南京住宅工程质量问题及预防导则

南京市住宅工程质量通病防治导则1总则

1.1为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅质量通病防治（如下简称通病防治）工作，制定导则

1.2本导则实用于本市行政区域内新建日勺住宅工程

1.3本导则是结合当地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在日勺裂缝、渗漏等质量通病进行有效日勺控制

1.4在住宅工程设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术原则等规定外，还应执行本导则2基本规定

1.11通病防治由建设单位组织实行，参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》日勺规定

1.2通病防治所发生日勺有关费用应列入工程概预算

1.3施工图审查机构应重视审查通病防治日勺设计措施，并将其列入审查内容

1.4工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点

1.5住宅工程竣工验收时除执行既有法律、法规和工程技术原则所规定日勺以外，还应提供下列有关资料

2.

5.1由参建各方会签日勺《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）

02.

5.2施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结汇报》（附录2）

2.

5.3监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估汇报》（附录3）2级;其性能等级划分应符合GB/T

71067107、7108-2023日勺规定

8.

1.2门窗拼橙料必须进行抗风压变形验算，拼橙料与门窗框之间日勺拼接应为插接，插接深度不不不不大于10mm

9.

1.3塑料门窗型材必须使用与其相匹配日勺衬钢，衬钢厚度应满足规范规定，并作防腐处理

8.2施工

1.

2.1门窗安装前应进行三项性能日勺见证取样检测，安装完毕后应委托有资质日勺检测机构进行现场检查

2.

2.2门窗安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实行外框架固定固定后日勺外框架与墙体应根距饰面材料确定间隙

8.

2.3门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不不不不大于

1.5mm,固定点间距转角处180mm,框边处不不不大于500mmo严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框

9.

2.4门窗洞口应洁净干燥后施打发泡剂，发泡剂应持续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外日勺发泡剂应持续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外口勺发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损

10..5门窗框外侧应留5mm宽日勺打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴上型塑料条做槽口

11.

2.6打胶面应洁净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶严禁在涂料面层上打密封胶9屋面渗漏防治日勺技术措施

12.1设计

9.

1.1对于体积吸水率不不大于2%日勺保温材料，不得设计为倒置式屋面

9.

1.2刚性防水层应采用细石防水殓，其强度等级不得不不不大于C30,厚度不应不不不大于50nlm,分格缝间距不合适不不大于3m,缝宽不应不不大于30mm,且不不不不大于12mm o

9.

1.3柔性材料防水层日勺保护层宜采用纱布材料或浅色涂料当采用刚性保护层时，必须符合细石经防水层的规定

9.

1.4对女儿墙、高地跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜先采用现浇钢筋诊盖板日勺做法，其强度等级不得低于C30;伸出屋面井（烟）道周围应同屋面构造一起整浇一道钢筋腔防水圈

9.

1.5膨胀珍珠岩类及其他块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不合适超过3m;排气口设置在不易被损坏和不易进水日勺位置

9.2施工

9.

2.1屋面工程施工前，必须编制详细日勺施工方案，经监理审查确认后方可组织施工

9.

2.2卷材防水层收头易在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得不不大于450nlm,并用密封材料将上下口封严

102.3在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面日勺构造处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不不不不大于250rmi（管道泛水不不不不大于300mm）;最终一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口

9.

2.4刚性细石於防水屋面施工除应符合有关规范规定外，还应满足如下规定

9.

2.

4.1钢筋网片应采用焊接型网片

10..

4.2硅浇捣时，宜先铺三分之二厚度校并滩平，在放置钢筋网片，后铺散分一日勺殓，振捣并压密实，收水后分二次压光

9.

2.

4.3分格缝应上下贯穿，缝内不得有水泥砂浆粘结在分格缝和周围缝隙洁净干燥后，用与密封材料相匹配日勺基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不不不不大于200mm宽日勺卷材保护层

9.

2.

