服务内的区域进行清扫，•物；按当地政府有关规定向服务范围内喷洒、投放鼠药、消毒剂，•除虫剂；在雨、雪天气刚好对积水、积雪进行清理■物业应快速组织人员对物业的共用部位突发公共卫生事务时公用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣扬，维持正常的生活秩序.公共秩序维护5分区域管理，做到主要出入口昼夜有专人值守，危及人身平安■处有明显标记和防范措施；维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速•度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶小品、雨算子、井盖、包括消防器材、看管I区内的公共财产=-花草、树木、果实等夜间对服务范围内重点部位、■道路进行定点定时防范检查和巡逻，做到有支配、有记录；发生治安案件、刑事案件、交通事故的处理预案；_.停车管理6有健全的机动车、非机动车存放管理制度和管理方案；■保证停车有序，设专人看管；.-紧急状况处理预案.消防管理7健全的消防管理制度，消防责任制及火灾消防预案；■检查和维护；定期对消防设施进行巡察、消防设施有明显标记，■定期进行消防训练，保证有关人员驾驭消防发生火灾，刚好报警，消防人员疏散、救助人员等■.装修管理服务8健全的二次装修管理服务制度；•查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告・知业主装修留意事项装修期间，对装修现场进行巡察与检查，严格治安、消防和房■屋平安管理；对进出的装修车辆、装修人员实行出入证管理；-业主装修结束后，应进行检查；•对违反装修协议的要进行处理，问题严峻的报行政管理部门；■客户内部装修垃圾做到日产日清，并清运到项目指定地点；・刚好清运装修垃圾•

二、项目物业管理架构及职责本公司将对并合理降低运营成本，为了对该项目实施有效管理，该项目后期物业各部门及人员编制进行合理划分-该项目设立物业部门设想从后期物业管理的角度，依据该项目规模及特点，我公司认为该项目应设立行政与客户服务中心■工程部・平安管理部■环境管理部■-部门职责.行政与客户服务中心1负责与公司人事行政部对接，落实公司的行政人事政策；■负责项目的行政管理工作员工餐厅管理、员工聘请、辞退、■培训等；负责项目有效人力资源储备；-完善项目物业内部档案文件管理；负责内部信息管理，对外事务联络；・・负责项目的社区文化活动的组织、实施■完成接待、询问等服务；■主动处理客户投诉并跟踪回访；・供应有效的智能监控职能；■负责物业费的收取；■负责客户关系及客户满足评价管理;-供应合理有效的区域管家服务•.工程部2-供应支配性修理及报修处理;实施部门有效管理体系和规范；■刚好处理工程突发事务，维护项目财产、人身平安；■保证项目工程系统的有效运行■实施刚好有效的工程类特约服务；•制定工程年度运营检修方案和费用预算制定后期・大修方案并实施；■实施有效节能运行，降低物业成本支出负责与公•司电梯承包方的对接与考核■,平安管理部3实施项目平安管理限制；・实施平安管理的统筹支配；・平安检查的统筹支配■保证项目平安系统的有效运行；负责公司平安管・理制度的落实；完成平安巡察、平安投诉处理；••完成定期消防检查工作；■帮助公安机关处理重大治安案件•.环境管理部4负责项目的清洁管理，保持环境卫生；-负责与公司绿化队的对接；■负责与保洁分包方的对接，监督指导分包方日常清洁工作；■■负责队分包方的监督与考核；负责编制并实施项目清洁的大、中型养护支配负责与公司绿化队的对接与考核■

