第七章　不动产登记制度与政策

第七章不动产登记制度与政策第一节不动产登记概述

一、不动产登记的概念和范围（-）不动产登记概念不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外

（二）不动产登记范围不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权不动产登记的范围是

1.集体土地所有权;

2.房屋等建筑物、构筑物所有权;3•森林、林木所有权;

4.耕地、林地、草地等土地承包经营权;

5.建设用地使用权;

6.宅基地使用权;

7.海域使用权;

8.地役权;

9.抵押权

二、不动产登记的基本规定

（一）不动产登记载体不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明

1.不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的，可以采用纸质介质不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存

2.不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证,是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（-）不动产物权生效时间

1.法定生效,即根据法律规定物权生效2,基于法律行为的物权生效时间为，自记载于不动产登记簿生效,如房屋买卖、房地产抵押当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力

3.基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力

（1）因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

（三）不动产登记信息查询规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料“权利人”，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等权利人可以自己，也可以委托他人查询、复制登记资料“利害关系人,，包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人第二节不动产登记类型和程序

一、不动产登记的类型-按照登记的效力分类

1.本登记本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记,具有终局、确定的效力,本登记包括1首次登记，指不动产所有权的第一次登记,包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记由于土地的国家所有权可以不办理登记,土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记2转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形,不适用于土地所有权3变更登记，是指不动产物权归属的主体不变,而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时,应申请变更登记4注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记如抵押权已实现，应申请抵押权注销等5更正登记和异议登记更正登记是对原登记权利的涂销,同时对真正权利进行登记异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿6查封登记查封登记，是指不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书,配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续

2.预登记是指在本登记之前进行的登记,其不具有终局、确定的效力,主要目的在于保护权利人的合法权益如预告商品房预告登记当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的，不发生物权效力预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效二按照登记的物权分类

1.不动产所有权登记一一指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股,导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记所有权是对物独占的支配权,其权能包括占有、使用、收益和处分

2.不动产他项权利登记一一指不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为不动产他项权利包括用益物权和担保物权1不动产用益物权根据《物权法》，不动产用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权2不动产担保物权根据《物权法》，不动产担保物权为抵押权抵押权又分为一般抵押和最高额抵押

①一般抵押权登记一一包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记对符合规定条件的，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称姓名、被担保债权数额和登记时间记载于房屋登记簿

②最高额抵押权登记—一包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记,以及最高额抵押权确定登记最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，予以登记的，不动产登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于不动产登记簿《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记一在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登

二、不动产登记机构-不动产登记机构设置国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理不能分别办理的，协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理-不动产登记机构职责1查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2就有关登记事项询问申请人；3如实、及时登记有关事项；4法律、行政法规规定的其他职责5不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；6不得以年检等名义进行重复登记;7不得有超出登记职责范围的其他行为

三、不动产登记程序一申请申请不动产登记，申请人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请,但特殊情形下，也可以单方申请根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请1尚未登记的不动产首次申请登记的;2继承、接受遗赠取得不动产权利的;3人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；4权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;5不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;6申请更正登记或者异议登记的

（二）受理对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,在建建筑物抵押权登记,因不动产灭失导致的注销登记,以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取

（三）登簿登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项查封登记不颁发证书或证明

四、不动产登记收费不动产登记收费包括不动产登记费和证书工本费2016年12月6日，原有住房及其建设用地分别办理各类登记时收取的登记费，统一整合调整为不动产登记收费，即住宅所有权及其建设用地使用权一并登记，收取一次登记费（-）不动产登记费1,住宅类不动产登记费每件80元

（1）房屋所有权及其建设用地使用权首次登记；

（2）住宅所有权及其建设用地使用权转移登记；

（3）不动产变更登记；

（4）住宅及其建设用地抵押登记（包括首次登记、变更登记、转移登记）；

（5）在住宅及其建设用地上设定地役权登记（包括首次登记、变更登记、转移登记）廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零

2.非住宅类不动产登记每件550元

（1）住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权；

（2）无建筑物、构筑物的建设用地使用权；

（3）森林、林木所有权及其占用林地的承包经营权或者使用权；

（4）耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权；

（5）地役权；

（6）抵押权（非住宅类）不动产登记机构依法办理不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费

（二）证书工本费不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元不动产登记机构依法核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费

（三）收费优惠减免

1.下列情形减半收费，且不收取第一本工本费:

（1）申请不动产更正登记、异议登记的;

（2）不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发牛变更申请变更登记的;

（3）同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的;

（4）国家法律、法规规定予以减半收取的

2.免收不动产登记费（含第一本不动产权属证书的工本费）的是:

（1）申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的（申请单独发放权属证书的，收取登记费）；

（2）因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的；

（3）小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的；

（4）农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的；

（5）农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的；

（6）依法由农民集体使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产，申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的；

（7）因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的；

（8）国家法律、法规规定予以免收的

3.只收取不动产权属证书每本证书10元工本费

（1）单独申请宅基地使用权登记的；

（2）申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；

（3）夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；

（4）因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的

（四）不动产登记计费单位按件收取,不得按照面积、体积或者价款的比例收取以一个不动产单元提出一项不动产权利的登记为一件申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按一件收费；非同宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按多件收费

（五）不动产登记费用缴纳由登记申请人缴纳按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳;不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，由共有（用）人共同缴纳，具体分摊份额由共有（用）人自行协商向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费用，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担第三节房地产测绘

一、房地产测绘概述房地产测绘的种类包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集

二、房地产面积测算（-）房地产面积测算的意义和内容包括房屋面积测算和用地面积测算房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊

（二）房地产面积测算的一般规定和方法

1.房地产面积测算的一般规定

（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算

（2）各类面积的测算，必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

（3）边长以m为单位，取至

0.01m；面积以命为单位，取至O.Oln

（4）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

2.房地产面积测算的方法根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算

（三）土地面积测算

1.丘的测量要求丘是指地表上一块有界空间的地块丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘

2.不计入用地面积的范围1无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；2市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;3公共使用的河滩、水沟、排水沟；4已征用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地;5其他按规定不计入宗地的面积

（四）房屋面积测算的一般规定

1.计算建筑面积的有关规定

（1）计算全部建筑面积的范围1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在

2.20m以上部位计算建筑面积楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋宜然层计算面积依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在

2.20m以上部位的外围水平面积计算3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在

2.20m以上的,按其水平投影面积计算4）房屋天面上，属永久性建筑，层高在

2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在

2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算5）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算6）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在

2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算7）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算8）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算9）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算10）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积

（2）计算一半建筑面积的范围1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算3未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算

（3）不计算房屋面积的范1）层高小于

2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于

2.20m的地下室和半地下室等2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等3）房屋之间无上盖的架空通廊4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台6）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋8）活动房屋、临时房屋、简易房屋9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线10）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝

（4）几种特殊情况下,计算建筑面积的规定1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算2）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）

2.20川以上的部位计算建筑面积3）全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积4）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积5）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）

2.20m以上的部位计算建筑面积房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积6）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积7）临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积8）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积9）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算

2.成套房屋建筑面积的测算成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成o

（1）套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算1）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积4）内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积

（2）套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积

（3）套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积

（五）共有建筑面积的分摊

1.共有建筑面积的分类

（1）不应分摊的共有建筑面积包括:独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积

（2）应分摊的共有建筑面积包括:

①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半

2.共有建筑面积分摊的原则

（1）产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊

（2）无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊一般按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。