4.4保水养护不不不不大于14d屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验10室内标高和几何尺寸控制措施

10.1施工单位

10.

1.1由专人进行测量，多种仪器应定期效验

10.

1.2主体施工阶段应及时弹出标高和轴线日勺控制线（如墙面1m线、地面方正控制线等），精确测量，认真记录，并保证现场控制线标识清晰

10.

1.3严格控制现浇板厚度，在经浇筑前应做好现浇板板厚度日勺控制标识，每

1.52m2范围内宜设置一处〜

10.

1.4装修阶段应严格按所弹出口勺标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理

10.

1.5按检查批进行建筑室内标高、轴线、楼板厚度日勺测量，每三层为一种检查批、测量后，认真编写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》（附录4）

10.

1.6室内标高、轴线位置日勺检测数量，每检查批按10%日勺房间数且不少于5间进行抽查

10.

1.7楼板厚度日勺检测数量，每检查批按10%日勺楼板数且不少于5块进行抽查

10.2监理单位

10.

2.1应及时抽验施工单位测量记录

11.

2.2应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检查，发现问题及时处理附录

1、《住宅工程质量通病防治任务书》附录

2、《住宅工程质量通病防治内容总结汇报》附录

3、《住宅工程质量通病防治工作评估汇报》附录

4、《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》附录1住宅工程质量通病防治任务书______________________________（施工单位）由你企业承建日勺工程如下内容列入住宅工程质量通病防治计划，详细项目如下

1、墙体裂缝防治;

2、钢筋於现浇裂缝防治；

3、楼地面渗漏防治；

4、外墙渗漏防治；

5、门窗渗漏防治；

6、屋面渗漏防治；

7、室内标高和几何尺寸控制防治住宅工程质量通病是有效提高住宅工程质量、维护公众利益日勺重要举措，务求实效请参照《南京市住宅工程质量通病防治导则》日勺规定，认真编制上述项目的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经项目总监理工程师审查后，于年—月—日前报我单位同意__________________建设单位章年—月—日建设单位代表设计单位代表监理单位代表施工单位代表注本任务书一式三份，建设、监理、施工各一份附录2住宅工程质量通病防治内容总结汇报施工单位:建设单位构造层次工程名称建筑面积监理单位动工日期工程地点竣工日期序号防治项目主要措施及防治结果1墙体裂缝2钢筋殓现浇楼板裂缝3楼地面渗漏4外墙渗漏5门窗渗漏6屋面渗漏7室内标高和几何尺寸控制项目技术负责人总监工程师项目经理年月日年月日附件份O附录3住宅工程质量通病防治工作评估汇报监理单位建设单位构造层次工程名称建筑面积施工单位动工日期工程地点竣工日期防治项目完毕情况重要防治监督措施平行检查内容及成果防治成果评价备注总监理工程师年月日建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录施工单位:工程名称形象进度测量仪器测量日期层次或部位实测偏差测量项目设计值容许偏差mm室内标（Wj实测点，不合格点抽测人复核人:轴线实测点，不合格点抽测人复核人:楼板厚度实测点，不合格点抽测人复核人:处理意见项目经理总监理工程师（建设单位项目负责人）:年月日年月日3参建各方责任主体日勺管理

3.1建设单位

3.

1.1在动工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》

3.

1.2同意施工单位提交日勺《住宅工程质量通病防治方安和施工措施》

3.

1.3定期召动工程例会，协调和处理质量通病过程中出现日勺问题

3.

1.4不得随意压缩工程建设合理工期

3.

1.5应将通病防治列入工程检查验收内容

3.

1.6应明确通病防治口勺奖罚措施

3.2设计单位

3.

2.1在住宅工程设计中提出对应日勺设计措施

3.

2.2将通病防治日勺设计措施和技术规定向有关单位进行设计交底

3.3施工单位

3.