（三）后期物业管理内容.日常物业管理1协作项目的销售、推广宣扬等工作；-检修及能耗限制工作；公用设备设施的维护、规范项目公共区域、・办理业主入住及后期的二次装修工作程序的实施；-支配业主有效规范的搬迁工作；-制定下一年度各项工作支配；.培训各级员工合理高效的处理日常业主投诉的行为及规范标准；■监管项目消防设施设备运作状况，定期进行维保，并对消防隐患■刚好提交解决建议并落实；管理项目清洁工作规范标准，营造合理、清洁的居住环境；■以及监管项目公共区域和共用设备的修理和保养工作正常有序，■各相关规范的落实；进一步完善紧急状况处理程序、设备修理保养支配和检查制度・等；定期培训各级员工服务意识、行为规范、业务技能等，不断提高・员工队伍素养；制定完善的空房管理程序并实施；定期向开发商汇•报管理状况；・■完成随时增加的物业管理内容,物业各专项重点管理内容2）对客户服务管理1档案管理业主档案管理■业主档案建立■业主档案保存■业主档案的修改・业主档案的变更・业主档案的作废-业主投诉管理大受理原则合理业主投诉管理使物业公司必需面临的一项特别重要的工作，将干脆影响到业主对整个物业公司的看有效地对业主投诉进行管理，法，因此业主投诉管理遵循以下原则:全部投诉无论大小，均须仔细受理-全部真正投诉均须在《投诉处理记录表》中登记备案一全部投诉无论解决与否须在一个工作日内作出第一次回复；.全部书面投诉须由客户服务中心负责人作出书面答复-投诉处理流程:客户服务中心接到业主投诉流程-其他部门接到业主投诉流程-业主干脆向公司总部投诉流程-只有这在处理原则上都应遵循同样的原则，无论何种反应途径，样，才能保证物业对外的规范性投诉汇总并将汇总的资客户服务中心定期对业主的投诉进行汇总和归纳，以便利总监随时了解项目业主的需求和物业的运行料交给项目总监，状况）空房管理2一个物业项目任何一个项目在后期管理中都会有空置房的管理，而且对后期的销售将产生直空房管理的好坏不仅反映物业管理水平，接影响空房的检查巡察作为其中的一项内物业的保安员在日常巡逻中，容，刚好发觉各种影响看房的不利因素发觉问题刚好报告，刚好整改对空房内不通畅，不清洁照明不能正常运用工程管线有跑、冒、滴、漏设施不能运用等状况必需刚好整改保洁员每周对空房进行一次清洁，使现场保持干净、整齐；工程人员每周对空房进行一次检查，保证设施正常运用；）物业工程设备运行维护管理3物业工程及设备管理将是物业合理运营的基础对于该项目而言，保障，我公司将从以下几方面进行服务前期物业介入管理服务第一部分

一、前期物业管理介入的目的通过对该项目的顾问服务，旨在实现如下几方面目标帮助贵司进行合理投资打造高品位的居住环境，创建出一个高投资回报的物业，从而实现项目发展的最大价值；并获得客户群的认可依据贵司中长期的发展策略要求，提出专业看法及建议，优化项目，使其更具竞争力提高项目运用的合理性，降低项目后期的运行维护成本用品牌信誉及专业实力，建立贵司的良好口碑促进该项目的物业销售推广，提升项目的品火管理原则对物业内全部的设备设施的配备负责；-保证物业设备设施的正常运转和运用-负责物业设备设施的检查、维护和修缮；-负责对物业设备的资产管理-负责设备的耗材及零配件的选购和管理-物业设备运行管理大保持设备的完好状态-合理支配设备的工作负荷-建立完善物业设备运用规章制度-加强对设备操作人员的规范管理-物业设备保养明确以下内容火明确物业设备维护保养的基本内容；-做好物业设备的三级保养制度并实施-采纳日常维护与支配性维护相结合的保养方式;--必要的配件要常备）装修管理4有无看其是否按装修方案施工，由工程部负责施工现场的监管，破坏结构及公共设施等问题如发觉问题应刚好订正施工完毕后，由工程部进行验收；物业有权向装如装修工程违反装修规定或违反装修申请的内容，,责令其改正修单位发放《整改通知单》由客户服务中心存档）物业平安与消防管理5平安管理将是本项目的一个重要依据该项目地理位置及客户群定位，服务内容平安管理的重要原则和措施*,建立健全各项平安管理制度和规定；以“预防为主”•制定处理各类突发事务的应变方案和预案；■负责维持物业内部治安秩序，预防和查处治安事故，帮助公•安部门搞好平安保卫工作；“技防”、加强平安设施的建设、管理和维护，做到“人防”■相结合；加强保安队伍的培训工作，提高应对突发事务的处理实力■消防管理*最大限度降低和削减火物业的消防工作目的是预防火灾的发生，灾损失，为业主供应平安的生活环境，保障业主的财产生命平安，消防工作要从人力、物力、技术等多方面充分做好打算消防管理应做好以下工作明确三级防火责任制・制定并实施完善的消防规章制度・建立义务消防队・明确合理的灭火处理程序并实施培训・明确各级人员在灭火救灾中的职责■,物业管理服务范围3依据该项目特点，本公司认为我们供应的服务应包括以下方面）物业常规性服务1平安方面*园区秩序维护•公共区域巡察-车辆管理-物品出入登记-平安监控-突发事务处理-小时执岗-24地下停车管理一消防方面*消防管理规则的建立与执行者-消防设备设施的维护与保养一消防隐患的排查-日常消防演练一装修期间的消防巡查-公共区域设备设施维保服务大给、排水系统维保-电力系统维保-消防系统维保--电梯系统维保智能化系统维保-园林绿化系统维保-设备设施维保制度的建立与执行-装修管理-入室修理的建立与执行-其它公共区域工程维保-绿化管理服务夫绿地维护与管理-病虫害防治--园林造型调整与支配绿化管理制度的建立与执行-*清洁管理服务公共区域清洁-垃圾清运-环境消杀--清洁设备养护与存放清洁管理制度的建立与执行-客户服务管理大接听电话及投诉处理服务-业主回访-询问解答-档案管理-物业费收缴-与相关政府或内部各部门沟通协调-平安监控及报修处理-与客户服务有关的其他服务-特色服务*特约服务将依据具体服务内容确认是否收取合理费用，如有条件，其中部分服务可为免费供应我公司认为应具备如下相关类别的增值服务及特依据项目特点,色服务公开投诉电话■入室清洁服务・洗衣收送服务•入室修理服务・商务服务（打印、复印、传真等）・票务代理服务（代订车票、机票等）代叫出租车服・务・家居设施定期维保翻新・预约家庭钟点工・车辆清洗、保养・本公司会在至于何种增值服务适用于该项目,对于该项目而言,后期依据该项目运行特点而定第三部分物业合作需明确事项

一、后期物业管理涉及事项物业启动资金.1贵公司须在项目正式启动时予以作为一个良性运作的物业项目，以保证物业管理公司能够正常运转及为业主供应良肯定的资金支持，好的服务，此项资金作为物业的启动资金本着降低贵公司自己投入、真诚合作的原则,该费用主要包含以下几方面:物业所需办公家具・物业所需办公用品・办公设备（打印机、复印机、电脑、传真机等）-■有关低值易耗品工程修理工具-员工制服-相关印刷品（办理入住用表格，文件及交费凭证等）■员工后勤用品（更衣柜、床、被褥等）■保洁部分用品（垃圾车、水桶等）•保安部分用品（对讲机、警棍等）-绿化设备■物业开荒费用•物业正式入住前提前进驻现场的部分人员的人工费用■本项工作的操作原则是依据该项实个月，在本项3目正式入住前贵公司确认后可由贵公我公司向贵公司供应开办物资明细，际状况，司购买或拨款空房补贴.2所属物业管理公司必无论业主入住多少，当该项目业主入住后，该运营须要一个基本额度的费用支持须维持项目整体的统一和运营,和保障则贵公司须向，已销售的面积没有达到因此在95%业主入住时,补助额度同物业费管理标物业公司支付未销售出去的空房补助费用，准物业管理费标准.3月（建筑面积）/平方米/元住宅物业费