3.1认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、建设单位同意后实行做好原材料、构配件和工序质量日勺报验工作在采用新材料时，除应有产品合格证、有效日勺新材料鉴定证书外，还应进行必要检测记录、搜集和整顿通病防治日勺方案、施工措施、技术交底和隐蔽资料验收等有关资料根据经同意后日勺《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路专业分包单位应提出分包工程日勺通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、建设单位同意后实行

3.

3.6工程竣工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结汇报》

3.4监理单位

3.

4.1审查施工单位提交日勺《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出详细规定和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》

3.

5.2认真做好隐蔽工程和工序质量日勺验收，上道工序不合格时，不容许进入下一道工序施工

3.

6.3配置常规日勺便携式检测仪器，加强对工程质量日勺平行检查，发现问题及时处理

3.

7.4工程竣工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估汇报》4墙体裂缝防治日勺技术措施

4.

14.1设计

4.

1.1住宅工程地基按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》GB50007—2023日勺有关规定进行地基变形计算，采用用天然和复合地基日勺住宅工程平均沉降计算值不不不大于150mm

4.

1.2住宅长度不不大于40nl时，应设置变形缝，当有其他可靠措施时，可在规范范围内合适放宽

4.

1.3砌体工程日勺顶层和底层应设置通长现浇钢筋殓窗台梁,高度不合适不不不大于120mm,纵筋不少于410,箍筋06@200；其他层砌体沿高度方向应设置间隔不不不大于

1.3m日勺现浇钢筋殓板带板带日勺殓强度等级不应不不不大于C20,纵向钢筋不合适少于3中

84.

1.4校小型空心砌块、蒸压加气校砌块等轻质墙体，应增设间距不不不大于3m日勺构造柱，每层墙高日勺中部增设厚度为120mm与墙体同宽口勺殓腰梁，砌体无约束日勺端部必须增设构造柱，预留日勺门窗洞口应采用钢筋砂框架加强

4.

1.5顶层圈梁高度不合适超过240mm顶层砌筑砂浆日勺强度等级不应不不不大于M

7.

54.

1.6主体与阳台栏板之间日勺拉结筋必须预埋

4.

1.7在两种不同样基体交接处，应采用钢丝抹灰或耐碱玻璃布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体日勺搭接宽度不应不不不大于150mm顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维

4.

1.8灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气硅砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑

4.

1.9顶层框架填充墙不合适采用灰沙砖、粉煤灰砖、碎空心砌块、蒸压加气硅砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采用钢丝网粉刷等必要日勺措施

4.

1.10外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施

4.

1.11屋面应进行保温设计，其传热阻不得不不不大于

1.26m

2.K/Wo

4.2施工

4.

2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁实用山砂和混合粉

5.

2.2蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气砂砌块日勺出釜停放期宜为45d（不应不不不大于28d）,上墙含水率宜为5%—8%、於小型空心砌块日勺龄期不应不不不大于28d,并不得在饱和水状态下施工

6.

2.3填充墙砌至靠近梁低、板低时，应留有一定日勺空隙，填充墙砌筑完并间隔15d后来，方可将其补充挤紧；补砌时,对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实

7.

2.4砌体构造破屋顶卧梁下口日勺砌体成踏步形

8.

2.5砌体构造砌筑完毕后宜60d后再抹灰，并不得少于30do

9.

2.6通长现浇钢筋硅板应一次浇筑完毕

10.

2.7框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数规定，不得折弯压入砖缝

11.

2.8采用粉煤灰砖、轻骨料校小型砌块等日勺填充墙与框架柱交接处，应采用15nlm义15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1:3水泥砂浆嵌实5钢筋硅现浇板裂缝防治日勺技术措施

5.1设计

5.

1.1住宅日勺建筑平面宜规则，防止平面形状突变当平面有凹凸时，凹口周围楼板日勺配筋宜合适加强当楼板平面形状布规则时，宜设置梁使之形成较规则日勺平面钢筋砂现浇板（如下简称现浇板）口勺设计厚度一般不应不不不大于120nlm（厨房、浴厕阳台不得不不不大于90mm）o

5.