1.5月/人/元住宅电梯运用费12商业网点物业费注如开发企业为促进销售，拟定的收费标准低于上述标准，也可给物业公司预留部分地下停车位或门市房，用经营收入补充不足部分标识系统的完善.4包括指引标识、楼宇标识、平安提示标识及楼内宣扬栏等垃圾清运费.5住宅垃圾清运费一次性交纳至相关部门物业管理用房.6贵公司须向物业管理公司供应一为了保证物业管理公司的正常运营，定面积的物业管理用房，该物业管理用房主要用于物业行政办公用房、物业设备材料库房，物业员工更衣间，物业接待区、员工餐厅,员工宿舍目前所管物业项目状况一览表序IS09000/物业费标准业主户物业项业态形式建筑面积开发建设单位接管时间认证月数目名称号公寓\写字楼万平方沈阳银基发展有限元355\

2.8\

1.5住1户年地王国际花园通过30002023平方米/宅米公司万平沈阳银基发展有平方/元

401.52住宅年东方威尼斯通过户20231000米限公司方米3平方米辽宁电视大厦办公楼年平方米/102023元辽宁电视台3沈阳银基发展有限4年通过平方米/元写字楼户万平方米20235252牌优势

二、我公司前期物业服务优势为开发我公司与自家开发商形成了战略合作伙伴，年起，自1998商供应全方位的前期物业管理服务拥有了十年的前期物业管理阅历，从易被忽视的的小区道路、光照、机电设备选型、安装等环节为开发商节约投资经过十年内部开发与物业的磨合，使我们在甲乙方基础上，更有利于维护开发商利益，削减了相互责任推诿为沈阳市多个中高端项目供应物业管理，我公司在十年的发展中，形成了较专业的物业管理人队伍，也是我公司的核心竞争力，各专业线顾问资源在公司项目内部充分共享

三、前期物业执行模式成立前期专业物业筹备小组依据本公司的物业管理阅历，物业项目前期的发展中心大厦公司5通过平方米/元辽宁出版集团辽宁出版大厦万平方3米年办公楼520006办公楼万平方米平方米/元平安保险公司辽宁平安23大厦年2023沈阳银基发展有限7年通过平方米/元写字楼发展大厦万平方米

20234.52公司沈阳银基发展有限8年平方米/元酒店万平方米皇城酒店2000153公司沈阳银基发展有限9年平方米/元公寓万平方米皇城酒店公寓公202333司万平方

5.110辽宁教化电视台辽宁教化大厦年平方米/元办公20233楼米万平方

3.011平方米/元国瑞集团国瑞大厦年办公楼

5.92023米12万平方米农业银行中国农业银行平方米/元年15办公楼202313办公楼年开发银行中国开发银行平方米/元2023万平方米

5.71沈阳银基发展有限沈阳行政审批14年平方米/元办公楼万平方米2023141中心公司近三年财务状况表元（人民币）单位年份备注年末2023年末2023年末2023项目24101872—、资产

1977174623531821、流淌资产114049其中应收款合计

13692、固定资产211011449其中固定资产净值

5855、其他资产31189

二、负债

128316711138、流淌负债11250163336其中应付款合计882187

三、营业收入总额32172348物业服务费收入:其中17912479209719912114

四、成本总额2871191其中人力成本362254588189

五、税前利润附近三年财务报表获荣誉称号状况项授予时间授予部门荣誉名称项目名称目序号年国家建设部国家示范大厦辽宁出版大厦20001省建设厅大理优秀管省物业年发展中心大厦20232厦省建设厅大理优秀管省物业年皇城酒店公寓20233厦省建设厅大理优秀管省物业年地王国际大厦20234厦省建设厅大理优秀管省物业年发展大厦20235厦省建设厅小理优秀管省物业年20236区市政府物民满足市沈阳市年20237业管理住宅小区地王国际花园市政府模态环保生沈阳市年20238范小区年2023省建设厅小理优秀管省物业9区年市政府物民满足市沈阳市202310业管理住宅小区年市政府模态环保生沈阳市202311东方威尼斯范小区中国物业管理百强年管业物国中202312理协会省建设厅二业管理物辽宁省年202313十强市政府沈阳十大诚信物业年202314物业银基沈阳市工商局信合同守重沈阳市年202315有限公司用单位年市税务局级纳税人企业2023A16（税务免检单位）附荣誉证书复印件物业工作不容忽视，因此，为了更好的协作该项目前期开发、建设、销售等各阶段的工作，本公司将在双方签订《前期物业顾问服务合同》后，成立该项将全面该小组在该项目前期负责人的协调下，目前期物业介入小组，负责和协作该项目的各项工作前期物业筹备小组的专业范围:前期物业介入小组成员包括了物业项目各阶段所涉及到的有关专业，包括:工程客服平安秩序维护环境清洁培训随时调整专业介本公司将依据该项目实际工程进度和销售状况,入人员供应前期物业服务Is-销售阶段的物业协作.对销售人员的物业协作1）对销售人员的培训1使销售人员对物业基础通过对销售人员各阶段的物业学问培训，不仅利于该项学问和与该项目相关的物业学问有一较为综合的了解，而且同样利于该项目后期物业管理服务工作的顺当开目的销售工作，展）协作解决销售过程中物业问题2拟定各项物业收费标准及收费方法，以便销售时予以明确可以有效刚好联系对于物业管理方面无法说明或解决的问题时，甚至可以让消费者和以便问题得到刚好解决,本公司相关专业人员，本公司顾问专业人员干脆进行沟通.签约过程的物业协作2在该项目签约过程中，本公司将从专业物业管理公司角度动身，从以下几方面协作销售工作:）;帮助编订确认《业主临时公约》完善销售合同1）相关物业条款；2通过物业配套管理服务，营造出和谐的签约环境，使销售人员）3和签约客户能够顺当进行和签约条款谈判,并签署销售合同；处理解答销售过程中签约客户提出的与物业相关的问题和与物）4业相关的补充协议.帮助销售推广活动3有效对该项目销售推本公司将在销售阶段从物业管理角度动身,广活动进行必要支持，主要包括以下几项:）协作组织实施与物业相关的活动支配；1从物业角度提交有助活动效果的合理化建）议2（-）施工阶段的物业顾问建议本公司认为该项目在规划依据该项目的地理位置及客户群定位，配套方面应留意以下几点安防和智能化.1安防设施及智能化程度将是客户特别依据本项目客户群的定位，同时也是体现物业项目整体品位的重要标记之重视的一项物业功能，安防和智能化的配备是特别重要的，从该项目整体考虑，本公司保证投资效果旨在满足项目要求的前提下，认为应留意以下几方面，综合布线系统■对讲系统■■监控系统消防报警系统•远红外线周界防范系统・电子巡更系统・因此在平安工作尤为重要，由于该项目为高档综合的住宅园区,上述各系统的规划施工时，必需考虑其后续运用的的合理性和有效性，降低安防死角垃圾房.2垃圾袋装并应采纳封闭式，垃圾房外观及设置应与项目相匹配,垃圾房要保证不影响周边业主从交通上要便利环卫车辆的进出化的正常居住和生活公共照明.3并但在运用时尽量采纳节能型，物业项目的照明是必不行少的，利于后期更换依据我公司阅历，公共区域照明应留意光源尽量采纳节能型，普及较广的材料，便于后期更换；）1公共区域照明在不影响业主正常生活的状况下，最大限度降低）2能源消耗；对公共区域的照明，不同区域采纳分路限制，分别计量，从而）3便利后期比照明费用的限制和管理标识导视系统.4标同时考虑园林绿化等因素，标识系统应与项目整体风格一样，识系统主要包括）园区车场、车辆行驶导引指示1。