1.3屋面及建筑物两端日勺单元中日勺现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不不不大于300mm日勺钢管保护层垫块，在浇筑砂时保证钢筋不位移

5.

1.4现浇板中日勺线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线应采用线盒，线管日勺直径不不不不大于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设06@

150、宽度不不不不大于450nlm日勺钢筋网带严禁水管水平埋设在现浇板中

5.

1.5现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d;对掺用缓凝性外加剂日勺砂，不得少于14do

5.

1.6现浇板养护期间，当校强度不不不大于

1.2MA时，不得进行后续施工当益强度不不不大于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物吊运、堆放重物时应减轻对现浇板日勺冲击影响

5.

1.7现浇板日勺地板宜采用免粉刷措施

5.

1.8支撑模板8勺选用必须通过计算，除满足强度规定外，还必须有足够日勺刚度和稳定性，边支撑立杆与墙距不得不不大于300mm,中间不合适不不大于800mm根据工期规定，配置足够数量日勺模板，保证按规范规定拆模

5.

1.9施工缝日勺位置和处理、后浇带日勺位置和腔浇筑应严格按设计规定和施工技术方案执行后浇带应设在对构造受力影响较小日勺部位，宽度为7001000mm后浇带应设在对构造受力影响较小日勺部位，宽度为700〜〜1000mm后浇带日勺殓浇筑应在主体构造60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀砂6楼地面渗漏防治的技术措施

6.1设计

6.

1.1厨卫间和防水规定日勺建筑地面必须设置防水隔离层

6.

1.2厨卫间和防水规定日勺楼板周围除门洞外，向上做一道高度不不不不大于200mm曰勺硅翻边，与楼板一同浇筑，地面标鬲应比室内其他房间地面低2030nlm〜

6.2施工

6.

2.1上下水管等预留洞口坐标位置应对日勺，洞口形状为上大下小管道安装前，楼板板厚范围内上下水管日勺光滑日勺外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗日勺中粗砂喷洒均匀

6.

2.3现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗洁净、毛化处理、涂刷如胶水泥浆作粘结层洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂日勺微膨胀细石校浇筑至楼板厚度日勺2/3处，待经凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂日勺水泥砂浆填塞管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验防水层施工前应先将楼板四面清理洁净，阴角处粉成小圆弧防水层日勺泛水高度不得不不不大于300mm

6.

2.5地面找平层向地漏放坡

11.5%,地漏口要比相邻地面低5mm o〜

7.

2.6有防水规定日勺地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20〜30mm

8.

2.7烟道根部向上300mm日勺范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层

6.

2.8卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次日勺刮糙7外墙渗漏防治日勺技术措施

7.1设计

7.

1.1外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维

7.

1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷日勺弹性涂料

7.2施工

7.

2.1外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不不不不大于

2.5日勺中粗砂严禁使用石粉、混合粉

7.

2.2外墙涂料在使用前，应进行抽样检测

7.

2.3抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格

7.

2.4外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵物,表面采用1:3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填砂塞密实空洞填塞应由专人负责，并及时办理专题隐蔽验罢手续

7.

2.5外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补

7.

2.6粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润

7.

2.7两种不同样基体交接处日勺处理应复合墙体防裂措施日勺规定

8.

2.8外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在610mm〜外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置应错开，并设置在硅梁、柱中部

7.

2.9外粉刷必须设置分格缝

7.

2.10外墙涂料找平腻子口勺厚度不应不不大于1mm

07.

2.11外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实

7.

2.12窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷日勺排水坡度不应不不不大于2%滴水线粉刷应密实、顺直,不得出现爬水和排水不畅日勺现象

7.

2.13粘贴面砖口勺外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四面墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开8门窗渗漏防治日勺技术措施

8.1设计

8.

1.1门窗设计应明确抗风压、其密性和水密性三项性能指标7层及7层以上外窗口勺抗风压性能和气密性能不低于。